顺德商业项目市场调研分析报告

顺德商业项目市场调研报告（下）2023年7月26日商业市场分析2市场机会分析写字楼市场分析公寓市场分析酒店市场分析写字楼发展阶段：迅速发展阶段在顺德大力推动产业转型升级的背景下，写字楼产品激增，迎来“厚积薄发”的迅速发展态势。起步发展阶段快速发展阶段稳步发展阶段成熟发展阶段写字楼市场竞争尚不充分，属于有待细分的市场配套、服务设施缺乏，商务氛围也较淡，商务成本较低市场对写字楼的需求较低，写字楼上市流通总量稀少，大部分属于“商住两用楼”市场占有率写字楼市场开始成为房地产的细分市场配套、服务设施逐步完备，形成较浓的商务氛围，租金水平逐年上升写字楼的需求量膨胀性增长，供应量有限，刺激写字楼投资市场的逐步形成写字楼市场成为区域房地产市场，竞争激烈重点开发5A级写字楼，配套、服务设施完备，商务氛围浓厚市场对写字楼的需求逐步饱和，写字楼市场的开发量降低，租金稳中有升写字楼市场份额稳中有升市场以高端写字楼为主，主要服务于处于成熟期的中大型企业，拥有成熟的商务办公环境、资源集约度高市场对写字楼的需求平稳，供需保持平衡顺德所处阶段写字楼市场的四大发展阶段写字楼市场现状：纯写字楼市场占比不高目前顺德企业主流办公场合仍停留在厂房、商住综合楼、商务公寓等混杂阶段，正在运营的纯写字楼市场占比不高厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，设施差，形象差，但因顺德大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛，因此销售情况和出租情况都很理想；存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼正在运营的完全意义上的高档写字楼的出现以明日广场为代表，写字楼市场占比很小各类办公场所市场占比写字楼市场现状：整体成交连续低迷，价格维稳2023年顺德写字楼供给约36万㎡，成交面积11.7万㎡，均价11242元/㎡。市场主要依托万科个盘支撑，整体成交连续低迷，成交量在既有市场情况下难以突破，价格维持稳定，在库存高企情况下，将来或将降价走量。顺德的写字楼成交主要集中在大良板块，成交占比接近二分之一，其他成交较为分散。写字楼市场现状：大良供给有所增长，量价齐升大良写字楼除2023年保利中环大厦写字楼集中入市外，2023-2023年大良写字楼供求长久保持低位徘徊，2023年供求有所回暖，供给约16万㎡，同比上涨5倍；成交面积约6万㎡，同比上升32%；成交均价12744元/㎡，同比上涨7%，价格增幅较为平稳。大良占据全区近半的成交量，主要得益于万科金域滨江的大宗成交。区域在售项目开盘时间建筑面积总套数已售套数未售套数户型面积实用率在售价格销售率备注伦教尚湖国际2013年4月8349㎡9994554-10172%1300095%——

华海大厦2012年12日8056㎡7777050-20070%11000100%——

北滘华美广场2011年4月51692㎡65115050174-10075%1400023%——

大良万邦商业2012年11月22836㎡124124075-36468%15000100%——

美的广场2012年7月23000㎡108981090-23870%1800091%——

国创商务大厦2017年8月80000㎡32345278120-35871%1400014%

顺德置业广场2014年5月140030㎡2001604090－30075%1600080%——

雅居乐都荟广场2016年7月80700㎡4571544268-20672%132003%

保利中环2014年5月216000㎡20510897120－30072%1800053%——

欧典雅广场2017年10月85001005545150-47075%1250055%仅一期开售乐从钢贸大厦2011年9月21878㎡134993560-28570%1600074%——

星光广场2012年7月29770㎡2641848060-15077%650070%小产权容桂领德国际2013年7月23100㎡200200098-21070%14500100%——

