重庆城镇化与房地产市场分析

重庆城镇化与房地产市场分析一、重庆：崛起中的中西部中心 11、人口众多，快速攀升的城镇化率成为房地产市场的源动力 12、依托成渝经济区，“一圈两翼”形成大型城市圈 23、人民收入水平仍然偏低 44、“一江两翼三洋”国际物流区位优势渐现 5二、重庆：不限购的直辖市，房产税影响甚微 71、调控影响微弱，市场健康稳步向上 72、投资增速仍保持较高水平 8一、重庆：崛起中的中西部中心1、人口众多，快速攀升的城镇化率成为房地产市场的源动力重庆位于中国内陆西南部、长江上游地区，是中央直辖市，中国政府实行西部大开发的重点开发地区，也是五大国家中心城市之一。全市总面积面积8.24万平方公里，下辖38个行政区县，包括有20个区、19个县、9个主城区。总面积5467平方千米。另设重庆经济技术开发区、万州经济技术开发区、长寿经济技术开发区和广安经济技术开发区四个国家级开发区。截至2012年末，全市常住人口2945万人，其中城镇人口1678万，约占57.0%，比上年提高1.96个百分点。全市市外外来人口为135.5万人，比上年增加14.5万人。据第六次人口普查结果，在全国城市（市辖区）人口数排名中，重庆位列第3（前两位是上海、北京），为西部地区人口规模最大的城市。近年来，重庆市城镇人口环比涨幅显著高于全市人口环比涨幅，城镇化率快速攀升。此外，“大重庆”区域内还有大量区县的城镇化率远低于全市平均水平，大量的外来人口进入将成为房地产需求的源动力。2、依托成渝经济区，“一圈两翼”形成大型城市圈重庆是我国长江上游经济带核心地区，是我国内陆地区工业最发达的地区之一。自《马关条约》签订后开始发展现代工业，目前以重工业为主，是全国三大重工业中心之一。重庆经济发展最大的阻碍是城乡贫富差距大，2011年，主城区9区人均GDP已经突破85000元，渝北区人均收入达到了24480元，据我国非沿海省份县级行政单位第一名，但经济最落后的城口县是我国最贫困的县市之一。重庆还有很大的开发空间和经济发展的潜力。2011年，全市实现生产总值（GDP）10011.13亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%，其增速一直高于全国均值，且有不断扩大的趋势，见图2。其中非公有制经济增加值占生产总值的比重为61.7%，较上年提高0.5个百分点。2011年，重庆GDP在全国各大城市中位列第7，与上年保持一致。2006年11月，重庆市提出了“一圈两翼”发展战略，即以主城为核心，以大约1小时通勤距离为半径范围的城市经济区（“一圈”），以万州为中心的三峡库区城镇群（渝东北翼）和以黔江为中心的渝东南城镇群（渝东南翼）。一小时经济圈是以9个主城区为核心，一小时交通范围内所覆盖的21个区县，是重庆将来首要发展的地区，将会形成一个具有明显聚集效应、具备竞争优势的西部地区最大城市群。在2011年5月，国务院正式批复同意的《成渝经济区区域规划》以重庆、成都为发展中心，重庆被定位为“国际大都市”。该经济区的定位是共同争取成渝经济区列为国家重点开发区、共同争取国家编制成渝经济区发展规划，努力将成渝经济区建成继长三角、京津冀、珠三角之后的中国第四个经济区域。规划到2015年将建成西部地区重要的经济中心，到2020年成渝经济区区域一体化格局基本形成，成为我国综合实力最强的区域之一，重庆未来经济发展前景一片光明。3、人民收入水平仍然偏低2011年全年重庆市城市居民人均可支配收入20250元，比上年增长15.5%，见图4。人均可支配收入处于较低水平，在2011年全国城市城镇居民人均可支配收入排名中，重庆位列第86，见图5。人均生活消费性支出14974.49元，比上年增长12.3%。人均收入水平较低，城市中富裕人群偏少使得重庆能够负担高端楼盘的人数受限，这也成为制约重庆房价持续攀高的因素之一。4、“一江两翼三洋”国际物流区位优势渐现重庆地处我国中部和西部地区的结合部，是长江上游地区唯一集结水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽。原设有重庆铁路局，1957年5月因宝成铁路建成撤销，现属成都铁路局管辖。重庆主城区内有特等站重庆站（菜园坝站）及一等站重庆北站（龙头寺站）各一座，重庆最大客运站新重庆西站正在建设中。重庆已规划“一江两翼三洋”的国际物流大通道，“一江”指可由上海或广州出海达到太平洋的长江和与之平行的沪汉渝蓉铁路大通道，“两翼”是指连接欧亚大陆桥直通大西洋的兰渝铁路和经瑞丽口岸达到缅甸及印度洋沿岸东南亚各国的渝昆铁路。其中，铁路是绝对的主力，货运站重庆铁路集装箱中心站是我国第三个建成投入运营的集装箱中心站，标志重庆拥有国家级铁路物流基地，主要承担大陆与欧洲部分货物的中转运输功能，重庆这一重要区位优势将得到进一步体现。目前重庆轨道交通1号线、2号线、3号线、6号线已开通，重庆城市轨道交通运营里程数居中国中西部城市首位。《重庆市城市轨道交通近期建设规划（2012-2020年）》日前已获发改委正式批复。获批的规划项目共8个，规模215.04公里，项目总投资约1097亿元。届时，重庆市将形成9条运营线路（即1、2、3、4、5、6、9、10号线和环线），总长410.24公里的轨道交通基本网络，通达主城9区，连接两个城市中心及六个城市副中心，江北机场，龙头寺、上桥等铁路客站，朝天门码头等，轨交占公共交通出行的比例为47%。《规划》同时对重庆市远景线网规划做了扩展和优化，共17线1环，线网总长约820公里。交通基础设施的完善将促进周边楼盘价格上升。二、重庆：不限购的直辖市，房产税影响甚微1、调控影响微弱，市场健康稳步向上作为唯一不限购的直辖市，重庆房地产市场整体发展环境较好。房产税政策主要针对高端商品，对普通住宅影响不大。调控政策实施后，商品房销售面积还能保持增长，2011年销售面积达到4533.50万平方米，同比增长5%，同比增长16.2%，销售额达到2146.09亿元。同期北京和上海的商品房销售面积均出现大幅下降的情况。2011年1月，重庆市政府发布《重庆市人民政府关于进行对部分个人住宅征收房产税改革试点的暂行办法和实施细则》，开始在主城九区范围内个人住房开征房产税。征收对象为拥有独栋商品住宅，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住宅的个人。未列入征税范围的个人高档住宅、多套普通住房，将适时纳入征税范围。税率为住房交易单价的0.5%--1.2%不等。只针对部分二套以上住宅，比限购政策温和得多。房产税政策出台后，2011年全年内重庆市场新建住宅成交在市场的观望情绪下呈现明显降温，2012年以来，成交开始出现明显回暖。房价趋于稳定，整体房地产市场景气呈现稳步向上走势。2、投资增速仍保持较高水平重庆房地产开发投资额逐年增长，2011年房地产开发投资额为2015.09亿元，仍能保持19.7%的高增长率。其中住宅市场贡献了31.78%的增长率，办公楼贡献了67.04%的增长率。2011年房地产开发资金增长率较2010年有所下降，但仍维持正的增长率，达到3295.69亿元，其中国内银行贷款提供资金增长最快，达到18.87%。近年，重庆房地