项目尽职调查报告

××房地产融资项目尽职调查报告申请企业名称××置业有限公司融资金额5000万融资期限两年总息费率业务类型：□抵押□质押□其他主要担保条件100%股权转让以及土地抵押担保尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是按照出××控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：调查日期：年月日协助尽调人员：协助调查日期：年月日目录一、项目背景 5二、方案与风控措施 5（一）基本要素 51、项目的进入 52、项目的退出 53、项目公司的管理 5（二）风控措施 6三、交易对手 6（一） 项目公司 61、基本情况及历史沿革 62、股权结构 63、组织结构 74、高管层情况介绍 75、经营情况介绍 8（二）实际控制人 8（三） 项目公司财务状况 101、项目公司税收政策 102、项目公司财务信息 10(四)项目公司征信情况 13四、融资项目 13（一）项目基本情况 131、项目概况及现状 132、控规指标 193、开发计划 204、设计、施工、监理情况 20（二）项目市场情况 211、项目所在地经济发展情况 212、当地房地产市场总体情况 213、项目市场情况 22（三）项目分析 241、总投资 242、项目销售预测 263、项目财务效益评估 274、盈亏平衡分析 28（四） 项目综合评价 281、客户定位 282、项目SWOT分析 293、还款来源介绍 304、项目现金流分析 30五、 风险评估 31六、 结论及建议 31七、 项目资料附件列表 32一、项目背景××项目位于××，占地24.58亩，工程总用地面积16384平方米，计划总投资3.6亿元。计划开发总建筑面积119886平米，地上总建筑面积108577平米。（其中住宅建筑面积89××560平米，商业建筑面积15069平米，宾馆面积3948平米）设计住户总数890户，地上停车位31个。建筑密度38.56%；容积率6.62；绿地率为30%该项目工程从2013年10月开工，预计2015年上半年竣工。现工程已进行基础性工程的施工，至10月末计划进度土方工程已开挖完成。目前工程进展按计划进行。该项目分二期开发：第一期开发620000平米建筑面积，第二期开发57886平米建筑面积，合计共开发总建筑面积119886平米。该地块位于彬县东城区姜源街19号，该用地东至为××小区，西至××，北至××，南至××。土地面积16384.065平方米，土地证证号：彬国用（2012）第Bx1-（18）-（120）号，土地中标价格5700万，已支付土地出让金共计5700万元整，全部付清。二、方案与风控措施（一）基本要素融资申请人：××置业有限公司融资项目名称：××申请融资金额：5000万融资期限：二年，满一年可提前还款，还款开放期为第12个月，第18个月，第24个月。融资用途：工程配套费及工程建设支出融资方式：100%股权转让加土地抵押融资息费成本：18%/年还本付息方式：每年息费万元，其中财务顾问费收取万，第一年放款后一次性收取，利息每年万，通过委贷银行收取，每月%，每三个月支付一次，每次万。交易结构1、项目的进入××公司以1200万元从原股东手中购买项目公司100%股权，其余资金以委托贷款的方式进入项目公司并进行土地抵押。2、项目的退出项目公司工程投入占投资额的25%，即可预售，以××项目的销售回款作为我公司的还款来源。3、项目公司的管理我司对项目公司的成本支出进行监控，并对项目公司的运营状况和房屋销售状况进行定期检查。项目公司须向我司定期提供相应财务数据和文件资料。在本次投资存续期间内，我司不参与项目公司及项目的运营管理，授权原项目管理团队负责项目开发建设；我司通过派驻现场监管人员并负责保管项目公司公章，法人章，财务专用章，合同专用章以便对项目销售回款进行资金监管及风险控制。（二）风控措施1、本项目采用股权加债权的方式进入。持有该公司100%的股权，并办理土地抵押登记。2、为了保证资金安全，本项目采取共管形式，委派现场监管人员、对投入的5000万资金开立专用账户，实行印鉴和资金监管方式，确保本次投资用于本项目建设。3、在项目工程取得预售许可证后，追加在建工程抵押，销售采用随卖随解政策，同时开立专用账户，专门用作销售收入的回款，去化率达到一定比例时实行账户资金沉淀，具体在监管协议中约定。