金地深圳龙岗豪宅项目发展策划及营销推广策略报告XXXX

金地集团龙岗项目发展策划报告呈：深圳金地宝城房地产2010-12-27前言金地集团，秉承“科学演绎人居生活”的理念，注重产品创新、品牌价值体现，打造出一个又一个的城市精品典范。龙岗项目，将被打造为龙岗“新古典”系产品升级的代表，推动金地地产品牌跃升到全新的高度。

合富辉煌，很欣喜能够有可能伴随金地集团参与未来发展，希望能够以合富辉煌（中国）珠三角历经十余年品牌豪宅发展的经验和客户拓展能力，助力金地，引领品牌升级。本报告基于考虑实现项目价值最大化、品牌发展需求和应对未来市场风险中取得最佳平衡点的前提下，以前瞻的思路梳理出品牌发展、项目定位、产品打造要素和营销目标的策略建议。第一部分序言第二部分项目豪宅条件审视项目自身条件审视核心竞争力第三部分打造具竞争力的定位体系客户分析市场竞争分析项目自身条件分析项目定位产品亮点打造建议第四部分营销推广营销目标营销节点建议目录第一部分序言地产十年风云

细数知名豪宅……62001年，合富辉煌携手侨鑫地产在广州东部，开启广州豪宅史的伟大诗篇——汇景新城铸就十年辉煌，打造国际豪宅社区典范72009年4月，合富辉煌携手香港新鸿基地产在广州北部，打造了“南中国最顶级的山水别墅”——玖珑湖写下美丽女神、智慧女神、爱情女神相遇的传奇82009年9月，合富辉煌携手星河湾地产在广州南部，缔造开盘10亿的楼市神话——星河湾海怡半岛一座献给世界的岛，不曾，不再……三大豪宅名著要素地段资源产品汇景新城玖珑湖星河湾海怡半岛中心区域远郊区域远郊区域后天打造九龙湖高尔夫私家半岛洋房、别墅别墅洋房豪宅巨著，都是凭借一定或稀缺的自然资源，打造不可复制的精美建筑，形成不可再生的品牌价值与人文价值。品牌社区品牌企业品牌项目品牌？本项目是否具备成为金地产品线中豪宅名著的先天条件第二部分项目豪宅条件审视项目审视……地段︱资源︱产品︱品牌区域价值提升一：2011年，世界焦聚龙岗，龙岗因大运而腾飞，城市价值裂变千亿的市政配套、20亿美元的场馆、酒店建设，将提升龙岗城市价值，提升城市形象，促进交通、生活配套的成熟完善城市价值。大运会直接投资达200亿，大大加快龙岗区的城市化、现代化、国际化加速发展。城市发展提速5-10年。

交通提速。申大成功将提速龙岗交通、市政、环境、商业配套的建设：如地铁三号线、水官高速扩建，深惠路改造拆迁工程、龙岗北通道、龙城公园、八仙岭公园等建设明显提速；配套升级。现代化三级甲等综合医院宝荷医院，2011年将全面投入使用；项目北规划的公立九年制学校，子女教育无忧。地段

