丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备

丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备丽景嘉苑项目物业管理工作计划和物资装备

一、拟采取的工作计划

为了使物业保值、增值，服务处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到"双赢"的目的。

1.业主入住前

在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。

协助发展商制定《临时管理规约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《前期物业服务协议》、《房屋交付验收表》、《物品领用登记表》、《业主信息登记表》、《装修管理责任书》、《装修防火责任书》、《装修申请表》等其它管理规定。

在业主办理入住前，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2.业主入住与装修期间

业主办理入住时由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。

向业主交付相关入住资料，并介绍有关物业入住后的管理规定。

在业主装修期间，在建设部《住宅室内装饰装修管理办法》、《沈阳市家庭居室装修管理规定》和《业主临时管理规约》等规定的指导下，进行现场巡查。保安门岗严格检查施工人员的《临时出入证》，并由保安巡逻岗与工程维修人员共同组成装修巡检小组，每日不低于一次的对装修现场进行巡查，以避免装修人员违章施工，督促其保持环境卫生、爱护共用设施设备。对发现的违章装修现象立即要求装修人员进行整改，或报行政执法部门处理。装修结束后由业主提出装修验收申请，服务处人员在2个工作日内到现场查看是否符合装修标准。

3.业主入伙后

进入正常管理阶段后，物业服务处将按物业合同约定标准开展以下主要工作（但不限于）：

房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

设备设施管理：对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；

消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

安全管理：加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

财务管理：对物业管理资金运作和管理；

协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。

二、物资装备情况

1.物业管理用房

依据建设部《物业管理条例》的规定，以及结合"丽景嘉苑"住宅小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：

管理服务用房：服务处接待、办公室；

保安、保洁、工程维修人员的更衣室，及存放工具设备、维修材料、清洁物料的仓库；

2.管理设施的配置要求

服务处开办物品表

名称数量/型号

一、办公用品开办物品

二、维修工器具开办物品

三、保洁工具开办物品

四、保安器具开办物品

篇2：住宅小区物业管理模式实施计划

住宅小区物业管理模式与实施计划

（一）管理模式

设置**物业管理有限公司由精干、专业性强的人员组成，下设各管理服务专业部门：

1、管理处

A．人员的配置力求合理、科学，主任及助理须大专文化程度，精通物业管理，懂经营、懂法律，员工全面特证上岗。

B．各专业分工明确，在管理处总经理的指导下，各司其职、各负其责，以协调的、高效率的、相互促进的管理模式来实现管理的良性循环。

C．客户服务中心：负责房屋管理、入住管理、家政服务、环卫绿化、清洁信息处理等工作。

D．财务部：负责管理收支等工作。

E．设施管理中心：负责小区各种设备、设施的管理、维修、保养、抄水电表等工作。

F．安全服务中心：负责治安、消防、交通车辆、等工作。

（二）实施计划

1、全面推行五星级酒店服务物业管理模式，一手抓物业管理，一手抓精神文明建设，树立**「****」高尚住宅小区的物业形象。

2、依法管理、按章办事，在原有的一整套规章制度和管理基础上，有更多更新的创新，以人为本、以管理服务为中心、以业（用）户满意为目标。

3、坚持"以人为本"，抓好员工队伍的教育和培训，牢固树立"业主至上，服务第一"的思想。在服务中加强管理，寓管理于服务之中，做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育人、带动人。

4、建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范；实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制，提高员工的集体荣誉感、自豪感，激励员工爱岗敬业，体现人生价值和成就感。

5、根据开发商对**「**」物业形象的定位，按照全国物业管理优秀示范小区的标准，对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一设计、制作及安装，使住（用）户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则，同时也扩大「**」物业管理有限公司的知名度。

6、在每幢楼宇的楼梯口、道路、公共场所设置垃圾分类箱，向住户发放垃圾分类袋，将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理，减少垃圾二次污染。

7、从人、环境和谐的角度出发，采用多种形式，积极进行环保的宣传教育，创造新型的环保社区。

8、采用车辆交通科学化管理方案，实施人车分流在车行入口，设置指导岗；在车行道路上，设置警示牌、减速驳等设施，最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。

9、加强装修管理，严格按照装修管理规定，规范住（用）户二次装修。

11、住（用）户装修申报制、装修施工队伍登记制、管理处审批制。

12、保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。

13、严格装修施工的巡查、监管，落实管理员、水电工、保安员三重多频次的巡查，切实杜绝违章装修。

14、治安保卫消防

（1）实行24小时保安制度，采取人防与技防、昼与夜紧密结合，动态与静态管理相结合的措施，最大限度地减少治安发案率。

（2）采用先进的电视监控防范系统，对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理，构成小区技防网络。