三、交易对手项目公司1、基本情况及历史沿革项目公司××置业有限公司成立时间2008年10月07日住所西安市碑林区和平路22号盛唐国际516#法定代表人××企业类型有限责任公司（自然人控股）注册资本1200万元实收资本1200万元经营范围房地产开发与销售；建筑、装饰与园林绿化工程施工等经营期限长期房地产开发资质四级××置业有限公司自2008年成立以来，历经1次股权变更。变革前，王成出资额240万，占20%；××出资额960万，占80%。变更后，边建朝出资额120万，占10%；××出资额1080万元，占90%。2、股权结构出资方证件类型证件号码实缴出资额（万元）出资方式所占份额××身份证1080货币资金90%边建朝身份证120货币资金10%3、组织结构公司深明人才是企业发展的核心、聚集人才、培养人才、尊重人才、发展人才是公司人才战略的精髓。企业有健全的管理组织机构，现有员工200余人，大中专以上管理人员52人，其中有中级职称以上20余人，下设行政办公室、工程部、开发部、财务部、审计部、材料采购部、项目部。公司组成机构图如下：董事会董事会总经理办公室材料采供部财务部预算审计部市场营销部项目部工程部开发部生产副经理财务副经理顾问团4、高管层情况介绍××，职务：董事长兼总经理、法定代表人。2005年起，荣任陕西省工商联川渝商会副会长；2008年10月起，创办成立××置业有限公司，担任董事长、总经理。2012年7月1日起，接任西安星源房地产开发有限公司，并担任企业法人、董事长、总经理。××，大学学历（工民建）、一级建造师、高级工程师职务：总经理（陕西豪崧源置业有限公司）1982在二炮工程大学学习1985年转业在四川省南部建筑集团公司任经理1993年在西安任四川兴安建设有限公司陕西分公司任经理2009年在陕西豪崧源置业有限公司任总经理曾做过标志工程：西安市电视塔；陕西省广电中心；二炮西安工程大学办公楼；南部丝绸厂整体建设施工；陕西天朗房地产公司蔚蓝系列一、二、三期工程建设，面积40万平米；南部新院房地产公司开发的幸福小区50万平米。徐长树1965年大学毕业来到陕西，在陕西建工集团第一建筑公司从事施工管理及公司高管多年。一级项目经理。工程师，政工师，公司副总经理，公司党委书记。退休被聘用。现任职务：西安星源房地产开发有限公司王邵文，会计师，现任职务：财务经理、总监1993.年1月参加会计师统考取得会计师资格证后被聘用为会计师；1994年6月到上海新联建筑公司浦东分司任财务经理；1997年10月任公司第五分公司财务科副科长兼成本主管；2000年11月任公司新立安装公司财务经理；2007年7月任十二分公司兰田高速公路项目部财务主管及分司副科长主管成本预算2011年3月到陕西豪崧源置业有限公司任财务经理、总监2012年7月兼任西安星源房地产开发有限公司财务经理、总监5、经营情况介绍项目公司从去年10月经多次协商，全额收购彬县粮食局下属独立法人单位-彬县粮食应急购销公司所有的土地，拟进行相关的土地及房产的开发。该地块位于彬县姜嫄路19号，面积24.58亩。后按照彬县县政府的计划，参加了该地块的招拍挂工作。中标拍得该土地的开发权。中标价5700万元。计划开发房产面积120000平米；其中商业面积15000平米。现进度前楼（60000平米带商业）基坑土方已完成。试桩制打桩春节前后计划完成。公司倡导“以诚为本，信誉至上”的企业文化，秉承“诚信、客观专业、创新”的经营理念，本着“以人为本、科学管理、精心策划、安全施工”的原则，努力打造“豪崧源”品牌。为人们创造文明、和谐、温馨、优雅的居住条件及人文环境，为城市和历史留下做优秀的建筑作品（二）实际控制人1、实际控制人公司实际控制人为××，男，汉族，1961年8月出生，四川南江人，西安公路学院交通土建工程专业毕业，工程师，经济师。现任××置业有限公司以及西安星源房地产开发有限公司法人、董事长兼总经理。××的学习、工作及创业情况如下：1981年—1984年，西安公路学院建设与环境工程系学习并毕业，1985年—1993年，在四川省南部建筑集团房建队劳动。1994年—2000年，先后担任“融鑫园小区19#楼项目”队长，“小寨国贸主体项目”队长，“海伦-斯诺学校公寓楼工程”经理，“东一路妇幼商店装饰装修工程”经理。2001年—2002年，担任“汉中世纪园小区A-1号楼工程”经理，该工程获三“A”质量评定。2002年—2007年，“天朗-蔚蓝花城”“天朗-蔚蓝人家”“天朗-蔚蓝印象”共计40万平米工程总承包工程项目总负责人。其中，天朗—蔚蓝印象二期工程荣获西安市建设工地“文明工地”荣誉称号。2005年起，荣任陕西省工商联川渝商会副会长。