︱资源︱产品︱品牌案例说明：亚运城开幕式于珠江新城召开，因广州珠江新城成为亚洲与世界焦点，广州城市价值飙升，珠江新城房价一周之内上20%；亚运城的建设，将番禺区的房价拉升超过30%，靠近亚运城周边的房价更是番一番。区域价值提升二：20分钟车程，雄居龙岗中心大运板块与罗湖中心区交通要塞，沙荷路快速路开通，开创本项目及区域全所未有的新价值、高价值。地段︱资源︱产品︱品牌罗湖中心福田20分钟车程项目30分钟车程10分钟车程龙岗中心沙荷快速路将于大运会之前开通，项目到罗湖深圳水库仅为20分钟车程。区域价值提升三：众一线品牌地产商高度关注此区域，地王节节攀升，最新楼面地价跃升至6313元/m2地段︱资源︱产品︱品牌区域资源价值四：地处龙岗高端生态休闲区域，270度山景环绕，高球围绕，周边生态资源丰富，高端休闲配套地段︱资源︱产品︱品牌占地31.66平方公里原生态的马峦山及郊野公园深圳第二大球会正中高尔夫及商务会所和五星级酒店配套。区域资源价值五：尽享周边高端商业配套、高端体育休闲配套、高端酒店配套和高标准快速路开通，生活质素高人一筹。地段︱资源︱产品︱品牌地段︱资源︱产品︱品牌项目产品价值六：新古典系高端精品产品线，近12万平米适中精品舒适社区项目品牌价值七：金地深圳22年，全国一线品牌价值信心保障1988年，金地集团成立，20多年，立足深圳，发展全国，地产一线品牌上市企业——金地以成熟的开发、精工的品质、贴心的物管赢得深圳主流人群的追捧，是中国最有价值的地产品牌企业之一；2011，十二五开篇年的社会责任，人居地产——金地在30年改革开放中担当了一个重要的企业角色，它与中国，与中国房地产共同成长，为改善人们的居住品质提供了卓越的贡献，十二五开篇年，它将以新的文化注入人居地产，开启地产发展新篇章。地段︱资源︱产品︱品牌2011，全球聚焦龙岗，龙岗因大运而腾飞，城市价值裂变，楼面地价快速跃升至6313元/m2享270度山景环绕及周边丰富生态资源，高端休闲配套、高端商业配套、高端体育休闲设施、高端酒店……新古典系高端产品线,适中规模精品社区地段力资源力产品力品牌力深圳新中心大运潜力股生态景观与高端配套叠加优势新古典系高端产品线项目核心竞争力总结金地22年·龙岗首盘金地深圳22年，全国一线品牌，首次进入龙岗中心城市场从项目七大价值来看，项目先天出身高贵，具备成为金地系高端产品的先天条件三、打造具竞争力的定位体系我们走近消费者，深入了解他们的想法……解读项目客户新趋势！一、客户研究深入问卷调查；（20份）深入客户访谈；（4份）龙岗项目成交客户趋势分析；为了更加精准定位，我们从以下三方面来综合分析：调查客户对象：准备在龙岗置业或已经在龙岗置业的客户和对本地块有一定认可的客户；调查方式：采用标准问卷深入访谈方式；调研时间：2010年12月11日至12月16日；调研人员：郑旭川、刘佳健、黄福涛发放问卷：20份说明：本次客户问卷分析，是基于20份有意向客户的分析；由于本次客户调查样本量不多，尽管我司尽量在客户群体上优先挑选对项目有认识及有购房意向的客户，但可能仍会存在一定的偏差；深入问卷调查年龄客户特征：潜在客户年龄段年龄主要在30-40岁之间，分别是39%和25.8%的比例。这一年龄段的潜在客户正处于事业创业的黄金阶段，虽然没有充足的经济来源、但有相对较稳定的经济收入作为其高端消费的基础。潜在客户的家庭结构以“三口之家”为主、“两口之家”为辅，比例分别达到45%和33%，由此可见，潜在客户的家庭居住结构相对简单化，由此也令到他们对户型的需求更为稳定——二房、三房为主流需求。客户特征：潜在客户家庭结构客户特征：潜在客户职业结构从调查数据显示，私企业主、中高层管理人员和公务员占据近八成，是本项目的主要客户群体。客户特征：潜在客户置业情况经调查得出，首改和首置客户分别占总客户量的35%和30%，这群客户是中小户型项目的主力客户群体；首置和首改对项目地段抗性较小，多次置业客户对本地段抗性较大。客户特征：潜在客户购房主要考虑因素潜在客户购房主要考虑因素：18%的客户首要关注是品牌，其次是地段和价格比例都为15%；物业升值潜力和配套分别占11%和10%的比例。客户特征：潜在客户喜欢的建筑类型及风格欧式建筑风格较受欢迎，其次是现代风格；中式风格兼容性低。典雅、气派、大方、浪漫有格调、立面丰富、华贵是客户对欧式风格的解释。建筑外立面材料多选择涂料。客户多希望有方便老人、小孩休闲、邻里沟通可参与的场地；在访谈中，客户表达希望金地可以增加山体活动设施的开发和利用，让山体成为项目配套；客户特征：潜在客户喜欢的社区功能问卷调查部份小结：30-40岁之间、学历较高、有一定的生活品位；两口或三口之家的私企老板和企业中高层管理人士；客户置业目的以自住为主、投资为辅；需求二房和三房占绝对比例；置业主导因素以发展商品牌、地段和升值潜力为主；欧式建筑风格更具竞争力；同样，也让我们来看看具有代表性的客户群体语录。客户语录：卖房子一定要找品牌、口碑好的地产发展商性的物业，就算不升值也可以保值嘛，就像我现在住的万科城……”“深圳发展日新月异，每天都在变化，对市政府打造一个“大深圳”的政策看好……”“新颖的产品物业我是比较喜欢的……”

