关于一二级土地导入产业降低勾地成本及打造产业融合特色小镇勾地策略及注意事项

《有关一二级土地整顿导入产业减少勾地成本及打造产业融合特色小镇勾地方略及注意事项》作者/黄传洲.07前言：本文笔者是通过全国各地数年市场调查研究，以常年在行业前端与各地政府打交道和实际操盘经验总结而得出的一种小结成果，目的只为奋斗在产业特色小镇投资开发行业决策者、政府们提供参考的个人叙述，并非是“行业指南”及实际操作的政策导向……文中所提及的办法、数据都要靠各地政府部门、读者们、投资者们在招商引资、投资决策、业务拓展中临场运用及灵活判断加以运用，才干达成招商引资及投资“事半功倍”的效果。全文中所提到的出名产业园地方、勾地方法和有关数据描述，都是有政策根据可查且真实来源的，但仅供“行业者”乃至政府参考论坛。现在，产业特色小镇在我国已然成为“万亿元级别”的产业新风口，风向标，随着着投资风险及其之大。大多投资公司和各地政府，不会运用正当合规的“手法”而增加了政府以及投资商的困惑。随着着当下国策，推动新产业、新基建的投资建设，而上一代的产业可持续发展是必不可少的。例如：乡村振兴、文、旅、康、体、养六大产业仍然是我国地方发展的重要支撑点。如何让各产业融合惯通，是我们投资商以及政府要认真思考的又一发展途径………当今、现在各地政府、投资者，在产业勾地时，惯用的是以；住宅用地来平衡投资收益，政府为了招商政绩，也乐意这样“随行就市”，因此造成其中某些较好的产业落地出现问题，对如何运用前端少投入而逐步投入，不知如何运用，本文重点对产业勾地的几个手法推介给大家，让大家参考。因此：政府需要大胆推存出新，投资者们也应勇于尝试，即给政府解决了土地供需平衡，也为投资者们解决减少了土地资本金的投入，使投资者的钱真正用于产业发展中。因此：本文所述的无论是哪种类型的特色产业小镇，都不可能飘在空中，最后得落到土地上，落地即需要政策的支撑。就需求终端而言，每一种产业特色小镇作为新生事物，对土地的需求与以往有所不同；就政策供应端而言，土地政策诸多，集成应用的空间很大。但是，现在还缺少专门针对“乡村振兴”、“一二级土地整顿”导入“产业特色小镇”等三产融合的专门政策和文献，对“供·需”涵接及实施是不易且难的。那么，对如何投资建设以及“产业导入”的特色小镇，重在一种“特”字，需要能突出本身特色的精拟定位，并明确其规划、建设、运行和投资单主体和多个主体主体。即要留足城乡发展空间对特色产业小镇是不够的，还要以产业为重点，明确其重点产业和辅助产业；不是签完投资合同和东拉西扯费心费力建设好就了事，后期产业运行非常重要。产生效益的同时也增加了地方税收、农转非就业机会。它不是等同于普通性房地产开发项目，而是特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的“三产联动”、“三生融合”的可持续发展的支柱产业小镇综合体，需要细分构造和组团，应重视打造独特的风貌，突出美丽人居环境和文化内涵，需要我们各地级政府予以公司重大平衡支持。从类型来看，产业特色小镇重要有产业型和文化旅游型两种，也有两者融合的“农业产业+文化旅游型”。产业型小镇能够细分为工业小镇、科技小镇、农业观光小镇、体育小镇、工业遗产小镇、矿山小镇、特色产业园和田园体验小镇等等。按区位分，有单点布局的，也有融合一体的，但更多的特色产业小镇依靠大中都市或者交通节点布局。不同的主体产业，不同的区位，对土地的规定也有所不同。特色产业小镇建设运行中，各地方政府以及我们投资者，往往不同程度存在对对应土地政策“不理解”“不会用”“不敢用”和“懒得用”等问题，尚有招商部门不清晰土地供需政策边界点、零界点，土地供应部门又不理解招商引资的难度；土地部门、招商部门、又不懂都市规划控规等政策红线，各地政府没有对产业规划区的各类配套文献和国家单一控制性文献相接合。多多少少给产业投资公司者带来困惑，特别是某些政府、投资者犯下低档错误，减少了依法解决一二级土地整顿导入特色产业发展用地的保障能力，增加了地方政府“人为权力”因素的招商引资，从而呈现出很大部分地方政府的“勾、诓、据”和新上任官员不管上一任官员现象……，土地管理涉及的法律、法规、政策较多，同一种问题的有关规定往往散见于不同的法规和政策文献中。