项目(地块)调研及调研报告撰写的规范化操作

项目（地块）调研及调研报告撰写的规范化操作培训目的房地产项目地块调研分析是在城市或区域的宏观经济环境和整体房地产市场充分调研的基础上，对该城市或区域的具体目标地段、地块进行的实地调查研究，并结合区域的产品销售价格、土地价格、未来的溢价预期而进行的项目投资利润率的测算，目的是为公司进行房地产项目的投资决策提供最直接的参考依据。土地资源的获得主要来源于政府公开市场招拍挂的土地供应和其他开发商在土地二级市场的项目转让、股权转让或合作开发这两种途径。本次培训主要是对项目（地块）调研方法提供一些建议，并对调研报告的撰写提出规范化操作的要求，尽可能避免我们在地段选择时凭主观意志来做判断，面对众多的投资机会，必须进行严格的分析、测算、评估和筛选，以最大限度地降低投资风险。项目（地块）调研（一）、项目（地块）楼盘调研1、调研内容1）、了解该项目基本情况：产权年限、规模、户型、装修情况、容积率、开盘时间（了解项目第一次开盘时间及最近一次开盘时间）等。2）、了解该项目各类型产品销售起价、最高价和销售均价、各档次户型的售价（起价、均价、最高价）。3）、了解该项目一次性付款的优惠折扣。4）、了解该项目的总套数，剩余套数，各种类型产品套数，剩余套数。5）、了解该项目的配套商业目前销售均价及成交情况。6）、了解该项目的客户来源（本地和外地客户比例，刚需还是投资、改善型）7）、了解该项目周边的发展规划及配套设施完善情况。8）、了解该项目的小区环境、绿化、楼间距、建筑材质、项目规模、楼盘整体档次及该项目在区域内属于何种档次。9）、了解项目周边的资源和配套情况。10）、询问当地的购房政策，如限购规则、买房落户、贷款办法等。11）、了解项目卖点、劣势、特点，并与同区域楼盘做比较。12）、项目所在区域周边在售楼盘剩余供应量及预备推出量统计。2、调研方式1）、根据实际情况，结合调研人的穿着、年龄、是否驾车调研等，决定是用帮领导买房的理由进行调研或自己买房的理由进行调研。为尽量多的获取所需数据，调研时要有耐心，勿暴露市场调研身份，（尽量避免用专业词汇，比如容积率、占地、楼面价等等）以免售楼处提供虚假信息。2）、售楼人员通常掌握本项目及周边楼盘的信息，对于区域规划、交通情况等也有一定了解，可在平时结识一些售楼人员并维持良好关系，以便方便的了解内部信息。3）、重视所调研楼盘周边的二手房中介信息，每次调研完在售楼盘，务必找区域内的中介公司咨询和调研。中介手中大多掌握该区域二手楼盘的实际成交价格，知道较多该区域与楼盘有关的信息，因此通过中介对二手盘进行调研需格外加以重视。4）、到项目现场查看项目实际情况（从外立面、社区配套、小区环境等多角度拍摄楼盘照片），注意在咨询完售楼员、调研结束后再进行拍摄。3、注意事项1）、进行调研前，先规划好调研路线，以便节约时间，提高效率。2）、调研前不要拍照，完成调研后再进行拍照，以免引起售楼人员抵触心理。3）、调研时提问循序渐进，耐心的了解所需信息，尽量做到细致准确，同时参观样板间以深入了解项目，样板间图片如当时不便拍照可使用搜房网的实景图片。4）、向售楼处索取楼盘介绍资料、户型图、售楼人员联系方式等资料，以便深入研究。5）、调研时结束时对该项目的沙盘，规划图，配套设施，小区环境，绿化情况进行拍照，以便我司项目估计作对比。6）、对二手房调研时，请中介人员带领实地看房并拍照，了解上述调研内容中提到的信息，并询问区域各档次楼盘的成交均价，调研结束时对中介所贴出的二手房信息展板进行拍照并索取联系方式以便跟进调研。7）、调研完本项目需要立即记录相关信息，以免忘记（也可以利用手机备忘录功能），或者可以携带录音笔、使用手机录音功能。（二）、项目（地块）城市调研在楼盘调研前，首先考虑土地所在的城市是否为我司未进入的城市，如果未进入我们需要先对城市进行调研。1、在赴该城市实地调研之前，城市调研可以先在网上做相关城市的调研。首先要对该城市的整体情况做一个初步了解，并且了解其在省里处于什么样的地位；城市的总体规划以及产业分布等，人口数量以及人口递增情况；该城市是否具有对周边城市人员的吸聚力，是否具有很多的流动人口以及外来人口。（举例说明，有些地方城市人口固定，房地产受众就比较单一。）该城市的整体GDP水平，GDP的增长水平以及趋势，人均可支配收入、固定资产投资比例是否稳步提高。有什么样的产业支撑（旅游产业，重工业，轻工业，能源等等）；产业发展是否均衡，是否过于依赖单一产业；看这个城市的商品房价格水平，土地价格水平，近三年的商品房供应和成交情况，及近三年土地供应和成交情况，尤其是今年的商品房和土地交易情况，这些也就是看该城市的房地产市场的供需比例。