“所在片区自然资源环境不错，有山景资源、高尔夫资源等，离市中心也不会很远，金地项目进驻片区将会拉动整个片区项目的升值……”

“前期看过金地梅陇镇，原来那里较为荒地，但现在价格拉高啦，而且区域越来越成熟，大公司对区域的发展潜力带动还是看好的……”

客户资料：姓名：余聪工作区域：坂田中国电信年龄：约30岁居住区域：坂田万科城行业：中国电信高级白领生活习惯：喜欢阅读南都，看深圳卫视，习惯去金光华、国贸及附近逛街收入：税后收入约年薪30万关键词：品牌、环境、新颖深入客户访谈（1）客户语录：“对龙岗很有信心，以后有地铁和大运会的举办，龙岗配套会越来越好…”“工厂就在坪地，想在周边再买多一两套房子给孩子以后住，反正也当做一种投资嘛…”“这次再买房我一定会选品牌发展商的，不升值也可以保值…”、周边目前还是配套不成熟，交通也不便利，周边房价也不贵，特别旁边有经济适用房，对于未来升值有一定的影响；客户资料：姓名：陈生工作区域：坪地年龄：约36岁居住区域：龙岗碧湖花园行业：私营业主生活习惯：跟朋友聊天喝茶或打牌，觉得是生活乐趣，有空也会看看财经、体育类节目，看看深圳商报了解经济类新闻收入：税后收入约年薪100万关键词：投资、环境、配套深入客户访谈（2）客户语录：“我06年来深圳，到现在已经5年了……”“金地的品牌还是非常满意的，对金地的品牌、质量、产品设计和物业管理都很好。”“现在房子都升值，现在如果价钱划得来，会考虑买套房子……”“这边交通还是挺方便的，如果以后新路开通与罗湖很近，将来还会有地铁……”“住关内太拥挤，什么地方都堵，上班压力大，下班还那么大压力，所以我选择龙岗居住，宽松一些，有些隐私……”客户资料：姓名：刘金华

工作区域：龙岗年龄：约46岁居住区域：龙岗行业：教师生活习惯：平时喜欢看科技类节目，如《探索与发现》是每期必看的节目，偶尔也会看看书跟报纸用来打发时间；节假日喜欢旅游关键词：品牌、质量、物管、升值、地铁深入客户访谈（3）客户语录：“快结婚了要买房子，对比下来，觉得龙岗性价比高，而且距离关内也不远……”“看了几个盘了，老婆也是单位的，我们还是觉得万科和金地的项目风格挺合适……整体感觉不错，很有品位的……”“住得舒适很重要,环境要好空气新鲜……”“配套要齐全，会所、超市、医院最好都有……”“福田太挤了，而且来回时间有些长，以后还是在龙岗居住，有空间感强一些……”客户资料：姓名：李生工作区域：龙岗年龄：约40岁居住区域：福田行业：公府员生活习惯：跟朋友聊天喝茶或打牌，平时还喜欢打球，如果有假期会出外旅游增长见识

