中普文化路项目前期策划报告(改)

中普文化路项目思路报告2007年7月深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司通过与发展商前期沟通，本次汇报将通过对当前市场分析及未来市场展望，分析项目自身优劣势，并在此基础上提出项目定位及业态规划建议，并就建筑规划、户型等提出建议，作为发展商开发本项目的参考因素之一。我们的目标是，将本项目打造为郑州专业市场及小户型开发典范，成为郑州房地产市场开发的标杆之作，在保证发展商收益最大化的同时，优化消费者购物环境，提升经营户经营收益，确保投资者利润，并以此项目在郑州房地产行业中推出中普置业品牌，达到多方共赢之局面！

前言1、地块位置：本项目地块位于东风路与文化路交汇处向西约250米；2、地块四至：地块北面临汇宝花园小区住宅（7层），西临汇宝花园小区住宅（6层及15层），东临汇宝大厦（12层），南面正临文化路（与电子大厦二手市场斜对）；3、地块规划：地块面积约5亩，总建筑面积约为7万平米，其中-1层~5层为商业用房（约1.6万平米），6~28层为商住用房（约4.4万平米）。一、地块思考—项目现状新科电子大厦汇科电子大厦一、地块思考—区域现状自然条件：项目南面正临东风路，北、东、西面为已建建筑所围合；交通条件：正临东风路，距东风路与文化路交叉口约250

米，交通便利，但此区域堵车情况较为严重；周边配套：区域内日常生活、餐饮、商业、休闲娱乐配套设施较成熟；产业状况：处于郑州市科技市场商圈内，但商圈核心处于文化路以西，受文化路及临近商住楼区隔，往项目地块方向电子市场氛围渐淡；地产板块：东风路科技市场商业区；“东风路—农业路”，花园路商住区。

市场名称调研内容创新大厦开业时间1999年经营定位以IT、数码等全业态零售为主的卖场经营管理公司1－3层赛博管理，4－5层创新公司管理经营规模总面积：17000㎡经营户数量：210户各层业态规划1f：品牌电脑、数码、笔记本、OA2f：品牌电脑、数码、笔记本、精品外设3f：DIY、配件、耗材、数码4f：品牌机专卖及耗材通道规划主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一层180二层160三层130四层90市场情况中庭100平方米左右公建装修地面地板砖，装修较为陈旧客户构成经营者零售分销商为主消费者学生，个人，企业为主配套情况电梯设置客梯：2个扶梯：1个货梯：2个停车场停车位：约200个影响赢利的风险因素规划设计1~3层有中央空调，但效果不好，卖场通透性较差业态设计业态分区执行较差，经营比较的混乱，。

二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容河南科技市场开业时间1999年经营定位以OA、耗材、配件为主的河南IT产品批发集散地经营管理公司科技市场管理处经营规模总建筑面积：约26000㎡经营户数量：190户分区业态规划A区：耗材，品牌电脑B区：电脑配件C区：电子科技产品