科创中心2012年3月75700㎡20017030300-200072%950085%——

君润商业大厦2015年5月

37044㎡21153158148-49325%1625725%

天晋商业大厦2016年6月62789㎡25282170152-34213%1683233%

龙江恒捷国际2011年11月18643㎡2684622228-12075%1280017%——

均安都市经典2012年3月12000㎡119119045-5471%14200100%——

写字楼市场：在售市场写字楼以60-300㎡面积为主，成交价格约1.1-1.8万元/㎡，销售周期2-6年，销售速度相对较慢。写字楼市场：个案分析——顺德置业广场类别写字楼开发商顺德区实德投资有限公司项目地址大良新城区碧水路以北德胜商务区内占地面积3.5万㎡总建筑面积140030㎡产品类型90-300㎡推售套数200销售套数160销售均价16000营销动作：2023年3月21日上午10点在顺德大良新世界酒店二楼丽晶殿内举行投资推介会。打造顺德首创7A办公新原则。2023年5年开售。写字楼市场：个案分析——顺德置业广场规划展示馆2#文化馆3#办公4#办公裙楼1#行政办公主体商业定位：以办公为主的当代化商务大厦，5A甲级写字楼的原则建设，集办公、展馆、公共服务等为一体，同步还配套有银行网点、商业零售等服务功能。区位优势：交通便利、配套完善，毗邻顺德行政服务中心、演艺中心、图书馆、德胜广场、顺峰山公园、广珠城轨站、嘉信城市广场、星级酒店、中小名校、医院等公共服务设施和市政设施。设计理念：“玺”在中国自古以来就是国之重器，本项目以玉玺形象作理念，取其“方正端庄”的造型，隐喻“勤奋”与“财富”。创新布局：根据项目地理位置和德胜新城区城市空间特征，打破老式建筑思维，参照先进国家的公共建筑创新理念，用空中走廊将各主楼相连，并利用其进行立体绿化，构成大型的空中花园，使本项目与周围环境相互协调。甲级写字楼原则——每150平方米建筑面积配套一种停车位，每层净高2.7米或以上。而5A分别为：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、SA（安保智能化）、CA（通讯传播智能化）以及FA（消防智能化）。建筑层数建筑面积（㎡）功能行政办公21576526层恒温恒湿档案库房、1层隔空层裙楼511780公共资源交易中心，主要功能为评标室、办公室和会议室，其余中标室内（约600㎡）文化馆和规划展示区馆517297剧院、文艺练习室、培训师、会议室以及公共展示区；展览厅和办公室地下室（3和4号楼部分）259345——写字楼市场：个案分析——顺德置业广场客户行业：主要以上贸易、金融、保险以及征询顾问类为主，分别占比22%、18%、16%和11%。客户性质：主要以民营企业占比71%为主、国企和外企分别占比24%和5%。需求面积：主要以100-200㎡面积占比49%，其次200-300㎡占比22%以及300㎡以上占比18%，主要以上中型企业规模为主。客户行业分析客户性质分析客户面积需求分析写字楼市场：个案分析——天晋商业大厦类别写字楼开发商恒利新置业投资有限公司项目地址容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路占地面积24688㎡总建筑面积62789㎡产品类型152-342㎡推售套数252销售套数82销售均价16832写字楼市场：个案分析——君润商业大厦类别写字楼开发商广东顺德君领投资有限公司项目地址容桂街道容山社区居委会德胜河南岸东堤路以南、乐善北路以西占地面积62789.1㎡总建筑面积13511㎡产品类型148-493㎡推售套数211销售套数53销售均价16257写字楼市场：租赁市场租金主要集中在40-80元/月/㎡，租金偏低；出租率6%-90%，整体出租率一般。区域重点项目建成时间建筑面积租金物业管理费电梯出租率设计标准大良明日广场2006年340080-1003.5590%4A联务大厦2010年400032-555280%一般万象大厦2011年1000030-405260%一般TOONE大厦2015年1600035-503290%一般顺港大厦2000年850040-455298%一般伦教新德利大厦1999年240035-555280%一般世纪大厦2005年200030-50226%一般北滘汇泉大厦2012年240035-452.5211%一般怡和中心2011年3810060-8085——超甲级写字楼市场：个案分析——至一大厦（TOONE）类别写字楼开发商佛山市顺德区德基房地产有限公司项目地址大良近良居委会南翔路6号占地面积6400㎡总建筑面积16000㎡产品类型80-680㎡套数102租金35-50元/㎡/月出租率90%写字楼前景预测：经济发达，第三产业发展迅速目前顺德产业进入发达经济初级阶段，将来几年第三产业有望进入迅速发展阶段区域2014年GDP（亿元）2014年人均GDP（元）产业结构（%）顺德2783108600（1.8万美元）0.5：52.3：47.2顺德29745.5862643.83（1万美元）2.3：47.8：49.9（发达经济结构）广东67210636885.5：51.6：42.9工业化标准（1982年美元）（初期）（中期）(重化期）728-14561456-29122912-546032/30/2817/40/4312/53/35全球（2011）5133685150（美元）5/31/64发展阶段人均GDP（1980年，美元）人均GDP（2014年，美元）初级产品生产阶段初级产品生产阶段（1）300—600530—1200工业化阶段工业化初级阶段（2）

600-12001200-2400工业化中级阶段（3）1200-24002400-4800工业化高级阶段（4）2400-45004800-9000发达经济阶段发达经济初级阶段（5）4500-72009000-16600发达经济高级阶段（6）

7200-1080016600-25000GDP与写字楼发展关系模型写字楼前景预测：产业升级，助推第三产业发展顺德制造产业的升级，将推动第三产业发展，给写字楼市场带来一定需求空间。写字楼前景预测：

