广元房地产市场市调报告

泰瑞鑫集团策划部2015年7月2015年广元房地产市场调研报告报告体系广元区域位置广元与其周边城市经济比广元房地产综述主要商圈、楼盘信息简述广元区域位置广元简介：广元，地处四川盆地周北部山区、嘉陵江上游、川陕甘三省结合部，是中国历史上唯一的女皇帝——武则天的诞生地，是川陕革命根据地的重要组成部分。1985年建立省辖地级市，辖3个市辖区、4个县。广元市是少数民族散杂聚居区，是四川省宗教工作的重点地区。有回族、藏族、彝族等32个少数民族成分，少数民族10000余人。广元也是四川省旅游资源最富集的地区之一，被评为“国家优秀旅游城市”。国家发改委批准广元市为第二批国家低碳城市试点市，广元由此成为四川省唯一一个纳入此项试点城市。区域地理行政区域历史文化城市交通总面积：16313.78平方公里辖区：利州区、昭化区、朝天区、旺苍县、青川县、剑阁县、苍溪县人口：316.2万（2013户籍人口）人口密度51.59人/平方公里利州区面积1535平方公里，人口50万经济状况：广元市经济发展较快，2013年全年实现地区生产总值（GDP）518.75亿元，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为6.80%、60.35%和32.85%，分别拉动经济增长0.71、6.34和3.45个百分点。区域地理行政区域历史文化城市交通广元市辖3个市辖区（利州区、昭化区、朝天区）和4县（苍溪、旺苍、剑阁、青川）。政府驻地：广元市利州区人民路北段24号。行政区面积（K㎡）人口（万）辖区利州区153550辖8个街道、7个镇、3个乡昭化区143526辖9个镇、19个乡朝天区1618246个镇、19个乡旺苍县29765115个镇、20个乡青川县3216259个镇、25个乡、2个民族乡剑阁县32047023个镇、34个乡苍溪县23308024个镇、15个乡区域地理行政区域历史文化城市交通文化遗址：剑门古蜀道始凿于春秋战国前，为古代交流中原的主要通道，是金牛道上历史文化最厚重、自然风光最优美而又最艰险的地段。三国文化：广元三国文化底蕴丰厚，是三国文化汇聚之地，全是三国遗址上百处。女皇文化：以纪念武则天为核心，广元保留了延续近1000年的“正月二十三、妇女游河湾”，即女儿节习俗，形成了独特的地方女性特色文化景观。红色文化：文化旅游景点有：省级爱国主义教育基地、国防教育基地、省级文物保护单位，以红军石刻标语为核心的全面展示红军在广元战斗历程的广元红军文化园。同时还有在红四方面军征战史上具有重大意义的黄猫垭战斗遗址、红军攻克剑门关遗址、太公红军山遗址群区域地理行政区域历史文化城市交通行政区域历史文化城市交通编号名称走向通车时间项目进度G5京昆高速绵阳—广元2002年已通车G5京昆高速广元—川陕界2011年已通车G75兰海高速南充—广元2012年已通车G5G75广元绕城绕城高速2014年已通车S16万广高速广元—巴中2010年已通车S18广平高速广元—平武——九寨沟2017年在建G108国道北京—昆明途径利州等区已通车G202国道兰州—重庆途径青川等县已通车区域地理行政区域历史文化城市交通区域地理行政区域历史文化城市交通区域地理行政区域历史文化城市交通广元铁路交通：宝成铁路、广元至万州铁路广巴段已通。达巴段在建，达万段已通。宝成铁路复线。在建兰渝铁路，西成高速铁路。广元港口：广元港，四川第三大港口。建设已基本完毕。预计2015年前可以进500至1000吨左右的货轮。广元航空：广元盘龙机场（2000年竣工，2004年停航，2009年复航，4C级，2014年前会扩建成为4D级），广元已经开通了北京、杭州、广州、深圳四条航班。广元与其周边城市经济比广元2014年经济发展简述广元与其周边城市经济比较小结广元2014年经济发展简述全市生产总值（GDP）566.19亿元，比上年增长9.2%，增速分别比全国、全省快1.8，0.7个百分点。