需要对这些政策法规文献充足梳理并予以集成，同时结合项目的性质、特点和用地需求，加强用地策划，研究提出所需各类建设用地的解决方案，最后形成哺育产业特色小镇的政策空间。作者查阅了大量的现行政策，按照现行政策，归纳了有30余种用地解决方案可供产业导入特色小镇使用，由其是对一级二级土地整顿再导入产业的投资方有借鉴作用。指导出了投资公司在勾下大片土地时尽量少把资金用于土地上，而是用在产业上，逐步投入逐步回收，即不违反政策又减轻了政府与公司压力，使产业落地更实更快。下面逐个简述！（归纳总结了十大拿地、供地方案）仅供参考！第一章方案一：使用存量国有建设用地（有有关文献支撑）1．同意使用：市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地，办理同意使用手续，即同意用于建设市政道路等，能够发建设用地同意书，但不用发划拨决定书或出让合同等。这些用地在土地登记时也是只登记不发证。需要注意分辨建设单位、管理单位与土地使用权人的不同。2．国有土地划拨，即行政方式。3．国有土地使用权出让。4．国有土地租赁。5．国有土地使用权作价出资或入股。除同意使用和划拨外，其它三种方式属于有偿使用。其中，出让和国有土地租赁的具体配备方式涉及合同、招标、拍卖和挂牌四种，作价出资或入股因有明确的使用者，只能通过合同方式配备。方案二：圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供应具体项目土地运用总体规划所拟定的都市村镇建设用地，被称为“圈内用地”。为实施规划，需要占用圈内用地，涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体全部土地的，应当办理土地征收审批手续。在已同意的农用地转用范畴内，具体建设项目用地由市、县人民政府同意，由市、县国土资源部门依法供应。方案三：圈外单独选址建设项目用地能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地运用总体规划拟定的城乡村庄建设用地范畴外土地的，经同意能够在圈外单独选址建设。涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续；涉及集体全部土地的，应当办理土地征收审批手续；土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并同意。方案四：使用国有农用地建设需要使用国有农用地的，应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后，依法办理供应手续，不用办理征收手续。方案五：直接使用集体建设用地：（有六种情形可使用集体建设用地）。1、乡镇村公益事业、公共设施用地。2、村民住宅。3、集体经济组织兴办公司或者与其它单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办公司的。4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其它公司合作开发这类产业的。5、国家发改委在年，已在全国33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权能够出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。6、返乡下乡创业人员，可依靠自有和闲置农房院落发展农家乐；也可通过租赁农房或与拥有正当宅基地、农房的本地农户合作改建自住房。方案六：使用国有未运用地建设项目能够使用土地运用总体规划拟定的国有未运用地，不需修改规划，也不用办理转用和征收手续，直接同意用地。方案七：使用集体未运用地能够参考方案五，直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未运用地的，应当办理土地征收审批手续后依法供地；不需要办理农用地转用手续，不需要用地计划指标，不缴纳新增费和耕地开垦费。方案八：使用设施农用地设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。