D区：电脑耗材E区：网络产品F区：数码科技G区：品牌电脑通道规划主通道5米次通道3米平均租金（元/平米·月）一层60二层25三层20客户构成经营者以零售分销商为主，形象展示。消费者以渠道客户为主，主营批发配套情况电梯设置无停车场门前停车卸货区后面有个物流中心，约有8个物流公司，运往省内各地区。影响赢利的风险因素规划设计整体规划比较混乱，以房型布阵排列，环境较差，但物流较好。业态设计专业市场经营比较混杂，但办公设备、办公耗材、网络架设较有特色。二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容中关大厦开业时间1999年经营定位以配件、耗材为主的零售卖场经营管理公司科技市场管理处经营规模总建筑面积：16800㎡经营户数量：约150户各层业态规划1f：小配件、耗材2f：DIY、配件、二手电脑3f：连锁卖场、品牌机、批发中心通道规划主通道3m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一层120二层80三层60市场情况中庭无公建装修有中央空调，整体装修较为破旧客户构成经营者以零售分销商为主，小配件商户较多消费者辐射公司、家庭、学生客户配套情况电梯设置客梯：3个扶梯：1个货梯：1个停车场停车位：约100个影响赢利的风险因素规划设计老市场，规划较早，卖场内环境较差业态设计一层小配件、耗材较为集中，（数据线、网络工具等较有特色）二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容河南科技市场数码港开业时间2007年经营定位集电脑、手机、数码等，是信息时代3C产品的全方位卖场。经营管理公司赛博管理公司经营规模总面积：12500㎡经营户数量：200户各层业态规划1f:国际品牌形象馆（笔记本电脑、相机）2f：国内外台式机（手机卖场）3f：DIY大世界（杀毒软件）4f：精品超市、办公用品、监控耗材网络通道规划主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一层150二层120三层90四层70市场情况中庭无公建装修中央空调，地面地板砖客户构成经营者以各市场商户新增经营为主消费者辐射各阶层用户，范围较广配套情况电梯设置电梯：6部扶梯：1个货梯：2个停车场停车位：100个影响赢利的风险因素规划设计新市场规划较为全理，扶梯、中央空调，卖场环境较好业态设计业态分区较为合理，管理较好，分区严格二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容百脑汇开业时间2004年经营定位集电脑、手机、数码、餐饮等，3C产品行销通路的全方位卖场经营管理公司百脑汇管理公司经营规模总建筑面积：30000㎡经营户数量：430各层业态规划-1f：美食广场、电玩1f：国际品牌形象区，笔记本2f：数码，耗材，OA3f：DIY大世界4f：电脑医院，河南省首个IT批发基地。通道规划主通道3.5m次通道2.5m平均租金（元/平米·月）一层170二层130三层100四层70公建装修有中央空调，地板砖客户构成经营者从各个市场新增商户，白庙拆迁也将部分商户引至百脑汇消费者有较多学生用户，兼顾其它消费群体配套情况电梯设置客梯：4个扶梯：2个货梯：2个停车场停车位：约340个影响赢利的风险因素规划设计有中央空调，规划较好，卖场环境舒适业态设计较为合理，并在负一层设置餐饮区及电玩二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容电子大厦开业时间2001年经营定位二手电脑、数码市场经营管理公司电子大厦管理处经营规模总面积：12000㎡经营户数量：150户各层业态规划1f：二手机箱、显示器2f：数码、配件、DIY3f：二手笔记本4f：淘宝通道规划主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）一层100~120二层60~100三层60~70四层60市场情况中庭无公建装修地板砖，较为陈旧客户构成经营者科技市场转过去，或由技术员工变为老板消费者主要由河南各地市二级二手电脑经营户配套情况电梯设置扶梯：1个（只上不下）停车场停车位：约30个影响赢利的风险因素规划设计项目上下交通规划较差，扶梯只上不下，对高楼层经营有影响业态设计以二手电脑、数码专业市场，专业化经营二、市场解析—专业市场