“总部经济”，利好写字楼发展区政府为实现经济增长模式的转型，提出打造“总部经济”思绪，同步予以一系列政策和资金利好顺德发展总部经济的条件：工业基础好，有一批在全国非常有实力的企业，并形成了雄厚的产业集群；草根经济经过数十年发展，已经形成了自己的特色，本土民营企业家乡观念强，乐于在本土扎根建设总部；顺德龙头企业自主创新意识比较强，美的、格兰仕、万家乐、万和等企业掌握了诸多关键技术，国内的某些研发、销售原则也是它们制定的。对于在顺德成立总部或区域总部的世界或国内500强企业，或经区政府尤其同意的国内外其他大型企业，顺德区政府除予以区内总部企业的优惠外，还将予以100万元一次性总部开办费用扶持。写字楼市场：将来供给达226万㎡，竞争异常剧烈写字楼未来供应量分布图新幸福领汇海骏达总部永旺梦乐城顺德置业广场保利国际金融中心万科金域滨江太平洋项目陈村商会大厦北滘财富中心保利东湾金海创意中心M-City苏宁广场顺德绿地中心顺德科创中国慧聪家电城绿地国际花都区域项目名称总建面积写字楼建面物业档次大良力合阳光城云谷40万㎡9万㎡甲级保利A11地块29万㎡10万㎡甲级顺德绿地中心15万㎡8万㎡甲级大良碧桂园地块39万㎡39万㎡甲级容桂新幸福领汇40万㎡2万㎡5A标准海骏达总部地块31.3万㎡5万㎡甲级永旺梦乐城70万㎡15万㎡5A标准顺德科技创新中心20万㎡5万㎡5A标准北滘慧聪家电城40万㎡10万㎡甲级北滘财富中心44万㎡40万㎡甲级陈村陈村商会大厦12.2万㎡7万㎡5A标准绿地国际花都20万㎡3万㎡超甲级太平洋广场45万㎡10万㎡5A标准伦教华南机械城30万㎡20万㎡甲级乐从M-City66.8万㎡3万㎡超甲级保利东湾104万㎡10万㎡超甲级苏宁广场50万30万超甲级合计

226万㎡

将来2-3年内供给量达226万㎡，主要集中大良、容桂、乐从、北滘等发达街镇。2023年合计月均去化4835㎡。大良写字楼库存约30万㎡，去化周期需48个月。而大良将来还将有碧桂园产业小镇等项目入市，写字楼产品将面临较大的去化压力。力合阳光城云谷碧桂园大良地块写字楼市场小结：未来写字楼的竞争更多集中于地段、产品、规模、品牌及品质的竞争，重点项目供应量达226万平方米，未来市场竞争异常激烈。在产业转型及城市升级及总部经济的带动下，顺德进入写字楼快速发展阶段写字楼市场小结写字楼租金主要集中在40-80元/月/㎡，租金偏低；出租率6%-90%，整体出租率一般。写字楼热点区域主要集中在大良、容桂、乐从及北滘等发达镇街，部分受产业结构影响发展较慢写字楼投资价值有待观察，以60-300㎡面积为主，成交价格约1.1-1.8万元/㎡，销售周期2-6年，销售速度相对较慢。写字楼机会研判：挑战不小于机遇，需谨慎写字楼市场不成熟，顺德几种发达街镇将来的供给量超大，竞争异常剧烈.12将来3-5年，顺德写字楼发展大提速，保守供给量超226万㎡，多集中于良桂、北滘和乐从结合城市产业定位和本项目特征写字楼产品挑战不小于机遇，发展写字楼物业需谨慎顺德写字楼市场竞争会异常剧烈，且都是地段、品牌、综合体和品质之间的竞争；商业市场分析2市场机会分析写字楼市场分析公寓市场分析酒店市场分析公寓发展历程：向复合、高端和成熟型公寓发展顺德公寓市场日益成熟，但受大环境影响，投资需求较为低迷单一

