武汉产业园调查报告(整合)

武汉工业地产项目实地调查报告踩盘时间：2012年2月25日（周六）；2012年2月27日（周一）踩盘人员：罗斌；方如君；韩立山踩盘项目：江城壹号；汇丰企业天地；中部慧谷；阳逻港华中国际产业园；第一企业社区；美国新都市工业城镇；商控华顶工业园；光谷金融港；武汉研创中心踩盘目的：实地调查了解武汉知名产业园及工业地产项目，通过现场咨询销售人员最大限度收集竞争对手信息，进行整理分析，为葛店、黄陂项目定位及规划提供市场依据。了解武汉各区域规划配套，掌握最新的工业地产区域市场资料，并详细调查具有影响力的工业地产项目，为掌握武汉市工业地产发展提供一手信息。第一站：江城壹号项目地址：售楼处和项目均位于硚口区古田四路47号（原轻汽厂地块）开发商：上海圣博华康集团项目面积：占地110亩，建筑面积约7.3万平方米物业类型：商业、写字楼区位交通：目前仅有3条公交线路，预计2017年前地铁3号线延长线会通车价格：每平米每天3元物业管理费8.00元/平方米·月销售情况：预计5月份一期项目开盘目前已经开始招商项目特点：该项目保留和利用旧的工业厂房，以文化创意聚集区为基本功能定位，分成创意办公孵化区、文化创意展示区、时尚休闲体验区三个功能区，作模式类似于北京798和上海的新天地，目前该类型项目在武汉天地已经成功运作。项目实景拍摄：总结分析：该项目以文化产业园的概念取得了政府在税收、贷款等方面的优惠，并顺利取得了110亩土地，实际上该项目是一个商业项目，以餐饮、娱乐为主，大学生自主创业、企业办公位辅，该项目的概念化操作值得借鉴。第二站：汇丰企业天地项目地址：售楼处地址在汇丰企业总部，项目地址在古田二路与长风路交汇处开发商：武汉汇丰投资有限公司项目面积：占地180亩，总建筑面积约30余万方物业类型：写字楼、商务酒店、公寓、商业等功能组成的城市综合体区位交通：目前仅有3条公交线路，预计2017年前地铁3号线延长线会通车价格：均价8000元/平米销售情况：预计今年五月份前盘，目前一期项目已经开始招商项目特点：该项目囊括了新科技产业区、国际企业总部区、主题生态景观大道、创意文化产业区、灵动商业风情街、企业综合服务中心、金融企业总部区，在物业形态形态上市汇丰企业天地的一个升级。项目效果图：总结分析：该项目最大的优势就是已经有汇丰企业总部这个示范性的成功项目，非常有助于新项目的口碑营销。此外，该项目最值得借鉴的成功之处，就是在项目名称上成功注册到了汇丰两个字，实际上该企业和汇丰银行毫无关系，可是汇丰二字却无形中大大提高了该项目的品牌号召力。第三站：中部慧谷项目地址：售楼处地址和项目地址均在东西湖金银湖环湖路57号开发商：富兴集团项目面积：项目总占地面积800余亩，总建筑面积约80万平方米物业类型：高层、别墅区位交通：毗邻天河机场和汉口火车站，地铁2号线可直达区域内价格：别墅总部是2600每平米，高层公寓是2400每平米销售情况：在售的是一期，占地面积142亩，总建筑面积16万平米，分为2个组团：第一组团是目前在售的37栋别墅体研发办公楼；第二组团是正在接受登记中的慧谷阳光国际公寓。项目特点：“中部慧谷Ⅰ包含有多层研发楼、商务楼、运动俱乐部、数控中心、高层公寓及配套公建；多层研发楼主要为三—五层独栋、双拼、三拼、弧线型和沿街展示型企业研发楼。项目实景拍摄/a/20120301/000017.htm总结分析：作为一个配套齐全的大型总部经济项目，该项目在一期项目就配套建设了总部经济所需的食堂、员工公寓，作为位于远城区的总部经济项目，这点值得借鉴。第四站：阳逻港华中国际产业园项目地址：阳逻经济开发区金阳大道与余泊路交汇处售楼地址：武汉市澳门路澳门银座3楼开发商：德成控股集团项目面积：总占地面积3000亩，总建面300万平米，配套面积80—150万平方米，绿化率＞25%，建筑密度<40%。物业类型：集生产、办公、研发、培训、贸易、物流、生活、服务等多功能为一体的产业园。区位交通：经汉施公路与汉口市区相连，经环城高速公路、阳逻长江大桥与青山、武昌以及武汉化工新城相连；坐拥长江最大的航运中心——阳逻深水良港；经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程，距阳逻机场仅5公里；离京九铁路新洲站仅30公里。价格：单层厂房已卖完，现在只剩多层厂房（一共3层，一层层高4.8m，二层和三层均为3.9m，核载达500Kg/m，在立面设计上以黑白灰三种颜色为主色调），价格为2600元/㎡，员工宿舍价格为3200元/㎡，物业管理费为0.5元/㎡/月。销售情况：项目规划用地3000亩，总建筑面积逾300万平米，建设周期共5年，将分三期建设；其中一期规划建筑面积达60万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能。项目图片：项目特点：1、项目周边的配套齐全，有阳逻电厂、中南石油公司、湖北石化等一批规模较大的油、气库基地，能为园区企业提供能源供给的保障。2、物流优势较大，尤其是重工业企业，可借港口运输重件物资，减少运营的物流成本。总结分析：项目规模较大，开发周期较长，周边的配套较为齐全，尤其是物流方面。园区内的配套也还不错，是我们后期项目的主要竞争对手之一。