深圳市南山前海土地项目可行性研究报告

百胜麒麟〔南京〕建设进展麒麟城工程可行性争论报告第第10页百胜麒麟〔南京〕建设进展麒麟城工程可行性争论报告一、工程概况1、工程背景本工程为招商引资工程，我公司于1994年7月20日与江宁县土地局签订了5平方公里土地批租合同，并支付了20%的土地款，于1994年12月18日与江宁县土地局签订了4平方公里土地50%1995年11月14日批复了9实施分期开发打算，南京市计委于1995年12月6日以宁计投字[1995]759号文下达了《关于同1997年8月13日批复了麒麟城1120152608亩1997年6月10〔97〕字第0070号领取了首期开发1084亩的国有土地使用权证，1995年我公司与江宁区麒麟镇政府签订了拆迁协议并支付了大局部4合作协议并由我公司出资建设了宁沪高速麒麟出口，首期拟开发1084亩商住用房。2、地理环境4公里处，宁杭大路以北，宁沪高速以南，自然环境速。3、工程周边环境经济人文环境紫金山是全国最大的城中山，南京市区的绿肺，东郊中山陵园风景区是南京风景最秀丽风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚。全镇总面积62平方公里，3万余人口，2023年全镇GDP6.47亿元，实现利税1.1亿元，是江苏省文明乡镇、江苏省型示范小城镇、江苏省实施现代化工程示范镇。交通环境北接佛教胜地栖霞山，属规划建设中的南京仙林市区范围。南京市仙林大学城有三分之一在麒麟镇区域内，现代交通四通八达：宁杭大路、沪宁高速大路穿境而过，南京绕城大路下来仅130312国道、生圩港、沪宁铁路、宁芜铁路构成融水、陆、9车有55路、314路、309路。由于地块周边高速交通兴盛，且二环出口及宁沪高速出口对小区内业主免收往来南京的通行费，会给有车一族经济方面更大的刺激。4、宗地状况农田为主，中间有少量农民房，周边风景秀丽，无不良景观。二、市场调查〔一〕整体大势及走势善和房地产市场效劳系统的不断增加，房地产交易与权属登记工作呈现出快速进展的势头。商品房交易持续进展，存量房交易突飞猛进，个人购房贷款稳定增长，已购公房上市成倍增长，房屋租赁治理步入正轨。1．2023年1-8月份南京房地产市场运行状况房地产投资和消费保持较高的增幅，市场呈现供需两旺的局面。今年上半年全市房地产开发投资完成49.28亿元，增长16.6%,比去年同期增幅高出6.5个百分点，其中商品房36.5638.4%成都、杭州，居第5位，增长速度低于杭州、武汉、苏州、宁波、西安、无锡、青岛、沈阳、济南、深圳，居第11位。1-8月份，全市合同销售商品房2万余件，销售面积240万平方米，销售金额87亿元，分别比上年同期增长21.74%、25.04%和32.85%。今年上半年全市商品房屋19.02万平方米，下近两年在个人住房消费的带动下，随着我南京市人均GDP的增长〔估量2023年超过3000美元〕以及居民消费恩格尔系数的下降，房地产市场整体形势看好，资金回收和投资回报率较高。1-833444件，交易面积303.6万平方米，交易金额79.62亿元，分别比上年同期增长94.4%、交易件数〔件〕首次超过商品房交易件数〔件〕48.6%，今年年底存量房交易面积有望超过商品房交易面积。其中已购公房上市交易12064件，交易面积72.68万平方米，交易金额16.18亿元，分别比上年同期增长97.90％、101.89％和128.60％住房二级市场全面放开，利好政策活泼房市。为进一步深化住房制度改革，激活房地产市场，推动住房消费，拉动我市经济快速增长，今年5月1日市政府出台了关于《进一步搞活房地产市场的假设干意见》，提出全面放开搞活住房二级市场，住房消费实行多项税费放开公有住房使用权有偿转让限制；放开外地人员购置存量房限制，实行购房落户政策，具体税费优待政策有房改房上市免收土地出让金；个人购房契税由原来的2%实行由财政补贴1.25%，个人只交0.75%；鼓舞“卖小买大”的梯级住房消费，只收超额局部契税以及个人购房免交个人所得税等。政策出台四个月来，房地产市场发生几个明显变化，一是存量房交易5-8月存量房月平均交易件数到达2876件/1-4月份的1862件/月，增幅达54.46%，同时月成交面积与金额也同步大幅增长。