复合低端

高端萌芽

成熟从单一的纯住宅公寓发展成功能复合的商务公寓从不注重装修和配套设施发展成带有豪华装修与完善配套设施的高端公寓从基本无物业管理发展成具有星级酒店管理的专业物业管理2004出现传统公寓产品代表项目：阳光公寓萌发时期佛山房地产高速发展，公寓市场也进入快速发展阶段。各种类型的公寓相继出现20072010公寓市场转折期住宅限购等因素，促进公寓市场进入一个新的阶段，公寓的投资性特点开始被市场所重视。代表项目：亚洲国际、奥斯丁、万邦广场发展期代表项目：星光广场、保利东湾、星耀1012013成熟期由于商业项目开发过量，公寓项目扎堆，且银行利率高，公寓投资价值降低代表项目：顺德绿地中心、美的新都汇、龙光尚街2014公寓市场现状：受限购政策影响，成交量价走高2023年顺德公寓供给约28万㎡，成交面积43万㎡；均价11128元/㎡。受限购政策的影响，公寓产品的政策优势凸显，北部片区的公寓成功在市场中突围，带动顺德公寓成交量价走高。顺德公寓成交主要集中在广佛接壤的顺德北部片区，大良占比较小。公寓市场现状：大良盘源渐次增长，缺乏品牌项目2023年大良公寓供给约4.5万㎡，供给同比上涨2倍；成交面积约2.75万㎡，同比小幅下跌5%；成交均价11565元/㎡，同比上涨5%。目前主要在售公寓有保利中环广场、力合阳光城云谷以及中怡名都广场3盘，2023年大良公寓盘均成交6900㎡。可售盘源逐渐增大，缺乏品牌项目，但有个案成交成绩亮丽。在成交客户上，大良公寓主要是本地买不起住宅的刚需群体，外溢投资客户较少。公寓分布情况:集中城市配套相对成熟区域保利中环广场嘉德尚层南国东汇绿地商业中心力合阳光城云谷中怡新天地银钻广场润汉幸福城广进商业中心新幸福领汇待售在售时代倾城公寓东逸湾美的新都汇碧桂园总部新翼盈生林上湾深业城智汇广场中国德国港金钻商贸公寓福朋国际绿地国际花都太鼎中心【北部片区】【东部片区】碧桂园凤凰湾m-city顺德要点在售公寓项目共主要集中在顺德北、东部以及105国道两侧城市配套相对成熟区域。涛汇广场国通广场怡翠公寓项目公寓在售市场：顺德东部片区价格在15000-18000元/㎡为主，估计供给7810套。镇街项目销售均价

（元/㎡）销售率库存量合计预售套数已售套数待售套数合计未来供应大良保利中环广场1435994%4003762424嘉德尚层18000100%2662661212南国东汇1772285%57649284433顺德绿地中心16458100%53453400力合阳光城云谷12422100%40003982184018中怡新天地1694329%538155383700涛汇广场——03500350600伦教银钻广场1512299%35235022润汉幸福城——————————300广进商业中心1231390%58753057644容桂新幸福领汇00%4460446446时代倾城公寓1343175%506377129129东逸湾1271211%28032248248碧桂园凤凰湾1220373%955701254254小计——80%9790779520077810公寓在售市场：镇街项目销售均价

（元/㎡）销售率库存量合计推售套数销售套数剩余套数合计未来供应北滘美的新都汇1846198%168116443737碧桂园总部新翼1663293%8487876161盈生林上湾1773640%524208316505深业城1708095%145013727878乐从M-city————6720672672智汇广场1414481%133510822531290中国德国港1822584%12761067209209金钻商贸公寓————32425299299怡翠晋盛1812243%534231303600陈村福朋国际1753496%5865652121绿地国际花都1736783%816680136579太鼎中心1594254%843453390390小计——75%10889811427754741顺德北部片区价格在14000-18000元/㎡为主，估计供给4741套。公寓在售市场：个案分析——银钻广场项目概况：项目公寓共529套；平层带装修出售，有阳台，在售建面约27-104㎡产品，2023年10月推售175套，2023年初推售177套销售情况：2023年6月开售至2023年3全部售罄，销售约350套，建面均价约15122元/㎡。类别公寓开发商银钻房地产项目地址羊大路以南新基北路以东地块占地面积33353㎡总建筑面积66707㎡容积率2.5绿化率30%产品类型平层，层高3米销售价格装修约15122元/㎡物业管理公司——物业管理费3.5元/㎡/月YOHO公寓3梯25户3-16层为公寓五星级酒店购物中心公寓推售售罄公寓在售市场：个案分析——银钻广场客户起源伦教占42%，大良客户占31%；客户职业主要为个体私企为主占约31%，公务员占22%次之。公寓在售市场：个案分析——力合阳光城云谷公寓类别公寓开发商力合和阳光城房地产项目地址大良南方智谷新城路与致慧路交界占地面积12万㎡总建筑面积40万㎡容积率2.5绿化率30%产品类型29-57㎡，4.5米层高全复式产品。销售价格装修约12422元/㎡物业管理公司力合物业物业管理费3元/㎡/月项目概况：项目公寓共约8000套；建面约29-57㎡产品，2023年5月推售约4000套，带装修出售。销售情况：销售约3982套，去化率99%，建面均价约12422元/㎡。二期一期公寓在售市场：个案分析——力合阳光城云谷客户起源本地客户占85%，其他顺德其他镇街占约14%；客户职业主要为企业职员占34%，个体户占26%次之。公寓在售市场：个案分析——南国东汇项目概况：目前已预售576套，已售492套，待售84套，4.5米层高LOFT复式公寓产品，其中北塔14层如下为精装带返租；返租情况：北塔公寓14层如下引入奥斯汀酒店带5年返租，其中第1-2年返租5%，第3-5年返租6%，5年共带28%返租，按月返还租金。销售情况：北塔对外口径已售罄，目前主推南塔，14层以上精装报价17722元/㎡。南塔324套3梯18户4-21层为公寓北塔252套3梯18户8-20层为公寓在售类别公寓开发商银业汇中房地产项目地址大良南国东路3号银业汇中大厦占地面积1.49万平方米总建筑面积7.25万平方米