设施农业项目不同于普通的建设项目，其用地也不同于普通建设项目用地，符合规定的设施农用地不属于建设用地，按农用地进行管理，不需办理农用地转用审批手续，不作为新增建设用地管理。附属设施和配套设施用地有一定比例限制。设施农用地不涉及下列用地：☑经营性粮食存储、加工和农机农资寄存、维修场合；☑以农业为依靠的休闲观光度假场合、各类庄园、酒庄、农家乐；☑以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。方案九：结合土地整治、村庄整治安排用地土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排，必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调节。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调节和各类项目用地调节（地类调节和供地安排）。土地整治实施规划经同意后，应当根据经同意的实施规划，对应调节项目区内各类用地产权和地类，直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理对应用地手续，不再办理农用地转用审批手续，也不占用土地运用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分，应当依法办理供地手续。方案十：使用增减挂钩项目建新区用地的，视同建设用地；农业项目使用国有农用地，有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按规定耕种等方式；农业项目使用集体农用地，有承包经营、承包经营权流转、四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖、由原农户按规定种植等方式；使用四荒地等未运用地的，有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式，使用年限最长50年，使用方向涉及垦荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等，用于非农业建设需要审批；农村三项建设使用圈内农用地的，应当先行办理农用地转用手续，转为集体建设用地后，再由县市人民政府同意使用；符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地，不属于建设用地，不办理农用地转用手续，不占建设用地指标；地质灾害治理工程用地，按照地质灾害治理项目办理项目审批手续，不办理征收、转用手续，不占用指标，但应当足额安置赔偿。根据项目具体需求不同，尚有填海造地、抢险救灾用地、临时用地、先行用地、普通采矿用地、石油天然气钻采及配套用地、闲置地处置与运用、工矿废弃地运用或复垦置、低效地再开发运用、管线用地（需设立地役权）、低丘缓坡用地、光伏用地、新产业新业态用地以及农村党建、医疗、图书、体育等配套用地等用地解决方案可供选择。第三章什么是一、二级土地整顿？土地整顿是指在一定区域内，根据土地运用总体规划与土地整顿专项规划，对田、水、路、林、村等实施综合整治，调节土地关系，改善土地运用构造和生产生活条件，增加可运用土地面积和有效耕地面积，提高土地运用率和产出率的活动。土地整顿普通可分为两大类，即农地整顿与市地整顿。根据我国国情，现阶段土地整顿的重点在农村地区。土地整顿的重要内容涉及：（1）调节农地构造，归并零碎地块；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林网、沟渠等综合建设；（4）归并农村居民点、乡镇工业用地等；（5）复垦废弃土地；（6）划定地界，拟定权属；（7）改善环境，维护生态平衡。（通过集约化整顿后提高、提高可使用土地面积）第三章产业融合勾地方略及注意事项一、自己的产业终究好不好首先要做的是评定自己产业的价值，不能低估、但也没道理高估，低估自己产业的价值会被揩油，但是如果高估预期过高也很难谈成。