经典-中国房地产行业政策深度研究报告

?二零零七年度房地产行业政策深度剖析?

——房地产政策周期与1978-2007年行业政策全面回忆

上海策海房地产营销筹划市场研究&战略参谋部2021年02月28日第一局部行业周期与中国房地产开展阶段划分第二局部政策周期与中国房地产政策全面回忆第三局部二零零七年度房地产行业政策深度剖析第四局部二零零八年房地产行业政策预测与展望目录第一局部行业周期与中国房地产开展阶段划分房地产行业波动政策周期同行1.1美国、日本及香港房地产行业周期1.2影响房地产行业周期的主导因素1.3中国房地产周期主因及阶段划分第一局部行业周期与中国房地产开展阶段划分表1.美国房地产行业开展周期〔20年左右〕时代背景周期序列时间跨度波峰波谷波峰工业革命完成时期第1周期18年187018761887第2周期18年188718961904两次世界大战时期第3周期22年190419161925第4周期21年192519331945战后经济恢复时期第5周期11年194519531955第6周期18年195519641972

新经济时代第7周期18年197219821989第8周期17年198919972006美国房地产业的每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成需要10-14年的时间，而上升期那么在5-7年；一个完整的行业周期为20年左右。1.1美国、日本及香港房地产行业周期

1.1美国、日本及香港房地产行业周期

表2.美国住房投资变动情况〔1946-1985〕从美国住房投资幅度变动情况来看，大约4-5年左右时间经历一次循环。表3.日本房地产行业地价周期〔10年左右〕时间接点（xx年xx月）周期时段（单位：月）周期序列波峰波谷波峰上升期上升期循环期间第1周期1955，09/1966，036066126第2周期1966，03/1975，035157108第3周期1975，031980，091985，096660126第4周期1985，091990，091993，03603090第5周期1993，031997，092003，0354（F）66（F）120（F）第6周期2003，03/////平均值6152113日本以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环；地价周期平均长度为113个月，大约每10年为一个周期。1.1美国、日本及香港房地产行业周期

表4.日外乡地资产及GDP变动情况〔1976-1999〕1.1美国、日本及香港房地产行业周期

从日外乡地资产增长幅度变动情况来看，大约10年左右时间经历一次循环。表5.香港房地产行业景气周期〔10年左右〕香港的房地产平均以10年左右完成一次周期波动；最短的约6-7年，最长历时12-14年。周期序列时间跨度（xx年份）转折时点（年份）周期长度（单位：年）第1周期1946年——1959年1958年14年第2周期1959年——1969年1965年11年第3周期1969年——1875年1974年6年第4周期1976年——1985年1982年10年第5周期1985年——1997年1997年13年第6周期1997年——2008（F）12年1.1美国、日本及香港房地产行业周期

表6.主要国家或地区房地产行业周期汇总总体而言，大多数国家或地区的房地产行业会经历10年左右的一次循环。1.1美国、日本及香港房地产行业周期

国家或地区房地产周期时间跨度主导因素美国（1）20年左右行业自身发展美国（2）5年左右消费、投资预期日本10年左右土地价格香港10年左右宏观经济中国10年左右政府及政策因素对应周期内容列举长期因素

长周期（20-40年）经济方面技术革新与社会生产力发展（如：工业化）社会方面人口结构及社会转型（如：城市化、老龄化）技术方面建筑使用周期、技术创新（如：住宅产业化）中期因素中周期（10-20年）宏观经济固定投资、产业结构、社会就业等；政治因素政府领导人更替等；法律制度规划、土地、税费及住房保障制度等；短期因素短周期（5年左右）市场供求供应与需求比例关系及结构情况；心理预期投资人、金融机构及消费者心理预期；货币信贷存贷款利率、银行准备金率及汇率等；1.2影响房地产行业周期的主导因素

表7.房地产行业周期的一般成因汇总长、中、短期因素分别主导形成20-40年的长周期、10-20年的中周期、5年左右的短周期。1.2影响房地产行业周期的主导因素

宏观经济对房地产业产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈同向开展趋势，房地产周期略早于宏观经济周期。自由市场经济：〔西方国家〕“经济周期决定房地产行业开展周期〞1.2影响房地产行业周期的主导因素

