资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点

林地资源财产评估五、林地资源财产评估（一）林地资源财产评估林地花费价法（1）含义也称为成本价法，是将获得林地所需要的花费和把林地保持到此刻状态所需要花费的本利之和来估量林地评估值的方法。（2）合用范围林地购入后经改进使之合适于林业用途的林地评估。（3）林地花费由三种花费组成购买林地及其余为获得林地所需的花费。林地获得后，为造成适于林木培养而投入林地的改进花费。从投入上述花费时开始到评估基准日为止的年间花费的利息（包含通货膨胀）。购买土地和林地的保持或改进的花费一般按购买或支付的原价钱，不用重置值，此时计算利息采纳的利率为正常的商业利率，它包含通货膨胀率在内。如林地的购买费和各年的林地改进费均采纳基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。该法在一般的土地财产评估中较常使用，而在林地财产中，因为林地购入后仅保持、改进而不进行经营的状况很少，因此该法在林地财产评估顶用的较少。（4）计算公式市场成交价比较法1）基来源理评估时应选用三个及以上与拟评估的林地条件相近似的参照交易事例,并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适合性、正确性方面，客观剖析参照交易事例，对各估量结果进行剖析判断后，可采纳简单算术均匀法、加权算术均匀法、中位数法、众数法、综合剖析法等方法确立评估结果，并在评估报告中表露所采纳的方法和原因。（2）简单算术均匀法计算公式式中，E—评估值；G—参照事例的单位面积林地交易价钱；iS—拟评估林地面积；K—林地质量调整系数；iK —物价指数调整系数；biN—参照交易事例个数。（3）林地立地质量（或立地条件种类）差别修正系数Ki。立地等级差别修正系数往常按地位指数级、地位级或立地种类确立，往常采纳该地域交易林地的立地等级主伐时的积蓄展望产量与被评估林地立地等级展望主伐时产量来进行修正。地利等级差别修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反应，一般用采、集、运的生产成原来确立。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以木材市场价倒算法求算获得）的比值来计算。其余因子的修正当很难用公式表现出来，只好按其实质状况进行评分，将综合的评分值确立一个订正值的量化指标。3.林地希望价法1）基来源理与假定林地希望价法以实现永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的利润同样，支出也相【教材例5-8】某村集体拟出让一块面积为5公顷的采伐迹地，依据立地条件可创造杉木，经营目标定为一般杉木小径材，其主伐年纪为21年，该地域一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的均匀积蓄为225立方米/公顷，林龄13年进行间伐，间伐时生产综合材12立方米/公顷相关技术经济指标以下所示，请计算该林地财产评估值。（1）营林生产成本。第一年，造林、抚养费7050元/公顷；第二年，抚养费1800元/公顷；第三年，抚养费1800元/公顷。从第一年起每年均派管护花费为150元/公顷。（2）木材销售价钱：杉原木1150元/立方米；杉综合材：主伐木1000元/立方米，间伐木950元/立方米。（3）木材经营成本。伐区设计费：主伐按积蓄7元/立方米，间伐按出材量20元/立方米。检尺费：按出材量9元/立方米。直接采伐成本：按出材量计，主伐180元/立方米，间伐200元/立方米。短途运输成本：按出材量计，20元/立方米。销售花费：销售价的1%。管理费：销售价的3%。不行预示费：销售价的2%。（4） 税费。依据当地政策，经营限时一个龄级以上，采伐时免收增值税。（5）木材生产经营利润：直接木材生产成本的 15%。（6） 投资利润率：8%。（7）出材率：杉原木出材率为20%，杉综合出材率为50%。（8）主伐年纪：一般杉木小径材主伐年纪为 21年。【要求】应用林地希望价法评估该林地财产评估值『正确答案』主伐时积蓄量M=225（立方米/公顷）主伐时杉原木净利润A1=W1-C厂F1=1150—7*0.2—9—180—20—1150X（1%+3%+2%）-180X15%=810（元/立方米）主伐时杉综合材净利润A=W—C—F2222=1000—7*0.5—9—180—20—1000X（1%+3%+2%）—180X15%=690（元/立方米）间伐时杉综合材净利润A=W—C—Faaaa=950—20—9—200—20—950X（1%+3%+2%）—200X15%=614（元/立方米）主伐净利润A=M・(f•A+f・A)=225X(X810+X690)u1122=114075(元/公顷)由此可计算每公顷林地评估值4.年金资本化法(1)基来源理以实现丛林永续利用为前提，且林地每年有稳固的利润，按合适的投资利润率求出林地资产价值的方法。(2)计算公式式中，E—林地评估值；A—年均匀地租；P—投资利润率。【注意】在确立年均匀地租时应用最近几年的均匀值，并尽可能将通货膨胀要素从均匀地租中扣除，在确立投资利润率时也应将通货膨胀率扣除。5.使用权有限时林地评估方法(1)林地希望价法(2)年金资本化法式中，E—林地使用权为n年的评估值;nA—年均匀利润；n—林地使用权限时；P—投资利润率。【教材例5-9】某村有128亩杂木林地欲转让50年的使用期，投资利润率为6%，试评估其林地使用权价钱。当地林地使用权交易活跃，可找到近似交易事例，采纳市场成交价比较法评估林地年使用费，再用有限时年金资本化法评估林地使用费现值。在邻村找到三个参照事例，基本状况以下：参照事例一：林地面积约200亩，属于杂木林地。租借开始五年内，每年每亩租金为人民币50元，五年后每年递加5%，租金按年缴纳。租借限时为50年，用于发展生态旅行等。参照事例二：林地面积约150亩，属于杂木林地。承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递加5%，承包金按年缴纳。承包限时为50年，用于发展生态参观农业及休闲旅行等。参照事例三：林地面积约100亩，属于杂木林地。承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递加5%，承包金按年缴纳。承包限时为50年，用于发展生态参观农业及休闲旅行等。参照事例每亩年均林地使用费按下式计算：式中，A—参照事例将来第i年预期利润额；n—利润年限；P—投资利润率。i经计算，各事例每亩年均林地使用费： A=99.8元，A=159.7元，A=159.7元。1 2 3依据三个事例计算的年均林地使用费均匀值为 139.7元/亩，该林地50年使用权评估值（次性支付现值总数）为（二）异龄林林地1.比率系数法（1）基来源理将用周期利润资本化法计算的异龄林的利润现值按规定（商定或当地丛林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。（2）比率系数K确实定比率系数法是将用周期利润资本化法计算的异龄林的利润现值按规定（商定或当地丛林经营的习惯）比率分为林地价值和林木价值两部分。该方法的重点问题是确立异龄林的利润现值和确立林价与地价的比率系数。比率系数确实定，一定考虑以下几个要素：①当地丛林经营实践中习惯性的林价中山价（地租）所占份额。②林地的立地条件种类或地位指数级。③林地的地利系数。依据上述三个因子综合确立其比率系数为式中，K—当地均匀的林价中地租习惯比率；0