能够讲合理的价值判断决定了后续勾地的难易程度，不仅涉及商务成果上、也涉及合作与否愉快。两个判断原则：1、产业能否带来高产值、高就业、高税收政府看产业，普通就是看上述三条，如果有，就是政府非常乐意花大价钱引入的产业。有些产业方说自己的产业是高精尖啊，即使现在还是创业阶段，但是噱头足，成长性好，有但愿成为独角兽的。讲真，对于这类公司，即使政府也想引进，但是会不会为你的成长性付费埋单必定没那么容易的，要讲情怀讲技术那能不能不谈勾地呢，你要场地双创园区还没填满呢随便进，你要资金，会有政府主导的产业孵化基金来入股，你要土地？要不换个话题吧。2、产业能够靠本身实现盈利，还是需要靠外来补贴这其实是体现了产业的质量，如果产业能够靠本身实现盈利，那这个产业的扩张就有自发的需求。换而言之，如果本身能盈利，就只要一块产业（商办）地就能干，再搭一块住宅反而是白捡的。其实本身能否实现盈利的预期很重要，政府看重的“高产值”“高税收”普通非常难得的，都是假象；真有这种能力投资公司普通也看不上住宅土地那几个钱了，但又是实际策重焦点。都会指向政府的退税和前期扶持资金。本身能否盈利这点拟定了产业方的心态，是进退自如还是必须依靠开发商开发住宅进行利润分派。二、产业方如何介入勾地这是产业方政府最头疼的地方，怕介入的浅了利润都被开发商给拿走了甚至被边沿化沦为棋子而已，但又怕介入得太深活都自己扛，没有开发商大队人马的支持，不专业不懂市场也不懂后续开发运行，越勾越错吃力不讨好。诸多勾地方又想借用开发商的专业，但又不乐意失控造成本身利益受损，心态蛮纠结的。第四章两个建议：1、自己干活扛终究后卖地勾地方自己干活干全套，做到土地能够挂牌为止，然后对外招商卖住宅部分，商务条件都是明的，对外询价等同于二次招拍挂，对勾地方的利润是最大化的，这种投资大利润也大，但风险也大。若有实力的勾地投资方建议就这样去做吧，别纠结了，这种不合作的勾地赚得最多。2、和开发商合作，但要学会分利先要记住勾地不是说今天拿一种“概念产业”，明天政府就能给一块地的。相反，勾地是一种非常长久的过程，精力、物力不停投放，实力弱的勾地方是扛不住的，就算产业再好也没用，还要专业，无论是适宜选址确实认、设计方案的拟定、土地手续的完毕、土地价格的洽谈还是招拍挂条件的设立，都是专业，产业方做做自己的本行产业还行，隔行干这拿地的活容易出问题，例如土地价格终究定多少，勾地是给都市市区的高层房子，还是景区的别墅？哪些是给产业配套使用？哪些是能用于变现？那些受众群体能接受你的概念？哪些即能提高都市出名形象又能提高概念产业品质和升级？哪些能吸引政府眼球而心干情愿让你切割？，如何运行高产值高税收？我们一定要明白一种道理“有了梧桐树，未必引来凤凰”说不定是个乌鸦……筑巢未必引来金凤凰。因此：需要我们产业投资勾地方认真思考及下功夫的。笔者以前看多了那些牛逼哄哄的产业方独自拿“概念”去勾地，勾出来一堆高价土地且政策又无法调配，类似的不懂得怎么解决的不在少数，最后砸在手里。心态放平，学会分利，要在政府与普通性独立产业运行方，两者之间的夹缝中去探索出或杀出一条血路出来，才是当今和将来的发展之路。切记这句话；（夹缝中去探索出或杀出一条血路出来），需要的是勇气和资本，“杀敌一千自损八百”的道理，因此：一定要做好自己擅长的产业，将“概念产业”点状做实，再与关联产业投资开发商事先谈好各自需求、较满意的条件，就算是宏观经济调控，产业大跌、房价大涨、还是房价大跌、产业大涨，要让自己的擅长产业是梱绑勾地中不可缺少的亮点，但也要考虑自己的擅长产业是梱绑勾地中只是一种点缀，只有这样全部的利益都能平衡，就算自己当了一回“棋子”也都算是赢了的。如此，产业方介入勾地就比较简朴，就是在洽谈时候出场，在产业规划的时候出场，其它的都交给实投运行开发商，最后与他们结算收益就好了，轻松又愉快，就是少赚点。第五章产业方的可用勾地方略1、当站台小王子做好做扎实自己的“产业概念”，联合“产业概念”中的各产业实力投资开发商、产业运行商订立战略合作合同，每当投资开发商、产业运行商需要勾地的时候就会想到你，由你牵头去与政府合同，“梱绑式”产业连动勾地，然后分化给各个产业实际运行者，你只需要出名牌，去出头站站台，这样的全产业链“梱绑式”勾地的成功机率大的多了，频率换概率，使自己的“产业概念”就能变现。