街区式商业案例分析课件

街区式商业案例分析街区式商业案例分析三里屯village世贸天阶

时尚+商业三里屯village时尚+商业开业时间：南区：2006年11月开始招商，2008年5月入住，2008年6月开业特点:时尚，现代，前卫，新颖，亮丽

定位：中高档品牌的开放式购物中心，年轻人开发商：太古房地产开发有限公司南区北区占地5.3万建筑面积总建面17.2万，北区：8.23万m2；南区：9.06万m2建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间０８．7０９．１０定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群北区劳力士１０月１８号开业基本情况开业时间：南区：2006年11月开始招商，2008年5月入住地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交会处区位、交通区位交通区位：毗临第2使馆区北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。周边分布高端综合体项目，三里屯ｓｏｈｏ、世贸工三等，有大量的商业、公寓供应四至及交通：东侧为三里屯酒吧一条街南侧为工体北路距离地铁10号线5分钟距离交通较为便利地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交会处区位、交通区位交通艺术建筑不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象

规划理念：整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区——中国胡同北区——四合院三里屯主设计师隈研吾艺术建筑不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用凭借在香港积累的运营经验，太古地产在招商过程深得知名零售商家的青睐。进入三里屯village的品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。还有中国首家Apple和Fossil专营店北区多为国际一线品牌，范思哲、劳力士、万宝龙等都有大面积租赁品牌——首次引进太古凭借雄厚的招商实力，引进很多国际知名品牌，其中部分品牌为首次进入中国凭借在香港积累的运营经验，太古地产在招商过程深得知名零售商家除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、SteveMadden也在三里屯village开设了旗舰店在各大时尚购物中心均会占有一席之地的Esprit和北京市第二家高档BHGSuper鄄market在三里屯Village的店铺面积超过了1400平方米；至于为时尚前沿人士所喜爱的品牌Bestseller，在三里屯Village内的店铺也分别超过了1000平方米。三里屯village云集了众多国际知名品牌的中国、亚洲、甚至环球旗舰店名称类型规模说明Adidas体育品牌３160（独占1栋4层高楼）全球旗舰店Uniqlo休闲品牌１５００applePuma亚洲旗舰店Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店Columbia户外装备中国旗舰店顺电高档家电2000izzueWhite-Collar女装高级成衣１４００北京最大的专营店之一b+ab周生生珠宝内地旗舰店MegaBox电影院７０００1700个座位、八个屏幕品牌——规模之首除列表中的品牌外，Artini、LACOSTE、Levis、分布：多分布于3层形式：主要是以美式餐饮为主的国外菜系，档次普遍较高经营状况：麻辣诱惑、麦当劳等中餐及快餐经营状况很好，其他餐饮大都经营不乐观小众餐饮比例大，中国式大众餐饮较为缺失南区餐饮餐饮餐厅/酒吧建筑编号餐饮类别BlueFrogS4美式ColdStoneCreameryS9冰淇淋DoubleCoffeeS3欧式ElementFreshS8美式HatsuneS8日式料理HerbalCaféS6香港JayaCaféSLG日式KaraiyaSpiceHouseS10湖南MangoBoxS5甜品McDonald'sSLG快餐OlasdeMareS9西班牙PaninoTecaS2意式三明治PeppesS4挪威比萨RoyalTeaS9传统英国茶馆STARBUCKSCOFFEES10美式UNIONBar&GrilleS6美式VaVaVoomS4越南恒河印度餐厅S9印度西龙传香饭团

S9香港西龙纤味拉面馆

S9香港麻辣诱惑S2中餐三里屯village餐饮分布图分布：多分布于3层南区餐饮餐饮餐厅/酒吧建筑餐饮类别Blue橙色大厅由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台橙色大厅底层750平方米的开放式空间挑高13米的大厅穹顶位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景活动大门，可全开放以连接南庭大厅前广场巨幅LED电子屏冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空间橙色大厅以及营造出开敞、宜人空间的前广场，成为三里屯Village的活力中心橙色大厅橙色大厅橙色大厅由日本前瞻建筑大师隈研吾操刀设计，是三里屯VILLA营业时间：上午10点至主流客户：时尚白领、外国人，大学生、名人。每个入口的人流量５００／小时在Adidas开业当天，其一天的营业额便在70万人民币左右。三里屯Village整体营业状况较好，消费群体以年轻白领、大学生、老外为主营业状况