其中,第一产业增加值98.57亿元，增长4.2%；第二产业增加值269.94亿元，增长9.5%；第三产业增加值197.68亿元，增长11.5%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为8.5%、48.8%和42.7%，分别拉动经济增长0.78、4.49和3.93个百分点。由表可知：广元市国内生产总值在不断攀升，但受国内外经济形势的影响，增速明显放缓。由表可知：广元市城镇居民人均可支配收入从09—14年不断上涨，已接近50%涨幅，城镇人口生活水平得到较大提升。由表可知：广元市的社会消费品零售总额呈现最年增长势头，表明该区消费能力十足，但同样受经济形势影响，增速逐渐放缓。由表可知：广元市社会固定投资从09—14年逐年增加，从而表明该市的投资潜力巨大。广元与其周边城市经济比较名称地域面积人口GDP产值人均可支配收入支柱产业广元16314316万566.19亿20547天然气、纺织、有色金属巴中12325328.4万415.94亿20887旅游业、矿产绵阳20281543.4万1579亿25341旅游业、科技、电子南充12494759.64万1432亿21223石油化工、轻纺达州16591548.56万1347亿20939天然气、钢铁、纺织小结综上所述：广元市经济发展相对迅速，市场发展良好，整体呈现出经济增长稳中有进、结构调整成效明显、人民生活持续改善的全新面貌；在川东北五市中广元市直接排名前三，紧随南充、达州两市，从而成为四川重要的经济增长极。广元房地产市场综述广元房地产发展特点广元房地产需关注主要问题小结(一)房地产开发投资小幅增长2015上半年，全市房地产开发企业完成投资40.01亿元，同比增长2.8%，是全省12个房地产开发投资增长市州之一。上年半房地产增速除1-3月略降（-0.7%）外，其余各月累计投资同比均保持了小幅增长态势（1-2月14.3%，1-4月1.1%，1-5月6.5%）。分县区看，除青川外的6个县区房地产开发企业均有开发投资。其中,昭化、朝天区实现了零的突破；旺苍、苍溪和剑阁县增势强劲，同比分别增长546.1%、419.8%和31.6%，3个县占全市总量的29.3%，拉动全市房地产开发投资增长16.1个百分点；利州房地产开发投资受新开工面积大幅减少（-65.0%）影响，投资下降14.2%,占比由去年的81.8%下降至今年的68.3%，下降了13.5个百分点市场综述发展特点关注问题政策简析小结(二)房地产开发规模逐步扩大施工项目增多、规模增大。上半年，全市在建的500万元以上房地产开发项目130个，同比增长28.7%；其中亿元项目85个，增长46.6%。在建项目平均投资规模3.2亿元，增长45.8%。商品房施工面积平稳增长。上半年,全市商品房施工面积942.21万平方米，同比增长56.0%。其中，住宅606.91万平方米，增长66.1%；办公楼用房14.90万平方米，增长62.2%；商业营业用房184.42万平方米，增长31.9%；其它房屋135.98万平方米，增长51.6%。竣工房屋面积大幅增长。上半年，全市房地产开发竣工项目19个，同比增加15个。全市商品房竣工面积99.13万平方米，增长191.2%，其中，住宅60.29万平方米，增长154.1%。市场综述发展特点关注问题政策简析小结(三)商品房销售稳步增长上半年，全市商品房销售面积43.0万平方米，同比增长19.1%，高于全省平均增速14.8个百分点。中等户型销售火热。上半年，全市住宅销售面积36.28万平方米，增长17.0%，占商品房销售总面积的84.4%。其中，90平方米以下小户型住宅销售面积增长39.6%，占商品房销售总面积的31.3%；90-144平方米中等户型住宅销售增长3.7%，占商品房销售总面积的50.4%；144平方米以上大户型的住宅销售面积增长151.7%，占商品房销售总面积的2.7%。