公租房物业管理方案

公租房物业管理方案第一部分公司简介及项目整体定位第一章公司简介…………………….……………...4第二章项目差不多情形和物业治理定位……….……….…………..5第三章物业治理定位与治理服务思路…………….….…………..6第四章物业治理目标………….………….………..8第二部分我们的治理服务特色第一章让开发商更放心9第二章让销售业绩更好…………16第三章让业主更中意……………19第三部分前期物业治理操作方案第一章总体工作思路……………..24TOC\o"1-5"\h\z第二章物业治理前期介入时期25第三章物业治理前期治理时期26第四章业主入伙时期28第五章二次装修治理29第四部分后期治理服务方案第一章组织架构和治理模式33第一篇广居物业公司组织架构33第二篇服务中心人员配备34第三篇运作流程与治理机制35第四篇治理服务人员培训及治理38第二章物业治理物资装备打算40第一篇治理服务中心办公室及职员宿舍用房打算……………..…...40第二篇治理服务工作必须物资装备41第四章治理规章制度与档案治理45第五章房屋及公用设施修理养护48第六章机电设备设施与智能化治理……….…53第七章安全治理56第八章清洁绿化治理60第九章社区文化活动和便民服务61终止语68第一部分公司简介及物业总体定位昌美县广居物业治理有限责任公司经昌美县工商局批准成立于2019年7月22日，是一家新崛起的专业化物业治理企业，公司注册资本50万元，具有三级资质。（执照、资质图片）公司的宗旨是“诚信、优质、热情、团结”，以“业主的好总管、开发商的好帮手”为企业标准，采纳先进的治理模式，运用现代化的治理设施，寓治理、经营于服务中，以服务为中心带动物业工作的展开，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的和谐统一。公司始终强调企业的质量治理，为业主提供精细化、标准化、专业化、人性化的物业治理优质服务。公司致力于优秀的企业文化建设，努力构建和谐社区，以“办好企业、回报社会”为企业使命，并以此做为不断进取的差不多信念和行为准则，在物业治理实践中，建立和形成了“中意在社区”的服务理念，努力打造“精细化物业治理服务”,始终坚持以业主中意为中心,连续提供超越业主期望的服务,营造舒服、健康、和谐的社区居住环境、工作场所和生活方式。公司坚持狠抓质量、环境和安全的治理，以“业主为尊、诚信为本、不断改进、精益求精”为企业的质量方针，通过周密的质量策划、信息反馈和连续改进，对各质量环节和治理节口，实行分级操纵，定期治理评审，确保公司总体质量目标的实现。公司积极推行“首问责任制”、“区域治理负责制”、“限时服务”等行之有效的制度，加强与业主的双向沟通，重视与业主的互动式交流，准确地把握业主的各种需求，凭借着训练有素的治理队伍，逐步形成了自己专门的治理风格，用心制造价值，达到“使业主房产保值增值、为开发商提升品牌形象，为社会制造效益”的服务目标。公司坚持走专业化治理的进展道路，始终倡导以为本的思想，重视人才的引进和培养，更拥有一支服务意识高、专业技术精、操作能力强的职员队伍。公司职员年轻、富有朝气，具备相当的专业知识及个人素养。治理人员全部持证上岗。一支技术过硬，服务到位的治理队伍的形成有赖于长期的培训而产生，而广居物业正是依靠那个强有力的武器为所治理的项目培养了一支又一支好的队伍，保证为客户提供周到、细致的服务。（保安、清洁工图片）我公司将坚持信守“以过程为核心，以顾客中意”为服务的理念，始终秉承“服务社会，造福于民”的经营理念和“敬业忠诚，创新服务”的企业精神为我们所服务的对象提供尽善尽美的服务，为宽敞业主营造舒心、安全、优美的生活环境，为物业制造更加宽敞的升值空间。第一篇物业治理定位和治理服务思路一、物业整体定位依照项目的具体特点，我们认为项目的物业治理定位是：◊营造安全、宁静、舒服的生活环境；◊制造便利、尊贵、舒心的生活条件。◊崇尚典雅、人文、个性的文化社区。二、物业治理整体服务思路（一）、树立项目良好形象，提升楼盘品质为了提升楼盘的品质，实现良好的社会价值。我们实行服务工作全覆盖，在售楼部、样板房全面开放之时，即引入物业治理的服务成效，全方位展现给购房客户及准购房者，从而带动楼盘销售。同时提早建立客户档案，做到与客户良好的沟通，使客户从购房开始体验贴心服务。完美融合第一期的物业治理工作，依照一、二期的建筑时刻、建筑风格，以及居住和施工期混合等进行针对性高素养治理；业主顺利进驻后，把小区的清洁环境、绿化养护、电梯维保、安全爱护等各项工作高水准落实到位，并依靠小区文化主题，提升公租房小区的物业价值和生活价值。（二）、实施“质量、成本双否决”运作机制公司引进先进的“服务质量和成本操纵”考核治理理念，将其设定为两项核心的考核指标，通过“质量、成本双否决”的运作，进一步结合公租房小区的治理特点和难点，力求在“服务质量”和“成本操纵”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务。（三）、强化职员素养，加强规范培训过硬的职员素养是提供优质服务的全然，而规范的业务培训是实现素养提升的保证。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，在精心选拔人才的基础上，定期组织培训，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级职员均有明确的培训达标标准，使每一层级职员保持服务知识、技能与服务需求达到动态平稳。同时，我们亦强化“治理者确实是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业治理工作中贯彻始终执行，确保业主享受规范标准的文明礼仪规和优质的服务。（四）、倡导开放式的治理服务。良好的物业治理系统需要形成治理的合力，为此，我们倡导和强调开放式的治理服务，明确上述物业治理公司与业主大会及业主委员会、居委会之间的分工及配合，即：物业治理公司提供专业物业治理服务、业主大会及业主委员会负责自治自律治理、居委会承担政府社区行政治理和社区公益服务。我们通过提交“治理报告”、组织“开放日”活动、公布物业治理公司主管人员的联系等措施，自觉同意业主的监督。关于业主大会、业主委员会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立，并从爱护业主合法权益及提高自身治理水平动身，不断增强业主大会及业主委员会自治自律治理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。关于居委会，我们将尽力协助其搞好业主、住户的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、打算生育等工作，同时在治理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主、住户的全然目标动身，三方的合作一定能成为推动小区治理水平提高的助力。（五）构建服务平台——客户服务中心。强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在湖心西苑公租房小区的服务形式上，我们拟建立客户物业治理服务中心的运作体系。立即公司的内部治理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证治理处对外形象的统一化。物业治理客户服务中心是公司的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到物业治理客户服务中心，由客服中心负责分类处理。而物业公司所有需要公布的治理服务信息亦通过该中心反馈到业主、住户。通过治理服务中心的有效运作，第一，可保证物业公司对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主中意为止；第三，中心24小时的工作时刻将可保证业主、住户的需求全天候地得到受理及满足。（六）致力于共用设施、设备的循环改进。小区治理的一个重要内容确实是共用设施、设备的治理和爱护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直截了当阻碍到业主、住户的日常起居和安全保证等问题。依照我们多年的治理体会，我们将湖心西苑公租房小区共用设施、设备的治理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、坚持正常运行为目的的日常治理及修理：以排除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期修理养护（包括大、中修）：以提升设备性能、增强设备自我爱护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性爱护。