（3）定期进行消防演练及消防宣传，做到"以防为主、防消结合"，确保小区无火灾发生。

（4）严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员军事化管理。

（5）保安员是保一方平安的关键，是业（用）户满意的主要因素，严格保安员的选聘、录用、培训、考核，从军队退伍兵中招收合格人才，保证保安员思想过硬、军事过硬，规定不是退伍兵、不够高度、不够高中文化程度者不聘。

（6）根据《省物业管理条例》，协助成立**「****」业主委员会，切实做到业主自治管理和专业化物业管理相结合，实现**「****」的管理目标。

（三）人员的培训及主要内容：

1、管理人员

为适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，在管理人员队伍上

，除严格调选、公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织学习培训，采取集中与分工种培训，本单位内部与派出去培训相结合，造就房屋管理、电脑与档案管理、治安管理、消防管理、水电管理、财务管理与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才便出好成果。

培训主要内容：

①本岗位规章制度及岗位责任制；

②物业管理应知应会；

③文明礼貌用语及行为道德规范；

④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求；

⑤物业管理应知的法律法规；

⑥物业管理实用技巧；

2．工程技工

①本岗位规章制度及岗位责任制；

②物业管理应知应会；

③文明礼貌用语及行为道德规范；

④本小区各种设备、设施的管理制度、维修保养规定及操作规定；

⑤物业管理应知的法律法规；

3．保安员

①本岗位规章制度及岗位责任制；

②物业管理应知应会；

③文明礼貌用语及行为道德规范；

④土建、水电、消防、市政等设备、设施检查的基本要求；

⑤物业管理应知的法律法规（重点治安、消防方面）；

⑥突发事件处理实用技巧；

⑦保安员应知应会；

4．清洁绿化工

①本岗位规章制度及岗位责任制；

②物业管理应知应会；

③文明礼貌用语及行为道德规范；

④不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范；

⑤物业管理应知应会的法律法规（重点环卫、绿化方面）；

⑥清洁用品的使用规范及安全操作事项；

⑦不同绿化品种管理养护的标准；

⑧常见病虫害及防治；

⑨喷撒农药杀虫安全操作；

⑩常用农药的稀释配量；

篇3：X区行政中心物业管理工作计划

某区行政中心物业管理工作计划

一、前期介入计划

专业、科学、规范的物业管理前期介入，将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本，打下坚实的基础。针对行政中心，现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点，本公司如果中标，将成立前期物业管理介入工作组，以国际先进的物业管理理念，专业化、科学化的管理方式，介入某某区行政中心的前期物业管理工作。

（一）、前期介入人员安排

组长：公司总经理兼任

副组长：行政中心物管事务所经理

其它成员：公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名，项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。

（二）、工作方式

1．组长每周组织会议对一周工作作全面布署，并检讨各项工作的完成情况。

2．副组长全日制现场办公，负责行政中心现场工作的协调与安排。

3．各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作，副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。