容积率3.2绿化率35%销售价格约17722元/㎡（精装）公寓类型LOFT，层高4.5米物业管理费4元/平方米·月公寓在售市场：个案分析——南国东汇客户起源大良占74%，其他镇街占约25%；客户职业主要为个体户占31%，企业职员23%次之。公寓在售市场：个案分析——涛汇广场（待售）类别公寓开发商顺德区涛汇房产开发有限公司项目地址大良街道凤翔路22号占地面积约1.65万㎡总建筑面积约9万万㎡容积率3.5绿化率25%销售价格预计17000（精装）公寓类型双钥匙LOFT，层高4.5米项目概况：项目总建筑面积约9万㎡，其中商业部分由4层商业+3栋塔楼+2层地下停车场构建，商业面积约3万㎡；酒店6层客房，规划客房数为99间，面积约0.4万㎡；公寓两栋20层层高，28-49㎡产品，面积约2.5万㎡（约600套）。公寓客户分析：本地投资客户为主，注重产品打造本地投资客户为主，对公寓投资较为热衷，喜好精装和返租销售，比较关注地段、回报率、配套和产品区域项目主力产品价格（元/㎡）物业管理产品特点客户群客户关注点大良南国东汇35-80㎡17722奥斯汀酒店LOFT酒店式公寓1、私营企业主；2、企事业中高收入者；3、本地中高收入者区域、配套、管理服务、地段等力合阳光城云谷29-57㎡12422力合物业LOFT公寓1、私营企业主；2、国外来顺人员；3、区域内中高收入者产品品质、地段、管理服务等嘉德尚层24-35㎡18000德建物业LOFT公寓1、区域内私营企业主；2、本地及周边中高收入群体交通、用途、品质、前景等保利中环60-106㎡12359保利物业LOFT复式，平层户型1、本地私营企业主；2、本地中高收入者；3、周边区域中高收入者等交通、前景、产品品质、地段、配套服务等公寓市场小结：投资性公寓产品在顺德市场受热捧，存在发展机会销售情况及市场变化：公寓市场现状：分布：目前公寓项目主要集中在良桂中心区主力面积：30-70㎡,一至二房均价：15000-18000元/㎡销售速度：住宅限购后公寓消化较为理想。供求关系：呈现需求回暖迹象客户需求：客户分类：以本地投资客户为主，占85%，其他占15%购置关注点：地段、回报率、统一管理，配套、升值潜力以及LOFT产品空间感顺德公寓市场23年起步，至今已经有迅速的发展，公寓市场需求不断增长，价格也在不断攀升，市场接受度越来越高，具有一定的市场发展潜力。但受限购的影响，市场有所回暖迹象公寓机会研判：以投资为主导的公寓产品在顺德市场需求旺盛，且溢价能力强，公寓发展机会大123顺德市场公寓产品以一般公寓和产权式公寓为主，商务公寓存在市场机会，主要分布在投资市场较为成熟的良桂区域公寓要点项目将来估计供给12251套，目前住宅依然限购，造成了商业性公寓供不不小于求，商业性质的公寓产品存在一定发展机会投资型公寓物业在顺德市场存在市场机会公寓产品面积段主要集中在30-70㎡区间，均价约15000-18000元为主，普遍精装销售；投资客户钟爱返租和精装销售，对地段、回报率、LOFT产品空间感及配套较为关注公寓机会研判：不限购的类住宅开始涌入市场目前受限购的城市中，住宅销售受困，部分楼盘开始打擦边球，开始利用商业性质土地开发商业公寓（即90-300㎡的类住宅产品）25座18座19座28座24座20座26座27座住宅（住宅性质）类住宅（商业性质）21座22座23座01单元110㎡02单元94㎡03单元94㎡04单元94㎡01单元94㎡06单元94㎡02单元106㎡03单元85㎡04单元85㎡05单元106㎡01单元270㎡02单元270㎡01单元113㎡02单元113㎡03单元152㎡04单元152㎡45深圳京基·御景峰类住宅（商业性质）120-160㎡万科金域滨江·江湾府商业市场分析2市场机会分析写字楼市场分析公寓市场分析酒店市场分析旅游情况分析：旅游市场井喷利好酒店行业顺德区2023年旅游总收入为155.3亿元，增长8.3%，整年接人数为425.15万，增长15.5%旅游市场处于高速增长时期。年度旅游总收入（亿元）增长旅游创汇（亿美元）增长全年共接待过夜游客人数(万、人次）增长2017155.38.3%4.791.9%425.1515.5%2016143.48.6%4.72.6%36821.5%201513211.0%4.588.2%3035.9%酒店市场现状：主要分布顺德东部和北部商业旺点酒店行业处于迅速发展阶段，四星级以上酒店，主要分布在良桂、北滘、乐从和陈村等区9101185264371611514121317181920镇街序号酒店名称酒店类型开业时间大良1喜来登酒店五星级2009年2新世界酒店五星级1999年3保利洲际酒店五星级建设中4美的万豪酒店五星级2015年5嘉信康年酒店四星级2011年6福盈酒店四星级2005年7君莱酒店四星级2001年容桂8哥顿酒店五星级1998年9海骏达地块五星级建设中10银海酒店四星级2003年11鹿茵酒店四星级2005年北滘12华美达酒店五星级2010年13君兰生活圈五星级建设中陈村14顺联温德姆五星级2012年15骏杰酒店五星级建设中16太平洋广场五星级建设中乐从17财神酒店五星级2001年18罗浮宫索菲特酒店五星级2017年龙江19亚洲国际商业配套五星级建设中均安20碧桂园骏景酒店五星级2003年酒店市场现状：单体建面1.4-6万㎡，入住率高四星以上高档酒店单体建筑面积在1.4-6万之间，总容量近百万平米，普遍2023年后开始营业，入住率高板块酒店建筑面积客房数开业时间星级当期经营状况大良新城喜来登酒店2.5万3852009.8五星入住率90%嘉信康年花园酒店3.5万3042010.5四星入住率50%大良旧城君莱酒店1.4万1162007.2四星入住率50%新世界酒店4.2万3772006重新装修五星入住率90%福盈酒店1.8万——2004四星入住率85%容桂哥顿酒店6万2042007重新装修五星入住率70%银海酒店约2万1282008.5四星入住率60%鹿茵酒店----1862007重新装修四星入住率90%北滘华美达酒店4.5万4182010五星入住率80%陈村温德姆酒店4万2262012五星入住率50%乐从财神酒店3.5万4062001五星入住率90%酒店市场现状：产品和服务同质化严重各大酒店的配套设施大致相当，集会议、餐饮、娱乐休闲为一体，产品和服务同质化严重配套设施新世界酒店喜来登酒店君莱酒店嘉信康年酒店哥顿酒店银海酒店鹿茵酒店层数19层16层8层主楼8层，附楼5层主楼11层，裙楼2层。16层10层会议室√√√√√√√商务中心√√√√√√√咖啡厅√√√√√√√中西餐厅√√√√√√√健身，休闲娱乐√√√√√√√停车场√√√√√√√酒店市场客群：中高端商务客以及顺德的游客为主主要以中高端的商务客和往来顺德的游客为主区域酒店名称星级主力客户群大良喜来登酒店★★★★★大良、容桂商务人士、公司团队、长期合作的企业组织、外商临时租用等高端客户新世界酒店★★★★大良、容桂商务人士、公司团队、长期合作的企业组织、外商临时租用等高端客户福盈酒店★★★★大良、容桂商务人士、旅游团外地商务客户为主、部分旅游暂住客户、散客君莱酒店★★★★大良商务人士、旅游团、公司团体等中端客户嘉信康年酒店★★★★大良、容桂及港澳旅游团、外地普通短期租赁中低端客户为主容桂哥顿酒店★★★★★大良、容桂商务人士、外地企业老板、企业组织等高端客户为主要客户银海酒店★★★★容桂商务人士、公司团队、长期合作的企业组织等中高端客户1、大良和容桂的酒店等级跨度比较大，都有各自的市场占位，客户的适应面比较广；2、良桂区域已经有喜来登酒店和哥顿酒店两间正在经营的五星级酒店，不久的将来，再增长4间以上的五星级酒店，在形成酒店成长良好区域的同步，对高端客户的争夺也成为必然。酒店市场小结：同质化竞争，但是存在一定需求量中高端酒店供给井喷，竞争剧烈顺德酒店业进入迅速发展阶段，高端酒店迎来井喷，主要分布在良桂及乐从、北滘等发达区域顺德商务往来多频繁，酒店市场需求大，但产品和服务同质化严重，竞争异常剧烈，特色鲜明的主题性酒店存在市场机会本地客户对高档酒店提供的宴会功能、餐饮、休闲娱乐的消费需求大123酒店市场调研：选用不同档次酒店样本6家今年年初国务院同意大良-容桂成为佛山市级副中心,“大良-容桂”作为顺德中心城区，中心城区高、中、低档酒店（宾馆）共约为：247家，100间以上的酒店24家，其中五星级酒店2家，四星级酒店客房8家，总数量约为4300多间（套）。市场调研的抽样酒店选用的是代表顺德区大良、容桂二个街道较有代表性的中高端酒店作为调查分析对象，分别为：喜来登酒店、美的万豪酒店、嘉信康年花园酒店、哥顿酒店、新世界酒店、香云纱园林酒店，共6家，抽样根据：1、喜来登酒店、美的万豪酒店，为该区域内五星级、国际连锁酒店品牌酒店；2、嘉信康年花园为顺德中心城区新开的四星级酒店；酒店哥顿酒店、新世界酒店，为该区域内极负盛名的四星级酒店，且开业时间超出十年；3、香云纱园林酒店，为该区域以岭南风格装修、布置为主题的高档次酒店。酒店市场调研：4大类进行调查本区域代表性酒店详细调查类别及情况统计、分析1、客房部分2、中、西餐部分4、康体部份3、会议/宴会酒店市场调研：1、客房部份：平均房价、平均开房率