表8.宏观经济周期与房地产周期的关系宏观经济房地产行业表现萧条阶段一旦政府刺激经济，则同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性作用下，社会生产资源向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，由此推动房地产业率先复苏，进而带动宏观经济进入扩张期。扩张阶段房地产周期晚于宏观经济进入复苏阶段，但因其复苏速度快，早于宏观经济周期达到繁荣阶段。繁荣阶段在政府通过提高利率、紧缩通货膨胀等政策冲击下，房地产需求开始降低，房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭，社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。并且在收缩阶段持续时间长于宏观经济。衰退阶段房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产经济进入萧条时期。政府主导市场经济：〔中国〕“政策周期主导中国房地产行业开展周期〞1.3中国房地产周期主因及阶段划分

由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济开展呈现周期性开展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业开展周期。届次年份人大委员长国家主席国务院总理第五届1978-1983叶剑英未设华国峰第六届1983-1988彭真李先念赵紫阳第七届1988-1993万里杨尚昆李鹏第八届1993-1998乔石江泽民李鹏第九届1998-2003李鹏江泽民朱镕基第十届2003-2008吴邦国胡锦涛温家宝第十一届2008-2013X胡锦涛（F）温家宝（F）第十二届2013-2018XXX表9.历届政府主要领导人构成情况1.3中国房地产周期主因及阶段划分

政府主要领导人的周期性更替对中国宏观经济开展产生重大影响，并间接决定房地产行业的周期性变化特征。1.3中国房地产周期主因及阶段划分

由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济开展呈现周期性开展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业开展周期。表10.中国政府高层领导与房地产业的关系1.换届选举与政府高层领导更替（5年）领导人执政基调说明前任积极消极由于个性、能力的差异性以及客观环境的不同，而前后任领导人的执政思路有所差别。后任消极积极2.政府高层领导执政前后期的政策思路的变化(2—3年)执政思路政策基调说明前期积极消极执政前期的政策思路倾向于积极；而执政后期则以偏向保守、消极的政策。后期消极积极1.3中国房地产周期主因及阶段划

表11.中国房地产行业政策周期与行业开展阶段划分发展阶段政策周期时间跨度周期长度政策特征与制度建设重点孕育期第1周期1978—198710年开放市场，自发形成行规起步期第2周期1988—199710年行规为主，政策初步建立成长期第3周期1998—2007（F）10年行业政策建设，全面展开成熟期第4周期2008—2017（F）10年法律化、制度化及中国模式在政府因素的主导下，中国房地产行业以10年左右为一个周期。〔预计将要经历大概4个周期，在2021年左右，中国房地产行业才能成熟〕1.3中国房地产周期主因及阶段划

表12.中国房地产投资与固定资产投资〔1986-2007〕1986-1996的房地产投资经历较大波动幅度；1997-2007那么相对平稳增长。第二局部政策周期与中国房地产政策全面回忆中国房地产行业政策十年一个轮回2.1改革开放前期行业政策概览〔1978—1987〕2.2中国房地产行业政策周期〔上〕〔1988—1997〕2.3中国房地产行业政策周期〔下〕〔1998—2007〕2.4近年行业宏观调控专题回忆〔2005—2007〕第二局部政策周期与中国房地产政策全面回忆2.1改革开放前期行业政策概览〔1978—1987〕表1.行业政策周期划分方案说明事项简要说明政策周期10年政策基调积极/消极政策阶段温和阶段、扩张阶段、稳健阶段、收缩阶段（4个阶段）时间跨度各阶段时间跨度一般为2-3年，但在多种因素作用呈现为非均衡分布特征。备注：到目前为止，中国房地产行业大致经历了3个完整的政策周期；但是，鉴于改革开放初期〔1978-1987〕房地产行业的规模小、市场化程度低；所以，本报告重点研究1988-1997和1998-2007两个政策周期。表2.改革开放前期房地产行业政策汇总：政策周期〔一〕年份政策目标&政策内容1978—1981

修改十年规划指标，调整、改革、整顿；

调整产业结构，下放管理权。1982—1983

允许私人建房，城市居民可以自购自建，开始住房制度改革；1984年

积极发展房地产业；

发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。1985—1987

防止盲目发展商品住宅；

加强商品住宅计划管理，公有住房补贴出售。2.1改革开放前期行业政策概览〔1978—1987〕住房消费的方案经济特征明显；商品化住房处于推行试点阶段。2.2中国房地产行业政策周期〔上〕阶段时间段跨度简要说明温和阶段1988-19892年城镇土地批租制度改革催生商品化住房市场；扩张阶段1990-19923年通过刺激消费与投资，扩大房地产市场规模；稳健阶段1993-19942年加强房地产市场宏观管理，控制投资规模；收缩阶段1995-19973年从紧金融政策，颁布系列法规，酝酿住房制度变革。表3.中国房地产行业第二个政策周期阶段划分从土地批租制度改革起，通过10年左右的房地产制度调整以及系列法规的公布，为中国房地产行业的全面商品化奠定政策经验及制度化根底。2.2中国房地产行业政策周期〔上〕年份政策目标&政策内容1988年