2008年10月成立陕西豪崧源置业有限公司。现（2011年10月）开发建设位于咸阳彬县的××房产项目。计划开发面积120000平米；2012年6月全额收购西安星源房地产开发有限公司。任董事长总经理。开发面积61103平米；目前星源项目的1#2#楼主体已封顶。进展顺利。经查证，××在中国人民银行的个人征信系统中信用卡、住房贷款和其他贷款记录当前（2012年8月）无违约记录，并且系统中没有其最近5年的欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录及电信欠费记录。2、关联公司情况××实际控制的公司还有西安星源房地产开发有限公司，西安星源房地产开发有限公司是一家成立于2010年7月的房地产开发公司。企业有健全的管理组织机构，资金技术力量雄厚，现有各类工程技术管理人员30人，其中有高级职称5人，中级职称10人，由各级建造师任职12人，其中一级建造师3人。公司注册资金1000万元人民币。公司是由多年从事房地产行业的资深人士创建，有着深厚的房地产开发，桥梁工程建设背景。公司一般经营项目：房地产开发，物业管理，房屋租赁，建筑工程施工，路桥工程，市政工程，土石方开挖工程的施工，园林绿化工程施工，装饰装修工程施工。公司成立以来经营良好，无历史负债。现在开发的彬县迎春城市花园项目，是公司首个开发项目。位于彬县县城创新东路南侧，占地面积12.91亩，总投资1.15亿元，总建筑面积61103.27平方米。地上总建筑面积54329.09平方米，其中：住宅建筑面积45388.05平方米，商业建筑面积8941.04平方米；地下建筑面积6774.18平方米，地下停车位150辆。总户数438户。其中1#楼26层，建筑面积17830.62平方米；2#楼26层，建筑面积43272.65平方米，都为商住楼设计。工程项目建筑密度30.31%，容积率为4.20，绿地率为36.50%。本项目由西安有限房地产开发有限公司开发建设，委托陕西现代建筑设计研究院设计，四川兴安建设有限公司陕西管理公司施工，延安恒兴工程监理有限公司监理，信息产业部电子综合勘察研究院勘察，设计图纸由西安安泰工程技术咨询有限责任公司审查，北京泰和天浩房地产顾问有限公司销售。该工程从2011年6月开工，预计2013年6月竣工。现工程已开工建设，至12月末计划进度1#楼27层封顶；2#楼26层待封顶。砌体工程进展顺利。商铺楼基础工程已展开。企业已办理好完全“五证”，售房手续齐全完整。截至12月末已销售商品房263套。累计销售房屋已回收资金53,755,469.00元含银行按揭款。尚有按揭资金13，370，862.00元的按揭手续在办理中。公司一直以为公司结交有志之士为宗旨。西安星源公司志在追求完美，确保质量，开拓进取，树立精品意识，营造洁净环境，持续改进管理，满足顾客要求。在激烈的市场竞争中，公司将诚信为本与社会各界朋友精诚合作，共同发展。公司将以高度的使命感和责任感为住户提供精品房产，向社会提供满意的住房和服务。项目公司财务状况1、项目公司税收政策税收政策税种税率税种税率营业税5%土地使用税土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费7%企业所得税（预缴）教育和卫生附加费1%企业所得税（清算）地方教育费附加2%施工合同印花税3.0%%购房合同印花税5.0%%2、项目公司财务信息1）资产负债表（单位：万元）科目2011年12月31日2012年12月31日2013年12月31日（未经审计）（未经审计）（未经审计）流动资产：货币资金607.47128.50122.86应收帐款200.00423.00其他应收款150.00350.00111.36预付帐款150.00416.00存货78.8621,258.016188.30待摊费用流动资产合计1，186..332,575.526422.52固定资产：固定资产原价26.55152.15152.15减：累计折旧3.327..9435.66固定资产净值23.23144.21116.49减：固定资产减值准备固定资产净额23.23144.21116.49工程物资在建工程固定资产清理固定资产合计23.23144.21116.49无形资产及其他资产：无形资产资产合计1，209.562,719.726539.01流动负债：短期借款应付票据应付帐款6.061517.9892.60预收帐款258.98应付工资1.26应付福利费应付股利应交税金0.49其他应交款其他应付款3.504993.40预提费用预计负债一年内到期的长期负债其他流动负债流动负债合计9.561519.725,344.98负债合计9.561519.725,370.32所有者权益（股东权益）实收资本（或股本）1,200.001,200.001,200.00资本公积未分配利润-5.97所有者权益(股东权益)合计1,200.001,200.001,194.03负债和所有者权益(或股东权益)总计1,209.561,200.006,539.01a.