构建住宅物业管理社区建设良性互动新机制

构建住宅物业管理社区建设良性互动新机制构建住宅物业管理与社区建设良性互动新机制

文/张年

党的十六届四中全会系统地提出了“不断提高构建社会主义和谐社会的能力”的要求，社区作为人民群众生活的家园、各类经济社会组织活动的舞台，已成为城市管理的重心。住宅物业管理作为社区管理的重要组成部分，是社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。

一、坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调作用

住宅物业管理涉及到老百姓的切身利益和千家万户的安居乐业，在实际工作中要正确把握物业管理与社区建设的依存关系，充分认识到做好物业管理服务工作必须紧紧依靠社区的支持和帮助。根据条块结合、属地管理的原则，充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）自身优势，协调解决物业管理中的难点、热点问题，有助于提升物业管理服务水平，也是构建和谐社会的重要体现。

一是切实加强指导与监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。《上海市住宅物业管理规定》将住宅物业管理纳入了社区管理的范畴，明确街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任。街道办事处（乡镇人民政府）应当根据社区实际情况，落实专门部门，配备专职人员，负责业主大会的召开和业主委员会的成立、改选工作，发挥居民区党组织对小区人员情况充分掌握的优势，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力的人员推选为业主委员会成员，避免出现业主委员会脱离社区党组织指导的情况。同时，在日常的指导工作中，注重引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照法律法规的要求，不断加强自我管理和自身建设的能力。

二是充分发挥综合协调作用，解决物业管理中的“急、难、愁”问题。住宅物业管理具有区域性、综合性和动态性的特点。物业管理中存在的问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管监察、通信、供水、供电等多个职能部门。街道办事处（乡镇人民政府）作为政府的派出机关，具有无可比拟的综合协调优势。在社区内建立由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门牵头组织，业主委员会、居民委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决住宅物业管理中的综合性问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。

三是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安定团结的社区氛围。和谐社区应当是一个具有和睦相处的人际关系的社区，一个治安良好和稳定的社区。但是随着改革开放的推进、市场经济的发展、居民物质文化需求的日益增长，群众利益失衡、政府管理缺位等问题导致的矛盾相对集中在社区，往往表现为群体性矛盾、利益矛盾，这其中不乏居民与物业管理企业、居民与居民之间在物业管理方面的矛盾，需要社区、党组织进行引导、协调。街道办事处（乡镇人民政府）可以充分发挥社区中人民调解工作委员会、司法所等专业调解组织的作用，及时调处物业管理中存在的矛盾纠纷，做好社会稳定工作。

二、发挥企业自身优势，形成主动参与社区建设的新格局

物业管理企业或物业小区管理单位作为驻区单位，在做好物业服务工作的基础上，积极发挥优势，扩大服务范围，创新工作方式，主动参与到社区建设工作中去。

一是以发挥在职党员的模范带头作用为切入点，参与社区工作网络建设。物业管理企业可以根据在职党员的职业特点和个人专长，积极组织参与社区的各项工作，在社区党组织的组织和指导下，与驻区单位一起，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、思想道德教育联手、社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。

二是以建立志愿者队伍为手段，参与社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，是新

篇2：物业管理企业在社区建设中定位

浅谈物业管理企业在社区建设中的定位

文/马象林

随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的不断加快，越来越多的集约化居民住宅区应运而生。作为现代城市经济活动、社会活动和文化活动的区域载体，居住小区的物业管理越来越具有社区建设的发展意义。在国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中，明确提出要将物业管理融入到社区建设之中：在划分物业管理区域时，应当考虑到社区建设的因素；在日常管理活动中，要求物业管理企业在做好社区房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理的同时，还要对社区内的治安、环保等公共事务做好服务。

一、将物业管理纳入社区建设的重要性

社区建设的内容主要包括两部分，一是建设具有社区硬件设施的人居环境，二是建立有一定社区管理职能的组织并做好社区的日常管理工作和文化营造工作。前者是政府和房地产开发方的责任，后者则更多地要依赖于行政组织和其它社会组织的界入和管理，同时也是所有工作和生活在社区中的人的责任。

物业管理的主要任务就是通过对物的管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适便捷的社区环境，使所管物业发挥最大的经济效益和社会效益。物业管理工作做到位，不仅可以确保物业功能的正常发挥，实现保值、增值的目的，而且有利于提高现代城市管理的专业化、社会化和现代化水平。将物业管理工作纳入社区建设是现代城市建设和社会管理的重要方面和必备条件，同时也是物业管理行业良性发展的长远之计。