来这购物的主要有年轻的白领、大学生、老外、名人等。外国人很多。

上午人比较少，下午状况会好很多，周末经营状况较好，大学生占很大一部分。三里屯village是去年中开业的，到现在一年多时间了，整体来看经营状况还是不错的。主力店像苹果、adidas都很好，但也有个别档次定位较高的经营稍差一些，像白领是这里档次很高的服装品牌，占据的位置也很好，一件裙子卖到4万，快半年了都没有售出一件衣服，老板更多关注的是品牌的宣传而非营业额。——三里屯village太古服务人员营业时间：上午10点至三里屯Village整体营业状况较好，品牌店铺艺术化“白领”取名为艺术空间店邀请知名的法国艺术家参与了店铺的设计“一层是产品专卖，二层则是耗资1000万元修建的艺术品展览空间。北京最大旗舰店，租赁面积近1400平方米，分上下两层艺术化商业——品牌艺术NIKE

店内建立一个“艺术中心”，设计顾问可以帮助顾客运用多种颜色和材质设计个性十足的NIKE鞋，设计一件只属于自己的艺术品品牌店铺艺术化“白领”艺术化商业NIKE

酒店式公寓酒店公寓瑜舍位于北区最南端，共99间客房该精品酒店将为太古地产首家全资拥有及管理的酒店。英文名字TheOppositeHouse命名的灵感来自四合院正房相对面的客房北区——瑜舍瑜舍酒店式公寓酒店公寓瑜舍位于北区最南端，共99间客房北区瑜舍特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：天阶理念“全北京，向上看”

“生活”向上看！

“时尚”向上看！

“品味”向上看！

“美食”向上看！

“创意”向上看！

天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念

世贸天阶——京城时尚旅游新地标天阶定位它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。天阶理念世贸天阶——京城时尚旅游新地标天阶定位京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米长的广场变成了京城炙手可热的旅游景点，许多国内外旅客到京旅游，都已将这儿加入必赏景观之一。天幕播放时间：夏季：19：30至22：00

冬季：18：00至22：00京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,MissSixty/Energy北京旗舰店，FUBU北京唯一店；直营概念店AdidasHeritage，法国流行品牌promod北京第一家店，SJSJ北京第一家店；美国时尚品牌GUESS北京旗舰店，美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店，法国品牌Lilith北京第一家店，西班牙鞋具皮具品牌Patricia的北京第一家店，德国女装品牌MARCCAIN的北京第一家店，高级服装订制台湾品牌GIOIAPAN的中国第一家店，雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等。别具特色的爵士乐酒吧CJW，北京第一家外文书店ChaterHouse；韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；GoldBo-tree菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,世贸天阶汇集了世界

世贸天阶——时尚信息发布台中国联通在北京世贸天阶举行iPhone手机进入中国大陆市场的首销仪式迎奥运文化广场启动仪式暨大型公益晚会可口可乐畅爽“开”新年倒数活动ETIHADAirways阿提哈德航空展蔡依林新专辑《大丈夫》天幕首播

世贸天阶——时尚信息发布台中国联通在北京世贸天阶举行iPh三里屯village世贸天阶

时尚+商业三里屯village时尚+商业天阶理念“全北京，向上看”

“生活”向上看！

“时尚”向上看！

“品味”向上看！

“美食”向上看！

“创意”向上看！

天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念

世贸天阶——京城时尚旅游新地标天阶定位它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。天阶理念世贸天阶——京城时尚旅游新地标天阶定位京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米长的广场变成了京城炙手可热的旅游景点，许多国内外旅客到京旅游，都已将这儿加入必赏景观之一。天幕播放时间：夏季：19：30至22：00

冬季：18：00至22：00京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,MissSixty/Energy北京旗舰店，FUBU北京唯一店；直营概念店AdidasHeritage，法国流行品牌promod北京第一家店，SJSJ北京第一家店；美国时尚品牌GUESS北京旗舰店，美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店，法国品牌Lilith北京第一家店，西班牙鞋具皮具品牌Patricia的北京第一家店，德国女装品牌MARCCAIN的北京第一家店，高级服装订制台湾品牌GIOIAPAN的中国第一家店，雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等。别具特色的爵士乐酒吧CJW，北京第一家外文书店ChaterHouse；韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；GoldBo-tree菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,世贸天阶汇集了世界