货币资金122.86万元。其中：序号项目金额1现金17.372西安信合电子城联社0.043彬县信合广场分社105.45合计122.86b.其他应收款111.36万元。项目金额备注三原金桥水泥商贸公司20.00水泥供应押金杜月正85.00办理工程规费刘萌0.05纯净水押金李军6.31办公室房租押金合计111.36c.存货6188.30万元，年初余额为978.13万元，存货中开发成本6181.68万元，存货6.62万元为机电材料等。序号成本项目期初数期末数1开发成本\土地征用及拆迁补偿费\拆迁补偿费935.605821.0013开发成本\开发间接费42.53210.5314开发成本\前期费用150.15合计978.136181.68土地款5821万元，其中土地出让金5700万元，佣金121万元。d.固定资产净值116.49万元。类别原值累计折旧净值交通运输工具152.1535.66116.4997.18合计152.1535.66116.49e．应付账款余额284.95万元。名称金额备注彬县郭鹏科基础工程款33.74结算土方应付款彬县张毅仁钻探款14.48结算钻探费四川南江县蜀秦建筑劳务有限公司38.97未支付的工程款彬县上宏机电商贸公司5.41已开发票未支付的格梁款（质保）合计92.60f.预收账款余额258.97万元，为预售房屋首付金款，已售房21套。g.其他应付款4993.4万元，其中：边建朝借款1500.00万元、××借款3470.00万元、应付工资23.40万元。h.实收资本本年末1200.00万元。明细如下：2012年投资方期初余额期末余额1××960.001080.002王城240.003边建朝120.00合计1200.001200.002)利润表（单位：元）项目2011年2012年2013年一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用管理费用1,750,296.85财务费用129,763.16资产减值损失二、营业利润（亏损以“-”号填列）-1,880，060.01加：营业外收入减：营业外支出三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-1,880，060.01减：所得税费用四、净利润（净亏损以“-”号填列）-1,880，060.01(公司为新成立的公司，××项目为该公司首个开发项目，因此，到目前为止，公司2011年-2013年只有管理费用以及财务费用支出，无收入)(四)项目公司征信情况查询人民银行征信系统；查询被执行人执行信息；被查询人无被执行记录。贷款情况：当前未结清贷款为【0】万元，已结清贷款为【0】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【0】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【0】万元，质押金额为【0】万元。有无不良记录：无四、融资项目（一）项目基本情况1、项目概况及现状××项目位于陕西彬县东城区姜嫄街19号，占地24.58亩，工程总用地面积16384平方米，计划总投资3.6亿元。计划开发总建筑面积119886平米，地上总建筑面积108577平米。（其中住宅建筑面积89560平米，商业建筑面积15069平米，宾馆面积3948平米）设计住户总数890户，地上停车位31个。建筑密度38.56%；容积率6.62；绿地率为30%该项目工程从2013年10月开工，预计2015年上半年竣工。现工程已进行基础性工程的施工，至10月末计划进度土方工程已开挖完成。目前工程进展按计划进行。该项目的建成可以带动住宅、娱乐、餐饮、商业等行业的繁荣发展，将为彬县经济发展注入新的活力，为彬县城市建设锦上添花。土地已取得彬县人民政府审批土地文件：彬地字（2012）第9号国有建设用地使用权出让合同，国有土地使用权取得方式为：出让，用途为商业居住用地，土地出让年限为商业40年，居住70年。