小区老物业继续制造矛盾致政府相关部门函

小区老物业继续制造矛盾致政府相关部门函关于小区老物业继续制造矛盾致政府相关部门的函

北京市朝阳区**街道办事处：

九月十七日，在朝阳区建委物业科、**街道办事处、**路居委会以及供电局、自来水公司、燃气公司等相关政府部门的见证下，北京**物业管理有限公司经理朱劲松强调他们只是对小区地上部分（包括保安、保洁、电梯等）实行撤管，对物业用房、配电室、水泵房等相关设施以及小区的物业管理资料（包括小区各种图纸等工程竣工验收资料、设施设备维保资料、垃圾消纳许可文件等）拒绝交接。小区物业服务管理就此陷入困境。为了保证小区居民生活尽量不受到影响，在朝阳区物业科*科长主持下，小区业委会决定启动小区应急预案，聘请北京**物业管理有限公司先行进驻原物业撤管的地方，在条件不完全具备的情况下开始履行保安、保洁等职能。

但是就在这举国欢庆祖国60周年华诞之际，北京**物业管理有限公司继续在JY花园小区制造矛盾、激化矛盾。他们将地下一层的公共用水停掉，使新物业做保洁无水可用；他们把C座夹层的公共厕所锁上（在小区共摊面积上），让新来的保安无处上厕所；他们甚至扬言：地下一层车库（已被法院查封）是他们自家的地方，谁进去他们可以打谁。他们自己不履行物业服务的职责，还要阻挠、破坏业主委员会为小区安定所做的工作！

以上情况特此上报，请贵处予以关注！

北京市朝阳区JY花园小区业委会

20**年9月24日

抄送

北京市朝阳区公安分局**派出所

篇2：参加《市物业服务区域内矛盾纠纷处治》培训心得

参加《市物业服务区域内矛盾纠纷处治》的培训心得

12月17日，**市物业协会举办的主题为《**市物业服务区域内矛盾纠纷处治》的培训在**市万都陶瓷城五楼会议室隆重举行。我有幸被zz物业公司派往参加此次培训会。通过这次培训学习，我受益匪浅。培训会上，各位领导、专家们滔滔不绝、挥洒自如的演讲，令我十分佩服他们的口才和自信、欣赏他们的经验和知识等面。

我作为zz物业一住宅项目现场保安队长，通过这次培训，使我受益匪浅。想想自己，我以后要走的路还很长很长，我们的公司的发展前景和未来是那么远大。结合这次培训，更坚定了我的信心。尽管只有一天的培训时间，但是从这次培训中，我还是学到了不少知识和共享了专家们的经验，尤其是在安全防范和意识等方面。我想回来后，结合本小区的实际情况，我会做出相应调整，以适应当前项目管理的需要。我将自己的管理工作做好，以此回报业主、回报公司、回报社会！

篇3：三大物业管理矛盾解决出路

三大物业管理矛盾解决出路

构建和谐社会作为对国家发展目标的科学定位，已成为新时期中国发展进程中的主旋律。随着城市化进程加快，房地产业得到了快速发展，然而物业管理的矛盾一直是各地消费者投诉、起诉的重点。为了规范物业管理的各种行为，减少各类矛盾的发生，国家于20**年9月1日正式颁布执行了《物业管理条例》。但是矛盾并没有因此而减少，相反随着业主维权意识加强，民主决策思想提高，投诉、诉讼案例数量不断上升。

矛盾如此之多，是什么原因导致的呢?有的人埋怨业主私心太重，不支持物业管理工作;有的人认为物业管理企业是“祸根”，是物业管理服务不到位、质价不符引发了矛盾;有的人则认为政府行政管理缺位是根本。通过最近对物业管理服务开展的相关课题研究，我想谈几点自己的想法和意见。

一、物业管理矛盾激增的原因

物业管理矛盾产生的原因是多种多样的，通常使矛盾激化主要来自于两个方面:

1.解决纠纷矛盾的机制缺位。

通常，物业管理企业整天与广大业主(物业使用者)打交道，物业管理企业员工时时刻刻在广大业主眼皮下工作，由于种种主、客观上的原因会出现一些矛盾和分歧，应该说这是在所难免的，但问题的关键是矛盾出现以后应该怎么办，当前这个问题并没有得到很好解决。

当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时，“公说公有理，婆说婆有理”，由物业管理公司出面疏导是不太合适.的，因为让矛盾的一方来沟通往往会产生偏袒嫌疑。物业管理公司不适合调解，那么找谁呢?找行政主管部门投诉解决，而行政主管部门的管理人员少，又不了解矛盾产生的原因，地方性法规细则没有出台，或者出台后没有细化、不具体，难以执行，造成了行政主管部门很难表态。业主无法讨回公道，只能求助于报纸媒体。遗憾的是一些报纸记者并未对物业管理知识进行充分了解，而只是从新闻热点角度进行登载和发表看法。业主的这些简单操作和媒体的不恰当炒作，使矛盾更加尖锐化。

2.解决问题的方法单一、无力。

物业管理矛盾涉及到业主个人的利益，因此常常带着一定的复杂性。许多行政部门以合同法基本要素(即发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼)为由，退让到后面;而法律诉讼并不是有求必应，物业管理产生的矛盾又常常危害性小，经济损失少，诉讼处理时间长，因此一般法院也不太愿意受理。这样，就造成了矛盾没有解决渠道，最后不得已再次回到法律面前解决。

二、建立物业管理，纠纷的解决机制

为了使物业管理健康发展，遇到矛盾避免激化、恶化，妥善地解决这些问题，根据当前我国物业管理发展状况及法制建设的近况，应加快建立完善物业管理纠纷解决机制，具体体现在以下几个方面:

1.完善灵敏的反应、反馈机制。

作为行政主管部门，要想化解并解决矛盾，就要有一个能得知实情的反馈机制。任何一个住宅小区(或一栋高楼)，如果在物业管理服务活动中，如果物业管理公司与业主大会(业主委员会)、业主与业主、业主与其他行政管理部门之间发生了矛盾，在第一时间内由一个反馈机制网络把发生矛盾的全过程及时、全面地反映到各个行政主管部门及物业管理企业领导那里，使主管领导及时了解实情，熟知发生缘由，为妥善解决矛盾奠定基础。

2.便捷的申诉启动机制。

在物业管理服务活动中，无论是业主的思想受到了委屈，经济利益遭受了损失，还是财产权受到侵占，每一位业主(包括业主大会)都应该持有投诉的权利。因此，需要建立、完善一个在法规制度框架内的申诉机制，让业主或物业管理企业自由启动纠纷解决程序，做到冤有处诉，诉有人管。不能像过去那样，发生纠纷时业主大会(包括业主个人)，甚至物业管理企业不知找谁诉苦，也不知找谁保护自己的合法利益。如果能启动这样申诉机制，业主的怨气也就不会乱发了，纠纷就能通过规范、有效的途径得到解决了。

3.有效的纠纷解决机制。

长期以来，我国物业管理发生矛盾时缺少解决的机制。矛盾和问题出来了，没有人关心、帮助和疏导业主，导致业主(业主大会)与物业管理企业的矛盾不断激化，最后双方诉之“公堂”，造成两败俱伤的局面。

4.建立纠纷解决的协调督办机制。

面对着大量管理服务活动中产生的各类矛盾、投诉，物业管理企业应主动承担起化解矛盾的责任，以“以人为本”的服务理念树立企业自身形象，以细，乙服务、提高服务质量来解决矛盾。遗憾的是，目前物业管理企业与业主发生矛盾、隔阂时，无论是物业管理企业还是行政主管部门都采取“绕道走”，或者用“隔着靴子搔痒”式的处理办法“晾晒”业主，导致业主极度不满，使矛盾不断激化。此时，如果政府行政部门或者行业协会成立了相应的协调督办机制，就可以发挥作用，督促物业管理企业或业主大会积极化解纠纷。

