传统街区周边土地开发的历史与现状城市中心区历史街区周边城市更新改造研究以张家口市堡子里北侧地块改造为例

传统街区周边土地开发的历史与现状城市中心区历史街区周边城市更新改造研究以张家口市堡子里北侧地块改造为例

0历史街区周边土地开发保护较少,历史街区周边现有土地价值不够,造成城市历史街区周边几千年来，中国的城市建设历史悠久。与古西方不同,我国古代大部分城市是单中心发展,甚至有些城市的传统商业中心一直延续发展至今。但是,近代随着西方建筑技术的涌入,我国城市建设的方式正经历着一场翻天覆地的革命,大片大片的传统街区被高大的钢筋混凝土森林取代。在这个过程中大部分城市对历史街区的保护还是卓有成效的,但对那些有一定价值但历史风貌已不太完整的历史街区周边土地开发就显得力不从心了。这直接导致了城市更新改造过程中城市文脉的断裂,城市风貌也不能实现和谐统一,更谈不上城市的有序更新、有机生长了。本文以张家口市堡子里北侧地块开发改造为例进行研究,力图探索出一些历史街区周边城市更新改造的出路或方法。1通过分析城市中心区历史街区周围的建筑特征，并将其重建特征张家口市宝子里北侧的建筑进行了分析1.1张家口市宝子里北侧地块总结1.1.1明清文化格局中的北方居民博物馆堡子里是张家口的发源地,是张家口繁荣与发展的历史见证。它始建于明宣德四年(1429年),名曰“张家口堡”(俗称“堡子里”),距今已有近600年的历史。堡子里现存文物古迹达700余处,其中极具价值的重点院落93处,是全国大中城市中保存最为完整的明清建筑城堡之一,堪称北方民居博物馆。2008年,堡子里被评为河北省省级文物保护单位。1.1.2“传承”难度大现今,堡子里周边地块古建筑风貌大部分已经破坏,仅北侧与新华街相夹地块由于住户较多、建筑密集、地处城市中心,开发改造难度较大,反而“幸存”了下来。该地块面积约为12.6hm2。地块内现有住户4000余户,地块内具有保护价值的院落有35个,建筑质量较好,保存较完整的院落有12个,影壁和门楼共6个,古树两棵。1.2包子里北侧地块的更新建筑特征分析1.2.1建筑密度估算与大多数历史街区周边地块相同,该地块是典型的低层高密度街坊式布局,再加上院落内私搭乱建的房屋,整个地块除了基本的交通空间已看不到任何空间缝隙。经初步估算该地块建筑密度至少在60%以上。20世纪80年代后期开始在地块的北侧临新华街逐步建设了一排6层底商住宅,使地块内的建筑面积出现了一个量上的陡增,初步估计地块内的平房加临街的多层底商住宅,总建筑面积在13万平方米左右,地块现状容积率在1.0以上。1.2.2屋顶出租形式该地块现有住户4000余户,人口约1万人。由于原有住户大部分已搬迁出去,现有住户获得房屋所有权的方式各式各样——有单位分的、有继承的、有房产买卖的、有私自搭建的,没有产权的小房还有协议买卖的等等。不同产权的房屋再加上各种各样的房屋出租形式,使该地块的实际居住户数及居住人口远远大于户籍人口及户数。不确定的安置户数给开发成本的控制带来了很大的难度。1.2.3拆迁期望较高,一般希望补偿款供给较高由于该地块地处张家口市老城中心位置,地产升值潜力大。周边商业配套、医疗服务配套、教育资源配套等城市公共产品的供给都比较完善,再加上传统的居住心理,地块内居民要求回迁的比例较高。经摸底调查大约有55%以上的拆迁户愿意就地回迁,即便愿意外迁的住户,拆迁补偿期望也普遍较高。一般希望拆迁补偿款是地块周边住宅市场价的1.5~2倍。高回迁率、高拆迁补偿期望是这类地块开发的突出特点。1.2.4注重经济的突出堡子里历史街区仍保留着较完整的明清建筑风格,研究地块紧邻堡子里北城墙,地段敏感性极高。再加上地块内仍有较多具有保护价值的院落、牌坊、古树等,一味的强调协调统一,项目的可操作性就差,一味的强调经济效益又会给城市建设留下新的败笔。现在看来,地块北侧,如城墙一般的商住楼已经是一个教训了。