市场：扩大房地产业发展，开放房地产市场；

土地：修改《宪法》允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革。1989年投资：压缩固定资产投资规模，紧缩银根；

市场：发布〈关于加强房地产市场管理的通知〉规范市场行为。表4.政策周期〔二〕温和阶段全国城镇土地批租制度的改革，为商品化住房市场形成奠定最根本的制度根底。2.2中国房地产行业政策周期〔上〕年份政策目标&政策内容1990年土地：发布《土地管理法实施条例》，推进土地使用制度改革；投资：紧缩银根，治理整顿，大规模清理在建项目；1991年市场：规范房地产业发展，房地产市场建设全面起步；改革：深化住房制度改革，房改开始在全国范围内全面推行。1992年投资：加快房地产业发展，引进外资，信贷：下放权力，发放开发消费贷款；市场：宣布“治理整顿”结束，开放房地产价格，扩大市场调控范围。表5.政策周期〔二〕扩张阶段土地使用制度改革继续推进；通过刺激消费与投资，积极扩大房地产市场规模。2.2中国房地产行业政策周期〔上〕表6.政策周期〔二〕稳健阶段年份政策目标&政策内容1993年市场：〈关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见〉规范市场行为，调节经营收益；行业监管：发布〈关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知〉投资：控制投资规模，调整投资结构；1994年改革：发布〈国务院关于深化城镇住房制度改革的决定〉深化住房制度改革；投资：发布〈国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知〉市场：开展房地产开发经营机制全面检查；加强宏观调控，整顿金融秩序，进入调控、消化、稳定的发展阶段；开始加强房地产市场宏观管理；控制投资规模及标准投资主体行为。2.2中国房地产行业政策周期〔上〕年份政策目标&政策内容1995年金融：整顿金融秩序市场：加强房地产市场的宏观管理，颁布〈房地产管理法〉、〈增值税法〉保障：开始实施安居工程。1996年改革：全面推进住房公积金制度，租金改革；公有住房出售有了新的进展；信贷：政策性抵押贷款制度开始建立；保障：安居工程顺利推进。1997年信贷：实行适度从紧的财政政策与货币政策。表7.政策周期〔二〕收缩阶段继续从紧财政货币政策，公布系列法规，酝酿住房制度变革。2.3中国房地产行业政策周期〔下〕阶段时间段跨度简要说明温和阶段1998-19992年通过税收优惠、积极财政及住房分配货币化政策促进房地产行业快速发展。扩张阶段2000-20023年通过二手房、租赁市场及公积金贷款利率下调等手段促进房地产市场繁荣；同时，通过税收优惠等措施消化空置商品房。稳健阶段2003-20042年信贷、投资政策基调开始转变，土地及市场的监管整顿力度逐步加强。收缩阶段2005-20073年由对房价的调控到对住房结构的调整，再到住房保障制度的建设，政策渐趋深入。表8.中国房地产行业第三个政策周期阶段划分从信贷、市场、行业投资监管到土地政策、住房保障制度初步建立及房地产相关法律的出台，房地产行业调控手段日趋完善；中国住房制度化、法律化呼之欲出。2.3中国房地产行业政策周期〔下〕年份政策目标&政策内容1998年改革：发布〈关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知〉从1998年下半年起，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；保障：调整住房投资结构，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；投资：引入开发商，鼓励开发商造房。法规：发布〈城市房地产开发经营条例〉1999年改革：深化落实住房分配货币化改革，鼓励个人换购住房，免个人所得税；信贷：实施积极财政政策，启动住房消费；税收：启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半；鼓励二手房交易。表9.政策周期〔三〕温和阶段通过税收优惠、积极财政及住房分配货币化政策促进房地产行业快速开展。2.3中国房地产行业政策周期〔下〕年份政策目标&政策内容2000税收：对住房公积金贷款的银行与个人都免税；租赁所取得收入税收税率减少中介：房屋代理收费按成交总额5%－2.5%计收。2001投资：加大房地产业开发投资力度，拉动经济增长；消费：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；税收：财政部《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，不予免征行政事业性收费。税收：《调整住房租赁市场税收政策的通知》减征出租房屋营业税、房产税、所得税等；2002信贷：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务（1月）信贷：5年以上公积金贷款利率由4.59%降到4.05%（3月）土地：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号文件）从7月1日起，商业、旅游娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易（5月）土地：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，恢复征收土地增值税。（8月）表10.政策周期〔三〕扩张阶段通过二手房、租赁市场及公积金贷款利率下调等手段促进房地产市场繁荣；同时，通过税收优惠等措施消化空置商品房。2.3中国房地产行业政策周期〔下〕年份政策目标&政策内容2003土地：国土资源部叫停别墅类用地供应（2月）信贷：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）加强房地产信贷，四证取得后才发放贷款，提高第二套住房的首付比例（6月）市场：出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展（8月）土地：《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续发展的通知》出台（9月）土地：《国务院关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》（11月）2004土地：