三、建立解决物业管理纠纷的组织和手段

由于利益冲突多样化，社会主体之间关系复杂化，社会主体的价值观和文化传统多元化，以及司法机构数量不能满足现阶段解决矛盾需求等原因，决定了纠纷解决手段应该是多样化的，迫切需要推行三种解决问题的手段:

1.诉讼手段。

由于诉讼代表着国家司法权的行使，属于一种公共性纠纷解决机制，因此，它相对于其他“私人”、“民间”或“单位”等纠纷解决方式更具有权威性，是其他任何方式所无法代替的。诉讼审判制度为了维护法律威严，应最大限度发挥其解决纠纷的功能，以满足社会主体的法律需求。当前物业管理矛盾表现突出，违法性案件较清晰，法院理应尽快给予受理、裁决。但是由于物业管理案件不太复杂，法院往往忽视了其重要性，一般不受理物业管理案件。如何解决这个问题呢?笔者认为，应根据国务院颁布的《物业管理条例》为依据，成立相应的小型经济法庭来裁决。

2.行政手段。

目前物业管理活动中的大多数矛盾都集中在行政管理范围内，比如，没有规范物业管理招投标市场，行政主管部门对投诉的不作为等。作为行政主管部门除了自身行政主管工作内容之外，还应发挥自己“调解”、“裁决”的作用。

3.和解、协商手段。

物业管理活动中产生的大量矛盾都是由于信息不对称、彼此产生误会而发生的。如果矛盾一出现，就有一个双方认可并能够热心帮助的组织来沟通疏导，这样许多问题就比较容易解决。这类和解协商组织，主要是行业协会、街道居委会和业主代表大会(业主委员会)，这三类组织体系发挥着和解协商的重要作用，能成为矛盾双方的中间调解人。

物业管理行业蓬勃发展，从事业内工作的人员不断增加，各类矛盾还将会不断出现，但只要各级政府、物业管理企业及广大业主重视建立和完善物业管理矛盾的纠纷解决机制，发生在物业管理企业和业主之间的矛盾将会大量减少，一种新型的、和谐的人际关系社会终将会出现。

篇4：物业员工工作心得：鸵鸟政策与矛盾上交

物业员工工作心得：鸵鸟政策与矛盾上交

鸵鸟是生活在沙漠中的鸟类，体高2.5米，体重达150多公斤，是世界上现存体积最大而又不能飞行的鸟。当遇到敌情时，鸵鸟把头钻在沙中。人们把这种滑稽行为形容为“鸵鸟政策”，用以讥讽那些在危险面前看不到危险的人，也指一种回避现实的主观逃避政策。

在日常管理服务工作中，这种现象也经常可见。一个管理车场的保安员，发现一辆外来临时停放车辆占用其它车辆车位，他不是立即去提醒车主停到临时车位上，而是想当然的认为，这辆车车主是过来办事的，临时停会儿，待会儿就走。等了好久这辆车不见走，保安员又想，被他占用车位的车主要到晚上才下班，现在不会回来，等车位主人回来，临时停放车辆肯定已经走了......车场保安员就这样想当然的管理着车场，这种不去解决问题，却在回避问题的服务方式出现问题是必然的，不出现问题才是偶然的。

遇到问题不敢去管，不会去管，而是采取“回避问题，原谅自己”的方法，这种鸵鸟政策对于我们的工作无疑是非常有害的。

首先，耽误了处理问题的时机。一些问题本来可以在第一时间去研究解决，因为不管，耽误了处理问题的最佳时机。

其次，问题被搁置，并没有得到解决，情况很可能在恶化。任何事物的发展都有个从量变到质变的过程，所谓“千里之堤溃于蚁穴”，不去及时解决问题，导致情况恶化，增加了解决问题的难度。

再次，让当事人养成了拖延、懒散的不良工作作风。一次次的视而不见、听而不闻，一次次的自我原谅、自我放纵，渐渐养成了拖延、懒散的工作作风，遇到问题，想去处理，没有能力，没有方法，也只能用鸵鸟政策去处理了。

