公寓建筑专题市场研究分析报告

公寓建筑专题市场研究分析报告专题结构专题研究目的办公产权公寓的现状历史成因及发展现状项目列表产品分析案例点评现状产品设计分析规划设计户型设计标准层设计存在核心问题专题研究目的专题研究目的继酒店式公寓、商铺之后，办公产权公寓正在成为投资者新的投资热点，许多开发商把办公产权公寓作为新的投资目标。办公产权公寓具有位置好、总价低、小户型的特点，因此被越来越多的客户所青睐。办公产权公寓的现状历史成因及发展现状项目列表案例点评产品分析历史成因及发展写字楼市场：纯写字楼产品风险大，产品形式单一产品的需求受区域环境影响大小面积写字楼产品需求量大住宅市场：住宅市场产品形式多样化，不断衍生出新产品形式住宅市场需求旺盛小面积、过渡型住宅产品受到青睐办公产权公寓：市场中已经出现类似产品供应通过低总价复合功能的特点有效规避由于生活成本提高而形成的不利影响未来出现政策风险的可能性小目前价格已经比较可观，且销售速度较快，市场需求显著产品形成原因：历史成因及发展产品市场发展“商改住”新特点：一是地段上。今年出现在城区成熟板块，甚至是寸土寸金的商圈内。二是地段火。住宅市场价格高，产品多瞄准高档公寓甚至豪宅。从去年开始，明天第一城、东亚奥北中心等项目就掀起了一轮“商改住”热潮。尽管产权只有五十年，但相比前些年的“住改商”，这类产品有一定优势——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能当作办公自用或出租。

今年的“商改住”势头继续高涨。包括华业国际、幸福村等在内的多个项目，都将公建立项的地块部分建成了住宅。由小产权公寓衍生出房屋30年产权销售：在现有70年产权，50年产权销售制度基础上，新增加房屋30年产权的销售制度。实施30年产权销售的房屋其使用面积必须在90平米以下，以确保该政策的实施能最大程度照顾到社会上中、低经济收入的群体。办公产权公寓的现状历史成因及发展现状项目列表案例点评产品分析现状项目列表项目供应目前北京市场最新供应16个办公产权公寓项目区域项目名称朝阳区明天第一城朝阳区东亚奥北中心朝阳区旭辉.奥都朝阳区华业国际朝阳区幸福村西城区金亚光大厦区域项目名称亦庄1、荣京丽都（未开盘）2、国融国际（未开盘）3、博客雅居（已售完）其他4、茶贸国际中心5、国际6、菲特空间7、悠乐汇8、立方庭9、东亚望京中心10、金海.商富中心现状项目列表小户型公寓产品特点

项目名称户型主力户型装修标准独立卫生间亦庄荣京丽都36-7436-46800，送电磁炉、分体空调、抽油烟机是国融国际35-5535毛坯是博客雅居56-10456毛坯是朝阳明天第一城40-18543毛坯是东亚奥北中心39-8939-60毛坯是旭辉.奥都41-10541-78毛坯是华业国际47-9064——是幸福村——精装是其他茶贸国际中心24-80精装是金亚光大厦——精装是国际24-10824-501000，送电磁炉、抽油烟机、炉灶是菲特空间37-8737毛坯是悠乐汇49-64551800，送电磁炉、分体空调是立方庭——————东亚望京中心24-9124-57毛坯是金海.商富中心101-136101-1361000，送电磁炉、橱柜、冰箱、抽油烟机是现状项目列表亦庄现状小户型公寓的单价为6559元/平米（毛坯）朝阳区小户型公寓的单价平均为10210元/平米单价特征区域项目名称均价小户型均价均价亦庄荣京丽都（未开盘）咨询价6500咨询价8300国融国际（未开盘）咨询价7000——博客雅居（已售完）6189——朝阳明天第一城6850东亚奥北中心7700旭辉.奥都7500华业国际13000幸福村16000其他茶贸国际中心11000——金亚光大厦13000国际15000——菲特空间11500——悠乐汇12000——立方庭——25300东亚望京中心9400——金海.