酒店名称房间数量2017年（平均房价）2017年（平均开房率）香顺云纱园林酒店(主题高档次酒店）12160880%喜来登酒店（五星级）36961778%美的万豪酒店（五星级）25862875%嘉信康年花园酒店（四星级）30440865%哥顿酒店（四星级）20038368%新世界酒店（四星级）37033865%平均值--49771%酒店市场调研：1、客房部份：客源分析酒店名称本地客源国内客人国外客人港澳台东南亚香顺云纱园林酒店(主题高档次酒店）37%42%12%8%1%喜来登酒店（五星级）3%45%32%12%8%美的万豪酒店（五星级）5%45%28%15%7%嘉信康年花园酒店（四星级）8%68%12%10%2%哥顿酒店（四星级）56%32%2%8%2%新世界酒店（四星级）62%31%1%5%1%平均值28.5%43.8%14.5%9.6%3.5%酒店市场调研：1、客房部份：客源性质分析酒店名称商务出差旅游网络渠道OTA自来客人香顺云纱园林酒店（主题高档次酒店）51%18%19%12%喜来登酒店（五星级）73%17%11%9%美的万豪酒店（五星级）62%19%13%6%嘉信康年花园酒店（四星级）34%48%12%6%哥顿酒店（四星级）46%32%12%10%新世界酒店（四星级）32%45%13%10%平均值49%30%13%9%酒店市场调研：