土地取得使用权时间为2012年4月8日，土地证本获得的时间为2012年10月2号。已缴金额未缴金额合计1.土地成本5700万元57002.滞纳金3.各种配套费120012004.契税等税金82825.拆迁补偿合计570012826982楼面地价475581.8注：契税应交，已交，该块土地的平面图、实景图及建成增体效果图如下所示：项目工程进度照片及描述东临界边，土方完成工地内南边工地中部看边基坑与临设已完成南邻街边西边界一期工程基坑2、控规指标项目基本控规指标表序号指标名称指标单位备注1总用地面积16384.065m224.58亩1.1道路及公共用地面积m21.2建设用地面积2绿地率30%3建筑密度38.56%4规划容积率6.625总建筑面积119886m25.1地上建筑面积108577m25.1.1其中：多层住宅m25.1.2花园洋房m25.1.3高层住宅89560m25.1.4商业15069m25.1.5…（其他细分物业）m25.2地下建筑面积11309m25.2.1其中：车位88m25.2.2地下商场m25.2.3…（其他细分物业）m23、开发计划开发内容：一期二期合计总建筑面积(m2)6200057886119886地上建筑面积(m2)5069157886108557其中：高层住宅(m2)316745788689560商业(m2)1506915069宾馆39483948地下建筑面积(m2)6800433911039其中：车位(m2)地下商场(m2)…（其他细分物业）主要开发节点：各期起止时间2012.112013.04取得《土地使用证》2012.10取得《规划用地使用许可证》2012.02（预期）2012.02（预期）取得《建设工程规划许可证》2012．03（预期）2012.03（预期）取得《施工许可证》2013.04（预期）2013.04（预期）基础施工至±0.0002013.042013.08取得《预售许可证》2013.06主体结构封顶2014.122015.04竣工验收及交房2015.62015.84、设计、施工、监理情况项目实施单位建筑设计单位北京四达综合设计院陕西分公司施工总承包商四川兴安建设有限公司陕西管理公司监理单位（二）项目市场情况1、项目所在地经济发展情况彬县旧名邠县，位于陕甘两省交界处，咸阳市西北部，地处渭北旱塬。南距咸阳120公里、西安150公里，北距甘肃平凉160公里，是连接秦陇的咽喉要道。全县版图形似正写的“人”字，泾河自西而东斜贯其中，将全县分为南北两塬一道川。全县辖13镇3社区247个行政村，总人口34万，其中农业人口28.8万，总面积1202平方公里，耕地面积60万亩。彬县历史悠久，是中国古代农业的发祥地之一、关中产粮基地之一。所产彬州梨、大晋枣驰名全省，原产煤供应陕甘20多个县市。近年来，彬县县委、县政府带领广大干部群众，抢抓西部大开发的历史机遇，紧紧依托资源优势，精心实施“结构调整，开放带动，科教兴彬”三大战略，全县国民经济呈现出速度和效益同步提高的良好势头，经济总量迈上新台阶，农业经济由粮经二元结构调整为粮、经、草三元结构，工业企业效益稳步提高，基础设施和重点工程建设取得显著成效，城乡居民收入稳步增长，人民生活不断改善，各项社会事业全面发展。2010年顺利跨入了“陕西十强县”行列。2011年全年实现生产总值（GDP）106.1亿元，增长23.3%，增速位居全市第一、全省前列。人均生产总值32737元。财政总收入28.2亿元，增长73.0%，其中:地方财政收入8.9亿元；增长47.0%；城镇居民人均可支配收入21516元，增长18.5%；农民人均纯收入6601元，增长28.9%可以看出，陕西彬县经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显，正步入一个快速发展时期。彬县经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。2、当地房地产市场总体情况彬县房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段；1988年至1999年为第一阶段，以房屋统一代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产开发业处于萌芽状态。1999年至2005年为第二阶段，统一代建形式逐步消失，商品房开发逐渐兴起。