《继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》8月31日后，所有经营性国有土地使用权转让一律通过招标拍卖挂牌出让（3月）

信贷：存款准备金利率上调，从7.0%提高到7.5%（4月）保障：《经济适用住房管理办法》（5月）投资：《商业银行房地产贷款风险管理指引》企业应自有资金不低于35%才能贷款（9月）信贷：《关于调整金融机构存、贷款利率的通知》一年期基准利率上调0.27个百分点（10月表11.政策周期〔三〕稳健阶段信贷、投资政策基调开始转变，土地及市场的监管整顿力度逐步加强。2.3中国房地产行业政策周期〔下〕年份政策目标&政策内容2005信贷：《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（3月16日）调控：《关于切实稳定住房价格的通知》（“旧国八条”）（3月26日）调控：《关于做好稳定住房价格工作的意见》（“新国八条”）（4月30日）2006信贷：全面上调各档次贷款利率0.27个百分点（4月28日）调控：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国六条”）（5月29日）调控：《落实新建住房结构比例要求的若干意见》90平米以下住房占70%（7月6日）2007税收：《房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（1月17日）法规：《中华人民共和国物权法》（3月16日）市场：《房地产市场秩序专项整治工作方案》（3月29日）投资：《进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（5月23日）保障：《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(“24号文”)（8月7日）信贷：《关于加强商业房性地产信贷管理的通知》及补充通知（9月27日、12月11日）土地：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部39号令）（9月28日）表12.政策周期〔三〕收缩阶段由对房价的调控到对住房结构的调整，再到住房保障制度的建设，政策渐趋深入。表13.近年主要房地产行业政策汇总(2005年度)出台时间部门政策政策描述3月14日建设部、发改委保障《城镇廉租住房租金管理办法》3月16日央行信贷《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》首付由２０％提高到３０％3月18日央行信贷《关于住房公积金有关利率政策调整的通知》上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点3月26日国办综合《关于切实稳定住房价格的通知》（“旧国八条”）

高度重视稳定住房价格工作；

切实负起稳定住房价格的责任；

大力调整和改善住房供应结构；

严格控制被动性住房需求；

正确引导居民合理消费预期；

全面监测房地产市场运行；

积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；

认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。4月30日建设部等9部委综合《关于做好稳定住房价格工作的意见》（“新国八条”）

强化规划调控，改善住房供应结构；

加大土地供应调控力度，严格土地管理；

调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；

加强房地产信贷管理，防范金融风险；

明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；

加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；

切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；

加强市场监测，完善市场信息披露制度。8月28日银监会监管《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》2.4近年行业宏观调控专题回忆对快速上涨房价的稳定与市场调控成为2005年度政策的主基调。表14.近年主要房地产行业政策汇总(2006年度)出台时间部门政策政策描述4月28日央行信贷全面上调各档次贷款利率0.27个百分点5月17日

国务院综合国务院常务会议研究促进房地产业健康发展措施（“国六条”）

切实调整住房供应结构；

进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

进一步整顿和规范房地产市场秩序。

加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。5月29日建设部九部委综合《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（十五条意见）（略）6月28日税务总局税收《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》7月6日建设部保障《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》90平米以下住房要占70%7月11日建设部投资《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》7月13日国土局土地《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》7月18日税务总局税收《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》7月22日银监局信贷《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》8月28日建设部市场《房地产交易秩序专项整治工作方案》9月5日国土局土地《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》9月1日外管局投资《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》11月10日税务总局税收《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》12月31日税务总局税收《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（修改稿）》2.4近年行业宏观调控专题回忆住房供给结构调整成为年度政策重点，同时，土地、税收、信贷等相关政策也频繁出台。类型事项政策描述部门出台时间货币信贷货币6次加息,10次提高存款准备金率央行信贷《关于加强商业房性地产信贷管理的通知》央行、银监局09月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》央行、银监局12月11日公积金5次调整个人住房公积金存贷款利率建设部财政税收土地税《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》国家税务总局01月01日《房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国家税务总局01月17日《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》国家税务总局12月07日所得税《关于修改<中华人民共和国个人所得税法>的决定》全国人大常委会06月29日物业税物业税试点增加至10个地区国家税务总局10月15日其他《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》国家税务总局06月27日行业监管外资《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》商务部、外汇管理局05月23日《外商投资产业指导目录（2007年修订）》商务部、国家发改委10月31日市场《房地产市场秩序专项整治工作方案》建设部等8部委03月29日