市场名称调研内容新科电子大厦开业时间预计2007年7月经营定位二手市场经营管理公司郑州安广物业管理有限公司经营规模总面积：2000㎡经营户数量：约80户各层业态规划尚未投入经营，业态规划预计与电子大厦类似，作二手电脑、数码等通道规划主通道2.5m次通道2m平均租金（元/平米·月）负一层25一层50二层40三层30市场情况中庭无公建装修地板砖，较为陈旧客户构成经营者主要靠吸引电子大厦二手电脑商户进驻消费者与电子大厦相似，但目前尚未投入经营配套情况电梯设置无停车场停车位：约30个影响赢利的风险因素规划设计市场规模较小，规划不太合理，业态设计项目被住宅包围，交通较差，靠电子市场经营二、市场解析—专业市场新科电子大厦汇科电子大厦最早的市场之一，也是目前人气最火的市场，全业态经营，市场面临拆迁以二手电脑、数码为主体的市场，以差异化在郑州市场运营；旁边的新科电子大厦也将依托其生存最早的市场之一，中关大厦主要经营电脑配件、耗材，桌椅区为郑州最大桌椅市场河南本土品牌卖场，是多个IT品牌河南一级代理商，其电脑医院有一定特色`郑州新兴3C市场代表之一，业态齐全，品牌管理，经过三年培育，市场日渐成熟，-1层设置餐饮、电玩郑州新兴3C市场代表之一，业态齐全，品牌管理，新开业，随着市场拆迁，带来众多商户进驻最早的市场之一，主要经营办公设备、耗材，市场面临拆迁本案二、市场解析—专业市场商户姓名：孙浩目前经营场所：创新大厦四楼Z区，另在新科电子大厦租有商铺从业时间：5年经营业态：配件对本项目看法：1、位置偏了一点，但还算可以，作新手或二手都应该不错；2、建筑规划要好，商铺不能有死角，要有足够的电梯，方便消费者；3、对商场业态要规划好，不能混乱经营；4、餐饮可以不需要，但消防得通过；5、市场要有宣传；6、停车场需要100~200个。进驻意向：会租赁商铺，即使自己不经营，也可以转租出去；另朋友想买楼上写字间，面积在30~40平米。商户访谈1：二、市场解析—专业市场商户姓名：潘经理目前经营场所：欧洲花园底层从业时间：2年（原从事多年房地产研展工作）经营业态：三星、联想品牌代理对本项目看法：1、位置不好，开发电子市场前景估计不太好；2、项目交通不便，文化路、东风路车流太大，过十字路口需很长时间；3、物流也是个问题，车辆进出不便，发货困难；4、餐饮应该不错，东风路过文化路餐饮生活不错，且项目周边已经形成了一定规模的餐饮区；5、百脑汇、数码港、科技市场才是核心区，而且老市场拆了会重建，市场竞争激烈；6、要作的话，最多作三层，且底层建议作配套，如金融、餐饮，楼上作1~2层电子市场。进驻意向：会考虑租赁楼上写字楼，目前租赁欧洲花园就是因为去数码港晚了没租到，且现在的场所还有个存货的地方。商户访谈2：二、市场解析—专业市场商户访谈3：商户姓名：陆强目前经营场所：电子大厦二楼A区205从业时间：11年（从电子大厦开业就在市场经营，原在创新帮别人作）经营业态：配件及维修对本项目看法：1、位置可以；2、作什么都行；3、你们只管卖，其它的不用管；4、我在电子大厦前二年生意也不好，这几年市场火起来了才好些；5、停车场一定要有，地上不行可以考虑地下；6、最好有餐饮，方便。进驻意向：有意向购买商铺，自己不作也可以租给别人，商铺还会升值。二、市场解析—专业市场商户访谈4：商户姓名：贵女士目前经营场所：百脑汇二楼从业时间：4年经营业态：光磁对本项目看法：1、从创新大厦搬过去的，创新租金太贵了，前二年生意差，现在好些，但还是没有创新人流大；2、项目位置不好；3、市场不好作，竞争激烈，且市场需要有个培育期，百脑汇也是搞了二年多才好起来的；进驻意向：目前不会考虑二、市场解析—专业市场市场集中度高，郑州市IT卖场基本集中在此区域，此区域也为政府着力打造的河南科技一条街；科技市场8家电子市场中，6家为一手电子卖场，占75%；2家为二手电子卖场，占25%；从卖场环境来看，新开的百脑汇、数码港、汇科体现了商场式购物环境，其它市场的购物环境则不尽人意；新市场培育期较长，经了解新市场一般需经过二年的培育期才能达到较好的卖场人气；业态丰富，品牌电脑、DIY、配件、耗材、OA、二手市场等，业态极为丰富；所有卖场基本是IT硬件销售，而电脑软件、电脑书籍等软件，基本靠路边的流动摊点，此类市场存在机会；市场硬件升级进行中，老市场基本存在着卖场环境较差，业态较为混乱，由老市场如河南科技市场向商场式卖场提升；品牌IT卖场，如百脑汇、赛博的进入，不仅带来先进管理经验引进，更使卖场环境有大的提高，给市场带来较大冲击，是电子市场发展的方向；随着城市改造，市场拆迁，给新市场带来市场机会，市场成功机会增大。