关键词：性价比、风格、品位、交通、有刚性需求深入客户访谈（4）通过客户深访语录，我们可以发现以下关键词：品牌、环境、物管、升值、地铁、配套、性价比、交通、有刚性需求、居住空间、个人私隐项目产品类型客户来源及比例购买理由价值认同点清林径255㎡别墅，240㎡大平层别墅成交客户关内关外比例为2：1关内客户：开发商品牌，社区环境，性价比，升值潜力、稀缺资源、生活配套龙岗客户：开发商品牌，户型面积，改善居住质量万科品牌稀缺资源大社区配套完善130㎡高层；88-130㎡三、四房37号楼成交客户关内关外比例基本持平，比例约为1：1.0435号楼成交客户关内客户略多于关外客户，约为1.06：136号楼成交客户龙岗本地客户占37%，福田占20%，罗湖22%，南山占6%。关内关外比例约为3：2金色沁园88㎡复式以首置、首改为主，年龄在30-45岁之间；三口之家居多；关内关外客户基本持平。关内客户：万科品牌，大运新城，龙岗新城、性价比及升值潜力龙岗客户：品牌，新城区域，配套，生活便利，附加值区域发展潜力万科品牌丰富配套153㎡五房217㎡五房龙岗中心城客户近60%，关内客户占40%；职业主要是本地公务员、私企业主和企业职员案例分析结论：关内客户比例提升，关内客户置业中小户型比例高过本地客户，在购房因素中，开发商品牌、区域环境等比较受客户关注。参考项目成交客户分析客户转移分析户型变化趋势：中小户型的比例将会迅速提升。客群变化趋势：随着交通和配套的改善，大批市区客户逐渐被吸引到片区置业，同时，周边城镇客户的比例也在迅速上升，成为重要的补充客户。2008年前2009年—2010年未来代表项目龙城国际、中央悦城等公园大地、清林径、万科沁园等中海塞纳时光、双子座、保利上城、美地里园等户型类型大户型称霸中大户型与中小户型相当小户型比例明显提升，而且还继续快速提升的趋势客户情况以龙岗本土客户为主，少量的市区投资客中大户型产品主要有本地和关内客户；关内自住客与投资客增加，比例也上升；龙岗中心区周边客户总量增加，但比例有下降趋势。随着地铁的开通，多条主干道的加紧改造，关内关外一体化加速。大运会的日益临近，各种条件的进一步改善和龙岗原生态资源的占有，及片区价格洼地的市场潜力，将大大吸纳关内福田、罗湖的自住、投资客户。项目潜在客户分析总结：随着2011年大运会的举办，龙岗中心城的持续发展、配套的日益成熟，罗湖、福田区域客户比例明显上升；龙岗本地私企业主往龙岗本地高端项目迁移；首置、首改客户对本地块接受度较高，再改客户抗性较大；都很关注开发商品牌；关注龙岗区域居住舒适空间及个人私隐；潜在客户需求共性：品牌+环境资源+高端生活二、项目区域市场竞争分析基于客户分析，我们考虑本项目在未来将面临的竞争环境与格局；宏观上，区域层面的竞争格局；微观上，项目层面的竞争关系：明年片区项目推售户型及市场情况老城区北部组团早期代表项目：龙城国际现期代表项目：依山郡大运组团早期代表项目：天健现代城现期代表项目：康城国际、奥林华府东南组团早期代表项目：新亚洲花园现期代表项目：公园大地龙岗中心城区域竞争演变格局红线：区域发展演变紫线：客户发展演变新亚洲花园开启了中心城区域的大发展，老城区的高端消费者，如私营企业主、公务员等纷纷来此置业，使该片区迅速成熟，成为了名副其实的贵族聚集地；随着大运会规划的出台，中心城西区被一系列利好迅速催熟，成为购房客户的重要选择地；借着整体区域发展的利好，北部龙平西路沿线物业也出现迅猛发展，为整个龙岗提供更丰富的产品项目。中心城老城板块——旧城区、无序发展、旧改重点区总货量约2058套，双拼大户滞销、小户当道楼盘占地面积建筑面积在售产品户型剩余产品数量均价怡龙枫景园43016㎡184806㎡74平二房；89三房、135平三房、140－186的四房、五房两房：56套；三房：211套四房：32套；五房：23套13000元/平世纪新城22071㎡90231㎡71－77平二房、89-110平左右三房、160平米左右四房、及部分复式单位、公寓以32－68平米的精装修单身公寓为主一房：约250套两房：约300套三房：约150套四房：60多套11000元/平摩尔城26681㎡131488㎡89平三房、120平四房三房：277套；四房：134套17000元/平汇龙天下9073㎡44254㎡50-60平2房，80-90平3房，少量120-135平4房两房：约90套；三房：约130套；四房：约20套9000元/平御府名筑34116㎡85262㎡149—179的三、四房；268平米的复式五房；217平大四房三房：47套；四房：168套五房：60多套13500元/平万象天成64000㎡248869㎡住宅：140平左右四房商住：40平左右一房一房：10套左右；四房：40套左右9200元/平东南组团——先规划，后发展，成熟