最后，会给我们的工作造成重大的损失。我们从事的物业服务工作本身就是琐屑、细致的工作，要求我们从业人员必须耐心、细心、及时、妥善的处理各类问题。在一些事情的处理上，不仅要及时果断，更要有前瞻性，想在客户、业主之前。鸵鸟政策搁置问题，导致的结果是“小洞不补，大洞吃苦”，给公司带来较大的损失。

在日常工作中，我还发现这样一个现象----矛盾上交。下级把自己责任范围内的工作问题、矛盾推给上级，要求上级为自己解决本应该自己解决的问题，要上级为自己工作。一个巡视装修现场的管理员发现一个装修工人在禁烟区吸烟，本应该自己及时制止，他不是，而是呼叫主管，快来，这里有人违章吸烟。主管说，你叫他不要吸。管理员说，我说了，他不听。主管无奈，只好放下手上工作，亲自到场。

日常工作中，有些问题向上级请示汇报是应该的。但是，少数员工不是尝试自己去解决问题，而是动不动“汇报”，遇到事情只知道交上级处理。或者在工作中遇到难题，需要协调各方面矛盾，他马上刷刷写个《关于××事宜的请示》，将矛盾推给上级。为什么会出现矛盾上交？笔者分析有以下几个原因：

第一、某些员工不求有功，但求无过，不敢主动去处理矛盾，害怕出错。

第二、缺乏应有的自信心和必要的工作能力，不会分析和解决问题，对自己没有信心，不理解自己岗位责职，不善于协调各方面资源解决矛盾。

第三、只求坐稳，不想干事；只想四面讨好，不愿自冒风险；害怕承担风险，喜欢矛盾上交。遇到人员提拔、员工加薪、业户投诉等事宜，立即向上级汇报，请上级替自己处理，反正搞不好责任也在上面，自己可以不得罪人，更有甚者，事无巨细都向领导请示汇报，以显示对领导的“尊重”，实质是耽误领导的正常工作，浪费了领导的宝贵时间。

矛盾统一规律是唯物辩证法的根本规律。小到我们的工作、学习、生活，大到国际上的政治、经济、军事，矛盾无处不在，无时不在，面对矛盾，我们应有的态度是承认矛盾的普遍性，在解决矛盾时认真分析、抓住矛盾的主要方面，层层剥茧，立足本岗位，发挥主动性，善于调动各方面资源去解决矛盾。

笔者在部队曾担任营教导员通信员，在随教导员参加的师机关会议上，师首长对于矛盾上交作出深刻分析与强烈抨击，说经常把矛盾上交的干部不适合做干部，说到底，矛盾上交是一种对岗位职责认识不清，推卸责任，不负责任的工作作风。现在工作中出现的某些情况与领导当年说的何其相似！

鸵鸟的目光锐利，听觉灵敏，能觉察10千米外的敌人，且善于伪装。鸵鸟的生存在沙漠中，沙漠缺水，而鸵鸟奔跑的耐力又差，所以，鸵鸟遇到猎人追捕或者危险临头时有时便采取紧贴地面而卧，甚至将头钻在沙中，身体蜷曲一团，以其暗褐色羽毛伪装灌木丛或岩石等节约体能自我隐藏的方法。说鸵鸟遇到危险时只顾把头埋入沙堆中的说法是不真实的。说到底，鸵鸟也是采取了一种可行的解决问题的方法。

我们在工作中会面临很多有待解决的问题，我们应本着对工作负责，对自己负责的态度，摒弃“鸵鸟政策”，少一点“矛盾上交”，加强学习，学会分析，积极主动，迎难而上，这样既有利于解决问题，也锻炼了个人工作能力，对公司发展也大有裨益，我们何乐不为？

篇5：前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析

前期物业管理的矛盾处理及应对措施浅析

从上世纪九十年代起至今，由于房地产业的崛起，新建商品房如雨后春笋般的一座座拔地而起。然而伴随着一片片新建小区的交付，一系列相应矛盾也随之产生，房屋质量缺陷问题、虚假广告问题等成了房地产市场的通病。