已购公房上市交易7264件，月均交易达1816件/月，较1-4月份的1120件上升64.14%；二是房地产投资观念正在形成，房屋租赁1-863.576628860.73将自有住房出租，同时购置居自住来改善居住条件，另外以投资为目的购房出租也在逐步兴起；三是公房承租权转让禁令放开，承租权转让市场逐步形成。今年5月1日我市允许公房232759018728.07246732.75-7月共办理购房入户1406户，3512人，其中：购置存量房入户377户、937人，分别占总量的26.8%和26.7%，为落户南京购房的外地人员逐步增多。〔按揭〕业务成为金融机构开拓重点，存量住房贷款增长快速。今1-8月份，全市共办理个人购房按揭贷款10739户，担保债务价值28.3亿元，分别比上年同2.8%和38%，其中个人购置存量房住房的贷款为1499户，贷款金额13128万元，分别增415%和465%。来自人民银行的统计，今年全市购房按揭不良贷款〔主要为延期还款〕不到1%，相比其他贷款业务，属于优质资产。2、南京房地产市场的利好因素分析随着宏观经济环境不断趋好，南京房地产市场面临着众多有利于进展的因素：一是房地产业的进展目标更加明确。依据“2023－2023年我市房地产业进展目标与任产业”，从现在起到2023年，全市房地产业保持每年18%增幅，年增加值将突破160亿元，在GDP中比重超过8%。和人才进入南京，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。边城镇产生猛烈的集聚和辐射功能。1供给了更好的机遇。余年南京的房地产业进展历程，特别是近十年来南京房地产业进展速度可以初步推想将来五年南京房地产业可以培育为支柱产业，其量化指标分别为：〔1〕2023年南京房地产业占GDP的比重达8%平；为实现8%以上的比例，房地产业增长速度将高于其他产业的同期增长速度，其年160亿元以上；与房地产业增加值160在确定的规模之上，房地产年均投资应到达130亿元以上；房地产市场进一步富强与标准。每年房地产交易额超过100交易按面积比达4:6，按件数比达3:7，年房屋租赁租金总额超过20亿元，租赁代征税3亿元。〔二〕政府宏观调控力度加大对土地价格的影响分析统一拍卖。由于政府的调控，使得南京市土地价格快速攀升，依据对最近拍卖的土地进展分析，位于紫金山麓北侧聚宝山地块地价已达128万元/亩，位于马群四周的地价也到达30～50万元/亩，与本工程地块离市区距离相近的江宁开发区的住宅开发用地地价也达50万元/亩，靠近南京市区的岔路口地区及宁南地区更高达100～150万元/25～30万元/亩的地价被严峻低估，具备巨大的升值空间。〔三〕城东片区麒麟板块市场形势局部私营业主和机关工作、有私家车并崇尚田园生活的都市白领。而一般的公寓不仅满足了当地一般老百姓改善生活的需要，同时也疏散了局部主城拆迁市民。由于地处始终被人们认为风水较好的南京东郊，拥有着独特的景观和地理优势，该地区的楼市将保持一种平稳上升的态势。但该地区目前缺少政策利好的冲击，几乎没有上规模、上等级的高品质楼盘。目前麒麟地区房地产开发大盘开发比较成功的有两个案例，阳光之旅和锦绣花园，这两个楼盘都销售却特别好〔见典型楼盘分析〕，说明市民对该区域居住的认同度格外高。〔三〕麒麟镇典型楼盘分析1、锦绣花园进展商：江苏锦绣房地产开发总占地面积：1000亩；总建筑面积：约61万平方米；一期20平方米，别墅比例22.1%；容积率：前两期0.9850%建筑规模：公寓475400平方米，联排别墅14600平方米，双联别墅52500平方米，独立别墅67500平方米；B型公寓二房二厅一卫85.65平方米；C型公跃层〕四房二厅二卫152.57平方米；F型公寓〔跃式〕221.5平方米；价格：公寓最低1440元/平方米，最高1750元/平方米；别墅最低2300元/平方米，最高3800元/平方米；连排别墅花园300元/平方米，独立别墅花园700元/平方米，地下室1500元/平方米；装修：无物业治理费：公寓0.4元/平方米/月，连排别墅1.0元/平方米/月，双联别墅1.2元/平方米/月，独立别墅1.6元/平方米/月；20%〔以南农大、南理工、农科院公务员消费群体为主〕；城东南白下区20%〔机关、电视台、企业白领〕城东北玄武区30%〔机关、企事业单位、私营业主〕；其它地区20%左右。