居住区东都花园二期总货量约727套，品类齐全，后续供应充足楼盘占地面积建筑面积在售产品户型剩余产品数量成交均价公园大地364600㎡826600㎡163-170四房四房：约300套18000元/平万科金色沁园37739㎡10万㎡售罄售罄14000元/平家和盛世35348㎡135138㎡88两房、120-140四房两房：70多套四房：150套15000元/平朝阳里雅苑8844.5㎡31578.28㎡53-61平两房、73—80平三房，87-93平小复式、134平大复式两房：53套三房：88套四房：17套15000元/平龙光君悦龙庭66707.59㎡168798.80㎡138-170平四房：四房：49套15500元/平东都二期40390㎡138557㎡——————北部组团——中心城拓展区，推盘集中区域总货量约5961套，大户转小户趋势明显楼盘占地面积建筑面积在售产品户型剩余产品数量成交均价万科清林径200000㎡357000㎡空别：199平；88平三房、130平四房（双拼）；别墅两房：1800套四房：700套13000元/平深业紫麟山145468㎡203653㎡130-165平高层大户型；别墅四房：580套平面：14000元/平别墅：26000元/平阅山华府43222㎡110095㎡89—180平三房和四房联排别墅220—250平三房：400套四房：300套13000元/平尚模八意府38666㎡153890㎡70余平二房、88平复式平面二房改三房、125平三房、150平四房、168平四房、250平复式将推：三房：210套四房：60套13000元/平百合名门66210㎡257100㎡32层住宅8栋，26层住宅1栋，18层住宅2栋，18层酒店式公寓2栋90平以下：1555套90平以上：356套规划中大运组团——大运概念，上升区域总货量1307以中大户型为主，未来一年供应较大楼盘占地面积建筑面积在售产品户型剩余产品数量成交均价绿景大公馆47371.95㎡134809.21㎡56平、88平的两房和三房，138、148平四房两房：约50多套三房：约140多套四房:约70套14400元/平阳光天健城77527.98㎡302382.78㎡96平-98平的二房135平-145平三房180、230平两房：5套三房：6套四房：10套13000元/平奥林华府约11万㎡约40万㎡160平左右四房四房：56套18000元/平中海康城国际155835㎡498674㎡160、203、238平左右87平左右三房三房：约120套四房：约100套五房：约80套13000元/平益田大运城邦约35万㎡约77.2万㎡70、90-100平二、三房119、139三、四房两房：200套三房：350套四房：120套8500元/平星河时代花园159236㎡468090㎡高层89平、130平、146平3房和162平、176平4房；复式205平；洋房203-258平，TH为277-303平洋房均未发售叠拼总价550万-620万区域竞争格局：大运、东南组团规划起点高、公建投入大，本案所属大运板块组团比较分析板块开发度特征优势竞争评价东南组团较高高端形象城市核心区市场认同度高；价格标高板块；城市代表形象规划起点开发定位高城市核心功能配套成熟、交通便利城市生活的纯粹性高端分流2手住宅截流主流需求诱因：中心城情结,城市便利生活代表楼盘：公园大地(高端）碧湖花园等老社区大运组团起步未来的高尚居住板块高规划起点，政府投入大但目前板块未成型、生活便利性差规划价值开发带动价值高新产业概念未来成长潜力起步期分流主流产品需求客户——诱因：交通（地铁3号线）、成长潜力、大环境、产品、价格代表楼盘：康城国际龙岗街道成熟再造老龙岗中心形象，深惠路、旧改建设重点区域规划价值改造带动板块成长性商业核心区，第三产业繁荣生活便利老龙岗文化地缘性替代，认同度挑战外部：本案所在板块，市场认可度相对低内部：旧改项目聚集，本案面临地缘性替代龙岗中心城到年底保有量约为7579套随着大运在2011年中举办，市场供应呈井喷状态，全年新推约15000套未来供应量：以上数据截止时间为：2010、12、252010年存量结构分析：存量以三房约88-144平米为主，共3521套二房约60-90平米居其次，共2605套2011年推售结构分析：受90/70政策严格执行影响，两房比例上升占43%市场三房存量较大，三房比例下降，占35%大户滞销，小户当道趋势越加显现数据来源于国土局及网络数据未来供需结构分析：通过供需结构分析，虽然未来二房供应最大，但市场需求以三房为主，占调查总量的38.68%，三房需求更大，机会更多。房型结构一房二房三房四房五房在售套数48726053521786180推售套数1100651752121725446总计1587912287332511626