2、三四线淘金一二线去勾地性价比真的不高，地方政府普遍缺地，给你一块纯产业地甚至M0已经很了不起了，毕竟绝大多数产业都不是美国特斯拉级别的，就算是特斯拉，仿佛上海政府也没给配住宅。因此要产业勾地，去一二线的远郊区或者直接三四线，反而是一种事半功倍的选择，但须考虑勾地的交通、人均GPD和“慨念产业”中的各项基本指标条件。如：气候、人文资源、地理环境、可塑造环境、可挖掘历史背景、可嫁接环境等等，切记不能生搬硬套。3、聚焦主业产业投资方还是好好打磨好自己的已有产业，深挖资源落地性、首先是能“盈利生存”，再次是“技术优越”，不要总想着扩大拓展新区域，总觉得做大“口子效应”，要懂得，无论哪种产业，都离不开房地产关联，因它资金回正快、盈利快。要真正把自己的“概念产业”呈现一大半出来，那就够牛逼了，到哪时出门谈勾地才会有“正向反馈”，否则为了勾地不停投放精力而无视自己的“概念产业”落地性、实用性、环闭性、得不到充足印证和体验，尚有不对深耕产品改造换代升级，是行业“大忌”得不偿失的，说白了你的勾地永远停留在概念中，很难找到合作方而砸在“自欺欺人”中而成不了气候。永远只是一种想象而已。第六章下面笔者总结了6种玩法，仅供大家参考讨论；第1种：低端玩法开发商招商运行的重要收入来源，前期是物业服务费用、租金，后期是广告运行收益。招商不限种类行业、规模、只求招来进驻即可，无视了产业聚集效应和将来久远打算，缺少后期获益的来源。招商的普遍是所谓轻资产的电商、微小公司，产业门槛几乎无，只要不是违法经营，不会影响其它入驻公司的利益或影响园区的安全即可。与其它工业园、办公商业写字楼同质化严重，竞争力缺少，租金取胜仅仅依赖租金优势吸引客户入住。最后，若公司本身效应不好，损失也但是是装修费用，成本低廉，诸多业者基本都是属于二房东性质，实在不行再次流转走人。地理位置基本都是原本工业区或偏僻的区域。获益的方式重要是较为稳定的租金。第2种：中级玩法招商同样荤素不忌，产业类型不忌、产业规模等限制门槛几乎没有，建筑为单纯的普通写字楼，办公业态也较为高端，较低端玩法更为高大上，也提供某些基础的公共配套服务。这些办公写字楼从一开始，就已经不同于低端玩法的简朴厂房装修而成或低端写字楼从建筑形态上已经从规划设计、建筑方案设计角度更偏向正规商业写字楼；同时，地理区位也偏向市区的较偏僻中心位置，或城郊中心位置。这些写字楼同质化也十分严重，业主对招商运行没有明确的认识，以商业业态为主，对产业没有任何门槛（除了某些特定的电子城之类），幼儿娱乐、青少年培训、餐饮等纷纷进驻其中，普通也有自己的停车场，规模较低端玩法更大某些。获益的方式重要还是租金，物业管理费及某些停车场收费之类。第3种：高级玩法这类玩法已经开始有某些产业的门槛规定了，招商引资这块不再饥不择食。幼儿娱乐青少年培训这类已经被剔除，但是普遍门槛也较低，大多数是某些咨询服务公司为主，研发机构极少。但也产生了一定产业集聚效应，提供较为齐全的生活工作配套。所在的地理区位普通为市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼。开发商为运用产业规模优势，采用组团模式，向政府争取某些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策。与地方政府合作行政服务大厅，共同集中为众多小微公司共同同质化需求，集中为小微公司一揽子解决招聘、税务、行政等一系列纷繁杂乱的工作，节省小微公司成本。为公司提供环保审批、项目备案、注册登记、建设手续、消防手续等，为公司办理营业执照年检、法律咨询、合同审查、知识产权、发展基金、税务申报、水电、车辆驾照年检、员工儿女入学、户口迁移、房屋租赁等有关配套服务。产业方可享有便捷优质转移的服务、避免不必要的成本、免于不必要的政府沟通关系、享有政府和开发商某些优惠政策。开发商则获得稳定租金现金流、某些简朴初级配套增值服务，位于重点都市的能够发行REITS基金、债券。这个阶段的开发商招商是普通的公司，对公司的种类、规模有一定的规定，但是对产业的趋势脉络发展及产业聚集特性不理解。普通而言，越是有关联的产业聚集在一起，越能发挥产业集聚效应，越能互相带动发展。