第五站：第一企业社区项目地址：售楼处和项目均位于黄陂区盘龙城楚天大道特一号。项目面积：总占地面积700亩，建筑面积达58万㎡物业类型：多层、高层区位交通：西依武汉天河国际机场5公里，东邻阳逻深水港20公里，南临汉口火车站6公里，背靠武汉外环，岱黄高速公路、天河机场高速公路东西相伴价格：3380元/㎡，物业费每月每平米1元销售情况：一期已经销售完毕，二期已经接近尾声。项目特点：该项目2007年01月29日就已经开盘销售，属于武汉总部经济的先行者，取得了很好的示范性效果，也赢得了很好的口碑，在销售上占得了产品稀缺性的先机，目前已经基本销售完毕。项目实景拍摄总结分析：从该项目可看出，项目定位的稀缺性在销售上至关重要，公司项目的定位应当起到填补一个产业环节空白的作用。第六站：美国新都市工业城镇项目地址：湖北省武汉市汉南经济开发区售楼地址：汉南商贸育才路口开发商：香港·武汉华乐地产拓展有限公司项目面积：规划用地面积约1000亩，总建筑面积120-150万平方米物业类型：一共分为七大板块：产业别墅区(企业总部区)、办公研发区、企业定制区、加工生产区、综合产业区、物流运输区和配套服务区。区位交通：毗邻中国现代制造业基地：武汉经济技术开发区。价格：厂房和办公楼的价格基本是一样的，售价为2680元/㎡，租金价格为15元/㎡/月。物业管理费价格为1.48元/㎡/月。销售情况：在建的一期项目占地约325亩，规划建筑面积30万平方米。目前已经有一些轻工业商户入驻，例如：格力空调配件，汽车配件厂等等。项目特点：1、美国新都市工业城镇生物医药创新创业园被确定为武汉市汉南生物医药产业基地，有望纳入国家级武汉生物产业基地拓展区。2、园区内配套设施齐全，有国际商务服务中心、国际物流基地、企业服务中心、金融中心、工业博物馆、商务酒店、员工公寓、餐饮中心、网球场、果岭高尔夫等等。项目图片：总结分析：项目规划分区比较清晰，厂房区在两边，中间为综合区，员工生活较为便捷。并且针对不同的产业厂房分为多层和单层，有助于扩大招商的范围。第七站：商控华顶工业园项目地址：武汉市东郊葛店开发区售楼地址：光谷大道佳园路慧谷时空5楼开发商：武汉商控华顶工业孵化器有限公司项目面积：总规划用地60.05万平方米，总建筑面积43.4万平方米物业类型：三层办公厂房；一、二层生产厂房（10、15吨行吊）；员工公寓；商业区位交通：位于葛店开发区，是光谷产业及版图东扩的率先受益者，是以武汉城市圈为轴线的中部产业带联动的关键点。316国道穿区而过，紧邻京珠高速；沪蓉高速、武汉外环。价格：三层办公厂房：2400元/平米；多层生产厂房：2600元/平米；单层生产厂房：2800元/平米销售情况：一期销售中项目特点：规模较大的生产型产业园区，配套完善，有底层商业、员工公寓以及员工食堂等，能够满足日常所需，综合优势较强，比较适合中小型的机电生产企业作为生产厂房。项目全景图：总结分析：该项目900亩的面积与葛店项目的规模相当，同属于葛店开发区，将来必定成为项目主要竞争对手之一，因此在葛店项目规划是要规避到该项目的招商定位，做出差异化，才能确保产品重复，加大操作难度。第八站：光谷金融港项目地址：武汉光谷大道77号开发商：武汉光谷联合股份有限公司项目面积：项目用地1600亩，规划建筑面积160万平方米，全部建成后，可容纳8-10家企业机构设立综合性营运中心、30家专业呼叫中心和100家配套服务外包企业。物业类型：多层企业总部、高层企业办公楼、员工公寓、倒班宿舍、商业、生活配套区位交通：光谷金融港位于武汉东湖高新区，港紧邻武汉城市中环线，在行政区划方面完全融入城市之中。它毗邻城市三环线快速道路，京珠、沪蓉高速也近在咫尺，地理位置优越。价格：7200-7500元/平米；物业：3元/平米/月销售情况：招商银行信用卡中心、交通银行客服中心、交通银行金融服务中心（武汉）、银联商务后台中心、光大银行客服中心、中国银行小企业支行、汉口银行、武汉农村商业银行综合大楼、合众人寿后援中心、太平洋保险、长江证券、捷信金融、泰康人寿、国华人寿、建设银行、人民银行、深圳市农村商业银行、大成基金、九江银行、博彦科技等金融机构后台中心和相关配套服务企业相继入驻。项目特点：超大型，现代化商业办公区，政府规划工程，配套完善、交通便利，简洁明快的建筑外观具有强烈的金融行业特征和时代感，倒班公寓和商业配套等细节结合，比较人性化，能满足各类企业办公的要求。二期效果图：总结分析：该项目的案场接待让人印象深刻，首先从国家级领导视察和关注为开场，然后到园区的周边配套和规模，在介绍到项目目前的销售产品，两个销售人员配合，让客户对项目有直观的深入的理解，对项目产生认同，这是其他同类项目做不到的。第九站：武汉研创中心项目地址：武汉光谷大道杨桥湖大道交汇处项目面积：项目规划用地约400亩，规划总建筑面积约22万平方米物业类型：小型研发楼——2层墅质办公，庭院、私家花园、私家车库、观景露台；中型研发楼——3-4层多层办公，内部空间灵动可自由组合；高层研发楼——17层高层办公，标准面积1500平方米，单栋面积过20000平方米。区位交通：武汉研创中心周边形成光谷大道、光谷一路、藏龙大道以及沿湖规划路的“井”字形路网，园区内也将建设多条规划路，对外交通便利。目前已有732、755、718、758四路公交直达武汉研