房型结构一房二房三房四房五房需要结构93542113推售套数1587912287332511626换算成百分比房型结构一房二房三房四房五房需要结构9.00%35.00%42.00%11.00%3.00%推售套数7.03%40.40%38.68%11.12%2.77%需求结构调查样本为100台有效客户竞争启示区域竞争层面本项目虽在大运板块，但地段优势经综合比较评定不高。我们要——1）重新审视：项目与中心城区的距离及关系，进行区域价值立体包装；2）放大优势：同时放大大运板块的各种优势、区域上服中心功能定位的生活性、成长性；3）强化认同：强化项目的交通、人文、自然、生活优势，促使区域内消费者能强烈感知项目竞争层面1）未来项目竞争指标复合度高：板块、品牌、规模、自然资源、配套、产品等；2）中小户型比例逐渐提升，竞争开始激烈，品质和舒适性因素将为项目获得加分。3）项目竞争已经开始从与居住基本功能直接相关的核心产品层向提升产品附加值和物业形象的外延产品层过渡，较少涉及到服务、人文、身份、体验等外围产品层。本项目除了在产品基本面要领先，还必须营造独特的生活方式和居住理念。12彰显稀缺和差异将成为未来竞争中价值实现的唯一方向！三、项目自身条件解析？才能突围而出如何本案约15分钟车程约10分钟车程项目周边配套丰富，与本案存有一定距离，但对于驾车人士来讲更加适合，具有自己的私隐舒适空间。项目周边配套条件：地块编号G02113-0021竞买方式拍卖规划指标用地性质 居住所在区域龙岗项目来源政府出让总占地39316㎡计容面积117950㎡容积率3.0覆盖率≤25%绿地率≥30%建筑限高100米特殊规划设计要点住宅110050平方米，商业5900平方米,社区服务站200平方米、居住小区级文化室1500平方米，社区警务室50平方米，物业管理用房200平方米，垃圾收集站50平方米。90/70限制。