（七）建立“物业治理信息岛”相伴信息技术的迅速进展，移动互联网正在改变着我们的生活。我们着力实现治理手段的现代化和信息的网络化，从而满足业主、住户、社区以及物业治理公司之间对治理资源及信息共享的需求。我们将依照目前的进展趋势，及时建立微信公众号，将所有业主加入微信群，及时实现各类水电暖及治理服务等相关信息的传递，并及时回复业主反馈的问题，实现治理服务信息的多层面、快速及时的传递。第三篇物业治理目标一、物业治理服务目标1、公司将严格执行物业治理条例的规定，按照前期物业治理服务合同的约定及物业治理服务质量的承诺，开展物业治理服务工作。2、与宽敞业主一道遵守和爱护《临时治理规约》及各项小区内部治理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒服、温馨的居住环境3、力求做到小区实现专业化经营与服务，治理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文治理。4、最终达到物业治理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建广居物业的物业治理品牌形象，争取两年内达到全县物业治理企业的标杆。二、要紧治理服务指标•房屋及配套设施设备和相关场地完好率达95%；・房屋零修、急修及时率达98%；设备修理及时率及完好率达98%；修理质量合格率达100%；修理工作回访率达30%；消防设施设备完好率达98%；・小区内道路完好率及可使用率达95%；・清洁、保洁率达98%；・绿化物和园林建筑附属设施完好率达90%，苗木成活率达90%；・治理服务质量有效投诉处理率达100%、处理及时率达98%；・业主/住户对物业治理中意率达95%，中意度达90%；・接管后一年内使小区的物业治理达到“县级优秀示范项目”的水平;・因物业治理缘故导致重大责任事故和刑事案件发生为0。第二部分我们的服务特色第一章用专业，让开发商更快乐五大特色服务，去除开发商一切烦心事一、积极配合开发商，跟进施工设计、工程进度及配套施工质量监控；依照前期物业治理协议，提早派驻专业工程技术人员进场，全面了解项目的土建结构、管线走向、设备安装等实际情形。例如管线接点的位置经常会与设计图纸所标识的位置有所差异，及时变更记录，有利于后期治理的顺利开展。配合开发商的单项工程及配套的接管验收、交接工作，进行机电设备的测试检验，接管验收内容包括主体结构、屋面与楼地面、装修、电气、水、卫、消防、附属工程等，还包括场地清除、临时设施与过渡房的拆除清理完毕等等，同时相应的市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。实行专人专项负责，成立前期物业治理小组，协助开发商处理工程及配套质量问题；同时做好客户工作，做到提早预防客户投诉，快速解决客户投诉，配合开发商平息投诉。坚决杜绝：“工程质量问题确实是开发商的”这种

广居做法推卸责任的常规做法，对开发商和业主负责。广居做法提早进驻，派专人负责跟踪。每月代表业主、开发商检查，提交《工程合理及优化建议方案》3，提早向业主告知工程进展情形。4，入伙前综合验收，组建专项小组。二、强化对空置房的规范治理•与售楼部积极配合销售工作的进行和落实；•与售楼部紧密配合，建立空置房档案并及时依照销售情形调整档案;•对空置房保持良好状态进行细节规范治理。优劣势比较传统治理公司广居公司收取标准按应收标准100%收取。通过提升销售业绩，实现治理收益。治理状况差不多无治理，任其自然。建立空置房治理档案、打算，每月提交空置房情形。三、收费保证，服务品质保证1、定价合理，充分考虑地区因素，通过公司资源的合理调配，为业主提供超值的治理服务；2、收费保证：通过建立微信公众号及时公布缴费信息，既符合现代人一辈子活中对移动互联网的需求，又彰显出公司的治理与时俱进，同时为业主节约缴费时刻。3、治理费的收缴率的高低，是保证物业治理服务品质的全然，为保证项目的服务质量，建立良好的客主关系，营造和谐文明服务形象；四、我们的决心和承诺

全县优秀项目全县优秀项目把县湖心西苑公租房B、D区创建

为永昌物业治理的标杆第二章让销售业绩更好一、服务从售楼部开始作为商业楼盘的后续服务商，楼盘的销售状况与我们的生存进展息息相关，因此，销售也是我们的生命线，我们全力以赴配合和促进销售，因此，我们提出：追求服务从销售开始。1、我们将配合售楼部进行物业治理宣传和服务中心展现，从售楼部开始，所有服务人员实行高配置、早介入，工程技术人员和商业人员提早进驻；2、我们也将在售楼部的协助下提早建立业主档案，提早与业主成为朋友；3、在售楼部，我们将设立客户服务专线，设置专职客服经理；并建立与客户沟通的微信平台，定期向客户通报工程最新进展程度；4、配合并组织进行已签约客户的联谊交流；营造和谐温馨环境，增加业主对湖心西苑公租房项目的归属感和自豪感，并乐于对外宣传，提升楼盘的品牌知名度和销售力。二、商业策划从规划开始。1、依照项目的实际情形，通过同专业化的商业队伍合作提早进行整个社区商铺的定位和策划，让业主提早看到方便、合理、繁荣的商业蓝图；2、积极促进商业龙头项目的落户，从而带旺商业环境，提升商业部分的销售和促进二期房产的良性进展，从而大大提高项目的物业附加值和商业附加值；3、做到业主对环境中意，投资者对回报快乐，开发商对后期开发充满信心，确保商铺的销售畅旺，二期房产提升价值，保值增值。第三章让业主更中意第一篇：特色亲情增值服务。一、我们的治理思路：以低廉的收费价格、规范的治理手段，营造高品位的居住环境，提供优质高效的服务，满足居民的合理需求，制造文明居住区的物业治理典范；二、换位摸索，亲情服务，提倡个性化治理。“想居民所想”是物业治理中服务理念的基础。物业公司治理水平的高低，不仅仅是取决于小区的环境是否整洁，治安是否良好，还取决因此否能赢得居民的心，是否尊重居民权；因此，我们将投入专项资金，开展亲情特色增值服务：•在售楼部的协助下提早建立客户档案，设立亲情；•建立短信、微信平台，向业主通报工程进展、节日问候、疑难解答；•业主入住时登门祝贺，并赠送精美礼品。组织业主进行社区活动，加强联谊沟通。优劣势比较传统治理公司广居公司入住前不提供任何亲情服务。客服经理建立短信、微信沟通平台，及时通报工程进度。入住时无专门增值服务。上门路贺，送精美礼品。第二篇：专业理财服务现代的物业治理服务工作除了提供日常的生活服务以外，还将真正承担起业主“总管”的角色，为业主提供专业的理财服务；•为业主空置的房屋进行代租赁服务；•为业主空置商铺进行代策划、代出租服务；•为社区会所进行代策划、代招商服务：•通过微信公众号免费为业主提供家政服务信息。第三篇：提供丰富的社区文化服务，让业主更中意一、环境文化社区环境是社区文化的第一个层面。它是由社区成员共同制造、爱护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体表达。它要紧包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。通过社区环境，能够感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施能够充分表达社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念。因此，怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都能够营造出理想的环境文化氛围。二、行为文化行为文化也被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。通常所说的社区文化差不多上指这一类的社区文化活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特点，它如社区之“手”，动态地勾勒出社区精神、社区理想等。我公司如接管湖心西苑公租房B、D小区物业，会组织大中型社区文化活动,涉及娱乐、健身等各个方面，如广场音乐舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、新春长跑等等。三、制度文化制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动过程中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、组织机构等。它们对保证社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和操纵力。制度文化能够粗略地分为两大类：一类是物业治理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。