养老机构建设之项目论证-养老项目的论证内容

机构命名方法

机构命名养老机构的名称必须根据机构业务性质和服务对象，标明福利院、敬老院、光荣院、养老院、老年公寓、护理院等；由政府举办的，应冠以所在地省（自治区、直辖市）、市（地、州）、县（县级市、市辖区）、乡（镇）行政区划名称，不另起字号；由社会组织和个人兴办的养老机构应按照《民办非企业单位名称管理暂行规定》(1999)命名；机构命名方法机构命名民办非企业单位命名规定：民非应当冠以单位所在地省（自治区、直辖市）、市（地、州）、县（县级市、市辖区）行政区划名称或地名。但不能单独冠以市辖区的名称或地名，应当与所在市的行政区划名称或地名连用；民办非企业单位名称应当使用汉字，民族自治地方的民非单位名称可以同时使用本民族通用的民族文字；R版权所有

恕不复制机构命名方法

机构命名民办非企业单位命名规定：民非单位管理登记机关负责民非单位名称的核准登记、监管，经登记管理机关核准登记的民非单位名称受法律保护；民非单位名称应当依次由：字号、行（事）业或业务领域、组织形式组成；民非单位字号应当由两个及以上的汉字组成，如太阳城、亲和源、康梦圆、将府、莱康、康乐、康乃馨等；机构命名方法

机构命名民办非企业单位命名规定：民非单位只准使用一个名称，在登记管理机关管辖范围内不得与已登记的同行业单位名称相同；民非单位申请成立登记、变更名称登记，业务主管单位应当将民非单位拟定名称意见报登记管理机关；两个以上民非单位向同一登记管理机关申请相同的符合规定的民办非企业单位名称，登记管理机关依照申请在先原则登记；机构命名方法

机构命名民办非企业单位命名规定：民非单位名称不得含有下列文字和内容：冠以“中国”、“全国”、“中华”等字样；组织形式不得冠以“总”字；有损于国家、社会公共利益的，违背社会道德风尚，带有封建迷信色彩的；可能对公众造成欺骗或者误解的；政党名称、党政军机关名称、人民团体名称、社会团体名称、事业单位名称、企业名称及宗教界的寺、观、教堂（佛、道教的寺、观，伊斯兰教的清真寺，天主教、基督教的教堂）名称；已被撤销的民办非企业单位的名称；其他法律、行政法规规定禁止的；机构命名方法

机构命名-要点（1）公办机构名称由“行政区划名+机构性质”组成

民非机构名称由“行政区划名/地名+字号+机构性质”依次组成（2）避免重名（3）有寓意，如寸草春晖、椿萱茂（4）名字不要太长，2、3字即可（5）切忌浮夸，如“国际”、“中华”、“总”工商注册企业命名参照《企业名称登记管理条例》上海养老机构命名规定机构命名方法投资成本估算投资成本估算硬件设施投资成本软件建设投资成本土地征用费、建筑安装工程费，或房屋租赁、改造投入、装修投入、基本设施设备投入和园林绿化投入等

前期考察论证、申报、注册、员工工资、人员招募、人员培训等费用等投资成本R版权所有

恕不复制投资成本估算

案例1以长沙市兴建一家拥有400张床位，占地面积25亩（约16700平方米）的中高档养老机构为例。假定其床位利用率为80％。

序号成本项目投资规模（m2）单价（元/m2）金额（万元）比重（％）1土地征用费16700120【注2】20082建安工程费150001000【注3】1500603基础设施建设费600244设备购置安装费1506其他不可预见费5025合计（投资总额）25001001、前期投入成本预算

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恕不复制投资成本估算2．该养老机构年度收支估算：

项

目人数规模（位）单价（元/年）金额（万元）一、年度经营成本（TC）1．员工工资（平均）110（按1：3.5比例配置）9600（800）105.62．水电费支出400×80％（入住率）720（60）23.043．生活费成本400×80％（入住率）2160（180）69.124．办公费7.25．设备（耗材）维修费26．设施设备折旧费77．5【注1】合

计284.46【注2】二、年经营收入（TR）1．床位费收入400×80％9600（800）307.22．生活费收入400×80％3600（300）115.23．其他服务净收入8合计430.4三、净利润(E)145.94注释：需要经过较精确地测算，越精确，越可行。投资成本估算3．该养老机构效益评估：净利润：E

=TR（年经营收入）-TC（年经营成本）=430.4－284.46＝145.94（万元）。假定因优惠政策所得税全免，可得效益评估值：年净现金流＝E＋年折旧费＝145.94.18＋77.5＝223.44（万元）；项目投资回收期＝投资总额/每年净现金流量＝2500/223.44＝11.19（年）；年投资利润率＝E（净利润）/投资总额＝145.94/2500＝5.8％；R版权所有

恕不复制投资成本估算盈亏平衡入住率指的是收入与支出相等，利润为零时的机构入住率。那么，可以假设它为X，根据表格中的数据，列出“收入=支出”方程式，求解X。105.6+400X*0.072+400X*0.216+7.2+2+77.5=400X*0.96+400X*0.36+8解出X=44.65%，即需要入住400*44.64%=178名老人才能保证当年度现金流平衡。投资成本估算案例2——投资改造50张床位、两人间中低档养老院

1、前期投入租金投入：租金应控制在200—300元/床/月以下（通常收费床位费为500元－800元)，总建筑面积在4000平方米以上，合理租金宜控制在每年18万以下。房屋改造装修投入：约100万元。R版权所有

恕不复制投资成本估算基本设施投入——39.5万元床,床头柜和衣橱：约1000元/套×50套=5万元；床上用品：约500元/套×60套=3万元；居室靠背椅：50元/张×100张=0.5万元；电视机（每房间一台）：2000元/台×25台=5万元；活动室设施家庭影院一套、麻将桌2个：预算约1万元；厨具餐具：约20万元；洗衣设备：约3万元；办公设施：3万元；康娱设施：2万元；投资成本估算设施折旧＝（房屋改造装修+基本设施）/10（10年折旧期）=13.95万2．年度收支估算年度支出：（1）员工工资：院长（兼会计）：1人，计3500元/月×12月=4.2万元；行政主管（兼出纳）：1人，计3000元/月×12月＝3.6万元；护理员：4人，计1800元/月/人×12月×4人=10.8万元（包吃住）；厨师：1人，计2000元/月×12月=2.4万元（包吃住）；员工工资合计：21万元；投资成本估算（2）伙食费成本（按80％入住率计算，下同）：300元/月/人×（50×80％＋7）人×12月=16.92万元；（3）水电煤气：70元/月/人×（50×80％）人×12月＝3.36万元（4）办公费用：1000×12=1.2万元；（5）设备耗材,维护等：2万元；（6）租金：15万元；（7）设施折旧费：13.95万元；

年总经营支出：73.43万元；R版权所有

恕不复制投资成本估算年度收入（按80%床位利用率）；床位费：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8万元。护理费：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8万元。伙食费：500元/月/人×12月×50人×80%=24万元。水电费：100元/月/人×12月×50人×80%=4.8万元。

年度经营收入合计：86.4万元请根据上述数据，计算回收期和盈亏平衡入住率投资成本估算项目选址方法项目选址：区位-物业-商务条件养老机构宜设置在交通便利的地方。养老机构应设置在地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、无污染、无危险、视野开阔的地方（环境）。养老机构宜设置在医疗机构附近（3公里；2级）。项目选址方法选址考虑的其他问题物业区位：老小区VS.新楼盘物业独立性：与周边居民、商户的关系（是否独门独院；忌商品房周边）物业的建筑类型：工业型