商富中心11000——现状项目列表价格涨幅及销售速度博客雅居以博克雅居为例：平均销售速度：5968平米/月销售均价：6189元/平米开盘价：6071元/平米（2006-9）最高价：6559元/平米（2007-2）博客雅居项目总建筑面积3.6万平米，月均销售面积5968平米尾盘价格达到6559元/平米（毛坯），平均月均涨幅约100元/平米办公产权公寓的现状历史成因及发展现状项目列表案例点评产品分析案例点评苹果社区项目位置：朝阳区百子湾路32开发商：今典集团发展商：北京今典鸿运房地产开发有限公司规划设计：北京新纪元建筑工程设计有限公司南区：36万平米精装公寓已入住北区：总占地约5万平米，总建筑面积约30万平方米容积率约：3.50停车位：2000个公共绿地：15000平米项目位置项目位置：朝阳区百子湾甲12号(东四环百子湾桥东南角)开发商：北京恒兴置地房地产开发有限公司投资商：大成房地产总占地：4.3万平米总建筑面积：19.7万平方米商业建筑面积：约8万平米；写字楼建筑面积近5万平米；国际公寓建筑面积为3.7万平米容积率约：3.3停车位：1110个用地性质：商业、办公、住宅案例点评大成国际中心项目位置：朝阳区国家森林公园旁立水桥开发商：北京明天房地产开发有限公司总占地：13.78公顷总建筑面积：50万平方米商业建筑面积：约10万平米容积率约：2.71停车位：2500个用地性质：50年案例点评明天第一城项目位置项目位置：朝阳区国家森林公园旁立水桥开发商：北京明天房地产开发有限公司总占地：13.78公顷总建筑面积：50万平方米商业建筑面积：约10万平米容积率约：2.71停车位：2500个用地性质：50年案例点评东亚奥北中心现状产品设计分析规划设计单体设计标准层设计户型设计苹果约2.4万㎡蒙太奇公寓约4.3万㎡苹果酒店服务式公寓约8.2万㎡苹果高度：63.6米地下3层、地上12层建筑结构：框架蒙太奇公寓：高度:99.9米地下3层、地上33层建筑结构：剪力墙苹果酒店式服务公寓：高度：79.9米地下3层、地上21层建筑结构：框架其余部分面积为底部两层底商及苹果二十二院街（开发商持有）现状产品设计分析-规划设计苹果社区大成公寓约3.7万㎡商业约8万㎡大成创意大厦（写字楼）高度：地上16层建筑结构：框架大成公寓（平层）高度:地上20层建筑结构：剪力墙商业：乐购大成创意大厦约5万㎡现状产品设计分析-规划设计大成国际中心住宅/办公楼：普通住宅6栋公寓13栋办公1栋商业：蓝调风情街、热力不夜城、美食名品街、超级购物港、精品休闲城、精品淘秀城现状产品设计分析-规划设计明天第一城蓝调风情街热力不夜城美食名品街超级购物港精品休闲城精品淘秀城商业楼：4号楼、5号楼、6号楼办公产权公寓：1号楼、2号楼、3号楼底层商铺：1号、2号、3号楼底层招商现状产品设计分析-规划设计东亚奥北中心（北区）商铺商铺商铺办公产权公寓现状产品设计分析规划设计单体设计标准层设计户型设计单体设计苹果社区苹果地下三层，地上十二层蒙太奇公寓地下三层，地上三十三层苹果酒店服务式公寓地下三层地上二十一层单体设计大成国际中心项目总占地面积为4.3万平方米，集五星级公寓、大型豪华商业、百米5A级智能写字楼于一体。其中大型豪华商业面积约8万平米；写字楼建筑面积近5万平米；国际公寓建筑面积为3.7万平米明天第一城东亚.奥北中心单体设计现状产品设计分析规划设计单体设计标准层设计户型设计结合项目规划条件及市场供需环境，各项目办公产权物业主要开发非纯办公类产品并且具备一定的居住功能，各类产品的标准层情况如下：苹果社区——标准层：两单元24户、6部电梯大成国际中心——大成创意大厦（写字楼）B座6梯8户，A座8梯17户；大成公寓4梯25户标准层设计苹果总户数：两单元24户户型：单层面积60平米左右5.6米挑空6.4米开间可实现2.7/2.9米、0/5.6米上下组合产品特点：60平米左右的单层面积可实现100平米左右的双层使用空间，市场接受度较高。