2005年至今为房地产业发展与规范阶段，先后开辟西区域、公刘街、名化花园、新公刘街、泾河开发区等，计划“十二五”期间，引进大型房地产商和商业集团，以改善人居环境为主要目标，推进房地产业发展，新建各类商品住房100万平方米以上。推进县城沿河各地带的东西两翼发展，形成相对集中的“一城五区”发展格局，“十二五”以来，县城人口规模达到15万人，新建12层以上高层建筑40栋，居民住房质量大大改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。2011年，彬县房地产业主要特征表现有以下几个方面：表现之一：投资增幅大。一是城市开发快速推进，累计完成投资39亿元，实施了214项城建工程，全县城区建成面积扩大到7平方公里，城乡一体化政策，农村人口大量向城镇集中，十二五期间，彬县县城人口将计划增加到8万人。二是小城镇建设步伐加快。2011年底，全县城镇化率达到40%，较“十一五”来提高了14.6个百分点。表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积约20万平方米。销售面积约25万平方米，消化空置房达5万平方米，城市人均住房建筑面积达26平方米。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较2010年上涨了20%，净增500元每平方米。表现之四:交易市场持续升温。从彬县房地产销售来看，持续升温、新开工、未开工商品住宅，全部售完和预售完。从市场角度分析，彬县的项目销售主要依赖以下支撑：1、彬县经济发展，城镇化发展趋势的整体带动作用；2、彬县较低的土地成本影响产品售价较低；3、数家根植于彬县的实力派开发商长期不懈的建设推动；4、开发商的大力引导致使市民对彬县房地产项目需求升温；5、彬县历史悠久，文化灿烂，交通便利，环境优美。3、项目市场情况（1）项目区域交通情况“××”位于陕西省彬县姜嫄路北19号，交通便利。南边临县城的主商业街道，紧贴G312国道，项目地块就位于省道S306的县城路段北边，东距福银高速路口不足3公里，交通便利。数据来源：百度地图（2）项目配套设施情况该项目位于彬县姜嫄路北，交通便利。西侧为彬县县城中心地段，东侧为彬县姜嫄雅居及城中村改造地段，北面为泾河开发区和教育中心、体育中心、医疗中心，南侧为行政区域，还有县热力供暖中心。（3）周边主要土地成交情况序号地块名称成交时间成交金额（万元）出让面积用地性质容积率楼面地价1彬煤新春2011.06660024亩商住3.86602星源2010.10260012.91亩商住4.2425数据来源：【项目参与彬煤地块的投标知道，星源是关联公司在建项目】（4）周边主要竞争项目分析第一，住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积（万㎡）开盘时间销售均价（元/㎡）位置锦辉国际2182.852010年7月2300-2800东桥紫薇5207.542012年4月3300公留街永丰.御景园1922.492010年3月2800刘家湾第二，部分商业网点详细情况项目面积（㎡）单价（元/㎡）位置锦辉国际40005000-8000东桥紫薇80008000-10000公刘街永丰.御景园35005000-6000刘家湾从这些竞争项目的销售来看，虽然各有千秋，但总体销售状况都比较好，有鉴于此，在××商住楼的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。（三）项目分析1、总投资1）总投资测算项目投资估算表总建筑面积119886总可售面积108577序号项目名称投资额(万元)已投入(万元)未投入(万元)按总建筑面积单价按可售面积单价一开发成本(1~8项之和)28698.432393.82393.81土地费用57005700475.45475.452前期工程费用973.43653基础设施建设费131146.54建筑安装工程费167034.1地上建筑4.1.1多层住宅4.1.2花园洋房4.1.3高层住宅137474.1.4商业24574.1.5……(其他细分物业)904.534.2地下建筑4.2.1车位4.2.2地下商场4.2.3……(其他细分物业)5公共配套设施建设费6开发期间税费32877其他费用724二开发费用(9~11项之和)38029管理费用85610财务费用202411销售费用922三项目总投资32500.43271127112）总投资资金来源构成序号项目金额（万元）占总投资比例总投资32500.431自有资金（注册资本及资本公积）12003.7%2信托贷款3银行贷款4我司贷款500015.4%5其他借款497015.3%6销售回款21330.4365.6%3）已投入资金来源及合理性分析公司总资产6540万元，已投入土地款5821万元。