中介《加强房地产经纪管理规范交易结算资金财产管理有关问题的通知》建设部、央行2006年12月29日《注册房地产估价管理办法》建设部03月01日

其他《绿色建筑评价标识管理办法》（试行）建设部08月21日《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》国家税务总局06月01日2.4近年行业宏观调控专题回忆表15.近年主要房地产行业政策汇总(2007年度)〔上〕2007年的税收、信贷及市场、投资监管频出，政策调控“组合拳〞开始发力。类型事项政策描述部门出台时间土地政策供应出让《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土部39号令）国土资源部09月28日《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》国土资源部

10月18日储备管理《关于印发<土地储备管理办法>的通知》国土资源部、财政部等12月03日《土地利用现状分类》国土资源部09月《土地登记办法》国土资源部12月30日检查监督《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》国土资源部08月08日研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地(小产权房)国务院常务会议12月11日住房保障综合国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(“24号文”)国务院08月07日廉租用房《廉租住房保障资金管理办法》财政部11月14日《廉租住房保障办法》建设部等9部委11月27日经济用房《经济适用住房管理办法》建设部等7部委11月30日法律物权《中华人民共和国物权法》全国人大常委会03月16日管理《城市房地产管理法》全国人大常委会08月30日表16.近年主要房地产行业政策汇总(2007年度)〔下〕2.4近年行业宏观调控专题回忆住房保障制度成为07年度重头戏，土地新政加强；在此根底上，?物权法?等相关法律出台。第三局部二零零七年度房地产行业政策深度剖析贰零零柒年房地产行业政策频出3.1货币信贷政策〔消费、投资〕3.2财政税收政策〔本钱〕3.3行业监管政策〔投资、市场、中介〕3.4土地管理政策〔供给〕3.5住房保障政策〔公共保障〕3.6相关法律制度〔制度化建设〕第三局部二零零七年度房地产行业政策深度剖析3.1货币信贷政策

存款表1.准备金率调整情况(2007年度)通过10次调整，2007年度准备金率上调5.5个百分点至14.5%。3.1货币信贷政策

次数公布时间准备金率(%)调整幅度公布后首个交易日沪指调整前调整后1007年12月25日13.514.51.0%0.63%

907年11月26日13.013.50.5%1.46%

807年10月13日12.513.00.5%2.15%

707年09月06日12.012.50.5%2.16%

607年07月30日11.512.00.5%0.68%

507年05月18日11.011.50.5%1.04%

407年04月29日10.511.00.5%2.16%

307年04月05日10.010.50.5%0.43%207年02月16日9.510.00.5%1.40%

107年01月05日9.09.50.5%0.94%

存款表2.准备金率调整及股市表现(2007年度)准备金率上调，上半年对根本无负面影响，年末几次调整，股指也微幅下降。调整次数

时间存款准备金率（%）调整幅度调整前调整后11984年央行按存款种类规定法定存款准备金率；企业存款20%，农村存款25%，储蓄存款40%。21985年央行行将法定存款准备金率统一调整为10%。31987年10%12%2%41988年09月12%13%1%51998年03月21日13%8%-5%61999年11月21日8%6%-2%72003年09月21日6%7%1%82004年04月25日7%7.5%0.5%92006年07月05日7.5%8%0.5%102006年08月15日8%8.5%0.5%112006年11月15日8.5%9%0.5%122007年01月15日9.09.50.5%132007年02月25日9.510.00.5%142007年04月16日10.010.50.5%152007年05月15日10.511.00.5%162007年06月05日11.011.50.5%172007年08月15日11.512.00.5%182007年09月25日12.012.50.5%192007年10月25日12.513.00.5%202007年11月26日13.013.50.5%212007年12月25日13.514.51.0%表3.准备金率历次调整情况(1984—2007年)1985年为10%，1998年提高至13%，2003年降至6%，2007年度准备金率大幅度提高。3.1货币信贷政策