市场综述发展特点关注问题政策简析小结期房销售好于现房。上半年，全市现房销售面积6.07万平方米，下降40.6%,占商品房销售总面积的14.1%；期房销售面积36.93万平方米，增长42.6%，占商品房销售总面积的85.9%。期房销售面积占比高于现房71.8个百分点，增速高于现房83.2个百分点。县区间商品房销售“冰火两重天”。上半年，分县区来看，利州区商品房销售34.69万平方米，同比增长37.4%，占全市商品房销售总面积的80.7%；旺苍县商品房销售2.47万平方米，增长11.1%，占比5.7%；其余各县区共计实现商品房销售5.84万平方米，下降32.5%，占比13.6%，剑阁县、朝天区和苍溪县商品房销售面积分别下降40.3%、25.0%和23.5%。市场综述发展特点关注问题政策简析小结(四)资金保障进一步加强上半年，房地产开发企业本年到位资金47.91亿元，同比增长23.5%，增速比房地产开发投资增速高20.7个百分点。从资金构成来看，国内贷款2.94亿元，下降20.6%；自筹资金28.34亿元，增长37.8%；其他资金16.64亿元，增长14.4%。在其他资金中，定金及预收款5.35亿元，下降45.3%；个人按揭贷款5.5亿元，增长39.5%。（五）房地产税收降幅收窄上半年，全市房地产税收3.72亿元，下降15.7%，降幅比1-3月收窄23.9个百分点，比1-5月收窄9.1个百分点。其中，国税收入0.02亿元，下降93.7%；地税收入3.7亿元，下降10.6%。房产税收占全市税收的13.2%，比1-3月提高2.2个百分点。市场综述发展特点关注问题政策简析小结（一）待售面积小幅增加，消化库存压力依然较大虽然当前我市商品房销售呈现回暖趋势，但消化库存压力依然较大。6月末，全市商品房待售面积58.15万平方米，同比增长3.0%。按待售时间来看，待售1年以内的面积31.29万平方米，下降7.7%；待售1-3年的面积25.02万平方米，增长22.5%；待售3年以上的面积1.83万平方米，下降13.5%。按用途分，住宅待售面积23.73万平方米，下降17.1%；商业营业用房待售面积16.69万平方米，增长7.4%；办公楼及其它待售面积17.72万平方米，增长44.44%。待售1年以内和3年以上的压力减小，1-3年以上的压力增大。住宅类消化库存压力有所缓解，非住宅类消化库压力进一步加大。市场综述发展特点关注问题政策简析小结发展特点关注问题政策简析（二）土地购置面积和房屋新开工面积大幅下降上半年，全市土地购置面积13.13万平米，同比下降46.6%，本年土地成交价款2.49亿元，下降57.5%。全市新开工面积104.58万平米，下降16.2%，其中，住宅新开工面积78.29万平方米，增长56.4%；商业营业用房12.69万平方米，下降77.0%；办公楼及其它房屋13.6万平方米，下降30.9%。土地购置和新开工面积等先行指标回落，将对房地产未来发展带来负面影响。小结市场综述发展特点关注问题政策简析小结市场综述发展特点关注问题政策简析小结为促进房地产市场健康有序发展，全力推进我市经济稳增长，6月5日，市政府出台《广元市进一步促进房地产市场平稳健康发展35条措施》：一、对农村居民、城镇低收入家庭及高校毕业5年内的大学生购房实行财政补助，其中7月1日至2016年6月30日购买的每平米补助100元，2016年7月1日至2017年6月30日购买每平米补助50元。二、房屋交易契税在现行税率标准基础上统一下调25%；在政府组织的房展会期间购买的，在现有税率基础上下调50%。三、一次缴纳6个月公积金即可办理公积金贷款购房；使用住房公积金贷款购买首套房，最低首付款比例为20%，再次购买普通自住房最低首付款30%；凡市内公积金缴存职工装修自住房最高发放40万元装修贷款。四、以拍卖方式取得的房地产开发用地，在付清首付款的前提下，在未办理国有土地使用证前，可按不超过实际缴纳土地价款比例的80%确定预售房屋面积比例，办理预售许可。