资金来源为：注册资本1200万，股东借款4970万，预收账款258万。4）融资额度的合理性分析××有限公司融资用途计划表序号分部分项融资用途金额（万元）备注1政策性费用配套规费1,200.0012万平米规费2建安成本工程款3,300.00工程基础出坑预计3财务顾问费470.00该××项目融资5000万，主要用于工程的施工建设所需工程资金的支出，使整个项目正常运转。2、项目销售预测1）销售方案销售团队:陕西××公司。销售方案：1、商业用房租赁、零售同步，住宅零售、团体购买相结合2、住宅可预售发行3、以货易物：工程款、设备款均可易房4、重品牌促销售，突出集团优势2）销售预测（附表二）业态可售面积预计单价总金额、万元收入占比住宅89560305027315.0060.59%公寓商业15069975014692.0032.59%写字楼酒店394850001974.004.38%地下室1103910001104.002.45%(已销售21套，销售面积1832.61平米，合同金额530.53万，成交均价2895元/平方米)3、项目财务效益评估项目预计实现销售收入【44782】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【15885】万元、税后利润【11913.75】万元。成本利润表科目金额(万元)可售面积单方(元/平方米)1.销售收入4478237352.销售成本21808.431819.103.期间费用3802317.13营销费用92276.91财务费用2024168.83管理费用85671.404.销售税费3287274.18土地增值税47739.79营业税及附加2810234.395.销售利润1588513256.营业外收入6.营业利润合计1588513257.企业所得税25%25%8.营业净利润11913.75993.76经济指标：销售净利率26.60%26.60%投资利润率36.6%36.6%资本投资收益率97.65%97.65%项目IRR%项目投资财务评价指标项目总投资32500.43项目总收入44782项目资金峰值股本投资1200项目税前利润15885项目税后净利润11913.75销售净利润率26.60%总投资净利润率36.6%项目IRR%股本投资获利倍数9.924、盈亏平衡分析通过上表分析得出，项目公司在偿还融资借款的来源上有保障，偿还融资借款能力较强；因此，当销售利润为零时的销售单价（假定销售比例不变）；(44782-15885)/108577=2661（2）当销售利润为零时的销售比例（假设销售单价不变）(44782-15885)/0.3735/119886=64.5%销售率盈亏平衡点【71.26%】，销售均价盈亏平衡点：【2661】元/平方米。项目综合评价1、客户定位××项目位于彬县东城区姜嫄街19号，区位优势明显，他的建成可以带动住宅、娱乐、餐饮、商业等行业的繁荣发展。彬县是陕西经济十强县之一，未来定位发展目标为西部经济强县。县域经济发展势头强劲，投资环境良好。彬县定位为彬长旬能源化工基地的核心区及关天经济区的边际中心城市；道路运输网发达：国道312、福银高速、西平铁路穿境而过。通信网络发到。彬县十二五期间，县城人口规模将达到15万人，拟建设12层以上高层建筑40栋，居民住房质量大幅改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。城乡一体化和县城城中村改造步伐加快，城镇化已成趋势。城镇居民人均可支配收入21516元；农民人均纯收入6601元；该项目地处县东区商业步行街，项目的大面积商业环境和人居环境更增加了市场吸引力。该项目销售对象以本区域主要活动范围的中高等收入人群，周边中产阶层、自由职业者为主。项目整体构思规划：开发用途：普通住宅、综合性商业服务；户型面积：两室两厅、三室两厅、两室一厅；价格定位：住宅3300元/平米；商业9000元/平米；地下室1000元/平米。我们对市场的初步分析，价格趋升空间客观存在。2、项目SWOT分析S(优势):1）、该项目地处商业步行街，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础2）、该项目得到当地县委、县政府和镇党政府的重视及大力推荐，公共关系背景良好。