项目投资规划

项目投资规划2．2项目基本信息项目投资决策是工程项目开发过程的一个十分重要的环节。项目投资决策的科学性，直接关系到项目成功与否。因此，必须做好项目投资资源的统筹规划工作。在做项目投资规划之前，应该对整个项目的设想、构成与项目定位有—个基本的考虑。1．2．2．1项目概况纺织城项目以星级硬件构筑五星级经营平台，主要功能体现在以下三方面：(1)五星级纺织品牌展贸中心。纺织城建筑以零售大商场标准设计，6.3—7m超高层高主干道宽16m、次干道宽10m超宽通道，豪华装修，兼具专业功能的实用性与零售购物中心的高档品质和气度。40万m2商业面积，5000多个纺织品牌常年层位，10万m2旗舰展示中心，以5倍于GZ交易会的规模，倾力打造全国硬件设施最好的纺织交易平台。(2)甲A写字楼，最优的总部办公平台。46层的地标式甲A写字楼，建筑面积超过6万m2，建成后将成为ZH区地标性建筑。建筑格局专为纺织企业量身定制，填补ZD商圈高级写字楼的空白，满足纺织企业总部办公、形象展示、产品研发设计等多元商务办公需要，树立纺织企业的品牌形象。(3)纺织商务公寓，完善商圈产业生态链。26万m’的商住两用公寓，为纺织上下游产业链提供办公与居住空间。纺织城将引进产品研发、检测、认证、采购代理等纺织产业服务机构，并为服装设计师、品牌推广策划等服务群体提供主题公寓，促进纺织产业链互动，形成完整产业生态园。另外，纺织城项目以一流配套缔造产业服务基地。其中包括商圈唯——的四星级专题酒店，国内首创的纺织主题会所，纺织潮流发布中心，中国纺织产品数据中心，国内首座纺织博物馆。纺织城项目主要技术经济指标如表1-2所示。序号名称单位指标备注1占地面积M21888002建筑面积M28891003容积率4.84建筑密度35%5绿化率30%6经济指标6.1项目总投资万元4341066.2建设期年36.3年平均利润万元78551税后6.4投资回收期年3.3税后表1—2纺织城项目主要技术经济指标表1．2．2．3纺织城项目定位1．项目整体定位纺织城项目的整体定位为GZ纺织博览中心，并逐步发展成为我国纺织行业中心。它集成高附加值纺织产品、强势品牌，加强塑造品牌与形象展示，强化产业服务与技术化管理，以大规模、多物业形态形成专业市场的领先优势，形成细分品类的规模特色，以商贸为龙头、服务为核心、配套为支持，打造我国纺织品牌国际汇展贸易中心，推动GZ市纺织商圈向“中国纺织行业中心”的方向发展。项目建成后将发挥以下上要职能。(1)我国轻纺品优势品牌和产品的展贸、集散中心。(2)我国优势轻纺企业营销总部基地。(3)我国纺织品流行色发布与新技术、新产品交易中心。(4)我国纺织品行业标准中心、产品检测中心。具体职能通过以下方式实现：(1)我国优势企业、品牌最高屉贸平台，国际纺织品采购中心。(2)以针织、梭织、辅料大线条分区，形成细分品类的规模优势。(3)以商贸为龙头、服务为核心、配套为支持，打造轻纺行业中心。(4)以写字楼、专题公寓、酒店为载体，建立纺织企业总部基地。项目最终将成为集成旗舰展示平台、产品展贸中心、渠道拓展中心、媒介中心的纺织龙头企业营销总部；集成权威设计机构，资信、技术交易与研发设计中心为一体的研发总部，以及金融、信息、商务、物流配套以及辐射东南亚的区位和港口优势建设后勤服务总部。2．项目功能定位规划项目的功能分区战略、规划和实施将密切配合政府区域发展规划，与现有产业组合布局、功能配套相协调，差异化建设，规模化交易，推动ZD商圈成为我国纺织行业的行业中心。纺织城项目功能定位规划如图1-2所示。纺织城项目纺织城项目展贸平台专题交易行业配套总部基地展贸写字楼梭织专题辅料专题产业服务行业配套营销总部研发总部后勤总部品牌展示店针织品图1-2纺织城项目功能定位规划图3．项目目标市场定位(1)本地市场：对ZD商圈现有临时简陋市场进行改造，吸收商圈内实力商户，实现商圈的功能和业态升级。(2)国内市场：乘我国纺织生产基地的转移之势，辐射内地不断发展的庞大纺织产业，使ZD商圈成为我国纺织的行业中心。(3)国际市场：依托ZD商圈原有的国际知名度，利用会展经济的国际影响山，拓展东南亚、中东、非洲等地区市场，使GZ市成为我国纺织品进入国际市场的展示与交易窗口。4．