世贸天阶——时尚信息发布台中国联通在北京世贸天阶举行iPhone手机进入中国大陆市场的首销仪式迎奥运文化广场启动仪式暨大型公益晚会可口可乐畅爽“开”新年倒数活动ETIHADAirways阿提哈德航空展蔡依林新专辑《大丈夫》天幕首播

世贸天阶——时尚信息发布台中国联通在北京世贸天阶举行iPh定位国内首座LifestyleShoppingCenter，依托朝阳公园水景资源，打造全新商业形式Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。项目位置：北京朝阳公园西门占地面积：13万平米建筑面积:地上两层，6万平方米(部分挑高9~12米)地下两层，9万平方米开业时间：2007年底项目定位：国内首座LifestyleShoppingCenter（国际购物中心协会定义：“…具有露天开放及良好环境的特征…，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”）定位国内首座LifestyleShoppingCente亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央广场山湖广场核心娱乐区区域组团业态零售商业区西主力店品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店时尚购物广场品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新生代主题店运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅悦椿酒店SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，经营内容丰富，满足各类人群消费需求亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主中央广特色风情建筑&合理动线设计整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成，拥有众多的国际品牌名店；8字动线SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央广场山湖广场核心娱乐区特色风情建筑&合理动线设计整个建筑由19栋2-3层地中海风格时尚商业总结必备条件：区域具备良好的商业消费环境时尚体现建筑经营内容、品牌Solana地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处，形成了浓厚的国际化氛围；周围聚集了20多个北京最高档的涉外公寓和高尚社区，此区域已发展成为北京最具消费力人口的聚集区；周边涉外写字楼里工作的高收入白领为Solana提供了众多高素质、高收入的消费人流时尚商业总结必备条件：Solana特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：上海新地标外地游客来上海旅游的必到之地；上海的白领一族体验小资生活的专属地；居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；上海新天地上海新天地上海新天地

新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高档消费商业区600米左右

占地面积52万平米，紧邻淮海中路商务圈北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至西藏南路

原自然街坊23个；原居住人口7万人新天地是太平桥改造规划的首期项目

A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观

B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。

C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑基本情况上海新天地新天地位于城市“中心的中心”，距淮海中路高档消费今昔对比：改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础开发理念今昔对比：改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的今昔对比：改造后的上海新天地开发理念今昔对比：改造后的上海新天地开发理念古今融合，中西交汇开发理念：改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心改造方式：昨天、明天，相会在今天：新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感！香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资1.5亿美元总体规划顾问为本杰明•伍德（WoodandZapataInc.）上海新天地北里荣获2003年度UrbanLandInstitute(ULI)AwardforExcellence大奖，为历来首度获此殊荣的中国内地项目开发理念古今融合，中西交汇开发理念：开发理念石库门由门框、门楣和门扇组成，尺度高大。门框早期多用石头砌成，后期则石头、砖头和水泥都有。早期门框多简洁，无装饰。后期则多有装饰，往往有多重线脚。有时在门框两边也会使用西方古典柱式的壁柱，而古典柱式中又多用科林斯式或爱奥尼式柱。门扇一般采用5～8厘米厚的实心木门，以门木轴开启，门面黑色油漆，门上有铜制或铁制门环一对。黑色门扇加上金属门环，使石库门住宅平添了几分庄重。门楣部分是石库门最为精彩的部分。这里装饰最为丰富。在早期石库门中，门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响，常用三角形、半圆形、弧形或长方形的花饰，类似西方建筑门、窗上部的山花楣饰。其中也有一些门楣做成颇为地道的西方古典山花式样，如三角形或弧形的山花，有时也有巴洛克式卷涡状山花。有些石库门中，在门楣与门框之间还有一个个过渡层。装饰上比上部的山花形楣饰简洁，两旁是门框两侧凸出墙体的壁柱的向上延伸，中间内凹部分则有浮雕装饰，亦或写上四字吉祥额批。石库门介绍石库门由门框、门楣和门扇组成，尺度高大。门框早期多用石头砌成设计理念：昨天明天相会在今天开发理念设计理念：昨天明天相会在今天开发理念上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会层层深化的定位明确了目标消费客群定位城市起居室上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心北里约3.5万，以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。

