美丽园物业纠纷的社会结构分析

美丽园物业纠纷的社会结构分析

第81条。中国的《法律法律》第87条规定，业主可以自己管理建筑物及其辅助设施，或者委托给房地产公司或其他管理人员。实践中,小区大多是由业主委托物业服务企业进行管理,业主与物业服务企业之间形成合同法律关系。根据《物业管理条例》第二条,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而这样的“活动”往往为纠纷埋下伏笔,发生于小区业主与物业服务企业之间的纠纷已日益成为城市化进程中物业建成后争执内容不断翻新、冲突影响随势剧增的纠纷类型。物业纠纷是一种在2000年前后才开始进入法庭的新型案件类型。现今,虽然《物权法》颁布和《物业管理条例》经修改,但由于物业管理涉及的内容庞杂、繁多,不同的物业其管理的内容又有差别乃至大相径庭,物业纠纷在数量和类型上都层出不断,尽管如此,在司法实务和社会实践中还是形成了若干具有标志性的案例和判决,北京美丽园物业纠纷即是典型的一例。北京美丽园物业纠纷是北京第一个业委会状告物业打赢官司降低物业费的小区案件。小区是北京的中高档小区,小区业主社会结构多元,社会层次较高,权利意识和法律观念强;该纠纷一波三折,诉讼中虽胜实败,伴随纠纷的司法解决实际上导致了纠纷升级;该纠纷浓缩了中国物业管理中的典型问题,已经成为中国社区治理发展中的标志性事件,在全国范围和社会各个层面引起了高度关注与强烈反响。总之,美丽园物业纠纷是具有典型性和标志性的物业纠纷分析样本,全面展示了物业纠纷的过程性、阶段性和复杂性,以及纠纷社会结构对纠纷过程的影响。笔者以此为分析样本,以案件社会学(casesociology)理论为方法,通过展示美丽园物业纠纷的运动过程,揭示其折射的纠纷社会结构,以及这样的社会结构作用下纠纷运动的动力系统,以期增益于物业纠纷的有效防范、控制和解决。一、美丽园物业纠纷没有明显的救济美丽园物业纠纷历时近三年,事端层出不断,社会舆论四起,审判经一审、二审和再审,最终物业公司和业主不欢而散。2005年3月,美丽园业主委员会(以下简称“业委会”)起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额,并提出停止对外租赁电梯,将相关收益返还业主等要求;2005年9月,海淀区人民法院判决驳回业委会诉讼请求;2005年12月,北京市第一中级人民法院二审宣判,原告业委会13项诉讼请求通过12项,业委会胜诉,成为北京第一个业委会状告物业打赢官司降低物业费的小区;2006年1月,鸿铭物业提交再审申请;2006年5月30日,北京市第一中级人民法院决定再审;2006年8月,再审维持原判;2006年9月1日,鸿铭物业突然离开,小区正常生活失序,业主内部意见冲突;2006年9月13日,附有453个业主签名的“联名提案”提出要求召开临时业主大会并提出三个议题,包括以招投标方式产生小区物业公司、全面接受北京鸿铭物业管理有限公司提出的条件、罢免现任业主委员会全体委员等三项;2006年10月9日,美丽园小区第五次业主大会临时会议开始召开,决议上述三项议题;同月28日,临时业主大会选举结果揭晓,业委会当晚宣布了三个议题的票决结果,只有议题一形成决议;2006年12月9日,通过公开招标,南京新鸿运物业公司中标,次日该物业即进驻美丽园小区;2007年3月,鸿铭物业公司因突然撤离行为受到政府处分。如果用图进行分析,抽取该纠纷中的核心词,以横轴表示时间,以纵轴表示纠纷的剧烈程度(烈度),可以对美丽园物业纠纷绘出如下纠纷运动过程示意图。可见,美丽园物业纠纷在纳入了司法程序之后并没有明显的缓和,反而在朝着更加对抗的程度发展。作为对司法救济之“救济”的再审,在结果上最终导致了物业公司的撤离和小区秩序的混乱,实际上是“服务关系”不可恢复性的全面破裂。司法是一种对抗式的纠纷解决机制,而物业服务需要相当的人和性和信任感,物业纠纷一旦纳入司法程序,即便纠纷解决,业主和物业公司之间也会大伤和气。司法是强制性的权利义务分配方式,但首要职能是权利救济,而在纠纷解决,尤其是物业纠纷的解决上,并不具有绝对优势。二、案件社会结构的结构纠纷(案件)的社会结构是案件社会学理论的核心概念。案件所牵涉的对立双方(原告或受害人,以及被告)及其可能的支持者(如律师和友好的证人)以及第三方(如法官或陪审团),这些人的社会性质构成了案件的社会结构。案件的社会结构可以预测和解释案件的处理方法。每一个案件都是社会地位和关系的复杂结构。本文分别从业主和物业公司来分析美丽园物业纠纷的社会结构。1、美丽园物业纠纷受关注度较高2004年和2006年选举产生的业主委员会中,4人(朴某、周某、杜某、雷某)任两届,尽管业委会是业主大会的执行机构,但业委会在纠纷中的态度保持了较大的一致性。其中第一届业委会主任雷某(女)是北京某大学副教授,周某、杜某是律师,也是二审原告的诉讼代理人。可见,业主委员会的组成势必导致纠纷的解决方式将与对抗式的诉讼相关,而大多数物业纠纷是物业公司告业主而不是相反。