购房者60%以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，40%为拆迁户和第一次购房者〔含外地来宁购房者〕。销售状况：一期自2023年初正式推出，推出后10个月公寓售出90%，别墅80%；目前二期除余少量复试公寓、一些不靠中心景观湖的独立和连排别墅外，已根本售完。公交线路：55路，314路，309路；工程优劣点分析：规模优势：近千亩的占地面积；环境优势：上百亩的湖面于小区中心；套型优势：从73～221m2，平层、错层、跃层等套型齐全；独立、联排别墅都有；缺点：配套缺乏，产品显得较为粗糙。2、阳光之旅〔香港泰盈集团全资子公司〕地理位置：江宁区麒麟镇麒麟门东宁杭大路南侧，宝山路；总占地面积：一期100亩，二期86亩；共开发五期近千亩，分批开工、交房，估量2023年底前完毕；总建筑面积：一期8.4万平方米；其中公寓76500平方米，别墅8510平方米，二期5万平方米，已开工，尚未定价；容积率：一期1.27绿化率：50%建筑形式：多层砖混构造建筑规模：一期，公寓24幢6层，连排别墅38户；规划总入住户数1100户，一期624户，二期近500户；户型：二室一厅一卫〔68平方米，86平方米〕，三室一厅、三室二厅〔107平方米〕，四室二厅136~153平方米错层136~173平方米〕、跃层五室两厅、六室二厅179~247平方米〕价格：公寓最低1580元/平方米，最高1950元/平方米；别墅最低2475元/平方米，最高2796元/平方米；一期交房时间：2023年8月31日；装修：无物业治理费：0.48元/平方米/月；客户群体：麒麟镇缺乏2%私营业主为主；中山门外至孝陵卫地区30%〔以南农大、南理工、农科院公务员消费群体为主〕；城东南白下区20%〔机关、电视台、企业白领〕城东北玄武区35%〔机关、企事业单位、私营业主〕；其它地区13%左右。购房者70%以上是二次置业，用于投资或改善居住条件，30%为拆迁户和第一次购房者〔含外地来宁购房者〕。销售状况：一期自2023年6月正式推出，此前已预定30%，推出后4个月售出80%，到2023年11月已根本售完。公交线路：55路，314路，309路；长途过路车：汉府街至作厂，汉府街至句容。由于该工程资金困难，建设进展较慢，今年8月份以前销售状况并不好，其销售走势与整个房地产市场的利好有直接的关系，房型群众化，外观和区内环境尚可，工程的成功一是赶上大气侯，另外一重要因素是与麒麟门连接，交通较为便利，城东板块良好的环境因素及50如不抓紧配建将直接影响二期销售。该楼盘的宣传推广承受发传单形式，销售由开发商自己组织。三、目标客户分析1、当地潜在客户麒麟当地人口状况36500例约为10%左右，说明开发与引导潜在客户的购房热忱显得尤为重要。潜在客户构成·为提高生活质量的本地长期居民。·本地及南京城东区域的政府官员、金融机构、公共事业单位职员。·为满足身份需要及生活品质需要的个体工商业及企业主。员及技术人员。麒麟，对该区域了解最深，最能够承受片区的生活环境和配套设施。置业特点：·首次置业和二次置业者均有；以中青年与老年住户为主，年龄构造在26-35岁与45岁-60岁两个梯段之间；在物业内长期居住人数：3-4人；出比较之后才肯下打算。市场容量：导致当地人员不购房的可能性有以下几点：·已购物业或已屡次置业；·不打算在本地安家；·已有积蓄，尚缺乏以购房；·其它缘由150—300户之间，元地市场客户可达800～1000户之间。2、南京市内客户25分钟的车程，交通比较便利，因此，本工程开发时只要通过提吸引市内客户前来置业的目的。2023年将建成投入使用的地铁二号线〔到达马群〕，更加缩短了依靠公共潜在的市内客户来源主要有：物业已陈旧过时，有自备交通工具的南京早期创业者。30万元考虑〕的供款力气，期望有良好而固定的居住空间，或想通过置业猎取南京市户口指标。休闲渡假的客户。主要有两类：一类因寻常工作压力大，需在周末或节假日有单独的休息空间，要环境秀丽，能满足吃喝玩乐的需求；另一类郊区置业者是用于已退休或拟退休家养老或迁移外地家人来深，年龄较大，不喜都市喧嚣，需有良好的居住环境颐养天年。