专业市场小结：二、市场解析—专业市场项目总建万㎡楼层租户数量商户类型户型面积（㎡）电梯（部）停车场（个）出租率租金元/㎡·月管理费元/㎡月中央空调中科信息大厦1.715120主要有二大类：1、以网面制作、网络域名、安防、网络工程、软件等为主的中小企业；2、以走渠道客户为主的IT商户；这二大类公司在各个写字楼混合经营50/60/110/15025080%30无有百脑汇712210120/130/190634095%401.35有数码港4.41715050/80/4地下100%312有中关大厦1.7910051/84/104310090%30无无新科电子大厦1.21815052/70/902地面少量停车尚未入驻25无无新派电脑城0.4510030/40/50170100％30包在租金内无建设集团0.573040/502路边停车100％20包在租金内无e时代广场21218060/90/120/14025085%351.35无汇宝大厦0.91360118/200/2252100100％301.1有二、市场解析—写字楼部分商户租赁周边居住小区住房作为办公之用，主要调查如下：小区名字租户数户型面积区间㎡租金元/㎡·月商户特点万芳小区60两房、三房60－13015售后欧洲花园110三房130－15030渠道天成苑小区20两房、三房60－13012售后二、市场解析—写字楼新科电子大厦汇科电子大厦万发小区天成苑E时代广场二、市场解析—写字楼科技市场周边存在数量不小的写字楼，但出租情况均较为理想；户型面积以30~150平米为主，但在调查中发现，业主多会对面积进行分割，以小面积出租，以50平米左右为主，市场也较接受；租客以各市场经营商户为主，适合中小企业；部分走渠道客户甚至不需在市场中租赁商铺，只通过写字楼作渠道客户；除百脑汇、数码港外，其它楼宇电梯配备较少；租金集中在30~40元/平米·月，管理费集中在1~2元/平米·月，部分甚至不收管理费；部分商户租赁周边小区住宅作为办公之用。写字楼市场小结：二、市场解析—写字楼项目物业类型建筑面积万㎡均价元/㎡推出房源销售情况装修标准思达数码国际公寓高层14.464003000多套40%精装修天明国际公寓高层2.55000420套——毛坯郑州国贸中心高层4860003000多套未开盘精装修非常男女高层842001200多套33%毛坯博客公社小高层4.34300434套65％精装修花半里高层54300470套70％精装修1、市场推盘量较大2、小户型销售受项目位置影响较大3、带精装修的项目比毛坯房价格有较大提升二、市场解析—小户型户型思达数码公寓天明森林公寓非常男女国贸中心博客公社花半里米兰阳光单房23.7㎡39㎡------21㎡28㎡------------一房一厅38.6㎡47㎡42㎡40㎡33㎡54㎡32.98㎡40.9㎡46㎡48.52㎡一房两厅58.18㎡61㎡61.8㎡60㎡65㎡63㎡-----70㎡两房70.37㎡80㎡71.8㎡82㎡70㎡92㎡71.83㎡78.73㎡1、以38~48平米一房一厅及70~80平米小二房为主2、单房面积基本在30平米以内，一房两厅面积多在60平米左右二、市场解析—小户型项目凸窗转角窗独立卫浴空中花园入户花园落地窗多阳台挑高阳台思达数码国际公寓★★★★★天明森林国际公寓★★★★★郑州国贸中心★★★★非常男女★★博客公社★★★花半里★★★金阳光居易★★创新夹层1、受面积限制，户型创新较少2、以凸窗设计为主二、市场解析—小户型项目建筑风格外立面思达数码国际公寓现代主义白色，鹤黄色天明森林国际公寓后现代主义厚重咖啡色郑州国贸中心现代主义鹤黄，淡蓝色非常男女现代主义主力白色博客公社现代主义白色，灰色项目形象定位客户群体思数码国际公寓一个人的宫殿，一座城的荣耀大学老师，公务员，投资者居多天明森林国际公寓城市精髓，品质LOHAS老师，白领阶层，居住型居多郑州国贸中心中原首家分户计量的中央空调化酒店式公寓投资客户居多，企业办公非常男女北区首席青春派时尚新锐社区轻院老师，周边居民1、建筑风格多以现代主义风格为主2、外立面色彩多以明快色调1、形象定位以时尚、高端为主2、现场介绍突出商住二用3、目标客户瞄准投资客二、市场解析—小户型项目名称社区配套思达数码国际公寓酒店式管理，商业街，会所，酒吧，健身房，百货等天明森林国际公寓会所，茶座，活动中心郑州国贸中心酒店式管理，商场，写字楼，中央分户空调，音乐房，游戏室等非常男女坐拥一期成熟景观,与二三期景观形成组团式花园博客公社会所，超市花半里由深圳“花样年”物管担纲物管顾问1、大社区里小户型，可以共享社区配套，提升小户型品质2、酒店式公寓项目较多，适合SOHO一族二、市场解析—小户型项目位于郑州市科技市场商圈内，但与商圈核心区域尚有一段距离，人气渐弱，开发专业市场如何吸引人气；本项目-1~5层商业如何处理，业态如何合理规划；如何处理商业与住宅的关系，住宅户型如何规划；项目配套如何设置、创新。

