某商务大楼投资经营分析报告

古荡商务大楼投资经营分析报告2010.07.02项目经济效益评估项目概况及定位目录业态规划项目概况及定位一、项目基本情况：所属商圈：城西商圈项目名称：古荡综合商务大楼地理位置：位于古墩路与莲花街交叉处，古墩路以西，南面为古荡工业园区、北面为嘉绿景苑住宅小区。总用地面积：25774m2总建筑面积：95846m2地上面积：64436m2

商业面积：1-4层群楼为商业建筑，面积17288m2

办公面积：5-11层为办公建筑，面积47148m2地下面积：31410m2车位：434个工程进度：目前大楼已经结构封顶交付时间：大约在明年年初商场名称地理位置商场规模

功能划分及经营种类主要品牌经营状况经营档次经营特点西城广场文新路紫荆花路口5层总面积5.5万平方米地下层是物美大卖场和大型停车场GF和1F是生活名店街2F、3F美食荟萃2F主题餐饮城集中了七家各具特色的主题餐厅3F美食城、神采飞扬游乐公园，包括了四大主题娱乐空间：淘气乐园、极限天地、网络赛点、狂欢世界4FUME西城电影大都会5F时尚动感娱乐中心

周大福、美地亚、VEROMODA、哥弟、阿卡佩拉、SINO、Letoto、埃爵、SWATCH、阿迪达斯、耐克、KAPPASALEW、ORCHESTRA、芭布芭卡、丽婴房等经营状况日益转好中高等档次以频繁的促销活动和折扣优惠吸引西区人气主力商家品牌商家点评：主力商家作用明显，品牌商家历经洗牌二、

莲花街区域主要竞争商业项目调研分析（商业综合体）商场名称地理位置商场规模

功能划分及经营种类主要品牌经营状况经营档次经营特点印象城古墩路588号5.3万平方米首层：食品、烟酒、滋补品、药品、小五金、化妆品、日用品2层：男女士服饰、休闲服装、鞋类、皮具、手袋3-4层：沃尔玛超市4层：美食、家用电器、影视音响、音像制品5层：通讯器材、体育用品、文具、床上用品等外婆家、味千拉面、棒约翰、齐秦创立的餐饮品牌齐辣、满记甜品、KFC、韩国料理品牌韩村等；服装、配饰类有Only、VeroModa、rafter、Levis、lee等；化妆品有丝芙兰、万宁；大型娱乐品牌神采飞扬、早教中心金宝贝等等。经营状况一般中高等档次一站式百货点评：以大型超市为主力店，传

统百货经营备受考验主力商家品牌商家

商场名称地理位置商务楼规模发展状况联合大厦紫荆花路2号

建筑面积：20000㎡

入驻良好西城新座古墩路98号

主楼十四层，地下二层，裙楼二层，三至十四层为写字楼。总建筑面积20978平米已入驻绿城金桂大厦古墩路与文新路交叉口西北角

总建筑面积约3.3万平方米（含地下室面积）。其中写字楼可售面积约2.2万平方米，商铺面积近3000平方米已入驻点评：商务楼为主，底部以服务配套型商业；三、

莲花街区域主要竞争商业项目调研分析（商务楼）莲花街三产品规划四、周边地段租金价格参照文三西路本案竞舟路古墩路地段标示颜色租金水平莲花街

53-70元/㎡

文三西路

76-128元/㎡

古墩路

66-142元/㎡

竞舟路

80-120元/㎡

五、项目周边同类个案租金水平参照西城广场印象城个案区位租金水平（月/m2）西城广场负一层120-139

一层110-123

二层90-107

三层70-96

四层50-79个案区位租金水平（月/m2）一层114-147

二层100-123

三层127-173

四层70-91

五层47-77印象城联合大厦租金2.5元/天/㎡六、项目租金定价依据上述对项目周边的商业项目租金价格分析，加以市场经验分析，得项目首层的评估租金均价幅度如下：项目名称莲花街文三西路丰潭路竞舟路西城广场印象城租金水平53～7073～12866～14280～120120～139114～147评估租金首层临街铺位85～125单位：元/㎡·月提升最终销售时良好的商场租金提高古荡区政府客户满意度获取良好而稳定的租金收益最大程度上吸引人流凸现古荡区政府特色品牌文化差异化特色经营，挖掘空白消费点定位依据七、项目定位区域高端商业综合体集生活配套、都市休闲、健康美食、娱乐文化、休闲娱乐消费……为一体的社区型高品质生活商业中心古荡高端住宅项目商业综合体缺乏高端、文化性主导商业该区传统裙楼商业经营惨淡消费力旺盛，可挖掘高端消费群体项目功能定位项目功能区域商业中心高级生活配套健康、文化消费休闲娱乐消费……