企业的规章制度和社区的公共制度都能够反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明能够表达出社区的严谨风格，规劝有加能够表达出社区的人性感悟，条分缕析能够反映出社区的细腻规矩等。为保证社区文化活动深入持久地开展下去，现在专门多小区物业治理部门都成立了专门社区文化部，负责社区文化活动建设工作。社区文化部在引导、扶植的基础上成立各种类型的社区文化活动组织，如艺术团、协会、表演队等，同时还对社区文化活动开展的时刻、地点、内容、方式、程序等予以规范。四、精神文化精神文化是社区文化的核心，是社区独具特点的意识形状和文化观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员价值观、道德观生成的要紧途径。环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化的外在表达。那个地点，专门将那些指向性强烈、精神性突出的活动等也算作精神文化建设的范畴，如评选文明户、学雷锋演讲等。由于精神文化具有明显的社区特点，因此往往要多年积存，逐步形成。综上所述，社区文化的开展和营造关于物业治理工作有着十分重要的意义，要紧表达在：一、社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安静的气氛。良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系，邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此能够从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来，社区文化建设工作，有助于如此一种和谐的邻里关系的形成。如通过组织球类竞赛、卡拉0K、台球竞赛、运动会等形式，紧密了往来，为互相之间的沟通提供了渠道，能营造一种和谐、友好的气氛，也能为用户带来无限商机。二、通过开展社区活动，有利于加强用户与治理公司的沟通，化解矛盾。目前，在房地产投诉中，有相当一部分是来自物业治理方面的投诉。究其缘故，一方面，因此是个别物业治理公司自身的治理上存在一定的问题；另一个专门重要的缘故，也在于治理公司和用户之间缺乏沟通。通过设置宣传栏及开展各种社区活动，有利于加强治理公司与用户沟通，增进相互间的了解，使物业治理工作得以顺利开展。三、社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，制造名牌效应。社区文化的开展，对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用。良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。有了自豪感，自然增加了忠诚度。通过各类文体活动，一方面唤起了全体业主的参与意识和为小区争光的荣誉感，另一方面也提高了小区的知名度，并将为小区带来可观的商业效应。四、通过开展社区文化，宣传社会主义法制和精神文明建设，保证小区的“安全文明”，为社会的稳固和进展奠定基础。同时，社区文化活动的组织，关于营造社区高雅的文化艺术氛围，提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。我们提供我们提供第三部分前期物业治理操作方案一、前期治理人员安排、治理、监督及配合方案下列人员在项目中标后，组成前期治理工作小组，进行前期治理工作:治理处主任、现场主管、工程主管、要紧工程技术人员、业主服务中心要紧人员：保安人员进行培训和前期治理工作。介入方案由治理处主任负责起草，工程主管负责实施。（一）房屋前期物业治理工作要紧从以下几个方面展开：1、就设计中一些不合理或遗漏情形提出改进意见和建议；提出功能布局或材料使用问题的专业意见；监控系统位置、其他设备安装和能源分配等问题提出专业意见。2、让业主一跨进小区就感受到物业治理的气氛。如:保安人员的形象和物业治理人员的言谈举止等。3、建立“湖心西苑公租房小区”的宣传展板，向业主介绍小区开发的工作进度、施工质量、材料选用、智能化的配套、景观绿化的设计及物业治理的介入工作情形等。4、参与房屋及公共设备设施的验收和做好交房前期的安全保卫工作。5、完善治理方案及相关治理制度。（二）竣工验收配合及建认方案1、熟悉房屋中的各种设备设施和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；2、做好接管验收事项。验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料，查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发觉的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时刻复查对符合验收标准要求的房屋，由治理处接收钥匙。二、常规性便民服务项目（一）常规性便民服务内容1、常规性服务的具体内容：房屋及共有部位共用设施修理和养护；公共区域及周围12小时保洁治理；规划绿化的养护治理；24小时保安治理、车辆、交通秩序治理；消防治理；节日气氛的布置安排；各项突发事件的应急预案2、托付性服务的具体内容：代订牛奶；代订纯洁水；代订代送报刊杂志；代缴各种费用；代运装修垃圾；调剂电视节目；代购火车飞机票；代办开户、移机、有线电视开户；代办电脑网络入网手续；代办宴会、预定客房等商铺或房屋代为出租、治理；儿童4：30放心学校。3、特约性服务的具体内容：预约上门修理水电管道、家政服务、商务助理、保健服务、钟点工、地板打蜡、房间整理、送餐服务（如条件许可）、房产租赁中介、房屋装修、电脑、网络爱护、空调修理和网上购物。（二）无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准都市人一辈子活节奏快，时刻对他们十分重要，在处理家居生活琐事问题时，要以最方便和最舒服的方式解决。在物业治理服务过程中提供便利、高效的服务是提高住户生活质量的一项重要保证。我们将秉承“以住户为中心，优质服务、合理收费”的经营方针，充分考虑小区的居住人员结构，针对不同的住户提供个性化服务，通过提供舒服的服务项目，制造崭新的居住生活方式。1、调研我们公司对湖心西苑公租房项目进行了详实的调查、统计。结果说明，小区住户以邻近乡镇的拆迁安置人员为主的服务对象，对之前的农村生活有着深深的爱恋同时又对都市生活有着强烈的期望，期望小区能够成为融入都市生活、开创全新的都市生活的有力助手。2、分析这种情形说明在湖心西苑公租房居住的业主是对农村生活爱恋同时也是对都市生活强力期望的群体，他们对待物业治理工作有着专门的需求和较高的期望值，具体表达在以下几点：（1）安全需求安居乐业，“安”字为先，居民对财产安全和人身安全的需求在任何时候差不多上第一需求，同时也是对物业治理工作的第一要求。治安状况的好坏直截了当阻碍住户的生活质量。湖心西苑公租房小区地处312国道，来往车辆较多，周边环境较复杂，因此满足住户的安全需求将是治理工作的重点。（2）服务需求湖心西苑公租房小区住户属拆迁居民居多，他们注重人际关系的融洽同时也对个人权益的实现又强烈期望，因此，他们对服务的要求将是全方位无缺陷的服务，这必将要求物业治理公司提供的服务要力求质检完美。（3）环境需求优美的居住环境是舒服生活的重要保证，关怀环境则表达了现代人整体环境意识的加强，和居住环境观念的更新，同时说明以后物业治理工作对环境美化的重要意义。（4）精神要求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，住户对住宅区的人文环境的要求也越来越高，专门是像湖心西苑公租房小区如此的小区住户，人们更多的是期望受到一种理想的精神环境，即社区营造出统一高尚的社区精神、社区文化和社区价值观的文化大氛围。（5）物业保值、增值的需求通过对物业提供良好的修理养护，营造舒服的居住环境，提供便利服务等，达到物业的保值、增值目的是业主对物业治理公司的一项明确的需求。由于湖心西苑公租房小区在开盘初期一直出现强劲的增值潜力，这也为目前园区内房屋价格的低迷形成强烈对比。因此，在接管湖心西苑公租房小区项目后，我们将努力改变现状，通过我们良好的服务和对园区全方位的投入，一定能够把湖心西苑公租房小区建筑的优秀质检展现出来，并在房屋出售和出租的价格上得以有力的表达。3、有偿便民服务项目及收费标准序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃、落地玻璃20-30元/窗不含材料2调换、修理换气扇20元/台不含材料3挂画、挂镜框、安装门铃、毛巾架20元/个不含材料4门铃安线15元/人.时不含材料5安装抽油烟机、拆窗式空调15-35元/台不含材料6空调移机、修理现场定价7拆热水器10-15元/台8安装窗轨、挂窗帘15元/付不含材料9更换马桶水箱配件（水压/外水压）15-30元/次不含材料10更换铁门锁（需电焊）木门锁15-30元/把不含材料