1、客房部份：小结A：综合六家代表酒店分析：酒店客源以商务出差为主，客人以国内、欧美、东南亚、港澳台为主，商务客源占总客源的49%，其中以喜来登酒店、美的万豪酒店为代表；B：旅游客人，以国内游人为主，港澳台、国外的游人为辅，旅游客源占总源的30%，其中以，嘉信康年花园酒店、新世界酒店为代表；C：网络渠道：以上6家酒店都注重网络渠道的订房，6家酒店在携程的排名都是靠前的，其中香云纱园林酒店为排名第一，6家酒店在携程的综合评分为4.6分，网络渠订房客源占总客源的13%D：自来客人：为酒店会员客人和对酒店有一定感情的熟客等等。自来客人客源占总客源的9%。酒店市场调研：

2、餐饮部份：包房数量、菜系酒店名称香顺云纱园林酒店（主题高档次酒店）喜来登酒店（五星级)美的万豪酒店（五星级)嘉信康年花园酒店（四星级)哥顿酒店（四星级)新世界酒店（四星级)装修档次高档高档高档中档中档中档经营菜系以粤菜为主以粤菜为主以粤菜为主---以粤菜为主以粤菜为主西餐种类--雅日本餐厅盛宴餐厅怡聚大堂吧贡厨行政酒廊FUSION(西餐厅）LAMUSE咖啡吧万国料理西餐厅宝万利吧西餐厅容容--西餐厅170个餐位西餐厅150个餐位西餐厅200个餐位西餐厅120个餐位西餐厅约有110个餐位中餐大厅容量180人左右1000人左右700人左右--600人左右280人左右包房数量6间20间22间---16间18间酒店市场调研：2、餐饮部份：人均消费、客源百分比项目（1）（2）客源比例酒店名称中餐人均消费西餐人均消费本地客人国内客人国外客人港澳台香顺云纱园林酒店（主题高档次酒店）100--150元---63%22%5%10%喜来登酒店（五星级)150--200元自助晚餐254元/位23%40%19%18%美的万豪酒店（五星级)180--220元自助晚餐265元/位12%48%26%14%嘉信康年花园酒店（四星级)--自助晚餐168元/位18%59%8%15%哥顿酒店（四星级)100--150元自助晚餐99元/位68%21%2%9%新世界酒店（四星级)80--120元自助晚餐189元/位43%48%1%8%酒店市场调研：

2、餐饮部份：经营分析A顺德为世界美食之都，中国三大厨师地之一，以粤菜闻名于全国，乃至全球，所以以上酒店(除嘉信康年花园酒店以外）中餐厅都是以经营粤菜为主，且人均消费高,以喜来登酒店和美的万豪酒店为代表,中餐厅包房满坐率以香云纱园林酒店为代表，经常一房难求；此3家酒店中餐厅上座率约为78%。B在同步配套老式西餐厅，喜来登酒店和美的万豪酒店分别还配套日本餐厅、行政酒廊、大堂吧等不同风格、类型的西餐厅，以满足不同客人不在场合的需求；上座率约为58%。C以上酒店（除香云纱园林酒店以外）除西餐厅都设有自助餐，入坐率以喜来登酒店和美的万豪酒店为代表，需提前订位，上座率为100%，哥顿酒店、嘉信康年花园酒店、新世界酒店只会在每七天的五、六、日才会开设自助晚餐，上座率为60%。D综合经营情况分析，高档次的西餐厅有一定的市场时间，中餐市场较为饱和。酒店市场调研：