西溪商业综合体时尚健康沃尔玛品牌独特眼球高档形象表现点

以时尚大都市为主导形象树立本项目独特的经营方向，实现差异化经营特色；同时以健康的形象示人，也能同企业形象实现较好的融合。项目整体形象：业态规划三产品规划我们按照古荡商务大楼规划定位所需，通过了解其自身所需的基础上，结合商家的需求和连带效应，为为日后的招商和经营提供帮助。主力店沃尔玛次主力店物美世纪联华餐饮类高端餐饮——玉麒麟连锁快餐——必胜客咖啡饮品——一茶一坐娱乐休闲

KTV：唛歌、银乐迪健身中心：舒适堡、青鸟电玩桌球：神采飞扬服装服饰类高档成衣——雅戈尔时尚品牌——杰克琼斯休闲品牌——美特斯邦威杭派代表——秋水伊人时尚鞋品——百丽时尚饰品——自然美一、规划原则

大型超市（沃尔玛）商务型餐饮（两岸咖啡）（一茶一坐）中大型娱乐中心（台球|电玩|）大型健身中心（舒适堡）量贩KTV(唛歌)连锁品牌专卖等特色餐厅项目业态组合类型品牌租用面积超市沃尔玛12000-20000世纪联华8000-15000餐饮（12家）KFC350-400必胜客380-450一茶一坐350-400豪尚豪300-500哈根达斯120-150待定100-200待定20-50待定200PUB1127500-800天绿250玉麒麟来伊份200-300服装（45家）三福500-600森马300-500高邦200-300二、筹备商家资源

类型品牌租用面积服装（45家）佐丹奴250唐狮250美特斯邦威250以纯250卡宾100埃古待定ONLY待定VEROMODA待定G-STAR待定OASIS100-250马克华菲100-250汤尼维尔100-250顺美100-250巧帛80-150粉蓝80-150类型品牌租用面积服装（45家）衫国演义50-80MISSSIXTY100-250H&M250生活几何200JACK&JONES1200-1500江南布衣欧时力红袖800-900浪漫一身JC5雅格施丹400COCOON100-200秋水伊人100-250菲妮迪250-500G2000150-300类型品牌租用面积租用层数服装（45家）AZONA80-150一层或一拖二A02100-200一层或一拖二E-BASE250一层或一拖二巴拉巴拉100-250一层361度100-200一层奥扉250一层或一拖二MOCANOSIEGO优衣服饰店50一层报喜鸟300一层或一拖二浪比时300玖姿300内衣（2家）爱慕80一层HELLOKITTY45待定鞋（8家）热风250一层类型品牌租用面积鞋（8家）安踏800乔丹法国公鸡百丽250COEY80-150康奈300圣大保罗150-200书吧（2家）万象书屋700待定30-50饰品（3家）石头记80-150流行美50-100PUCCA50-150电器(1家）国美1500-2500化妆品(2家）屈臣氏300待定50-60类型品牌租用面积美容院（1家）待定600其他（3家）待定400精益眼镜300维纳斯婚纱600-800三、业态布局负一层/量贩大卖场负二层/停车场1F/国际品牌区2F/潮流前沿区3F/都会家世界4F/时尚生活区北楼5-11F/商务酒店南楼5-11F/高端商务楼中心商业停车酒店商务办公约20700平约10066平约15000平约28670平项目经济效益评估（1）押金：2000万元；（2）配套设施：4500万元；（3）年支付租金：3200万元，每3年递增6%；此租金可由商场（或超市）租金支付，原则上不需要前期投资。（4）财务、营销及其他不可预知费用：200万-300万一、前期投入