11调换家俱、门钱链（合页）5-10元/副不含材料12安装白炽灯、日光灯、消毒柜10-15元/台不含材料13更换空气、漏电开关15元/台不含材料14检修电路30元/人.时15修理更换开关、插座、盒、信箱锁10元/个不含材料16更换日光灯管、灯泡2-5元/次不含材料17安装吊扇、壁灯、吊灯15元/台不含材料18管道疏通、洗练盆、水漕、马桶、浴缸20-50元/次不含材料19管道、龙头堵漏，调换5-20元20其他修理、调换、安装现场定价21全面清扫已入住居室1.2-1.5W22擦洗已入住居室玻璃1.5-2.0元/m?23新居全套打扫2.5元/m?24新居清洁玻璃窗（包括窗、框、档）0.80元/m?25皮沙发保养（2单1双）50-80元26卫生间清洁保养（含水龙头等五件）20-40元/只27二卫生间、一厨房清洁、保养100-150元28厨房（脱排仅清洁表面）30-50元29代办有线电视20元/户30代办开户（移机）20元/户31代办煤气开户、网通开户20元/户以上价格均需与业主委员会沟通，并经业主委员会同意后报物价局批准后执行，关于困难户、孤寡老人、烈军属、残疾人仅收材料费。三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度（一）入住公约（按建设部样本）（二）入住治理方案通过设计合理的入住方案，使业主办事方便快捷、入住工作规范有序、各项资料收集归档齐全。1、入住前预备好以下文件：《房屋验收单》、《住户手册》、《房屋装修治理服务协议》、《房屋共有部位、共用设施修理托付协议》、《业主登记表》、《室内安防系统说明书》及一些告知提示性文件。2、安排好入住办理场地，预备好办公设施，并将有关入住流程的指示、收费标准等公示的文件上墙。3、一样安排7—10天集中交房时段，组织较多的工作人员，开放多组流水作业通道。进入正常时段后由业主服务中心负责。4、《住户手册》及公众物业治理制度住户手册分七个部分，要紧内容有：（1）前言。要紧是欢迎祝愿词、小区简介、介绍小区治理单位及其合作愿望、编制说明等。（2）住宅使用说明书。包括房屋开发、设计、施工、监理单位，配套设施的配置，住宅内配备的设施，注意事项等。（3）小区物业经理人简介。包括物业治理处机构设置，物业治理处职能，物业治理的服务内容，物业费的收取标准。（4）小区服务指南和物业治理服务项目。（5）湖心西苑公租房小区使用公约。（6）小区各项治理规定。包括公众物业治理制度如环卫、绿化、安全、消防、交通停车、装修、广告招牌与指示牌、物品搬运，公共设施治理制度、精神文明公约等。（7）其他。常用、小区平面图、国务院《物业治理条例》、建设部《都市新建住宅小区治理方法》、《住宅室内装饰装修治理方法》及市县关于物业治理的相关规定。（8）重要提示。5、入住手续及相关工作程序和制度（1）入住手续流程：验证—发放资料—填表和签协议—收费—发放钥匙—验房。（2）验证：交房通知书、交房流转单、售房合同、业主身份证、其他注明应具备的文件资料。（3）发放资料：《住户手册》、《装修指引》（附装修申请表）、《托付服务项目表》，请业主签收。（4）填表、签协议：《业主家庭情形登记表》、《房屋装修治理服务协议》、《房屋共有部位及共用设施修理托付协议》。（5）收费：按物价局规定核收各项物业治理费用。（6）发放钥匙。（7）验房：工作人员陪同业主对房屋进行验收，并填写《室内房屋验收记录单》一式二份。（8）保修。①告知业主应在装修之前申请保修，如已开始装修并显现问题，则应鉴别是否因装修损坏引起。②由治理员在《保修登记表》上登记，明确业主约修时刻、联系等。③通知施工单位或托付派治理处修理人员在预约时刻内进行修理。小修、急修当场修理。④业主验收签字确认。修理人员也应签字。四、治理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作1、前期物业治理时期按照投标书规定的收费标准，一年后依照小区价格听证会确定的收费标准，依照市物价局的样板规定制作物业治理服务收费标准，放置在小区宣传窗内。2、在治理处收费办公室或收费现场张贴（挂）物业治理服务收费标准，并向业主说明收费项目、内容及服务标准。3、如通过业主大会或社区居委会等，多渠道向业主做好收费标准的宣传工作。五、依法治理装修、违章搭建和房屋外观治理措施（一）依法治理装修和违章搭建措施1、在签订《商品房买卖合同》时，与业主签署《前期物业治理服务协议》和订立《业主临时公约》，为物业治理行为的法制化、规范化奠定基础。2、把好入住办理时宣传交底关。办理住户入住手续时，发给业主《住户手册》，手册中包含《小区治理条例》、《业主守则》、《装修指南》、国务院《物业治理条例》、建设部《都市新建住宅小区治理方法》、《住宅室内装饰装修治理方法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。3、把好装修申请审核关。严格审核装修申请，关于不符合规定的内容不予同意，装修审核工程不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建关于房屋安全、小区物业保值增值以及相关邻里关系的害处，而且还要从业主切身利益动身，提出合理化建议。4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修治理方法》的规定，及时发觉和禁止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。（1）严格装修检查、巡视。加强治理力度，把握并记录每一业主的装修进度，工程修理部每天到施工现场随机了解施工情形，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损坏，阻止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，幸免火险险情的发生。（2）加强对施工人员的治理。治理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或复原原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。（4）对装修重要事项的重点规定：物品搬运：业主承担其所有聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料使用楼梯走廊进行搬运时应幸免损坏楼梯踏步、扶手、窗台、灯具、开关及墙面等。禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线及弱电系统等）、改变或阻碍房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建筑洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、、有线电视等插座和给排水管道。业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范畴。不可破坏或随意在楼宇外墙开孔、改变色彩。需在外墙增开孔的，须报治理处并经书面同意后，在统一规定的部位方可用金钢钻开孔机开孔。空调安装：分体式空调室外机组治理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。多层住宅晾衣架须按照治理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。提倡不装防盗网。若要安装，须在内窗台安装（按治理处确定的材质、颜色和式样）；放开式阳台不可安装防盗网。（二）外观治理措施1、外观治理措施结合禁止私搭乱建等装修治理措施一起进行，以禁止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。2、将外观治理具体内容在住户《装修指南》中，给予明确，在《前期物业治理服务协议》或《业主临时公约》中也作出约定，同时治理处事先制定关于外立面的一些统一治理方案，如空调外机的放置方法、店铺招牌的设置方法等。3、工程修理人员每天一次对小区外观进行巡视检查，发觉问题及时汇报并配合有关单位采取措施尽快解决。六、车辆进出、流淌人口、噪音操纵等治理措施1、停车场及地面车辆治理方案（1）停车库车位使用权多为业主所买断，因此，车库治理采纳IC卡门禁系统+摄像监视系统结合保安巡逻进行治理。