目标客户项目的目标客户主要有：①GZ市纺织商圈(ZD商圈、海印商圈、光复南商圈)内具备一定实力与产品质量的纺织商户。②江苏、浙江、福建等地龙头纺织品生产企业（休闲布料、经编布料、西服布料、丝绸面料等)。③进口面料贸易商。④服装企业采购人员。⑤物流联运公司。⑥行业协会、科研院所、培训机构等中介组织。⑦电子商务服务商。⑧餐炊娱乐等服务机构。1．2．2．4纺织城项目工作结构分析纺织城项目总体规划将拟建项目划分为三大地块：A地块、B地块与c地块。项目总占地面积为188800万m2，建筑面积达889100万m2，平均容积率为3.5，建筑密度为35％，绿化率为30％，停车位数为4390个。根据GZT公司的年度开发经营计划，纺织城项目将分两期建设，其中B地块与c地块合并为一期，A地块为二期。项目建设期为3年。为了对项目投资资源进行总体规划，必须先对项目投资构成进行结构工作分解，并对相关项目进行编码，以便于成本科目统一口径管理。纺织城项目工作分解结构（WBS）编码如表1-3所示：表1—3纺织城项目工作分解结构（WBS）编码表序号项目编码项目名称备注101土地成本20101土地出让金30102土地补偿费40103配套费50104土地税费602前期工程费70201勘测费80202规划费90203设计费100204施工许可证110205三通一平120206临时设施130207其他1403建筑安装工程150301室内土建安装工程160302设备安装170303二次精装修工程180304其他1904市政及环境工程200401供电工程210402供水工程220403供气工程230404供热工程240405市政道路250406排水及排污工程260407室外零星设施270408其他2805开发间接费290501监理费300502质监费310503消防检测费320504公共维修基金330505其他1.2.2.5项目投资估算项目投资估算是根据项目资源计划以及资源的市场价格信息，估算和确定项目各种活动的投资额。具体来说，投资估算是在对开发项目的建设规模、产品种类、设备选型、建筑方案及项目实施进度等进行分析后，估算开发项目所需资金总额。投资估算是拟开发项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。纺织城项目投资管理过程中，为了投资控制的需要，在项目管理中进行了多次投资估算。其中包括在可行性研究后期进行的投资初步估算与在项目计划阶段为筹措资金提供依据的控制估算以及在项目实施阶段进行的最终估算。1、项目总投资初步估算针对在决策阶段该项目的总投资估算，公司采用了根据类似工程经验数据估算的方法进行投资初步估算。总投资初步估算编制依据如下：(1)原国家发展计划委员会(现为国家发展和改革委员会，以下简称原国家计委)颁布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》中规定的投资估算范围。(2)2000年GZ市建筑安装工程预算基价及2005年GZ市城乡建设委员会颁布的有关工程造价信息行投资初步估算。(3)项目相关资料。(4)国家及GZ市政府有关基本建设方面的收费标准(税费表见表1-4)。表1—4项目税费表税费项目税费率税费项目税费率营业税3.6房产税7.2城市建设维护费1法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税26.4不可预见费5纺织城项目总投资初步估算编制说明如下：(1)本投资估算包括项目建筑的建筑安装工程费用以及室外工程费用。(2)室外工程费用主要包括小区道路、电力设施及线路、制冷设施及管线、给水排水管线及小区绿化的工程费用及设备购置安装费用。(3)项目占地188776万m2，总建筑面积为862378万m2，工程规划在3年内建设完成。(4)工程建设前期费用和行政性收费按照国家及GZ市相关文件计取。(5)行政性收费主要包括工程规划管理费、质量监督费、城建档案管理及整理费以及印花税，均按照国家及GZ市相关文件计取。(6)配套费用包括电力设施建设贽、制冷工程建设费及基础设施大配套费，计取标准参照GZ市及ZH区相关文件计取。(7)建设单位管理费按照工程费用的1.3％计取。