三、地块思考—开发难点

三、地块思考—客户群分析经营群体：电子市场代理商/分销商，过万家经营商户;写字楼群体：专业市场成熟商户/配套行业商户/

新进入行业公司，中小型公司为主;居住群体：政府公务员/企事业单位工作人员/学校家属区/私营企业老板/

职业投资客，投资价值增大;群体变化趋势：各类企业有不同程度的发展需求;购房面积以小面积为主;

对品质、软硬件要求更高；群体投资意识提升。

三、地块思考—综合价值提练电子市场商圈写字楼、商住楼集中区客群方向学校、居住区

三、地块思考—综合价值提练项目位于郑州市科技市场商圈内，面对河南乃至周边省市；项目潜在客户量大，项目成功开发有坚实基础；地块衔接专业市场与学校、居住区，消费群更广泛；新商业规划，卖场环境可以有较大的特色；电子市场硬件销售完善，但软件方面欠缺，出现市场机会；老市场拆迁，提供市场机会；住宅客户面广，投资价值高；28层建筑规划，科技市场地标性建筑。SWOTSWOTSWOTSWOT

区域1：郑州核心商业区，客户区域认同度高

区域2：与电子大厦斜对，有市场先行者

消费群体：成熟市场培育了众多消费者

配套：周边配套齐全，居住、办公氛围较好

性质：产权商铺的稀缺性

市场1：河南人口基数大，且消费层次不一

市场2：中部崛起，河南将是重要的区域之一

市场3：老科技市场面临拆迁，众多商户需要经营场所

政策：政府规划把东风路此区域打造成科技一条街

政策影响：住宅禁商，商住楼前景不明

潜在竞争：老市场将重建，市场竞争仍然激烈

商圈竞争：花园路商圈国贸中心、中原数码港体量不小的小户型住宅及写字楼，竞争激烈

环境1：与市场核心区域尚有一段距离，人气较淡

环境2：相对住宅，项目体量小，景观缺乏

交通：东风路、文化路车流量大，物流受限发挥优势：借助科技市场及电子市场人气，充分挖掘项目商业资源。

规避劣势：建筑规划设计保持先进性，确保卖场舒适购物环境；业态规划合理，以特色吸引消费者，增强经营户、投资都信心。利用机会：多渠道宣传本项目商业卖点，充分吸引各方面买家应对威胁：户型规划，配比合理化，加快建设速度，缩短开发周期。

三、地块思考—SWOT分析四、项目定位—案例索引万商电脑城1~2层电子元器件3~5层电脑市场MP3、MP4、配件为主1f：易天手机2f：品牌电脑、笔记本、数码3f：数码、电脑DIY4f：电脑配件、耗材、数码1~3f：电子元配件4~5f：仪器、精密电子1f：手机专卖2f：配件、光碟、电脑书籍1~2f：电子元器件3~4f：电脑配件、品牌电脑5~8f：电脑配件1f：手机/手机维修/传真机/电话机/通信设备/手机配件2f：手机配件/数码/维修工具/手机皮套3f：蓝牙产品/来电闪灯/闪灯天线/手机饰品/手机电池/仪器仪表4f：手机电池/充电器/彩壳/闪灯天线华强北电子市场四、项目定位—案例索引万象城

位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米，2004年12月9日开始试营业。这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”

华润中心万象城拥有6层商用楼面，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。其中数码区更是重要卖点之一···APPLE、SHARP、戴尔等高等货是必摆品牌···非富则贵品牌机器······罕见IT最新款概念机······设计独特的各种聚合体······了解科技发展的最快舞台······四、项目定位—案例索引整体定位

中原·潮流IT3C卖场引领河南IT消费新风尚定位依据：1、硬件卖场众多，竞争激烈2、市场存在机会点3、项目区位决定需要突破，达到开发目标

四、项目定位—商业主题定位

中原首家体验式3C卖场

舒适的卖场环境IT最新科技的展示点中原最大电脑软件、电脑书籍卖场充满乐趣的大型DIY卖场展示各地风味的味觉广场四、项目定位—商业档次定位主要服务郑州及河南时尚阶层的中高档

潮流IT购物中心功能定位满足消费者购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、观光等多方面需求于一体的3C体验购物中心。其核心理念主要体现如下：>>情景商业—潮流科技商业氛围；>>体验式商业—深度参与型消费；>>“全方位式”商业—满足吃、玩、娱、逛等多种消费需求。四、项目定位—商业商圈定位

核心商圈——郑州市次级商圈——河南其它地市边缘商圈——河南周边城市经营者定位

主力店经营户：国际IT品牌分销商散租户：各市场老经营户期待有所发展的新入经营者在写字楼（住宅）内需要发展的经营者四、项目定位—商业投资者定位

个人投资者：生意人、私营企业主政府公务员企事业中高层管理者有剩余资金的个人投资者专业商铺投资者：专门从事商铺投资的客户经营商户：郑州本土经营户经常与郑州科技市场有往来的经营户大型购买者：基金、投行、大型经营商家四、项目定位—商业业态规划建议14F软件天地3F配件2FDIY广场1F科技博览-1F味觉广场-2F停车场四、项目定位—商业