做好车库的日常照明、排水、门禁、监视等系统设备设施的运行、爱护和保养。做好IC卡续费、车库防火等工作，制定车库治理制度，并张挂在车库醒目处，做到交通标志、标识、车位号清晰，及时通过监视系统了解车库内车辆进出、停放及意外等情形，每月统计整理车位使用情形。（2）机动车出入小区实行出入证制度、登记制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的车辆进入小区。小区醒目处公布机动车出入和停放规定。（3）建立业主车辆档案，动态把握业主拥有车辆的数量状况。业主自有车辆包月停放的，由治理处发放小区车辆停放证，放于车内挡风玻璃后，确定固定车位，并以书面形式告知车主停车规定，按车位停放，签订车辆停放协议。（4）在小区要紧出入口设有交通标志，对车辆准入、限速、禁鸣等作出规定。车辆进出须登记（牌号、进出时刻等）。（5）地面停车场地划线规划停车位，按车位停放。（6）门岗对机动车辆出入行驶进行指引，巡逻车管保安负责车辆停放秩序和交通疏导，做到治理有序，排列整齐，不堵塞交通，不阻碍行人通行。（7）摩托车、助动车、自行车或电动自行车、其他非机动车划出集中停放场地，治理制度落实、停放整齐，场地清洁。（8）耐心劝导不遵守制度的车主，遇严峻阻碍停放秩序和区域交通的事件按应急处理程序执行。第四部分：后期治理操作方案

第一章组织架构和治理模式第一篇广居物业组织架构：物业公司组织机构图客服组长保洁绿化组组长—主管爱护组组长工程修理组组长客服组长保洁绿化组组长—主管爱护组组长工程修理组组长二、组织机构图说明：1、广居物业治理公司组织机构设置的原则是精干、高效、一专多能，服务中心实行公司领导下的主任负责制。2、公司内部采纳直线智能结构，实行垂直领导，减少治理环节，提高工作效率。3、董事长、经理、主管属治理层，其余为操作层。4、广居物业治理公司组织机构是项目的总体组织结构，并依照项目一、二期的实际需要派驻具体治理中心人员。例如：一期已入伙居住区域将尽

快派驻物业公司治理人员进驻。第二篇人员配备及要求一、公司人员配备岗位职责及素养要求人员配备打算、岗位职责及素养要求部门职务人数学历职称岗位职责素养要求物业董事长1负责公司建设工作物业经理1负责公司全面工作物业主管1大专以上文化，持有全国物业治理企业经理上岗证负责物业治理处的全面治理工作熟练把握与业务相关的政策、法规、制度，具有丰富的物业治理体会，有较强的组织和谐治理、解决问题和语言、文字表达能力。财务部财务人员2中专以上文化，持有会计证，运算机二级水平负责公司账务组建，治理。税收缴纳，申报。小区物业费的收纳，催缴。责任心强，具有一定的文化、公关素养，有一定和谐能力。熟悉财会、税收知识，明白电脑操作。爱护组爱护组长1高中以上文化，持有专业培训上岗证负责爱护组的全面治理工作具有从事小区护卫治理工作的体会，责任心强，综合素养好。门卫、巡逻岗保安员12初中以上文化，退伍军人或通过专业培训、有上岗证执行各岗位职责，确保小区良好的工作、生活环境。责任心强，政治素养好，有专业知识和护卫治理工作体会,有一定独立处理突发事件能力，形象好。身高男1.68〜1.73米之间，女1.55〜1.6米之间。工程修理组维修员4通过专业培训、有专门工种上岗证负责小区的房屋、水电、机电等设备具有水电岗位的技术技能，体会丰富，修理抢修能力强，能吃苦耐劳。

设施的养护和治理。保洁绿化组绿化员4技工以上文化、园林专业负责小区所有公共绿化地及植物的养护和治理。园艺专业或有多年实际操作体会，熟悉绿化养护、治理与种植，能吃苦耐劳。保洁员10通过专业培训负责小区的各项保洁、清洁工作。熟悉日常的和专门的清洁保洁工作，责任心强，能吃苦耐劳。客服中心监控看管员2通过专业培训负责监控治理，看护工作。并及时将监控信息处理和上报。必须有高度的工作责任心，住户来电来访登记1大专以上学历负责住户来电、来访及登记，并及时将问题传达给有关部门，在最短时刻内予以解决。给业主中意答复。具有良好的服务意识、耐心和责任心，工作积极主动。二、人员上岗外表、行为、态度标准（一）外表1、按规定着装，佩带工作牌，工作服整洁挺刮，衣裤兜中不装过多物品。2、男士前发不遮眼，不盖耳，后发不及领，不留小胡子与大鬓角。女士前发不遮眼，后发只是肩，不浓妆艳抹。修理人员与清洁工不佩戴任何饰物留长指甲。3、保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持光亮，不赤脚穿鞋。（二）行为1、以立姿工作的职员，正确的立姿为:双脚与肩同宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。2、以坐姿工作的职员，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅扶手上，不盘腿，不脱鞋。3、上班时刻不吃东西、读报刊杂志。4、面对住户表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和住户讲话时全神贯注，用心倾听并注意说话艺术。5、在为业主服务时不显露出厌烦、冷淡、愤慨、僵硬、紧张和惧怕的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、讥讽业主。6、来在三响之内接听，依次问好、报单位，说“请讲”，以后问清事由，并做好记录，如遇解决不了的或难以答复的问题，请示领导后再作答复，同时做好耐心说明。如需其他工作人员接听，先说“对不起，请稍等，”后通知该工作人员，不在远距离大声喊叫。通话完毕，不先于对方挂机。7、处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。8、行走迅速，不要跑步，不挽肩搭背，不从业主二人中间穿行。同时进出门，让业主先行。请人让路先讲对不起。9、修理人员举止文明，凭修理单工作，进入业主家中先换鞋，完工后清理完修理场地，不同意业主的任何赠送。10、如有业主走近，赶忙示意，不无所表示，等业主先开口。业主离开时，说“您走好”。（三）态度1、礼仪——是职员对业主和同事的最差不多态度。面带微笑，使用敬语，接听时先说“您好”。2、欢乐——最恰当的表示方法是常露笑容。“微笑”是友谊大使，是连接业主的桥梁，它会使职员乐于敬业，并给人以亲切和轻松愉快的感受。3、效率——提供高效率的服务。高效率地完成工作，急业主所急，为业主排忧解难，籍以赢得业主的中意及治理处的声誉。4、责任一一不管是常规的服务依旧日常的治理工作，都应尽职尽责，一切务求得到及时圆满的成效，给人以效率高和服务优的印象。5、协作一一是治理处治理的重要因素之一。各部门之间、职员之间相互配合，真诚协作，不自以为是，互相扯皮，同心同德解决疑难，爱护治理处的声誉。6、忠实一一忠诚老实是职员必须具有的品德，有事必报、有错必改不提供假情形，不文过饰非，阳奉阴违。（四）职员着装、标志保安服装、清洁绿化服装、修理工服装、治理员服装治理处所有工作人员均佩戴带有公司司徽的工作牌。相关物业设施带有公司的司徽标志（如垃圾箱、工具车、指示牌等）。第三篇物业治理模式居住在湖心西苑公租房小区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业治理也将用现代化的治理观念、治理机构、治理手段，通过高素养的治理人员达到最佳的治理成效。我们的治理方式分为治理方法、治理目标、运作程序、实施措施、治理手段等五个部分。一、治理方法1、严格资质治理确保各类人员的专业素养和综合素养。2、提供共管式服务。3、严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的治理服务行为。4、运用现代化治理手段，实现办公治理自动化。5、启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。二、运作程序可分为整体治理运作流程与分项治理流程两部分。三、实施措施1、治安治理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。2、装修治理上采纳情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3、精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。4、合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。5、发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化治理。6、在智能化治理上加强各方面工作7、超前性、制造性、全方位地实行共管式服务。