二、物业管理企业在社区建设中的定位及工作重点

1、接受监督指导，处理好物业管理企业与政府部门的关系。

物业管理公司作为一个为业主提供有偿服务的社会经济实体，与政府行政主管部门之间的关系，主要就是在日常管理服务工作中接受相关部门的指导、帮助，并在一定范围内协助政府部门处理好社区公共事务。

根据《条例》规定，国务院建设行政主管部门（建设部）负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。建设部的监督管理主要是制定物业管理企业资质管理办法并负责一级资质证书的颁发和管理，配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法并监督费用的收取，以及对物业管理活动中的违法行为进行查处等等。房地产行政主管部门的监管职责主要包括负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，指导业主成立业主大会，撤消业主大会和业委会作出的违反法律法规的决定或责令其限期改正，配合价格主管部门监督物业服务收费，处理物业管理活动中的投诉，对物业管理活动中的违法行为进行查处等。

此外，由于物业管理的涉及面广、系统性强，物业管理活动的顺利进行，还需要相关部门和单位的大力协作。例如，北京市人民政府在《北京市居住小区物业管理办法》中就同时规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。”

2、和谐互助，处理好物业管理企业与社区居民自治组织的关系。

居委会是社区居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治性组织。居委会的广泛民主性，使它具有坚实的群众基础，可以在维护社会治安、组织社区服务等方面协助政府开展工作，并有传递居民意愿、调动居民进行自我管理等方面的社区管理作用。

在

篇3：社区建设中业委会物业管理企业相处之道

互信互利和谐共存

—浅议社区建设中业委会与物业管理企业相处之道

文/李中石

在当前新的历史条件下，“构建社会主义和谐社会”是党和政府在城市工作中的重要任务之一。随着房地产业的不断发展，社区成为构成我国现代城市社会的基本要素。因此，社区成为社会主义精神文明和物质文明的重要阵地，社区建设在构建社会主义和谐社会中发挥着举足轻重的作用。

我所在的重庆大正小区属于新的商住小区，共有A、B、C三座大楼，从一到七层是大正商场，八、九层是写字间，十层以上是住宅。住宅业主共有近300户，有购买产权的，有房管部门的拆迁户，也有租赁户等等，产权关系十分复杂。从我连续担任两届业委会主任的实践中，我深切感受到：只有业委会与物业管理企业协同配合、相互理解、相互支持、齐心协力，共同搞好社区建设，才能共建和谐社区，从而使业主的物业保值增值，使物业管理企业品牌得到提升，实现“双赢”，进而实现党和政府“构建社会主义和谐社会”的历史要求。

探索“双赢”秘诀

业主委员会成立后，针对小区的特殊情况，分别组建了商场经营户业主委员会和住宅业主委员会两个下属分会。物业管理公司也相应设置了市场管理部和住宅管理部。凡是与整个小区有关的事，两个业委会就坐在一起研究；只与商场或只与住宅有关的事则由各分会自己处理。这样有合有分，各司其职，与物业管理公司相应部门密切配合，使小区各项工作逐步走向规范。

在实践中，业委会清醒地认识到，业主群体与物业管理公司是两个不同的利益集团。业主聘请企业管理自己的物业，总是希望付出较少的代价，获得最优质的服务；而物业管理公司作为一个企业，总是需要支出一定的成本，获得一定的利润。两者之间有矛盾是正常的，如何解决这些矛盾，需要双方共同努力。我们认为，坚持按程序办事是业委会和物业管理公司必须做到的。业委会按照章程定期召开会议，作好记录，出席会议的人数必须符合法定人数。对会议决定的事项，坚持先民主后集中，参加人员在决定上都要签字，以表示负责。几年的实践证明，由于双方都坚持事先协商、沟通，再按程序办事，业委会和物业管理公司从未发生过大的矛盾。业主选举出业委会，总是希望我们能够尽量维护业主的利益。当然这种要求是合法、合理的，但是不能以损害物业管理企业的利益为前提。企业也希望我们能够成为与业主沟通的桥梁和纽带，协助做好物业管理工作。因此，尽管双方经常发生各种各样的矛盾，但在管理好小区这一点上，双方又是一致的。

住宅业主入驻不久，业委会就接到业主投诉，反映商场空调冷却塔噪声污染，影响休息，要求物业管理公司进行整改。业委会认为商场空调冷却塔噪声污染是过去开发商遗留的问题，完全由物业管理公司负责整改，显然不恰当。于是与物业管理公司商量，请他们联系开发商，尽快拿出治理办法。企业负责人没有推委、搪塞，而是积极与开发商一起，找环保部门对冷却塔噪声进行检测，提出治理方案，与开发商协商分担整改治理所需费用，对风机更换成低噪声轴承，加装降噪隔音装置，使冷却塔噪声降到环保规定范围内，这一问题很快得到解决。