同时，还需要了解该城市该区域相关的购房政策。这是初步判断土地所在城市是否值得进入的较为关键的第一步。2、实地考察时需要了解以下内容：1）、考察城市/区域的整体建设程度、绿化程度、有无水源、污染程度、城市秩序等有关市容市貌的情况并拍照。2）、了解该城市/区域的道路交通情况，如路网是否完善、道路是否拥堵、道路建设水平等并拍照。3）、考察城市/区域主要商业区的发展水平与繁华程度并拍照，了解各区域的商业租金、售价水平，对商业中心等拍照以便分析。4）、对城市/区域的在售楼盘及二手房进行实地调研，了解各区域业态分布、价格、客群分布及购房政策。5）、区规划局、国土局、房管局、建委等各个政府部门走访，了解该市/区域对于房地产开发的政策、各类收费标准、开发流程，并索取相关资料。6）、了解当地消费习惯及对楼市的态度，如是否倾向于对房地产进行投资等。3、注意事项1）、到达当地首先购买当地地图（买两份，自己留一份，总部留一份）、区域地图，统计年鉴等。2）、城市调研重视与政府相关招商部门的沟通与交流，招商部门往往对投资者采取开放态度，可以获得较多信息和资料。调研报告撰写的规范（一）、土地基本信息1、项目背景（公开市场招拍挂/股权转让），如果股权转让，详述转让方公司信息、转让原因、手续办理情况、原拿地时间、价格及溢价多少，有多少成本票据等情况。2、位置、性质、权属、现状、规划指标概述（文字性叙述）。3、价格及拿地条件。（二）、城市宏观信息1、城市、区域介绍2、城市、区域规划（发展规划及交通规划）3、城市、区域宏观经济分析1）GDP及人均GDP、总排名（该省在全国排名、该市在全省排名、该区在该市排名）——分析该市经济发展水平，房地产市场发展潜力2）城市人口，增长率，年末户籍人口、年末外来人口、城镇人口、城市化率3）人均可支配收入及消费支出、收入水平（分析该市购买力情况）4）近三年固定资产投资及房地产投资（分析房地产投资结构是否合理）5）产业结构及产业转型规划（分析城市发展潜力及客户特征）（三）、目标地块分析详细位置（地块与市中心、市、区政府、标志性资源的距离）、四至、现场勘查照片，地块形状、地块建设条件项目周边交通情况、未来规划项目周边配套分析地块优劣势分析（四）、该市、区域房地产市场分析1、商品房供求分析1）、商品房近三年供应量分析，尤其是当年的最近几个月的供应量分析2）、商品房近三年成交量分析，尤其是当年的最近几个月的成交量分析3）、商品房近三年价格走势，尤其是当年的最近几个月的价格情况4）、该市商品房库存量及库存量是否在合理范围2、土地供求分析1）、土地市场近三年供应量分析，尤其是当年的最近几个月的供应量分析2）、土地市场近三年成交量分析，尤其是当年的最近几个月的成交量分析3）、土地近三年价格走势，尤其是当年的最近几个月的价格情况3、该市各区域/板块的房价和土地成交价格水平（城市地图划分区域版块）4、该市各区域/板块的商品房销售情况（详细）5、该市房地产政策（商品房购买政策、商改住政策及相关设计规范等）（五）、周边土地成交情况1、周边土地距离地块的位置和距离2、土地成交具体信息（表格）3、小结，本地块价格的优劣势比较（六）、周边竞品楼盘情况1、周边楼盘距离地块的具体位置和距离2、竞品楼盘详细信息表格（如果实地调研，需要具体分析每个项目）项目名称距地块车程开发商开盘时间建筑类别产权年限建筑形式装修状况容积率占地面积建筑面积户型物业费（元/㎡/天）目前销售报价起价、最高价、均价（元/㎡）克而瑞/中指网签成交价（元/㎡）去化率项目资源项目配套产品卖点产品劣势客户来源备注3、竞品楼盘与目标地块优劣势分析。项目名称优势劣势竞品项目本项目4、区域内竞品楼盘剩余的商品房和即将推出的商品房供应量估算。5、二手房市场典型楼盘及其特点，价格6、结合在售及二手楼盘信息综合分析，小结并保守估计项目售价。（七）、地块规划指标（表格）、成本核算、递增表小结时写明：在满足毛坯住宅售价元/平方米，公寓元/平方米，社区底商元/平方米的情况下，当转让价格为万元/每亩，总价亿元时，楼面价为元/平方米，含税可售部分楼面价为元/平方米，净利润万元，利润率%。注意：含税可售楼面价计算方式见附件“关于统一核算土地成本计算方法”（八）、市场预估、价格预估（九）、总结及建议1、城市房地产市场小结2、该项目优势分析3、该项目劣势分析4、综合结论及建议注意点：1、所有的数据需要注明数据来源2、估计本项目商品房价格依据需要在市场调研的基础上理由充分。在市场情况不明朗的情况下，保守估计。股权转让的地块注意事项1、土地年限（还剩余多少年），什么时候拿的地2、土地性质（住