房地产企业开发产品计税成本的计算流程分析

房地产企业开发产品计税成本的计算流程分析1.

在开工前合理确认成本对象房地产开发企业在开工之前，需根据《关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条规定的六个成本对象确认原则来合理确认成本对象，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。2.

准确区分当期费用支出和计税成本支出房地产开发企业需将开发项目实施过中所发生的各项费用准确划分为当期费用支出和计税成本支出，当期费用支出在当年度企业所得税税前扣除，计税成本支出需按照规定分配到成本对象中，待其实际销售时再税前扣除。根据国税发〔2009〕31号第二十七条、三十二条规定，开发产品的计税成本包括以下内容，房地产开发企业需按照计税成本的内容准确进行核算。实际发生并取得合法票据Ø土地征用费及拆迁补偿费；Ø前期工程费；Ø建筑安装工程费；Ø基础设施建设费；Ø公共配套设施费；Ø开发间接费。允许预提的计税成本Ø出包工程未结算，未取得全额发票情况下的发票不足金额工程款。预提金额最高不得超过合同总金额的10％；Ø满足条件的未建造或尚未完工公共配套设施的建造费用；Ø应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。3.

将计税成本细分之后按照规定方法分配计税成本的细分房地产开发企业需将成本支出划分为直接成本、间接成本和共同成本三类。其中间接成本可再分为能够分清成本对象的间接成本和不能分清负担对象的间接成本两类。计税成本分配方法在企业所核算的三类计税成本中，直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，需遵循受益的原则和配比的原则，选择占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分配到成本对象中。4.

按照成本对象的性质分配计税成本开工之后，根据完工程度的不同，成本对象有已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象三种情况，其中已完工成本对象还分为期前已完工成本对象和本期已完工成本对象两类，但无论是期前还是本期已完工成本对象，只有计入已销开发产品的计税成本才能在当期纳税申报时进行扣除，计入未销开发产品的计税成本需待其实际销售时再予扣除。根据开发产品的不同完工程度，房地产开发企业在分配计税成本时的处理方法也不同。期前已完工成本对象以前年度已完工的成本对象，在本年度仍有增加计税成本的情况，如对外销售已完工开发产品，需增加公共配套设施按照建筑面积法分配的计税成本。此时需在以下成本对象中分配所负担的计税成本。Ø已销开发产品；Ø未销开发产品；Ø固定资产。本期已完工成本对象在本年度完工的成本对象，需在完工年度内、企业所得税汇算清缴前，按照开发产品（有已销和未销两种情况）和固定资产结算计税成本。对于本期完工开发产品，需先按可售面积计算出单位工程成本，再根据已销或未销开发产品的面积计算划分其计税成本。单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×单位工程成本未销开发产品的计税成本=未实现销售的面积×单位工程成本应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本