项目经济指标规模小，自身配套不算完善，前期调查得出首置首改客对本地块更为认可，再改客类型对本地块具有抗性，加上90/70的限制，建议项目打造以中小户型为主力的产品。存有一点距离的丰富配套，正适合城市新贵追求离尘不离城，离开喧闹但又能享受城市发展带来繁华与便利的生活。本案自身条件中小户型的打造，正具备片区中小户型需求增加及货量稀缺的市场优势。项目自身条件分析小结：四、项目定位通过前面对客户、市场及项目自身条件的分析——为项目找到最具差异化和最具竞争力的核心定位！客户首置和首改客户更易认可本案地段，他们是中小户型的主力客户群市场大户型滞销，特别是新政之后的双拼户型，虽然中小户型市场供应量增加，但总体随着城市配套的完善，中小户型需求剧增，总体需求量大于供应量，中小户型产品市场机会大项目自身条件项目属于中型规模，结合周边环境的条件和90/70的限制，本案更适合打造中小户型产品打造中小户型精品具有舒适空间的社区项目定位经过客户分析、市场分析和项目自身条件分析，

如何实现在本区域与中心区市场的差异化竞争？生态健康……我们需要寻找整合项目价值的特色主题价值复合资源挖掘……金地22年新古典系高端产品线品质生活山湖高尔夫离尘不离城独立的社区内环境270度群山环绕高端休闲核心诉求二：舒适的环境、心动的品质特色主题需要满足客户的核心诉求如何满足客户的核心诉求？客户需求回顾：品牌+环境+艺术生活+私隐舒适空间核心诉求一：金地品牌，实力保证核心诉求三：艺术的品味，憧憬的生活核心诉求四：私隐舒适的空间各种分析之下，结合配套具体情况，打造项目的特色居住理念城市新贵的“小私”生活——离尘不离市，高贵品质，专属格调城市新贵：以目标客户群的显著特征带出项目的高贵品质小私生活：针对特定的人群结合地块的特质和山湖高尔夫的高端配套打造专属的产品、配套、服务，营造一种城市新贵向往的高贵可及的生活，拉升项目价值，赋予项目可打造人文空间，引导客户对优质资源环境、高品质产品、专属高尚生活的诉求，树立区域市场的特色价值标杆他们30-40岁，是社会的中坚分子，积极、进取，在工作中以实现自我价值为人生追求，同时注重家庭生活，希望能三代同堂，颐养天年，孩子学有所成。他们是社会的夹心阶层，在家庭中上有老下有小，需要承担起家庭的责任；在工作中处于中层结构，工作繁忙，收入中产。追求品牌、品质城市新贵，他们的品牌观：性价比与品位兼而考虑他们有着不俗的品味，追求良好的生活素质，喜欢有设计感的产品。有一定积蓄，但开支较大，令他们学会量入为出，购物货比三家，路边货不符合他们的品位，顶级奢侈品他们消费不起。因此性价比与品位兼而有之的产品才是他们首要考虑的品牌。追求自由时尚生活和独立的个人空间，注重个人隐私。城市新贵，他们的消费观：居住观：兼享繁华与健康，兼顾工作与家庭他们作为城市的主力建设者，希望享受城市发展带来的繁华与便利；他们同时也非常注重健康，希望享有良好的生态环境；渴望三代同堂，照顾长辈的同时，长辈协助照顾孩子；希望孩子在社区中成长，有奔跑的空间；希望长辈能安享晚年，有晨运爬山的地点；希望同质而居，有意气相投的邻居朋友；注重个人享受与增值，需求泳池、运动健身等社区配套；他们是社会中坚的城市新贵，他们向往一种“小私生活”…城市新贵，他们的居住观：繁华喧嚣的都市、争分夺秒的拼搏，

享受绿色休闲的生活似乎总是遥不可及……城市与自然，只能非此即彼？延山而上，呼吸绿色清新山谷，沉静在轻柔的微风里；风，躺在我们手心……山湖高尔夫原生态自然大气的尺度，尊贵的品质，舒适的环境，倍感人生的满足……高雅的公共空间周末醒了，就到阳台上舒缓一下筋骨，望着郁郁葱葱的山景美色喝一杯咖啡；舒适空间放松空间打开音响，听着音乐为爱人下厨，按私人营养师给安排的膳食，做一顿美味又营养的午餐……舒适空间专属空间到社区的SPA健身，私教的指点下体能快速恢复；预约私人美容师做个SPA神采飞扬，到园林旁上和爱宠散步，宠友们倾吐一下心声；专属空间交流空间小私们便在繁忙尘世之间，仍能寻得如此高贵舒适生活所在人生若此，夫复何求……产品档次定位：新古典系高端产品中的入门级产品入门级产品倡导的是高贵的生活，而不是奢侈

，高贵的品位，而不是浪费高贵的格调，而不仅是富足色彩专家设计专家医护专家美食专家烹饪专家营养专家私享专属服务理财专家健身专家投资专家客户和业主项目服务定位：“小私”的私享专属服务以荣尚会为载体五、项目产品亮点打造建议？打造中小户型精品社区怎样产品打造亮点建议

用地利用判断用地条件简要分析规划方向小结及方案点评价值分区及户型落位产品打造策略启动区建议峦山谷一期峦山谷二期学校项目用地住宅用地道路明年开通安置房正中高尔夫住宅宝荷路沙荷路牛拗水库铁路公建配套铁路用地条件：开发强度适中，有一定规划利好用地指标：设计空间有限总占地：3.93万㎡总建面：11.795万㎡其中配套7900㎡，含商业、文化室等容积率：3.0/限高：100m受限90/70政策交通条件：通达便捷，未来网络将有所完善宝荷路级别较高紧邻用地北面的沙荷路将于近期开通四至条件：未来居住氛围好，有一定配套资源北面：铁路及相关公建配套西面：其他住宅发展用地南面：峦山谷二期住宅用地东面：学校用地峦山谷一期峦山谷二期学校项目用地住宅用地道路明年开通安置房正中高尔夫住宅宝荷路沙荷路牛拗水库铁路公建配套铁路缺乏独享景观资源，只能间接利用外部景观；受铁路影响最大资源条件：外部资源为主，只有高层住户可以利用北面高尔夫及水库资源离项目1.5~2km，且受道路、安置房影响，利用不直接南面山体较矮，且被峦山谷遮挡，不确定性大重要污染：铁路铁路距离用地北端约300m，且没有遮挡，其噪污及环境影响较大规划方向小结指标条件：设计空间不大，物业类型以高层为主区域环境：规划有利好、交通通达性高资源条件：缺乏独享资源、周边景观支撑不直接规划方向建议：注重内部打造，创造中心园林效果方案点评：1、半围合式布局，楼距十分宽阔2、点式为主，户型通风采光条件好判断：方案与建议的规划方向较为吻合，中心园林效果十分突出，建议可根据户型配比深化具体的产品分布价值分区价值分级因素：铁路污染源由于用地周边价值较平均，主要考虑铁路污染的直接性价值分级：分类优势主要匹配高值类别1南向中心园景，但铁路噪污存在不确定性中大户型类别2深入较静，但北向望园景；南面峦山谷规划未清晰中户型次值受铁路噪污较直接小户型高值1高值2次值备注：类别1与类别2各有优劣，现阶段未能判断其价值的绝对高低，故均归为高值用地；基于大户型优先考虑景观价值，故将为数不多（90/70）的大户型布置于类别1，其噪音再作设计手段的规避