在业委会的密切配合下，经过物业管理公司的精心运作、管理、服务，几年来大正商场成为重庆朝天门数一数二的热门商场，营业额一直名列前茅，无论是业主，还是经营者，都赚满了腰包，租金节节上涨，业主的物业价值得到很大提升。物业管理公司也声名鹊起，成为重庆物业管理的著名品牌之一。业主与物业管理公司在社区中互惠共赢的局面初步形成。

范本是这样诞生的

20**年，大正小区业委会和物业管理公司共同完成了在重庆物业管理界引起轰动的一件大事：大正商场空调系统大修改造终于成功！这不仅是重庆物业管理界的创举，更为全国提供了一个大修改造资金筹集、工程组织的范本，同时也是业委会和物业管理公司密切合作的范本。

事情是这样的——

10年前，重庆物业管理刚刚起步，对物业保值增值必需的大修基金没有提取，给后来的物业管理留下了隐患。这不仅是大正小区面临的问题，也是全国老旧物业项目普遍存在的问题。经过10年的运转，大正商场的空调制冷设备系统越来越达不到使用需要，造成制冷效果不理想，商场内闷热、空气流通不佳，顾客

篇4：探索物业管理为社区建设服务新道路

探索物业管理为社区建设服务的新道路

文/段洪义袁永友

近年来，武汉百步亭花园社区先后荣获“全国创建文明社区示范点”、“中国人居环境范例奖”、“全国城市物业管理优秀示范小区”等100多种奖牌和称号，笔者所在的百步亭花园物业管理有限公司（以下简称百步亭物业）创造的服务于社区建设的物业管理新型模式日益受到行业内外的关注。

一、“亲情服务”是物业管理为社区建设服务的出发点

面对社区居民的多种服务需求，百步亭物业建立了物业服务与社区公共性服务、福利性服务、个性化服务和商业服务的良性互动关系，创立了以亲情服务为特色的服务品牌。

“亲情服务”首先体现在全方位、全天候和全过程的优质服务。全方位就是把居民的需求作为第一信号，除全力做好物业管理的本职工作之外，对社区居民提供从就业到医疗保健、文化教育、家庭生活等各方面的服务；全天侯就是一天24小时随时为居民服务；全过程就是把服务贯穿到居民人生的整个过程，从婚姻介绍、幼儿教育到养老送终，都能做到难有所帮，周到服务。公司成立了以居住在百步亭社区的员工为主，由专业性比较强的员工组成的抢险应急分队，下设治安应急分队、水电抢修应急分队、环卫保洁应急分队3支队伍，应急分队成员保证24小时通讯畅通，凡发生水、电、气及其他设施设备故障，或出现火险、交通堵塞等情况和突发事件影响和干扰居民正常生活时，应急分队成员能够在5分钟内赶到现场，迅速、有效地排除故障和异常情况。

“亲情服务”还体现在“首问责任制”上。公司承诺对居民反映的问题，做到“小事不过夜，大事不过天，事事有记录、件件有回音”。公司在社区设立了信访中心，按照谁接待谁负责的原则，对居民反映的任何问题，都要求做到热情接待、认真记录、耐心处理。社区居民亲切地把公司称作是自己的“红管家”，物业服务费实现了100％收取。

二、“理性利润”是物业管理为社区建设服务的结合点

物业管理是我国第三产业中极其重要的产业，但作为市场主体，许多物业管理公司处在两难境地：公益服务没有政府补贴，高价服务没有业主支持。百步亭物业深刻认识到：作为民营的物业管理公司，如果没有社区这块平台，就难以进行市场化服务，反过来，如果没有物业管理公司的积极参与，社区建设也会失去动力和活力。物业管理公司在“社区居民利益为最高服务原则”的思想指导下，通过整合服务资源，找到了为社区建设出力的最佳结合点。

“理性利润”的突出表现是物业管理公司不把自身利益的最大化放在首位，不计较眼前的微利和无利，追求企业的长远利益和“多赢效应”，不断推动社区的可持续发展和建设。公司每年都从物业服务费总收入中提取一定的比例作为社区建设经费，密切了物业管理公司与社区组织的合作关系，巩固了“共建美好家园”的基础。“理性利润”的表现之二是物业管理公司与社区服务中心联合办公，采取“一门式”、多窗口便捷服务。物业管理