3、其他客户〔二〕本工程客户状况分析相较于锦绣花园和阳光之旅，由于本工程在配套上具有无可比较的竞争力〔配套设施用地面积达608亩且麒麟镇本地客户始终没有被有效开发，信任麒麟当地客户会超过锦绣花园和阳光之旅当地100110平米/9000当地客户将占到总量的5～10%左右。仙西城区2023年规划人口为24景宜人，且价格会有相当的竞争力，估量该区域客户将达30%左右；40%左右，市内其他地区15～20%左右，外来人口及江宁等其他地区5%左右。四、商业潜力〔含打工购置者多出手租于别人经营。90%4预见将来该区域的商业潜力巨大。〔一〕商业前景及售价商业面积正常售价以4500元/平米计。〔二〕商业建议3～5平米之间，综合考虑，本工程规划商业面积建议为4100100面积4平米。〔三〕其它配套对本工程有不利影响：·无法为小区业主供给优质、便利的教育特别是幼儿、小学教育；可能性不大；·该处饮食场所分布零散而薄弱，居民消费不便。不离市”的生活模式。五、进展规划〔一〕根本数据土地用地面积722670平米，容积率按1.3，计容积率建筑面积939471平米，总建筑面积1067049平米。其中：打算多层住宅面积为650000Townhouse别墅面积为289471平米，商业面积40000平米，小学20230平米，幼儿园15000平米，其他配套15000平米，地下室面积37578平米〔商业、教育及其他配套由于位于配套用地区域，故不计入本工程容积率〕。〔二〕规划的要求及限制担建设费用。具体规划要求待我公司规划方案完成后，报政府确认。〔三〕打算进展期25万平米，三、四期约20万平米。打算进展期为5年。〔四〕建议楼型方案多层为主，局部Townhouse别墅。大型楼盘的多层开发模式已比较成熟，可以确定市内及本区域市场完全承受多层楼型。况很好。综合考虑各方面因素，我们建议：多层650000平米；Townhouse别墅289471平米，住宅共计939471平米。多层Townhouse别墅合计

面积〔平米〕650000289471939471

69.19%30.81%100.00%

比例〔总建筑面积〕69.19%30.81%100.00%六、营销筹划初步安排〔一〕工程优劣势分析1、优势：交通优势：地块位于宁杭大路和宁沪高速之间，且毗邻二环高速。此三条道路均为南京市的主要交〔14公里，全高速〕、机场〔约30公里，全高速〕及宁沪高速去无锡、常州、苏州、上海等地。因此地块所处位置交通条件较好。规模优势：本地块占地面积19121084100由于配套齐全、小区环境秀丽等多方面的缘由，在市场上颇较受置业者的欢送。环境优势内地势稍有起伏，有利于利用自然的地形，营造自然的居住环境。竞争优势麒麟镇经济较兴盛，但商品房可供量少，本工程在开发当地客源方面竞争对手很少。上高速免费通行南京宁沪高速麒麟出口位于本地块东北角，由于本工程已与宁沪高速签订了共同投资协议，2、劣势：前期投入大，建设周期长，开发风险大100投入较一般工程明显要高。地理位置较偏僻4方面的本钱较高。市内不少客户对麒麟镇不生疏，启动市区市场投入较大工程的置业心理。而要改善这种状况，提高知名度，投入的宣传推广费用将较大。品牌劣势心理带来确定的不利影响。〔二〕目标客户初步确定和市场定位比例约为1∶3∶4∶2。〔三〕售价分析2023元/平米，Townhouse别墅类应为3000元/平米。七、进展本钱1、前期费用共计10804万元，单位销售面积本钱115元/平方米。2、建安费总额75763万元，单位销售面积本钱806元/平方米〔含人防局部费用〕。3、销售费用为9000万元，单位销售面积本钱96元/平方米。、间接费用，包括治理费用和财务费用、营业税等，总额约为22547万元，单位销售面积本钱240元/平方米。5、市政设施费用为28184万元，平均单位销售面积本钱300元/平方米。63%4089本钱44元/平方米。7、土地本钱26000万元，单位销售面积本钱276元/平方米。17638723484158454万元，工程投资回报率为33%。八、财务评价1、工程现金流量及来源依据该块土地预算，已一次性支付土地款26000万元，另在两年内发生市政配套费 元，累