8、开展卓有成效的社区文化活动四、治理手段1、启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导职员动机，尊重个人感情，同时针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。2、执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。3、建立鼓舞机制，尊重个体权力，保持团队期望。我们把将培训放在集体和个人进展的重要位置。培养的目标是使职员忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出制造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4、工资奖金重在考核。依据奉献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分确信努力工作所应得的酬劳。5、提倡“以人为本”的治理理念，充分发挥每个职员的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范畴内制造性地开展工作。6、治理工作的打算性，我们依照各个时期治理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期时期的工作打算，并实施。四、治理制度一、公共治理制度1、停车场治理须知A、小区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和治理。B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，阻碍小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除专门情形下）不得驶入小区。F、关于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的缺失负责赔偿。2、卫生治理须知为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒服的生活环境：A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，幸免丢失及阻碍其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发觉，物业处不经通知，有权进行清理。3宠物治理须知为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保证宽敞业主合法权益不受侵犯：A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物阻碍他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以禁止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要抛弃或埋在小区内。4、绿化治理须知A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的爱护措施。C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的小孩不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。三、内部治理制度（各岗位职责）1、物业公司经理岗位职责A、应主动配合、支持公司领导和治理部、财务部的监督、检查工作；B、熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；C、带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项治理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；D、做好职员治理工作，检查各岗位人员完成任务情形；E、鼓舞职员积极学习专业知识，注意选拔有潜质的职员，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；F、关怀小区管委员会建设，并同意管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；G、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；2、物业公司主管岗位职责A、负责本中心职责范畴内工作的策划、指导、监督、把关；B、负责每月向公司经理提交本中心工作打算及工作总结；C、负责对本中心职员各类考核；D、向公司经理提交各岗位用人打算；E、接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；F、熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护方法和常见故障、常用修理方法；督促本中心工作人员及时收缴治理费，收缴率达预定目标；G、熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等治理规定；H、每日巡查小区，检查各部门工作，发觉潜在问题及时安排处理，并加以改进；I、负责指导、监督健全档案治理，并抽查工作情形；3、保洁绿化组组长岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度打算，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业治理，做到职员之间任务划分清晰，责任明确，检查考核标准公布，奖惩兑现；C、负责定期组织职员培训，提髙职员的政治素养，业务技能和工作效率；D、经常巡视检查职员现场工作情形，随时把握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导职员操作；E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提髙社区环境文化品位。F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀打算检查和监督消杀工作；G、合理操纵本部门各项费用，广开增收渠道；4、爱护组组长岗位职责A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提髙保安人员的专业素养和责任心；B、制定业务培训打算，按打算定期组织专业训练，并做好记录；C、严格执行各种安全治理规章制度，爱护管辖区的正常秩序，爱护业主生命和财产安全，并同意物业处和辖区派出所的监督指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的治理工作；E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的爱护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二明白、三会、三能”：二明白：明白防火措施、明白起火后扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；三能：能遵守消防制度、能及时发觉火险、能扑救火情。F、负责爱护组日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、定期巡视，对发觉的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。5、工程修理组组长职责A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、修理、安全检查工作的安排与落实；B、组织参与设备的大、中、小修，制定打算，负责职员的专业技术培训；c、负责制定设备、备件采购打算，报财务采购；D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及修理保养记录，做好设备台帐工作；E、参与违章纠正工作，及时发觉和禁止违章建筑和施工；F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；G、负责职员的考评工作，及时上报本部门考勤；H、合理操纵本部门各项费用，广开增收渠道；6、客户服务中心组长职责A、熟悉物业治理有关法规政策；B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织治理；D、制定社区文化活动打算，丰富业主、住户的文化生活；E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。