集中式商业与街铺的比例42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）近乎40％：60％的比例北里南里规划布局北里南里北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4：4：220－25％％35－40％35－40％12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.7－0.88万平米1.2－1.4万1.2－1.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮北里：业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。0.4万平18％艺术休闲娱乐45％37％1万平0.82万平零售/服务餐饮估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％业态配比购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4：4：220－25％％35新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者名人效应谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；异域风情法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……时尚活动寻FUN万圣节畅饮新天地时尚发声----新天地上海新天地秋冬时装季昆曲沙龙系列活动之二《当昆曲遇见瑜伽》“灵感定义生活”——上海新天地艺术行动

艺术化商业新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选品牌盈利模式：经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（开发商资金实力、商业管理经验）品牌选择：对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。盈利模式采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选完善、细致的服务咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物，以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。服务Zing新杂志完善、细致的服务咨询中心服务Zing新杂志完整功能设置：88新天地酒店式服务公寓私人会所般的低调与尊贵。规模：座落于新天地广场南里，88新天地共有53套单元，5种不同房型可供选择风格：延续了新天地中西合壁、新旧结合的风格和理念。清水砖瓦墙加上明清木雕门服务：五星级酒店个性化服务酒店服务公寓完整功能设置：88新天地酒店式服务公寓酒店服务上海新天地商业功能实现成功因素选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体零售：餐饮：休闲娱乐及商服42％：38％：20％42％集中式商业＋58％商铺采取只租不售模式，经营者和管理者分离（开发商资金实力、商业管理经验）对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。

成功因素上海新天地商业功能实现成功因素选址城市核心区中心位置、市级商北京、上海两个商业代表作成功的共同之处

1、项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求。上海新天地：建筑构建出海派文化特色商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”，并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧三里屯：2、将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差，以彰显项目的差异化和独特性。反其道而行之，将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限3、充分利用区域传统的消费基础，并通过项目的打造，将影响扩大到全市、全国。4、项目的规划设计上独树一帜，剑走极端，构建区域建筑标杆。上海新天地：老瓶装新酒三里屯：超现代建筑艺术5、开发商资金实力和运营能力的体现。上海新天地：从启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间

三里屯：香港成功的招商经验及运营能力，引进很多国际知名的品牌的旗舰店，以及首次进入中国或北京的品牌北京、上海两个商业代表作成功的共同之处

1、项目都抓住了符合特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：南京1912——昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处，规模：由１７幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”４个街心广场组成，总面积３万多平方米案名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”南京1912——昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌南京1912整体风格保留民国建筑的风貌青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。

南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地１７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房南京1912整体风格保留民国建筑的风貌青灰色与砖红色相间的建以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅经营模式：只租不售，经营者和管理者分离招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余30％。以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的总结选址：历史文化资源、遗留建筑1912：与民国总统府一墙之隔民国文化为载体

业态、定位上时尚、与建筑形成反差定位：旅游、外国人、本地高端白领、小资总结选址：历史文化资源、遗留建筑特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：天津鼓楼商业街——集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街占地约20万平方米，总投资12亿元。以青砖瓦房的明清建筑风格为主，主体2至4层，高低错落商业街总体规划呈十字型，南北向长580米，东西向长510米。以新鼓楼为中心的鼓楼广场，长宽各８１米，作敞开式设计广场周围分南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街（精品购物街）等几个部分，兼具旅游、购物、娱乐、展示、休闲等多项功能目前入驻商业企业500家。天津鼓楼商业街——集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街占商业街由三部分构成：南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街（精品购物街）北街东街南街经营主题北方古玩城黄金阁艺术市场精品购物街；旅行社以天津传统民俗文化、商业及餐饮为主的东方不夜城经营业态珠宝、古玩、陶瓷、图书音像服装、眼镜、快餐津门老字号民俗特色商品、餐饮、娱乐为主的风情街代表商铺泥人张、风筝魏、花艺阁、天香珠宝——老美华、盛锡福、果仁张、桂发祥麻花、狗不理包子商业街由三部分构成：南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷

艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：南锣鼓巷——以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、兼具品味人文环境的休闲旅游和文化创意的特色街区。概况：位于东城区的西部。东邻交道口南大街，西靠地安门外大街，北接鼓楼东大街，南是地安门东大街。占地约一平方公里。全长786米,宽8米。建于元朝，至今700多年历史东西各有8条胡同整齐排列着特点：北京休闲旅游和文化创意的著名街区南锣鼓巷——以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、兼具品味人文南锣鼓巷定位为集商业休闲、文化旅游、艺术品交易、文化创意为一体的特色商街，目前经营的商铺主要为酒吧、餐饮及工艺品店

点点廊——剪纸业态比例酒吧咖啡馆25%特色服装服饰25%创意制作及商品零售店35%会所客栈5%特色餐饮5%其他经营服务5%南锣鼓巷规划业态配比商家数量特色酒吧咖啡屋34民俗工艺品店35饭店21创意工作室2会所客栈5其他16合计115南锣鼓巷现有商铺书吧与食巨近餐厅过客酒吧陶艺社定位业态：商务休闲、文化旅游、艺术品交易、文化创意南锣鼓巷定位为集商业休闲、文化旅游、艺术品交易、文化创意为一除胡同文化之外，北京民俗文化以及现代休闲创意成为南锣鼓巷特色商业街的最大亮点北京民俗文化：汉服文化、传统茶艺、变脸、中幡、杂技、老北京传统叫卖等现代艺术文化：花式调酒、非洲风情舞蹈、先锋音乐、经典话剧等文化产品的展示：主题明信片、纪念戳、老北京传统小吃、民间艺人现场制作手工艺品以及全国各地创意达人手工艺品除胡同文化之外，北京民俗文化以及现代休闲创意成为南锣鼓巷特色总结历史建筑或仿古建筑民俗文化分块潮流元素，胡同总结历史建筑或仿古建筑特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：节日广场廊街CityWalk（城市步道）是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动，逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场；目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生……在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的．除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色美国洛杉矶—CityWalk以电影作为主题的休闲娱乐购物中心美国洛杉矶CityWalk：商业与电影主题的结合电影主题节日广场廊街CityWalk（城市步道）是美国洛杉矶著名的CityWalk的主题：城市步道真正让人难忘的是电影这里拥有全美最大的电影院，共能容纳6000名观众。动感影院，坐在靠水力控制移动椅子经历他们;电脑合成照片，可以进入上百种电影的任何一个场景中。电影主题CityWalk的主题：城市步道真正让人难忘的是电影这里拥建筑功能规划布局氛围夸张的装饰复古的立面喜剧场景廊街+节日广场银幕世界怀旧的商品美国洛杉矶城市步道CITYWALK特征要素建筑功能规划布局氛围夸张的装饰喜剧场景廊街+节日广场银幕世界音乐街位于天津音乐学院南门，是一条以经营乐器、音乐书籍为主，另配有音乐茶座、小型酒吧的特色商业街。贯穿整条音乐街的一条琴键路铺成整条商业街在装修及业态布设上极其注重文化情调的建立天津音乐主题商业街：商业与音乐主题的结合音乐主题音乐街位于天津音乐学院南门，是一条以经营乐器、音乐书籍为主，日本秋叶原动漫商业街：商业与动漫主题的结合日本的秋叶原是新宿地区的电器集中商业区，同时也聚集了大量的动漫游戏商铺，被誉为动漫游戏的圣地。是众多游戏动漫fans们向往的天堂经过十年发展，秋叶原体系日渐完善，不但有男性消费者热衷的机械模型和loli手办，还形成了专为女性消费者服务的“女人街”。综合商店、同人志商店、二手交易店、模型、Cosplay专卖店、女仆咖啡VS.执士红茶等商业形态动漫主题日本秋叶原动漫商业街：商业与动漫主题的结合日本的秋叶原是新宿特色商业街：时尚+商业三里屯village世贸天阶