如何实现城市建设、开发主体、拆迁户以及将来新住户的多赢,是摆在所有人面前的难题。2市中心历史街区周边土地的更新和扩建策略研究2.1土地利用不同的思维进行规划管理敏感地段、多重限制、历史街区周边地块更新改造难题重重。破解难题的方法是不是可以多元化的尝试,比如卢浮宫扩建的经验;是不是可以摆脱单纯的协调,比如长安街上的“大水蛋”;是不是可以将该地块对堡子里历史街区的影响进行等级评价,让大体量建筑、超高层建筑出现在一些对堡子里风貌影响相对较弱的区域;是不是可以在城市规划管理中通过多方参与、多方案比较、多层次奖励的深化过程,使设计者的初衷得以贯彻,开发者的利益得到保证。只有多元化的思维才能破解这个多元的难题。只有城市、开发主体、市民都抱着审慎的态度看待历史街区周边地块的开发改造,才能完成好城市文脉的延续,给城市留下美的遗产而不是遗憾。2.2户面积小,讨论多,户面积小,讨论多依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及地方城市房屋拆迁管理实施办法,拆迁安置的方法一般有货币补偿与住房安置两种。但由于历史街区周边这些合院住宅普遍已沦为大杂院,一处院落少则七八户,多则十几户,户均面积并不大,一般在15~50m2不等,如果简单的按照货币补偿与住房安置这两种方式进行拆迁安置,户型大了,住户超面积部分买不起,拆迁积极性不高,户型面积小了又导致户型剔除公摊后实际使用面积太小,户型使用不合理,左右为难的困局始终困扰着类似地块的开发改造。在张家口相似地块的拆迁安置中曾尝试等面积拆迁安置后加成本价购买至90m2的拆迁安置政策,但粗略的计算就可以算出安置面积加上成本价优惠购置的面积就使地块的容积率达到3.0以上,这在实际开发项目中无疑风险太高,但把成本价购买的政策标准适当降低,比如70、60或55,是不是可以找到一个平衡点?另外在张家口城中村改造项目中还尝试多住户产权共有、集体产权共有、股份制公司等模式完成拆迁安置,这样对于一些已有住房又不着急用钱的住户还可以在拆迁中帮助他们实现投资,这也未尝不是一种出路。2.3商业的规模、商业事情总是有两面性的,这类项目只看住宅开发,似乎已经走到了死胡同,但由于地块优越的地理位置,市民传统的商业消费习惯等等因素,商业地产的价值是很大的。如果以堡子里北侧地块来粗略的测算,不考虑新开规划支路,由于地块四周是道路,地块的周长即未来的最大商业面长度。如果按商业进深平均15m,平均3层计,商业最大面积为67500m2。如果再考虑商业综合体、大型酒店以及在地块内新开的支路两侧的商业等等,地块内商业地产的面积就会相当可观。由于地块内的住宅地产已经把商业地产的地价摊薄,而商业地产的利润,尤其是1~3层的商业,一般在50%以上。再加上优越的位置、传统的商圈影响,可以较好的保证商业地产的销售,即便出租也能收到较好的租金。与此同时,由于历史街区建筑普遍较低,1~3层商业地产的特色营造还能在延续城市文脉、突出历史街区周边文化氛围等方面收到良好的效果;而新开规划路则既可以实现扩大商业面、改善区域交通毛细血管的作用,还可以实现划分地块,延续历史街区城市肌理的作用。这样看来,在城市中心区历史街区周边地块的开发改造中,商业地产的打造是成败的关键。2.4开发改造案例由于是历史街区周边地块的开发改造,要在保证地块环境质量的同时实现较高的面积诉求,还不能出现太多的大体量建筑,往往实现起来比较困难。纵观国内外城市中心区开发改造案例,绝大部分对地下空间的开发利用比较充分。大力开发地下空间可以使开发地块的面积要求与历史街区周边地块的建筑限高的矛盾大大降低;其次,利用地下空间设置商业、娱乐业、服务业等可以不受地面建筑风格、体量的限制,可以塑造出灵活多变的地下空间;再次,利用地下空间建设停车场及地下步行系统,可有效解决历史街区及其周边地块的交通问题,以及把地上及地下商业相互串联起来形成完