四、人员配置和人员的素养要求昌美县广居物业治理有限责任公司的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务治理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，表达团队精神。（人员的实际配置以具体治理范畴而定）第四章物业治理物资装备打算第一篇服务治理中心办公室及职员宿舍用房打算为确保昌美县湖心西苑公租房项目的高质量、高标准物业治理服务水平，我们将投入足以保证高质量、高标准物业治理水平的人力、财力、物力。一、在人力方面，我们有强大的人力资源后盾，除上述编制中确定的人员外，我们还储备有足够的替补人员，可随时应对人员的变动或对人员进行主动的调换，同时预备二期的人员储备。二、在财力方面，我们有充足的资源保证湖心西苑项目的前期开办费，以及购置必须的精良装备和器具。三、针对治理用房，包括服务中心办公室、仓库、职员宿舍等，期望开发商能依照物业治理服务的实际需要提供，具体可由开发商依照实际情形进行调整安排或另行酌商。四、物资配备的原则：・严格按照必需、有用、节俭的原则；・分期、分批、有打算配备的原则；・公司内部调价的原则；尽可能使用现有的物资配备原则；・往常期的治理标准编制配备，后期将依照实际情形进行配置的增加。第二篇服务工作必须物资装备项目及品名单位数量单价（元）金额（元）备注―、修理工具

二、保安用品对讲机部310003000警棍根350150消防装备套3300900电筒把350150冲击钻个120002000手枪钻把1500500电焊机台1500500管道疏通机台110001000台钳台1200200砂轮机台1300300电工工具套1150150水工工具套1100100木工工具套1300300瓦工工具套1100100丈量工具套1100100第五章、具体实施方案一、房屋设施、设备治理，修理治理方案（一）全面把握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情形等，利用物业治理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主修理档案，及时将修理养护情形记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

（二）加强房屋的日常修理养护工作三、行政办公用品办公桌椅套53001500资料文件柜组25001000电脑台130003000—体机台140004000保险柜个1600600上下铁床张42501000办公用品1500四、清洁绿化用品清洁绿化用品套45002000垃圾斗车台2200400剪草机台130003000第五章、具体实施方案一、房屋设施、设备治理，修理治理方案（一）全面把握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情形等，利用物业治理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主修理档案，及时将修理养护情形记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。（二）加强房屋的日常修理养护工作1、通过落实巡回检查制度，及时发觉房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情形，发觉故障及时排除，并记录修理情形（需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等治理部门解决的及时联系）。依照不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有打算养护，做到日有巡视、周有安排、月有打算、年有统筹。2、制定修理养护打算，安排落实房屋日常修理养护工作。3、建立修理值班制度，公布值班/报修和报修联系方法，24小时受理报修，业主服务中心12小时专人接待业主来访，还能够通过公司网站进行报修。4、健全报修约修制度和修理服务规程。接待人员填写报修单，并按修理项目紧急程度，安排修理人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。修理完成后，由修理人员填写到达时刻、实际修理时刻、费用情形，业主对修理质量进行验收，并签字认可;与业主约定的修理时刻如有变动则提早通知业主;修理人员入户工作自带鞋套，做到入户修理不扰民，工完料净场地清。5、在保修期内，紧密同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。6、实行修理服务承诺制度和修理回访制度。公布《修理服务承诺制度》，切实做好回访和记录，同意业主对修理质量的监督和评议。7、遇有抢险应急情形，按照管急预案及时组织人员处理。8、健全修理养护质量治理制度，抓好修理施工质量治理。明确各级治理和修理人员职责，严格把握房屋修理范畴和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入修理人员考核的重要指标，确保修理质量。（三）设备设施安全治理运行方案1、供电系统治理方案。依照我县一样做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责治理，作为物业治理部门重点做好以下工作:（1）做好巡视和记录。发觉有专门现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。（2）做好供电局治理范畴以外的公共线路和电气的修理工作。接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予修理。（3）做好公共照明系统爱护保养工作。（4）制定《应急预案》，并按预案规定处理供配电方面应急事件。2、弱电系统及自动化系统治理方案。（1）有线电视及通讯系统，重点做好与广电公司及通讯公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。（2）保安监控系统，做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作，24小时专人值班监控，及时发觉和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，显现故障，通知修理人员及时排除。做好摄像监控系统设备爱护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。（3）可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的爱护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情形良好。（4）车管系统。每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口操纵机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、爱护、查阅、报表等功能有效。3、消防系统治理方案。（1）制定消防系统设备修理保养制度，并切实执行。（2）每季度检查和试验消防系统/设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓。（3）每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。4、给排水系统治理方案（1）做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情形进行巡检和修理。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情形，做到供水正常、排水排污无堵塞外溢。若遇大风或大雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发觉的问题。（2）严格水泵房治理制度，做到水泵房内各水泵及其操纵箱（柜）一一对应编号，所有管道标明水流方向。保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房，进出人员情形有登记。（3）严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、操纵柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料承诺有少量滴水，若显现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。