笫4种超高级玩法这类玩法，对产业已有较高的门槛，例如深圳南山的高新区，他的定位入园原则、专业行业较高，有了高的定位起点，就不怕没入住给钱的人。开发商聚集金融机构、产业链有关配套为公司解决投融资及担保服务、共同实验室、代为招聘、代办申请优惠政策、良好的公共配套、公司交流合作平台、同一种公司管理软件等，提供财务资助、市场推广、协助各地合作伙伴、上市孵化、风险投资、入股入驻公司等，与产业公司获得共同成长的收入。解决满足公司采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等各环节需求、满足公司员工居住、生活、工作、娱乐需求，政府也获得提高本地产值税收、市民就业、完善公共服务、都市形象、领导政绩等需求。项目本身的规划设计、建筑设计已经是从产业角度出发，有一定的规定。硬件方面提供：公用研发实验室、孵化中心、检测认证中心、展示交易中心、招聘中心、教育培训中心、商务会议中心、公共服务中心、学术交流中心、博士后工作站和实习中心、生活服务中心软件提供服务：咨询、保险、会计、税务、电子商务、信贷、人力资源、广告；产品经销、产品展示、产品维修、行政管理、承建外包、物流仓储、出版发行、公司代理、知识产权保护等等。这个阶段的开发商能够申请容积率突破、普通状况下规划功效变化、优惠地价了。获益则更多来源于深度的增值服务，普通都市的项目也能够发行REITS基金、债券及上市融资。这个阶段的开发商招商已故意识到产业集聚的效应，入驻产业的关联度已经较高，互相带动发展能力较高，在产业业内含有一定的影响，足够令本地政府针对性的制订某些产业优惠政策。但是对产业发展趋势，产业动态掌握不够明晰，很难与产业公司共同成长，从产业公司成长中获益。不同的产业，有不同的产业发展趋势和产业脉络，不同的产业特点。（如：汽车后市场产业城、医药产业城、教育产业城）等；有些属于高技术高资本高技术密集型高风险高产出型，属于值得长久培养哺育的公司。例如京东方持续亏损十几年，但是一旦盈利就能轻松占据广大市场。有些属于短平快型，例如普通的工业设计公司。不同的研发机构也有不同的特点，例如，国家实验室、重点实验室，他们属于基础研究，普通的科研机构则市场需要什么就研发什么，追求成果转化效率和市场占有率。第5种特级玩法开发商成立有关产业研究机构或通过与国内国际出名产业研究机构合作。持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及本地经济文化、前沿技术等等，增强本身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，为地产项目进行合理产业定位。分析掌控产业行业发展趋势，能够有效的针对性拓展产业资源和产业定位。例如说，要理解产业现在发展的阶段，国内外有哪些新的发展趋势和动向？产品的特点是什么？市场需要多大？重要客户有哪些？竞争对手有哪些？所在国或地区赋予竞争对手哪些优惠政策？和竞争对手相比，我们的产业又存在哪些优势和局限性？需要我们向政府争取哪些优惠政策扶持？需要哺育园区市场多少年？实投入资本多大？回报如何收回？人才资金从何而来？能否收并购某些国外关联公司？代价多高？研究越进一步透彻，越能针对性的帮扶哺育公司更快成长，与公司共同成长。产业定位是产业地产的核心一步，将所需适宜产业顺利落地，同时满足地方政府及公司的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的可持续发展。在产业定位的同时，属于较成熟的招商引资项目，就得分析项目本身与否符合产业龙头公司的所需，主导定位越精确，对领先或含有引导性龙头产业公司吸引力越强，更容易实现项目顺利落地。产业定位很核心。不同年代不同时期，不同地区不同都市，对产业都有不同的规定。举个简朴例子，1980-1990年代三来一补公司，1990-普通制造业，-至今高科技产业、至当下的乡村振兴、文、旅、康、体、养产业等。对产业发展趋势脉络不熟悉，盲目引进产业，产业生不如死，开发商也爽不到哪里去。与此同时，务必重视结合地方产业经济、科研实力、资源的实际状况，切勿贪大求全。进行差别化定位，需要结合本地产业基础及产业规划制订切合本地实际的产业规划。任何脱离现实产业基础的产业都将是无源之水，难以将产业顺利落地。