用地利用判断产品打造策略整体气质的打造（园林、立面）配套打造（会所、泛会所、商业街）价值展现及附加值注入（户型设计、公共、室内、服务）启动区建议产品打造亮点建议整体气质打造他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵”欣赏性品质感参与性-------我们将为其打造：典雅高贵、富含细节的“新古典主义建筑”尊贵私属、休闲享受的“东南亚皇家主题园林”NewClassical

典雅、高贵，成就品质建筑

新古典气息——NewClassical

流畅的曲线

挺拔的直线

精致的细节

值得欣赏，慢慢品味建筑细节雕刻，尽显价值注重细节的打造控制成本之余塑造整体的贵气感建筑NewClassical仿石材的贴面使用，色调古典低调，边线打造细致材料使用仿石材或较低价的石材，从选择颜色入手，部分细节构建打造细致，突出层次感项目售价：10000元/㎡（带装修）立面控制成本成功案例——中海金沙湾（新古典）建筑贵族享受，尊贵私属园林来自东南亚的皇家园林给你与众不同的感受精致的园建小品突显出园林的气质烘托出造园者的心意细节塑造完美园林配套打造他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵”专属性功能性-------我们将为其打造完善的配套体系（双会所+商业街）：2000-2500㎡私家时尚“独立会所”

6m高架空层园林“泛会所”特色风情“商业街区”独立会所选址：结合主入口打造增加昭示性，为园林留出更多空间形式：局部两层有一定体量，形成更立体的立面效果重点功能建议：私家时尚SPA馆500~600m²室内泳池400㎡健身室200㎡桌球室50~100㎡多功能棋牌室20㎡（多个）CAFE100㎡泛会所重点功能建议中心园林泳池儿童活动中心老人休憩中心宠物天地乒乓球空间……风情商业街形式：以一层裙楼商业为主，部分二层高低错落的建筑形象显示出商业街的档次重点功能建议：零售餐饮（咖啡室、蛋糕店…）小型便利店洗衣店理发店……价值展现及附加值注入他们是追求品质生活、向往自然气息休闲格调的“城市新贵”实用性高附加值-------我们将为其打造：超高附加值、特色稀有的“户型设计”高品质、具档次的“入口广场、大堂、装修标准”

人性化、智能化的“小区管理”具竞争力的户型配比户型区间65~70㎡85~90㎡120~130㎡160~170㎡建筑形式平层局部复式局部复式平层常规复式功能配置2+1房2+2房3+1或2+2房3+1房4房带套房实现手段偷平层阳台偷中空阳台偷中空阳台平层合拼（45+85）常规设计定性经济型特色型改善型享受型目标客户首次置业首次改善再次改善建面比例10~15%35~40%15~20%15~20%10~15%保证90/70政策要求：90㎡以下占70%保证一定比例的面积赠送市场追捧特色户型户型设计组合案例B04B03B02B05B06入户花园入户花园入户花园入户花园入户花园B01B3栋标准层平面房型：1房1厅~3房2厅90/70政策，建筑面积控制在：42～96m²户型多附加价值，附送面积较多户型特征：一层六户，电梯间采光充足户型紧凑，确保主卧与客厅具良好朝向户型尺度控制适中，功能分区明确采用飘窗设计，有一定附加值在90/70政策下，具可合并户型设计，户型变化多样单元间中空设计，户型南北通风对流效果良好万科金域蓝湾65-70m²户型个案参考户型：约63㎡/1房2厅1卫赠送