3、会议/宴会部份:会议/宴会厅设施情况调查分析项目/酒店香云纱园林酒店喜来登酒店美的万豪酒店嘉信康年花园酒店哥顿酒店新世界酒店星级档次主题高档次酒店五星级五星级四星级四星级四星级多功能厅（宴会厅）数量(个)111111面积(㎡)240㎡1338㎡1400㎡800㎡900㎡600㎡最大会议容量(人)1501300140030-5001200550-600大型会议室数量（个）-34-1-面积（M2）-466㎡340㎡-450㎡-最大会议容量（人）-400300-500-中型会议室数量（个）-6--22容量（人）-51-78㎡，80人--137-260㎡，150人43--50㎡100人小型会议室数量（个）-3--22容量（人）-43㎡，14--30-60㎡，3012-20人会议室总数（个）1145165会议室总数（M2）240314917408001837693酒店市场调研：3、会议/宴会部份:会议/宴会厅会议性质、收费原则酒店名称大会议室收费标准中会议室收费标准小会议室收费标准1天%2天%3天%香云纱园林酒店（主题高档次酒店）7000/节（四小时）--80%20%-喜来登酒店（五星级）18000/节（四小时）10000/节（四小时）8000/节（四小时）75%22%3%美的万豪酒店（五星级）15000/节（四小时）10000/节（四小时）-80%18%2%嘉信康年花园酒店（四星级）该酒店就一个无柱的多动能会议厅，根据会议的大小、规模、摆设、布置的不同，价格也不同，按正常的报价为10000/节（四小时）90%10%-哥顿酒店（四星级）10000/节（四小时）8000/节（四小时）4000/节（四小时）90%10%-新世界酒店（四星级）8000/节（四小时）4000/节（四小时）90%10%-平均值12500元/节(四小时）9000元/节（四小时）5333元/节（四小时）84%15%2.5%酒店市场调研：

3、会议/宴会部份:经营市场情况分析A经综合调查，本地大型、高档次的会议/宴会大部份都选择在喜来登酒店和美的万豪酒店，主要原因为：酒店地理位置优越、停车位足、场地面积大少种类多和档次高，婚宴、寿宴、弥月宴、新房入伙宴等等喜宴性质和聚会性质的团餐、工作餐的价格平均会在2023元或以上/桌，平均每月会有大小宴会、团餐约为52场；会议则来本地著名企业的工作报告总结、产品推介、新闻公布会等等为主，平均每月大大小小的会议约为48场，开会时间都在1天为主，占会议时间市场的84%。B中、低瑞会议/宴会则集中在嘉信康年花园酒店、新世界酒店、哥顿酒店，其中嘉信康年花园酒店虽然有一种800平方米的多动能厅因为没有中餐厅，竞争力会大大降低，新世界酒店、哥顿酒店因为设施设备陈旧、老化，勉强能够满足客人的需求。C以上6家酒店的会议场地费涉及：茶水（矿泉水）笔、纸、投影仪、白板、LED牌（通告牌）。D综合经营情况分析，本地的会议/宴会一定的市场，但竞争剧烈。酒店市场调研：4、康乐部份酒店名称游泳池健身房水疗、SPA、沐足网球场香顺云纱园林酒店（主题高档次酒店）住客免费日常收费38元/位√√--顺德喜来登酒店

（五星级）住客免费日常收费68元/位√√--美的万豪酒店（五星级）住客免费日常收费68元/位√√--嘉信康年花园酒店（四星级）住客免费日常收费48元/位√√--哥顿酒店（四星级）住客免费日常收费38元/位√√√新世界酒店（四星级）住客免费日常收费38元/位√√--酒店市场调研：

4、康乐部份：经营市场分析A：经过调查，以上6家酒店都配套有游泳池，其中喜来登酒店和美的万豪酒店还配置室内恒温游泳池，6家酒店的游泳池针对酒店住客是免费使用，非住店客人，则会用会员卡或者套餐价的形式销售，价格会在38元---68元/次B：健身房、水疗、SPA、沐足，瑜咖、舞蹈室、网球场都是提供给住店客人使用，有些项目是免费提供，例如：健身房、瑜咖房、舞蹈室，而水疗、SPA、沐足、网球场则是以收费形式存在，一般每日营业额较为一般，因而直接产生的经济效益不太C：康体设施部份，虽然产生的直接经济效益不太，但作为酒店的配套设施及服务，一般是为了丰富酒店自身的产品，提