产业顺利落地后，还需不停进一步研究产业特点，为产业打造更合理的产业氛围，为其提供更方便的专业化服务，为其招揽上下游多个配套产业，做大做强产业基础。随着人口老龄化、少子化的趋势凸显，人才对高质量生活工作条件的需求显现。除了对产业投资公司提供细致入微的跟踪服务外，还应提供多个配套服务设施，为周边提供居住、医疗、教育、康养、娱乐、政务等方面的配套服务。还应迫切解决公司员工、人才儿女、老年人等特殊需求的配套设施，例如托儿所、妇幼健康中心、养老中心、国际教育、国际医疗等配套设施为公司高级人才及普通员工解决后顾之忧，从而吸引更多人才，为产业做大做强提供人力资源保障。这个阶段的开发商能够与政府共同招商，申请更多的政府多个财政补贴及优惠政策。例如直接申请国家核高基等重大科技专项补贴扶持政策，能够申请低地价甚至免费地价的商住用地开发反哺开发商前期投入了，甚至能够与政府共享产业园区的财政收入了，即便在三四线发行REITS基金、债券已经是常态，有关项目能够直接上市。这个阶段的开发商，已有进一步的掌握产业发展趋势，产业定位已经很清晰，已经形成了与产业公司共谋发展的思路，与地方政府关系已经是雨水交融，难分彼此。所在的位置在哪里，哪里就是中心。笫6种顶级玩法开发商整合美国硅谷、以色列、欧盟、香港、新加坡、等国际化创新产业资源；整合全球人才资源，组建国外猎头挖掘国外技术人才。借助这些专业产业的资深人才，举办各类论坛洽谈会等方式，充足发挥人才的圈子资源优势，精确对接细分行业，进一步产业圈，挖掘产业链核心公司；研究产业变迁趋势，针对性分析产业转移动向、精确实现目的产业公司和本地产业发展对接；与产业有关公司进行市场信息共享、资源整合等与有关公司实现互惠互利，深度参加细分产业公司朋友资源圈，也能够借此理解公司发展难点，体会公司发展所需，有针对性的开展有关合作和服务。联合本地政府、高效、出名公司、中介机构、国际投行等，实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接，在各国成立科研中心、风险投资中心。例如开发商与有关风险投资基金、信托、证券、银行等机构合作，为优质公司提供搭建良好的投融资平台，申请国家开发银行高额授信，还能够与国务院科技部等新创重大科技转型扶持政策。同时，与国家科技部、教育部、证监会等国家部委部委合作加强对科创公司的哺育、跟踪、筛选、孵化，助力公司上市，入股上市公司。借助上述资源挖掘外地独角兽公司或含有技术优势的早期公司，分享其做大做强后的收益。另首先，成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为专家及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创公司的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化；大数据平台借助国外投行的资源，通过采集国内公司规模、技术等基础数据以及市场空间、上下游对接公司、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，为国内外高科技公司的合作打下基础。这个阶段开发商已经不用耗费心思招商引资了，筑巢等待金凤凰即可，预计全球各地的高科技公司都会自动但愿入驻了。申请免费土地开发、申请多个金融牌照、多个其它好处预计政府都是能够商议。重要获益来自高科技公司上市的风险投资及多个牌照资源及政治地位。这个阶段的开发商不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，与产业公司共同发展，国际化程度更高，突破空间物理的格局，走出中国；不仅与地方政府产生共鸣，也能够影响到国家某些产业政策，对区域经济甚至国家经济格局有一定的影响力。第7种超顶级与政府联合玩法以政府主导投资公司治理的混合模式玩法；只需要政府划定区域及出据规划方案，完后一切都由投资公司来完毕。一是以规划产业园区建好工业厂房或观光产业商业物业出租、销售为主，以土地岀让为辅；二是以投资公司替代地方政府招商为主，商业开发为辅；三是以入住商家进行全方位服务为主，整体物业管理为辅；四是以产业大园区的物业销售提取利