(8)建设期间营销费用预计需要13500万元。(9)预备费按照工程费用和其他费用的5％计取。(10)银行贷款年利率为7．56％(贷款期为3年)：项目建设期为3年总投资初步估算结果如下：纺织城项目总投资为434106万元，其中建设总投资为387808万元，投资初步估算结果如表l—5所示。表1—5项目建设投资初步估算表个位：万元序号项目合计1工程建设费3878081.1土地费用695751.2前期工程费121961.3行政性收费21491.4配套工程费169161.5建筑安装工程费2869722管理费用71173营销费用135274不可预见费5财务费用（利息）256546项目总投资4341066.1开发产品成本6.2固定资产投资3438876.3无形资产695756.4递延资产206442．纺织城项目一期投资最终估算由于纺织城项目总规模巨大，集团为了确保该商业地产项目的一次开发成功，故制订了分期开发计划。该项目分两期开发，其中一期包括B地块与c地块。在项目一期实施前，采用类比估算法，根据项目总投资初步估算结果和公司投资成本经验数据，估算了纺织城项目期所需资源的大致费用。纺织城项目一期投资估算如表1—6所示。表1—6纺织城项目一期投资估算表序号项目编码项目名称投资预算/万元占总投资预算比例备注101土地成本57086.7121.4220101土地出让金32998.2830102土地补偿费14860.3640103配套费7564.9550104土地税费1662.72602前期工程费6457.412.4270201勘测费441.0780202规划费110.6790203设计费4476.21100204施工许可证543.78110205三通一平555.26120206临时设施209.18130207其他121.241403建筑安装工程187058.4870.19150301室内土建安装工程151505.14160302设备安装13404.70170303二次精装修工程19437.73180304其他2705.611904市政及环境工程13245.454.97200401供电工程6634.40210402供水工程761.29220403供气工程737.70230404供热工程139.77240405市政道路184.66250406排水及排污工程362.52260407室外零星设施232.54270408其他02805开发间接费1667.880.62290501监理费8500502质监费1320503消防检测费300504公共维修基金500505其他53.48总投资合计266509.63100单方投资4379.892．2．6纺织城项目投资预算项目投资预算是在项目投资估算的基础上给出项目目标投资成本计划的一种项目投资管理工作，包括对项目总体投资的预算和项目WBS或项目活动清单中各项具体的项目工作或活动的投资预算。在本项目中，根据项目WBS、活动资源估算和费用估算以及项目进度计划，将项目活动费用估算根据WBS汇总到工作包，然后将工作包的费用估算汇总到WBS中的更高一级，最终形成整个项目的总费用预算。经公司研究批准最终的费用基准，作为该项目的目标投资成本，用于费用控制环节中。纺织城项目—期投资预算如表l—7所示。表1—7纺织城项目一期投资预算表序号项目编码项目名称投资预算/万元占总投资预算比例备注101土地成本42245.5016.9820101土地出让金25945.6430102土地补偿费10215.2140103配套费3893.3750104土地税费778.37602前期工程费5396.992.1770201勘测费427.5680202规划费110.8690203设计费3291.11100204施工许可证615.16110205三通一平538.26120206临时设施355.55130207其他58.491403建筑安装工程181505.2872.93150301室内土建安装工程151181.88160302设备安装14659.37170303二次精装修工程15664.03180304其他01904市政及环境工程16310.286.55200401供电工程4395.38210402供水