4．工作组其它成员按现场半日工作制工作，按计划完成各口工作，每周向副组长提供工作报告。

（三）、工作内容

内容完成时间落实部门备注

一、前期工程监督

1）审阅楼宇、设备图则及设计工程部、工作组

2）设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工程部、工作组

3）从物业管理角度向业主方提供建议工程部、工作组

4）按工程合同承诺标准，编造验收表格工程部、工作组

5）制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部、工作组

6）向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议工程部、中心物管事务所

二、人事

1）物管事务所架构制定及讨论审定资源部、工作组

2）管理级员工的招聘

3）各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批资源部

4）人事管理制度、员工手册的讨论审批资源部

A公开招聘资源部

B面试资源部

C聘用及入职培训资源部

D熟悉物管事务所运作及在职培训资源部、中心物管事务所

三、设立雨花区行政中心物管事务所

1）设立及装修物管事务所工程部、工作组

2）办公设备及工具设备的采购资源部、工作组

3）现场清洁及布置中心物管事务所

四、管理文件

1）中心公约、服务手册制定及审批市场推广部

2）各类文件、表格的制定及印刷品质部、资源部

五、管理预算、启动预算及财务安排

1）制定初步管理预算、启动预算及讨伦计划财务部

2）管理费及各项费用制定及申报市场推广部

3）各项财务管理制度制定计划财务部

六、楼宇基本设备预算

1）设计及审定各类标牌、指示牌市场推广部

2）采购、制作及安装市场推广部

七、物

业验收之准备

1）楼宇各单项验收根据情况确定工程部、工作组

2）公共地方的验收（道路、停车场等）根据情况确定工程部、工作组

3）楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定工程部、工作组

4）楼宇内部初验根据情况确定工程部、工作组

5）遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部、工作组

6）绿化工程的验收根据情况确定工程部、工作组

八、楼宇接管安排

1）制定接管计划工作组

2）安排准备各类文件品质部、工作组

3）人员安排工程部、工作组

4）接管培训工程部

5）清洁开荒中心物管事务所

6）现场氛围布置市场部、中心物管事务所

7）进行接管工作工程部、中心物管事务所

九、遗漏工程跟进

1）整理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部、中心物管事务所

2）维修后复检、通知业主方再次验收按工程进度工程部、中心物管事务所

3）现场施工方的管理讨论品质部、中心物管事务所

十、各服务项目检讨

1）物业保险事宜之建议计财部、中心物管事务所

2）检讨物业管理人力资源资源部、中心物管事务所

3）检讨保安安排中心物管事务所

4）检讨清洁服务之安排中心物管事务所

5）检讨维护保养服务之安排工程部、中心物管事务所

6）检讨处理客户投诉之程序品质部、中心物管事务所

7）检讨园艺绿化保养及节日布置之安排工程部、中心物管事务所

8）检讨公共关系之安排市场部、中心物管事务所

篇4：人民法院物业管理相关服务计划

人民法院物业管理相关服务计划

我们将完全响应*****人民法院物业管理招标文件的要求及标准来切实完成和落实物业服务的一系列工作和承诺指标：

结合质量、环境和职业健康安全三个管理体系认证的实施控制，对各项管理指标制订服务标准和承诺指标的基础上，为保证物业服务工作顺利有效开展，制定相关服务计划：

（一）服务管理保障计划

1、组建高效、合理的服务组织团队

组建物业服务中心，根据精简高效、垂直管理的原则，采用项目经理负责制的机构设置模式。

2．配置优秀服务人员

为适应三星级宾馆服务标准对服务人员的素质要求，拟对项目部各级员工提供与其素质相应的薪资福利待遇，特别是保证管理团队的薪资福利水平，以稳定骨干队伍，解决员工的后顾之忧，使员工安心、用心地服务于客户。

3、加强与业主的沟通协调

（1）建立服务运作的协调机制

由于本物业为单一业主、但使用部门和人员多，个性化服务要求多、根据保洁服务工作职能的特殊性，以避免多部门的多头管理。为提高服务工作效率，促进服务工作的开展，建议采购单位的相关职能部门与项目部建立对口的协调机制，确定沟通协调模式和流程，促进保洁服务的和谐高效运行。

（2）重视与采购单位关系的沟通与促进

重视和贯彻采购单位主管部门领导的精神，认真落实各项服务要求，按质按量按时完成各项合同承诺的相关工作和临时布置的各项任务，调动一切资源，最大限度地提高服务满意度，完成服务目标。

重视沟通交流工作，通过双方定期会议和不定期的日常沟通交流，及时反馈最新服务和管理信息，汇报需要采购单位领导协调或安排的问题，并提出促进服务工作的合理化建议及相关措施。

4、注重科学管理，强化服务效果

（1）推行管理体系实施，建立健全各项制度与服务规程

我公司已通过了ISO9001、ISO18001、OHSAS18001（质量、环境和职业健康安全）

管理体系，为确保物业服务实施有效性、符合性和持续性，我们将按照体系的标准要求，在服务区域内推行实施"三整合"体系，实行过程控制。力争在6个月内使本项目服务区域满足体系要求。

（2）突出重点，强调质量管理重要性

强化质量检查和现场管理督导力度，强化岗位责任制和失责追究制，强调客户满意的服务管理效果。在日常工作巡检的基础上，灵活调整工作重心，适时开展针对性检查、突击检查，并建立三级检查机制，实施内部检查、职能检查、高层督查，实现全面的质量控制。

（3）深化执行意识，提高制度贯彻的有效性

我们将通过教育，使"执行文化"的理念渗透到每位员工的意识之中。通过制度的修订、工作方法的改变，实施督查、督办、跟踪等措施，使各级员工逐步养成自觉遵守和执行的良好习惯。