近几年来在前期物业管理期间，这些旧的矛盾不仅没有得到根本解决，而且随着业主维权意识及维权行为的增强，业主与开发商之间的矛盾日益突出。而对物业管理企业来讲：一方面，物业公司收取业主的物业管理费，理应为业主服务，维护业主的利益；另一方面，在前期管理阶段物业服务合同是与开发商签定的，还有很多物业公司又是开发商的子公司，说白了，要遵照开发商的意图办事。

一旦出现矛盾，物业管理企业还真不知该如何处理。有时在处理这些矛盾时往往是出力不讨好，两头都得罪。那么物业管理企业该如何扮演好这个角色？该如何真正起到一个润滑剂和桥梁作用？以致更好的解开开发商与业主之间的这些心结，从而构建一个和谐的居住社区，应从以下几个方面入手：

一、物业企业要了解引起开发商、业主之间矛盾的焦点，大致分为以下几个方面：

（一）房屋质量缺陷问题。

可以说由于房屋质量缺陷问题而所引起的矛盾在所有的因素中占75%比例。主要是一些开发商为了追求最大利润空间，提倡只要满足规范即可；为了避免延期交房，刻意加快施工进度，从而放弃了对施工工艺的管理要求；施工现场管理混乱，对施工环节缺少监督等。比如：房屋裂缝的产生问题，我们就发现一些开发商要求设计单位，对于搭配钢筋的设计在一定的允许范围内尽量减少对钢筋的配置，以节约成本；为了加快建房速度，减少了如混凝土浇灌后的保护工序等，这些房屋质量缺陷问题会直接激化业主与开发商的矛盾。

（二）广告中所宣传的与实际不符，夸大承诺。

由于近几年商品房销售形势十分火爆，许多楼盘开盘甚至出现了业主排队现象，导致业主在买好房子后对于房屋具体位置、小区的具体配套设施等缺少细致的了解，开发商也存在改变原来设计和承诺的现象，到交房时业主才发现与现场模型、广告的宣传或销售人员的介绍有很大距离，比如：小区配套设施不到位等，从而引发了业主与开发商的纠纷。

（三）不合理的市政建设。

不合理的市政建设给小区业主带来了噪音、采光通风不佳、环境污染等影响。当然，这些问题不是开发商所造成的。但是，当业主在投诉无门的情况下，必然会要求开发商出面与政府协调，解决上述问题；而一旦协调不成无法满足业主要求时，业主就往往会把怨气出在开发商身上。

二、物业管理企业要主动协调

我国宪法第十三条明确规定：公民合法的私有财产不受侵犯。也就是说，物业管理企业是物业管理的执行人，必须尊重和保护业主的不动产（房屋），认清物业管理的职责。对于开发商与业主之间的一些矛盾，虽说与物业公司无直接关系，但是不能简单地推脱了事，应积极主动协调开发商和业主的关系，对业主还是开发商都应给予耐心说服，争取早点解决双方的一些争议。这样做不仅可以避免业主把矛盾转嫁给物业（以此拒交物业管理费），而且开发商也需要这么一座桥梁，给他们与业主之间牵线搭桥，建立沟通协调的平台。

三、物业管理企业要切实提高自身素质，积极寻求化解方案。

古人云：凡事预则立，不预则废。以往物业管理企业在前期管理中面对业主与开发商之间的矛盾采用回避、推脱了事的态度，总摆出一付很无辜很无奈的样子，来换取业主对物业公司的同情。但是，几年来的工作经验告诉我们，凡是与业主相关的事，物业管理企业是脱离不了的，还不如先练好自己的内功，对今后可能会产生争议的事事先尽量考虑的周全些。这样做的目的，一是尽量避免发生纠纷；二是即使发生矛盾后又有解决协调的方案。对于上述前期管理中开发商与业主的一些矛盾，谈一些工作经验。

（一）对于房屋质量缺陷问题、物业管理企业必须要