二、项目各层商铺租金定价（第一年）楼层租金均价幅度地下一层（沃尔玛）1.1元/㎡·天首层（除沃尔玛外）4.2元/㎡·天二层3元/㎡·天三层2.7元/㎡·天四层2.4元/㎡·天南楼五至十一层（平均价格）1.5元/㎡·月北楼五至十一层（平均价格）2元/㎡·月沃尔玛Wal-Mart主推商家辅推商家负一层/业态分布量贩购物区三、各区块第一年规划租金收益15000平×1.1×365=6022500元负一层至一层部分以“杭州沃尔玛东新园店”为例以杭州沃尔玛东新园店为例，国际品牌超市主力店的引入，带来区域商业档次、品牌、价格……的飞涨！平均租金上涨率高达200%-300%杭州沃尔玛东新园店开业前对面商铺图杭州沃尔玛东新园店开业三个月后对面商铺图开业一年后对面商铺图沃尔玛Wal-Mart国际连锁餐饮（一拖二）珠宝/玉器化妆品品牌服饰1F/业态分布国际品牌区品牌服饰运动服饰名表/皮具鞋帽银行化妆品西饼店摄影3747平×4.2×365=5744151元1F品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3品牌服饰3626hugobossburberryversace运动服饰耐克阿迪达斯匡威珠宝玉器周大生通灵老凤祥化妆品ONLY雅诗兰黛欧莱雅国际连锁餐饮麦当劳肯德基必胜客皮具LVGuccioYSL摄影丽致龙龙摄影维纳斯西饼店哈根达斯元祖八喜银行汇丰建行工行2F/业态分布前沿品牌区咖啡/茶馆国际连锁餐饮（一拖二）高端名媛淑女服饰国际潮流名品服饰内衣品牌品牌专卖店国际运动品牌服饰鞋帽/皮具8376平×3×365=9171720元2F品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3咖啡/茶馆8376两岸咖啡一茶一坐上岛咖啡国际连锁餐饮与一层同高端名媛淑女服饰秋水伊人浪漫一身古木夕阳国际潮流名品服饰千百度贝纳通黛贝妮国际内衣品牌黛安芬安莉芳华歌尔国际运动品牌服饰李宁特步361°品牌专卖店美特斯邦威班尼路步森鞋帽皮具红蜻蜓奥康犀牛王3F/业态分布都会家世界电器小家电家居床品工艺品、艺术品等儿童天地文化精品特色产品8152平×2.7×365=8033796元3F品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3电器8152两岸咖啡一茶一坐上岛咖啡小家电九阳帅康爱仕达儿童天地天线宝宝Disney丽婴房家居床品水星家纺富安娜罗兰文化精品丝绸文房四宝天堂伞特色产品楼外楼临安山核桃龙井茶工艺、艺术品字画收藏品大师作品4F/业态分布时尚生活区运动健身KTV瑜伽馆休闲娱乐高档休闲餐饮名媛淑女馆8516平×2.4×365=7460016元4F品牌落位（主力商家）品牌类别总面积（m2）品牌1品牌2品牌3运动健身8516青鸟健身一兆韦德万年青KTV银乐迪好乐迪麦歌瑜伽馆玛娅瑜伽天瑜伽园梵音瑜伽名媛淑女馆国色天香窈窕淑女养生馆御美道养生馆高档休闲餐饮外婆家心源茶楼青藤茶馆休闲娱乐国艺堂大足神农佳优子北楼5-11F/业态分布商务酒店区南楼5-11F/商务办公区酒店商务楼酒店：10066平×2×365=5511135元办公：20700平×2.5×365=1511100元三、第一年全年全额招租的收益数据：59,244,318元10066平×1.5×365=5511135元20700平×2×365=15111000元8516平×2.4×365=7460016元8152平×2.7×365=8033796元8376平×3×365=9171720元3747平×4.2×365=5744151元15000平×1.1×365=8212500元大型超市一层剩余二层三层四层酒店办公四、年增长收益数据1．租赁价格年度递增：3%（第四年起每年递增）2．房屋空置率：5%（第一年度为30%、第二年度为20%、第三年度开始正常5%）

3．租赁期为15周年，开始日期在古荡综合商务大楼项目工程竣工后。年份空置率年度递增租赁收入第一年30%—41471023第二年20%—47395454第三年5%—56282102第四年5%3%57970565……………………第十五年5%3%……五、项目其他稳定收入分析1、物业费年收入：64436×8×12=6185856元；2、地下车位收入：434×300×12=1562400元；3、外垟广告收入：前期暂不计。此项合计第一年：7748256×0.6=4648953元此项合计第二年：7748256×0.8=6198605元此项合计第三年：7748256×0.9=6973430元六、项目未来15年动态收支测算（以5%的增长率计算：元）收入支出盈亏年份押金2000-20002010配套设施4500-45002011租金及物业费等4686240022862011租金及物业费等6288340028882012租金及物业费等7284340038842013租金及物业费等7648359240562014租金及物业费等8030359244382015租金及物业费等8432359248402016租金及物业费等8432379646402017租金及物业费等8432379646402018租金及物业费等8432379646402019租金及物业费等8432401244202020租金及物业费等8432401244202021租金及物业费等8432401244202022租金及物业费等8432424141912023租金及物业费等8432424141912024租金及物业费等8432424141912025合计118,25662,62355,645投资估算：经测算，项目固定投资5500万元，动态投资62623万元；其中押金1000万元，前期装修景观灯4500万元；按照第一年租金3200万，