（4）做好各类水泵的修理保养工作。一样采取自行爱护，故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵，要紧内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养，检查修理水泵的电机绝缘、自动操纵箱、轴承、叶轮和密封等。关于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时刻一样不低于10分钟，运转时专门注意超压爱护，防备发生事故。二、市政等公共设施治理具体实施方案（一）把握情形。全面准确把握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、修理保养要求等情形，了解房产商、施工单位的保修期限。（二）建立设备治理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。（三）日常爱护。建立设备的日常运行、保养、定期检查、修理制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有打算地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与打算修理并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。三、环境、卫生的治理及具体实施方案（一）环境治理爱护规划的严肃性，定期进行检查修理，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情形的治理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从全然上使小区不动产保值增值。（二）保洁设施依照开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修治理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时刻。（三）保洁措施及考核小区的卫生环境是表达小区面貌的重要因素，为搞好小区的卫生，我公司将严格质量标准，规范作业。树立起全员保洁意识，制定严格的保洁制度工作标准和考核措施，并层层落实。目标治理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格操纵二次污染。具体实施措施如下：1、保洁人员的安排:小区配保洁人员10名，其中2人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另8人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。2、保洁措施及考核（1）推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩方法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。（2）公共卫生保持路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；垃圾亭、垃圾桶保持清洁光亮、无锈渍、无污迹、无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时刻，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。（3）室内卫生保持楼道净、玻璃净、楼梯扶手净；定期清扫、保洁。（4）配合社区做好环境卫生工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，爱护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民差不多卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。（5）利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。（6）加强爱护环境，讲究卫生的宣传。如订立“业主公约”和“精神文明建设公约”，倡导业主环保意识，形成良好适应，使业主成为环境卫生治理的参与者。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。3、清扫时刻实行12小时保洁制，从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫，在8:00前完成，并在规定时刻内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，晚上在7:00左右清运，楼道、楼梯扶手每周至少清扫一次，期间依照季节特点和垃圾量适当增加次数。（三）、商业网点治理加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通，每年1次召集评选文明商户活动，积极配合政府部门对沿街商业网点的治理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。五、绿化养护治理的具体实施方案（一）绿化治理方案、措施1、绿化养护人员的安排。依照小区规模及绿地面积，配置日常绿化治理人员4人，绿化养护治理纳入公司绿化队统一治理。绿化养护在保养期满接手后进行。2、制定绿化养护、治理制度，制订养护打算，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护打算落到实处。3、通过日常的物业治理、各种宣传活动、社区文化活动，以及治理处职员的垂身示范，感染业主，强化业主的绿化爱护意识。4、在绿化特色方面，重在营造生气盎然的环境氛围，在大门入口处和大楼要紧公共区域，以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境，展现“**小区”绿色文化。5、建立绿化治理档案。花木品种数量及生长情形有记录，要紧品种挂牌标识，养护工作有打算、有实施、有记载。6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地，规划专门场地，依照业主的喜好，种植树木，比如结婚纪念树，小朋友的同龄树等，并制作统一的标牌。（二）绿化养护设施的配备使用及养护工作标准1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业，小区配备修剪刀等进行局部修整。2、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严峻混杂的进行换草。3、施肥:普遍施肥每年2-3次，依照生长情形，安排好重点施肥。4、做好浇水工作，专门在夏季，草皮和花草作为重点。5、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。6、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观看，发觉病虫害及时对症施药，每季度全面防治。8、爱护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为损害。六、公共秩序的爱护、治安配合的具体实施方案（一）安全防范治理方案1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作体会，熟悉各类治安治理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所治理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻管岗，互相配合。2、24小时执勤、巡逻，标准化治理。保安实行24小时运转服务，3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。3、制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。4、建立多重安全防范体系，争创无刑案小区。（1）按照小区安全防范系统，第一发挥好小区周边红外报警系统的作用，及时发觉和处置翻越围墙的可疑人员。（2）充分发挥摄像监控系统的作用，对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行