表4.央行利率调整情况(2006-2007年)通过6次加息，07年度一年期存款基准利率上调1.62%；一年期贷款基准利率上调1.35%3.1货币信贷政策

次数公布时间调整内容公布后第二个交易日沪指122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27%；贷款上调0.18%1.15%

112007年09月15日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%2.06%

102007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27%；贷款上调0.18%1.49%

92007年07月20日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%3.81%82007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27%；贷款上调0.18%1.04%72007年03月18日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%2.87%62006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%0.20%52006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%1.66%42005年03月17日提高住房贷款利率0.96%32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%1.58%21993年07月11日一年期定期存款利率由9.18%上调到10.98%沪指下跌23.05点11993年05月15日存款年利率平均提高2.18%；贷款利率平均提高0.82%沪指下跌27.43点表5.央行历次利率调整及股市表现(1993-2007年)在牛市行情下，07年以来的加息并未带来股指的相应下调。日期一年期存款基准利率(名义利率)(%)通货膨胀率(当期值)(%)实际利率(当期值)(%)2006年01月2.251.90.352006年02月2.250.91.352006年03月2.250.81.452006年04月2.251.21.052006年05月2.251.40.852006年06月2.251.50.752006年07月2.251.01.252006年08月06年08月19日上调至2.521.31.222006年09月2.521.51.022006年10月2.521.41.122006年11月2.521.90.622006年12月2.522.8-0.282007年01月2.522.20.322007年02月2.522.7-0.182007年03月07年03月18日上调至2.793.3-0.512007年04月2.793.0-0.212007年05月2007年5月19日上调至3.063.4-0.342007年06月3.064.4-1.342007年07月07年07月21日上调至3.335.6-2.272007年08月07年08月22日上调至3.606.5-2.902007年09月07年09月15日上调至3.876.2-2.332007年10月3.876.1-2.232007年11月3.876.9-3.032007年12月07年12月21日上调至4.146.0(F)-1.86(F)表6.存款基准利率、通货膨胀及实际利率(2006-2007年)事项/指标调整前利率（%）调整后利率（%）调整幅度（%）一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.810.72-0.09（二）整存整取定期存三个月2.883.330.45半年3.423.780.36一年3.874.140.27二年4.504.680.18三年5.225.400.18五年5.765.850.09二、各项贷款六个月6.486.570.09一年7.297.470.18一至三年7.477.560.09三至五年7.657.740.09五年以上7.837.830.00三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）4.774.770.00五年以上5.225.220.00表7.人民币存贷款基准利率调整表(2007年12月21日)通过对各档次存贷款利率采取不同的调整政策，抑制短期投资消费行为。3.1货币信贷政策

次数调整时间个人住房公积金存款利率（%）个人住房公积金贷款利率（%）当年缴存上年结转五年以下（含五年）五年以上12006年05月08日0.721.714.144.5922006年08月19日0.721.804.144.5932007年03月18日0.721.984.324.7742007年05月19日0.722.074.414.8652007年07月21日0.812.344.504.9562007年08月22日0.812.614.595.0472007年09月15日0.812.884.775.22表8.个人住房公积金存贷款利率调整情况(2006-2007年)07年共有5次对住房公积金存贷款利率做出相应调整，5年以上贷款利率上调0.45%。3.1货币信贷政策

政策A《关于加强商业房性地产信贷管理的通知》（央行、银监局）(银发〔2007〕359号)（09月27日）政策要点1、严格房地产开发贷款管理:对项目资本金比例达不到35%或未取得四证的不得发放任何形式的贷款。2、严格规范土地储备贷款管理:不得发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。3、严格住房消费贷款管理:商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。购买首套自住90平方米以下首付款比例不低于20%；购买首套自90平方米以上首付款比例不低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。4、严格商业用房购房贷款管理:利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。且贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。5、加强房地产信贷征信管理6、加强房地产贷款监测和风险防范工作政策B《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（央行、银监局）（银发〔2007〕452号）（12月05日）政策要点就执行上述《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。2、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他均按第二套房贷执行。表9.商业性房地产信贷政策对房地产企业放款条件更加严格；第二套住房以家庭为单位，相应提高首付比例及利率。3.2财政税收政策

政策A《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)（06年12月28日）政策要点1、政策内容：

土地增值税的清算单位；

土地增值税的清算条件；

非直接销售和自用房地产的收入确定；

土地增值税的扣除项目；

土地增值税清算应报送的资料；

土地增值税清算项目的审核鉴证；

土地增值税的核定征收。

2、从2007年02月01日起，正式向房地产开发企业征收30％至60％不等的土地增值税，1993年就出台的土地增值税将从预征到实收阶段

（土地增值税税率基本采取四级超率累进税率，上海清算前预征税率为1%）政策B《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（修订）（国务院令第511号）（07年12月01日）政策要点1、耕地占用税的税额规定如下：