3）、该区域物业管理公司在本地先行介入，具有一定的管理规模和水平，为该项目的物业管理形成了优势互补。4）、公司拥有多年开发房地产的资深人士比较多，为该项目成功开发打下了坚定的基础。W(劣势)：项目位于陕西彬县，县政大配套还不够完善，前期交房的客户会受到此影响。O(机会):1）、彬县城乡一体化和县城城中村改造步伐加快，大量的家庭居民往县城集中已形成趋势。2)、该项目地处彬县县城商业街东段和泾河开发区连接，周围环境优越，将成为彬县县城繁华地段，也是最佳居住区域。3）、近年来，彬县县域经济发展和市政建设步伐加快，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。4）、泾河开发区的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。T(威胁):1）、县域经济发展和市政建设步伐加快，房地产业过去投入较多，市场竞争激烈。2）、宏观调控房地产热新政策出台，势必对价格和购买力受到一定的影响。应对措施及项目SWOT结论：机会克服劣势，由于本项目地理位置优越，交通便利，随着乡镇城市化的发展，配套的不断完善，市场情况预期更好。并且采取措施对早期购房入住的业主促销，补贴，尽快回收现金流。优势应对威胁，尽管房地产过去投入多，市场竞争激烈，同时宏观调控新政策的出台，但是由于该项目地处商业步行街，且项目也得到政府的大力支持，实际将形成各开发商共赢的局面。3、还款来源介绍工程项目合计按揭款可以达297,370,000元，且会有首付余款19,300,000元，为偿还借款50,000,000元及利息支出提供了充分保证。房屋销售按揭担保抵押（包括商铺的按揭担保抵押）亦是企业还款的主要来源。4、项目现金流分析(1)正常情况下的现金流业态借款期内销售面积销售单价借款期内销售周期去化率住宅89560305024个月商月酒店3948500012个月累计净现金流（2）压力测试下的现金流在销售进度不变的情况下，假设销售单价下降5%、10%、20%时对该项目的影响；销售下降5%时，现金流减少44782*5%=2239万销售下降10%时，现金流减少44782*10%=4478.2万销售下降20%时，现金流减少44782*20%=8956.4万B、在销售单价不变的情况下，假设销售成本增加5%、10%和20%对该项目的影响成本增加5%时，现金流减少21808*5%=1090.4万成本增加10%时，现金流减少21808*10%=2180.8万成本增加20时，现金流减少21808*20%=4361.6万（3）敏感系数测算如下项目正常情况售价变动成本变动-5%-10%-20%5%10%20%收入44,78242,54340,30435,82644,78244,78244,782成本21,80821,80821,80821,80822,89923,98926,170净利润11,91410,7469,1505,95911,09610,2788,642敏感系数196%232%250%137%137%137%从上表中可以看出，售价变动对净利润的影响最大。风险评估房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。1、政治风险对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。对于此项目，目前房价属于适中，而且地方刚性需求比较多，所以国家政策调控影响微小。2、经济风险经济风险是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。2012年国家利率的下调，以及农村城镇化的加速都会给房地产发展带来积极的影响。3、自然风险自然风险是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使公司造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失也是比较大的。彬县地势良好，很少会出现大的自然灾害。4、技术风险技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给公司可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导