同时,美丽园物业纠纷受到报纸、网络等媒体的广泛报道,传播面和影响面甚广,并赋予其标志意义即“北京第一个业委会状告物业打赢官司降低物业费的小区”。另有专门网站全程关注该纠纷进展并上传相关文书供下载佐证。由于媒体报道的导向性以及案件本身的一波三折,物业公司成了失道寡助者,而业主则被描绘为弱势群体。二审一锤定音之后,北京市一中院的再审决定震动了社会,特别是处于物业纠纷白热化的北京物业小区。2006年7月5日,由北京33个小区的业委会主任联署签名的《美丽园物业重审案件声援联署书》发布在互联网上,对美丽园业委会表示声援,称“请保护美丽园的胜利,因为那是我们大家的共同胜利!请支持美丽园的行动,因为美丽园的命运将是所有社区的命运!声援和支持美丽园业委会,就是在声援和支持您自己!……希望北京所有社区业主委员会以及有关专家、律师参与声援活动并进行签名支持。”2006年7月16日,社区治理领域的民间研究组织——北京市海淀和谐社区发展中心召开学术研讨会研讨美丽园再审案件,在研讨会后,通过向全国人大代表上书的方式表达对美丽园事件的意见,支持美丽园小区业主,言之凿凿。这些体现了作为纠纷主体的业主的社会结构。2、《物权法》支持再审承担美丽园物业管理的鸿铭物业公司是美丽园的开发商北京东方鸿铭房地产开发有限公司的子公司,具有二级物业管理资质。可见,物业公司具有雄厚的资金实力和较高资质。2006年3月30日,五名法律专家(中国社科院法学所研究员王家福、北京大学法学院教授魏振瀛、北京大学法学院教授尹田、中国政法大学教授谢华宁、北京市精神文明建设研究中心副主任刘文忠博士)出具了《论证意见书》,支持再审。五名法律权威专家的意见书强调两点:一是认为在物业计费中单价不重要,计费基准报变动并不能影响总价。二是认为物业公司不应为计费单位不实承担责任和后果,物业公司并非恶意当事人,不应承担合同变更的不利后果。专家意见书是物业公司单方获得的。2006年4月13日,以物业管理协会副会长朱华领衔、清华大学季如进教授等17人联署、北京市物业管理协会发出了致北京市第一中级人民法院主管领导的意见书,反映物业管理行业协会的态度,认为二审判决会在北京市各住宅小区中造成无法挽回的社会效应和极其恶劣的后果,将会严重妨碍物业管理行业的正常运作和发展。我国的司法实践显示,当事人通过申请再审而直接引发再审的可能性不大。但是美丽园案件中,当事人双方的诉讼从一审、二审终审后又打到再审,显示出在这起案件中对弈的双方所具有的相当高的法律水平和社会资源动员能力。三、美丽园物业纠纷的社会化分析纠纷运动的动力系统包括纠纷的社会结构、纠纷主体、纠纷原因、纠纷行动、纠纷对象、纠纷解决等结构性因素。这些因素通过一定的线索连接起来,构成纠纷运动的动力系统:特定社会结构中的纠纷当事人及其参加人,基于特定的纠纷原因,针对纠纷对象,采取各种纠纷行动,导致纠纷升级,并引来纠纷解决者实施各种纠纷解决行动,纠纷走向缓和并平息。下面,本文图示美丽园物业纠纷的运动动力系统并分析。可见,美丽园物业纠纷牵涉了众多的社会主体和社会力量。在美丽园物业纠纷的社会结构的支撑下,物业费之争实质上是物业服务性价比之争,而争论的背后,既牵涉业主权利,又牵涉行业利益,而二者的博弈经由司法程序,判决的效力将形成一般性的社会规则,从而将利益格局扩大化,纠纷也因此被进一步社会化。在纠纷的社会化过程中,既有公权力的介入,又有学术力量的参与,还有媒体的跟踪关注,他们各取所需,表达着自己的立场和观点,推动着纠纷的发展、升级和缓和。总之,美丽园物业纠纷关系业主切身利益,关系社区秩序,关系法律适用原则,关系其他物业纠纷的走向,由于其影响力,其运动过程也就受到了社会力量的作用,形成如上的“动力系统“。四、物业纠纷的社会控制在我国大陆城市化进程中,物业成为大规模城市建设后的主要成果,也是城市人口主要的生活空间。伴随房地产业的发展,物业管理行业也异军突起,突飞猛进。相比后期的物业管理,城市建设反而成了暂时的。物业管理在房屋的增值保值、改善和提高居住环境、维护社区治安稳定、形成社区观念等方面发挥着重要作用。在价值多元、权利观念、法治意识倡行的现代社会,在行业规范尚待完善的物业服务领域,物业纠纷的发生在所难免。物业纠纷虽然是私权主体之间的纠纷,但由于物业纠纷涉及的主体众多,现实中,物业纠纷的原因主要是物业费纠纷,无论是业主基于物业公司的服务打折采取的不交或少交物业费之私力救济,还是各说各话的物业费计算依据争执,都是物业纠纷产生的最直接和最主要原因。基于以上纠纷原因以及笔者前文对物业纠纷运动过程、社会结构和动力系统的分析,物业纠纷的社会结构面广,运动过程波折,动力系统复杂。而物业服务关系具有很强的人和性,信任的程度决定着“协议”的生命和质量,一旦双方翻脸则关系很难重逢,恢复的可能性极小。纠纷是一种社会现象,案件是纠纷社会化的过程,因此,控制和处理物业纠纷,需要国家、社会、行业组织和社区等多方力量介入。首先,要完善立法和规范示范合同文本;其次,要形成强有力的行业组织和有约束力的行业章程;第三,要完善物业纠纷的诉讼解决机制和诉讼外解决机制,一是在诉讼中防止纠纷升级,尽量调处纠纷,恢复双方民事关系,二是发挥诉讼外纠纷解决机制