人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；

人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；

人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。2、本条例自2008年1月1日起施行。1987年4月1日国务院发布的《暂行条例》同时废止。政策C《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）（06年12月31日）政策要点1、土地使用税每平方米年税额如下：

大城市1.5元至30元；

中等城市1.2元至24元；

小城市0.9元至18元；

县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”2、本决定自2007年1月1日起施行。表10.城镇土地使用相关税收政策土地增值税从预征到实收，耕地占用税提高约四倍标准，土地使用税开始实施。3.2财政税收政策

表11.增值税上缴额方案列举对开展商的利润并无太大影响，由于本钱向消费者转移，但可能导致房价的相应提高5-10%。方案（一）销售价格项目金额增值额增值额/项目金额增值税上缴额营业利润1927元1606元321元19.99％未超过20％，不征收土地增值税321元方案（二）销售价格项目金额增值额增值额/项目金额增值税上缴额营业利润2057元1613元441元27.75％税率30％，应缴土地增值税133元311元方案（三）销售价格项目金额增值额增值额/项目金额增值税上缴额营业利润2100元1615.5元484.5元30％税率30％，应缴土地增值税145元400元3.2财政税收政策

政策A《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》（国税函〔2007〕629号）（07年06月11日）政策要点根据国务院深化行政审批制度改革的要求，为进一步规范行政权力和行政行为，税务总局对涉及房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税和印花税的部份行政审批项目文件进行了清理。（通知自发布之日起执行）政策B《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》（全国人大常委会）（07年06月29日）政策要点第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税

财产租赁所得；

财产转让所得；第三条个人所得税的税率：

特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。第六条应纳税所得额的计算：

财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。附件1税率(承租经营所得适用)：不超过5000元的5%；超过5000元至10000元的部分10%；超过10000元至30000元的部分20%；超过30000元至50000元的部分30%；超过50000元的部分35%。（本法自公布之日起施行）政策C<物业税试点增加至10个地区>(国家税务总局新闻发发布会）（07年10月15日）政策要点从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。今年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。表12.所得税及物业税政策个人所得税开始征收，物业税扩大试点范围。3.2财政税收政策

表13.个人所得税上缴个案列举个税的征收，无疑增加了二手房的交易本钱。案例（一）张先生于2002年在团结湖地区购买了一套70平方米的房子，房屋原值为48万元，现在以65万元出售税种计算方式金额个人所得税(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%1.7185万营业税成交额×5.5%3.575万印花税成交额×0.05%0.0325万交纳税费总额营业税+印花税+个税5.326万案例（二）李先生于1998年在方庄地区购买了一套60平房米的房子，房屋原值为30万元，现在以50万元出售税种计算方式金额个人所得税(50-30-0.025-4.5)×20%3.095万营业税不在营业税征收期内0印花税成交额×0.05%0.025万交纳税费总额印花税+个税3.12万3.2财政税收政策

表14.南京某住宅工程主要本钱分析事项金额备注项目总投资总额35371.06万元/建安费用17600万元建安工程费用：12800万元；相关配套费：4800万元工程其它费用15990.4万元土地出让金：14400万元；勘察设计费用：440万元；工程管理费用：466.4万元；工程预备费用：684万元。建设期利息1780.66万元/销售收入63454万元/销售税金及附加3489.97万元营业税、城市维护建设税和教育费附加，综合税率为5.5%销售费用2538.16万元销售费用按销售收入的4%考虑土地增值税6739.79万元由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%，为53.2%，故纳税税率比照30%和40%分别计算，即未超过50%的部分税金为：20699.6×30%=6209.88万元；超过部分为：1324.7740%=529.9万元利润总额15657.02万元/所得税5166.82万元税率为33%土地出让金14400万元、建安工程费用12800万元、土地增值税6739.79万元、所得税5166.82万元、销售税金及附加3489.97万元构成工程投资主要本钱。3.3行业监管政策

政策A《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》商资函［2007］50号（07年05月23日）政策要点1、贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉（商资字[2006]192号）（说明：

规范外商投资房地产市场准入：设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》

加强外商投资企业房地产开发经营管理：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额３５％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇；

严格境外机构和个人购房管理。）2、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。3、外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。4、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。政策B《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（商务部令第57号）（发改委、商务部）（07年10月31日）政策要点限制外商投资产业目录：