5、加强员工队伍建设

（1）加强培训，提升服务基础能力

建立经理、领班、员工（以老带新）的三级培训体系。制订年度、月度培训计划，并视培训效果和实际运作中存在的问题及时调整培训重点。

根据目前实际状况，培训内容将细致而全面，从统一员工对公司的思想认识开始培训教育，从基础的言语行为规范要求开始，涵盖仪表仪容、礼貌礼节、职业道德、服务意识、安全意识、环保节能意识、岗位技能、人际沟通与交流等综合素质的培训和能力的培养，对考核不合格者将采取复训、淘汰等制约措施。

（2）重视激励，发挥员工的主观能动性

坚持"以人为本"，健全激励机制。管理要纠错，违规要处罚，但更多的应该是树立榜样，表彰先进。我们将对业绩突出、受客户一致好评的员工，及时予以表扬、奖励、宣传。从而起到激发员工提供优质服务，发挥积极性、创造性的作用。

（3）实施岗位竞聘机制

建立岗位竞聘机制，达到"能者上、平者让、庸者下"的目的，确保管理模式的更新，确保服务质量、工作能力和工作活力的提升。

（4）开展活动，增强团队凝聚力

为增强员工的凝聚力和向心力，使之利于工作的开展，利于员工积极性的激发，我们将适时开展各类文体团队活动，从而激发员工的活力和生气，营造良好的工作氛围和凝聚力，增强员工对公司的归属感和认同感。

开展合理化建议活动，发挥挖潜员工的岗位职能和潜能，提高整体服务管理能力。

创建学习型组织，开展读书活动，形成良好的学习氛围，使员工及时予以知识的更新和最新理念的吸收，紧跟行业发展的步伐，挤身行业先进之列。

6、严格控制成本，提倡能源节约

健全物资申购领用制度，把好申购、领用关、审核关；向各级员工宣传成本控制的重要性和方法，树立员工"成本意识"；改善内部仓库管理和库存物品配置，在把好质量关的同时，努力减少成本支出。

树立全员节约能源意识，在保洁服务和巡查过程中对

行政中心用水用电严格检查和控制使用，作业完毕及时关闭用水用电设施，在保洁人员可控制的范围内杜绝长明灯、长流水现象。

（二）服务人员安全保障措施

为保障项目服务工作中服务人员操作安全，项目部将通过规范程序、完善制度、加强监管等措施，确保员工安全作业，保障各项安全目标的实现，具体内容如下：

1、按公司职业健康安全管理体系要求建立项目安全运作管理规范，并结合项目"三整合"管理体系贯标工作计划推行实施；

2、设立项目安全管理小组，明确职责；

3、树立"安全第一、预防为主"安全方针，提高全员安全意识，将安全工作贯穿于服务工作的全过程；

4、建立安全工作管理制度和安全作业规程，配备必要的安全防护装备，规范员工安全作业行为；

5、加强安全教育培训：建立公司、项目部、班组三级安全培训相结合的培训制度；

6、强化落实安全检查：建立实施日查、周查、月查、季查的安全检查制度，定期进行检查并做好原始记录，对查出的安全隐患问题及时采取措施予以解决，重大事项专题研究解决；

7、建立安全奖惩制度，严明奖惩管理；

8、建立安全评审会议制度，定期就项目安全运行状况进行分析、总结，提高安全作业技能和要求；

9、制订安全应急预案，明确应急程序和措施，定期开展预案演练工作；

篇5：住宅小区物业管理计划成本预算

住宅小区物业管理计划成本预算

在物业管理费用的收支上，我们将"取之于民，用之于民"作为物业管理收支的基本原则。

收入方面：坚决按招标书确定的参考价格及嘉兴市房地局、物价局等政府部门的定价标准执行

支出方面：以服从业主利益为前提，坚持"事前预算，事后核算，量入为出，合理使用"的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本，提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运营。

（一）年物业管理费收支预算

1、物业管理费收入

高层：1元/平方米（包含公共能耗0.6元/平方米）

汽车位：30元/月·个

自行车库：15元/月·间

年物业管理费收入为：2154048元/年

2、物业管理费用支出预算

（1）人员工资及福利：91666元

（2）公共能耗、电梯维修、低值易耗品、固定资产折旧等共计：

支出项目费用(万元)

办公费1

邮电通讯费1

差旅费1.5

低值易耗摊销费2.8

折旧费1

业务招待费1

业务宣传费1

业主委员会1

水费6

公共电费8.5

电梯电费66.2

电梯维修费25.4

垃圾清运费5

公共设施/设备维护保养费15

维修工具0.15

公共卫生清洁费1.5

清洁用品消耗费0.3

清洁用具购置0.1

绿化维护费1.5

保安用具0.2

直接工资2