蓝色港湾历史+商业上海新天地南京1912文化+商业锦里天津鼓楼文化街南锣鼓巷艺术+商业798主题+商业美国CityWalk；天津音乐主题商业街；日本秋叶原动漫商业街其他神户渔人码头海上海特色商业街：上海海上海商业街海上海位于上海市杨浦区，总建筑面积23万平方米；由三栋LOFT、七栋精装修公寓和一条长400米，近3万平方米的创意商业街组成；建筑形式：2-3层商业街；建筑风格：现代的建筑风格融入中国传统元素。街道迂回曲折，活泼而又序列感，增加游逛情趣，体现时尚风情。（平面规划示意）商业街目前已经开业的30余家商铺，其中尤以各类特色餐饮为亮点，粤菜，潮州菜，湘菜，晋菜，茶餐厅，西餐等应有尽有，如唐晋人家、DIAZ咖啡、海上轩、人间小厨、一家e厨、大金生活馆等。上海海上海商业街海上海位于上海市杨浦区，总建筑面积23万平上海大宁国际广场项目位置上海市闸北区共和新路1918号开业时间2006年10月开发商上海福乐斯特房地产发展有限公司占地面积55,000平方米建筑面积110,000平方米左右项目定位沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”目标客群月均收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消费群体楼层6租金10-15元/平方米/天停车位1,300个现状经营状况佳项目概况上海大宁国际广场项目位置上海市闸北区共和新路1918号开业时上海大宁国际广场交通位置环境延长站马戏城站项目位于上海市闸北区的核心位置，紧邻地铁延长线站和马戏城站，交通便利上海大宁国际广场交通位置环境延长站马戏城站项目位于上海市闸北上海大宁国际广场整体布局上海大宁国际广场整体布局上海大宁国际广场业态分布零售业休闲娱乐业餐饮业非商业用途酒店上海大宁国际广场业态分布零售业休闲娱乐业餐饮业非商业用途案例分析——上海大宁国际广场品牌组合1座：购物、餐饮1FC&A百货公司、苹果专卖店2FC&A百货公司3F英孚教育EnglishFirst2座：服饰、影院1F运动100、BleuZeng2F运动1003F上影星汇影城4F上影星汇影城5座：电器、餐饮1F一茶一坐CHAMATE、味千拉面AJISENRAMEN、佰草集HERBOIST、星巴克咖啡、国美电器GOME、藏经阁、isgoogol2F国美电器GOME3F国美电器GOME4F星之健身STARGYM案例分析——上海大宁国际广场品牌组合1座：购物、餐饮1FC&上海大宁国际广场品牌组合6座：餐饮、服饰1F哈根达斯Häagen-Dazs、VEROMODA、JACK&JONES、斯沃琪SWATCH、吉蒂屋KittyHouse、卡宾Cabbeen、ONLY、欧时力ochirly、旺池川菜、埃斯普利特ESPRIT、炭火烧肉、大家乐CAFÉDECORAL2F旺池川菜、埃斯普利特ESPRIT、炭火烧肉、大家乐CAFÉDECORAL、芸楠健发中心3F赤坂亭炭火烧肉日本料理、沈大成上海小吃、小绍興、老正興菜馆4F蓝玛专业SPA水疗护理中心8座：餐饮、电脑、娱乐1F肯德基KFC、棒!约翰PAPAJOHN‘S、基本生活emoi、思加图Staccato、地素DAZZLE、老凤祥、卡西欧Casio、优衣库UNIQLO、必胜客PizzaHut、GEOX、莎茜SASSI2F玛花纤体、纽悦伊人NEWYORK、史云逊健发中心Svenson、必胜客PizzaHut3F釜山料理PANKOOKorean、宏图三胞PCMall4F遊歌量贩式卡拉9座：餐饮、服饰、休闲1F巴黎贝甜PARISBAGUETTE、冰雪皇后DairyQueen、艾格Etam/ES、OASIS、promod、GXG、优捷思UNISEX、奔趣redbench、衣念、时间廊CITYCHAIN、新概念V·one、百家好basichouse、MindBridge、赫基5+Fiveplus、阿努比斯Anubis、汉堡王BURGERKING、十味观SHIWEIGUAN、樂天小厨、Trendiano2F汉堡王BURGERKING、十味观SHIWEIGUAN、樂天小厨、Trendiano3F吴记WUJI、新雅粤菜馆、豆捞坊、萨莉亚Saizeriya上海大宁国际广场品牌组合6座：餐饮、服饰1F哈根达斯Häag上海大宁国际广场品牌组合10座：购物、休闲1F面包新语BreadTalk、贝拉维拉BELLVILLES、播broadcast、DHC化妆品、Login、JustBB、蜜丝佛陀Maxfactor、JUJUCOSMETICS、圣晶珠宝饰品、妙巴黎BOURJOIS、屈臣氏、热风HotWind、東影時尚Showhair、宿野整体形象设计、美丽田园SP