标准层设计苹果社区标准层设计苹果社区蒙太奇公寓标准层设计苹果社区苹果酒店服务式公寓大成创意大厦（写字楼）总建面：5万平米高度：B座地上10层，A座地上16层面积区间：A座72-169：70%172-269：30%B座：322：25%519：75%装修：毛坯，公共卫生间精 装修层高：5.5米标准层设计大成国际中心大成公寓总建筑面积：3.7万平米高度：地上20层层高：6.2米,平层3.1米，大堂6.6米面积区间：（A座）:42平米：43%57平米：43%62平米：14%平层（B座）：36平米：23%；47平米：33%；40平米15%；54平米23%；109-115平米：7%总户数：460（）+520(平层)装修情况：精装修部分标准层设计大成国际中心产品户型面积在42-62平米之间明天第一城普通住宅一梯2-3户办公产权公寓走廊式设计，一梯10-16户标准层设计明天第一城走廊式通道整个楼共三个单元一个单元两部电梯一梯10-16户一单元和二单元为纯南北朝向，三单元为东西偏15度朝向标准层设计创业者大厦高度：地上13层面积区间：:零居162套占22.95%,一居194套占27.48%二居350套占49.58%总户数：706户主力户型：35M2-40M2，60M2-65M2两种装修情况：精装修类产品标准层设计明天第一城东亚奥北中心整个楼共两或三个单元一个单元一部电梯一梯3户、4户、或一梯8户号楼中间部分二单元采用内廊式设计，两边部分一单元和三单元采用筒式设计东亚·奥北中心平层东亚·奥北中心平层东亚·奥北中心平层标准层设计标准层设计蝶式塔楼高层住宅为一梯6户，这种平面类型能较好的解决通风和日照的问题均好性较好，即使是北面的住宅也有良好的通风和采光条件标准层公摊面积较小，做到自然采光住宅面宽较大，舒适程度高标准层设计方案提供了一梯七户和一梯九户两种平面的中高层住宅设计利用天井解决住宅的通风和采光问题改善天井所形成的室外空间，形成了多样的邻里交往的场所，赋予了住宅新的交往功能。冬天的北风是否对开敞的天井有较大的负面影响，每套住宅的卫生间和厨房都对天井开窗会对公共环境造成一定的负面影响标准层设计产品结合适应性住宅的实践，提出了许多富有新意的设想住户可根据家庭构成和生活方式灵活选择住宅凸窗较多，不利于节能市场及产品定位规划设计单体设计标准层设计户型设计单体设计大成国际中心大成公寓户型图B09建筑面积115.71平方米套内面积87.23平方米B01建筑面积109.25平方米套内面积82.36平方米一期推出9号、10号、11号楼，共1166套房二期共推出19号、20号、21号三栋楼共769套房，户型配比设计为：零居室占22%，共165套；一居室占31%，共240套；二居室占47%，共364套三期12号、13号、14号楼户型设计、面积、配比与二期产品相当，其中零居室195套、一居室201套、二居室519套、三居室1套四期共推出15、17、18号四栋楼。产品延续原来的精品小户型，共1117套，其中零居室209套，一居室375套，二居室531套，三居室2套明天第一城标准层设计优点：公共交通面积紧凑外形轮廓整齐，有利于节约能源每个户型都设计了玄关每个户型动静分区合理，布局紧凑缺点：A1户型和A3户型只有卧室日照较好，交通面积较多，舒适性较差A2户型的厨房采光差标准层设计本项目地形特殊，受地性的限制较多，但因地制宜，采用外廊式住宅设计，便于组织通风居住单元有较强的适应性，为了取得良好的观景效果，本项目在入住户门外营造了人性化的入户前院各套型除个别房间异性外，主要房间格局方正，开间面宽比例合适，阳台造型丰富，立面造型优美标准层设计方形塔楼住宅结构规整，平面布局紧凑，体形系数小，节约省地住宅分为三室户、二室户和一室户，品种齐全，而且面积最大的户型安排在南面较为合理标准层公摊面积小住宅采用方塔形平面和蛙形平面两种方式，这一类平面会造成前面住户和后面住户在采光上的差异受周围及自身商业干扰宜居程度较好现状私密性较好受邻侧地块开发影响较大，未来私密性不高宜居程度高，但弱与1号地块北侧为潜在商业项目东侧为潜在公建项目宜居性较差标准层设计蝶式塔楼高层住宅为一梯6户，这种平面类型能较好的解决通风和日照的问题均好性较好，即使是北面的住宅也有良好的通风和采光条件标准层公摊面积较小，做到自然采光住宅面宽较大，舒适程度高户型设计可变多用空间-基于家庭构成分析多用间灵活布置，以适应不同年龄阶段和不同家庭结构的功能需求分别灵活设计为婴儿房、幼儿房、青少年房、老人间、保姆房单体设计呼吸墙在不同的气候下，可