市场综述发展特点关注问题政策简析小结市场综述发展特点关注问题政策简析小结市场综述发展特点关注问题政策简析小结综上所述：广元房地产市场总体呈现不断开发趋势，全市除青川外的六个县区均有房地产开发，以“旺苍、苍溪、剑阁”为主，占全市总量的29.3%；在销售方面，整体以利州区为主，占全市总量的80.7%，但库存量依旧居高不下，库存高达58.15万方，其中住宅23.73万、商业16.69万，消化压力巨大；在户型方面，对于中等户型该区客户喜爱有加，90—144㎡占销售面积50.4%，90㎡以下占销售面积的31.3%。主要商圈、楼盘信息简述主要商圈分析周边主要楼盘综述各楼盘信息简述调研小结主要商圈分析广元城市多山，建成地区均沿嘉陵江、南河分布，嘉陵与南河片区均为老区，趋于现状较为老旧，东坝片区（包含万源新区）为城市新城区，整体面貌呈现较好，下西片区目前是工业区及棚户区。随着城市向东规划落地及争取行政部门东迁，城市呈现向东发展趋势。极核商圈老城中央商圈依托最繁华的老城商业区，打造永隆百货商场、温州商场以及在建的城市之鑫购物广场，成为川东北最具影响力的商贸中心。腹心地区两江口商圈打造有摩尔天成商场、摩尔天成大酒店、正在改造升级的城南市场、国际商贸城等，实施错位发展，与老城区优势互补。咽喉部位利州广场商圈打造有双羽凤凰城、百利城、金橄榄广场构成利州商圈。黄金口岸万源商圈打造以万源湖商业综合体及万达广场为核心的万源商圈。老城中央商圈两江口商圈利州商圈万源商圈永隆百货项目地址广元北街核心商业区营业面积50000㎡（广元第一座综合体商业项目）业态分布负1日用超市、1—4F精品百货、5F休闲广场、7—13F商务酒店经营方式纯租赁商品定位中高端经营优势第一座综合体，传统百货综述适合一般化传统消费项目地址广元中区老城区两江口商圈营业面积50000㎡业态分布负1超市、1F精品馆、2F女装快餐、3F童趣馆、4F—5F美食影院健身经营方式纯租赁商品定位体验式商圈、衣食住行玩乐经营优势新广场体验感十足综述精品中高端时尚消费城南时代广场项目地址广元中区利州商圈营业面积250000㎡业态分布负1—3百货、4F餐饮、5F—6F休闲咖啡西餐KTV经营方式纯租赁保底+扣点商品定位中高端经营优势与皇泽寺、凤凰楼等文化经典遥相呼应的商业景点百利城万达广场项目地址广元市万源新区南河5号、6号桥之间营业面积20000㎡业态分布万达影城、万达百货、大歌星KTV大玩家超乐场经营方式+扣点+租赁商品定位中高端经营优势第三代城市综合体、万达品牌效应综述精品中高端时尚消费周边楼盘综述楼盘开盘时间建筑类型占地面积建筑面积容积率面积区间目前均价万达广场2013年10月高层、超高层120533㎡627000㎡478——148㎡4600元/㎡碧水云天2013年高层7099㎡42993㎡4.5658——109㎡4000元/㎡恒业·哈曼顿2013年高层55470㎡238738㎡3.578——100㎡4300元/㎡baby·嘉年华2013年商铺4000㎡20—50㎡10000元/㎡滨利阳光2014年高层江景58058㎡120451㎡2.0138—273㎡6300元/㎡福源金都2014年高层1000㎡20000㎡3.144300元/㎡万源楼盘项目综述万达广场物业类别：综合体、商住结合项目特色：江景地产建筑类别：板塔结合、高层、超高层绿化率：10%交房时间：2016年3月（预计）物业费：1.8元/㎡/月开发商：广元万达广场投资有限公司占地面积：120533平方米建筑面积：627000平方米均价：4600元/㎡主力户型物业类别：住宅、商铺项目特色：建筑类别：板塔结合、高层绿化率：20%交房时间：物业费：1.4元/㎡/月开发商：广元宏图建设有限公司占地面积：7900平方米建筑面积：42993平方米均价：4000元/㎡宏图·碧水云天主力户型恒业·哈曼顿物业类别：住宅、商铺项目特色：建筑类别：板塔结合、高层绿化率