批发和零售业；

金融业；

房地产业：1.土地成片开发；(限于合资、合作)2.高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；3.房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

租赁和商务服务业；

文化、体育和娱乐业：3.大型主题公园的建设、经营；5.娱乐场所经营禁止外商投资产业目录：9.高尔夫球场的建设、经营。

表15.外商投资监督管理政策标准外商投资房地产市场准入，房地产行业列入限制外商投资产业目录。3.3行业监管政策

政策A《房地产市场秩序专项整治工作方案》（建稽[2007]87号）(建设部等8部委）（07年03月29日）政策要点1、专项整治的重点：紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。2、专项整治阶段：

动员部署(07年3月-4月）

组织实施(07年4月下旬-2008年1月)

总结巩固(08年2-3月)政策B《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金财产管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）（12月29日）政策要点1、全面推行房地产经纪机构备案公示制度。2、严格实施房地产经纪人员职业资格制度。3、加强房地产经纪合同管理。4、建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。5、规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转。房地产经纪机构和交易保证机构应在银行按房产的买方分别建立子账户。交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。政策C《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（国务院令第504号）（07年08月26日）政策要点1、业主共同决定：

制定和修改业主大会议事规则；

制定和修改管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

2、业主大会会议可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式；但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。3、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”（自2007年10月1日起施行）表16.房地产市场监管及中介、物业管理政策整治房地产市场秩序，标准经纪机构及交易行为，完善物业管理制度。3.4土地管理制度

政策A《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（07年09月28日）政策要点第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。(自2007年11月1日起施行)政策B《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》国土资发〔2007〕236号（07年09月30日）政策要点1、市县国土资源部门要优先安排廉租房、经济用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地；

其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70％。2、各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；成片开发土地应统一规划与基建，按“净地”分块供应，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地。3、超出合同约定动工日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令其限期动工竣工；土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20％征收；满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对收回的闲置土地，要优先安排用于廉租住房、经济适用住房建设。4、落实好“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％”的规定；为解决城市低收入家庭住房困难提供资金支持。表17.土地供给与出让交易政策经营性用地全面招拍挂牌，土地闲置本钱加大；中小套型等住房用地占供给总量的70％。3.4土地管理制度

政策A《土地储备管理办法》（07年11月19日）（国土资发[2007]277号）国土资源部财政部中国人民银行政策要点1、各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。2、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。3、土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。(本办法自发布之日起实施)政策B《土地利用现状分类》（07年08月10日）（国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会）政策要点1、国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。2、一级类按用途包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。政策C《土地登记办法》（07年12月30日）（国土资源部令第40号）政策要点1、国家实行土地登记人员持证上岗制度，相关工作人员应当取得土地登记上岗证书。2、国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。3、依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护。4、县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。（自2008年2月1日起施行）表18.土地储藏、登记、利用管理政策土地利用标准化，土地储藏管理制度化，土地登标准化。3.4土地管理制度

政策A《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（07年08月08日）监发〔2007〕6号监察部国土资源部财政部建设部审计署政策要点1、全面了解和掌握国有土地使用权出让以及土地出让金征收、管理和使用的情况，查处并纠正土地审批、土地出让以及出让金收支管理中的违法违规行为，严肃查处土地出让中的腐败问题。2、各地要对本辖区内2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。清理的主要内容是：宗地供应前规划情况，供地方式的合法性，供地过程的规范性，土地出让金征收、管理和使用情况，供地后宗地使用情况。（专项清理时间：2007年08月至2008年02月）政策B《全国土地执法百日行动查处纠正工作的若干处理意见》（07年12月07日）（国土资源部）政策要点1、对土地执法百日行动中清理出来的“以租代征、擅自将农用地转为建设用地”、“违反土地利用总体规划扩大工业用地规模”和“未批先用”三类违法违规用地行为，提出处理意见。2、对自查中发现的以出租、承租或承包等方式违法占用农民集体土地建设工业厂房、商业或旅游设施等，违规新设或擅自扩大开发区规模涉及的违法用地，市、县国土资源部门要责令停工。政策C研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地(国务院常务会议)（07年12月11日）政策要点1、严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。2、规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。3、严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。表19.土地市场专项治理整顿措施政策严肃查处土地出让中的腐败问题，清理整顿全国土地市场；严格禁止“小产权房〞。3.4土地管理制度

表20.土地市场专项整顿成果事项宗数/件数/人数涉及土地面积违规违法用地3.2万多件350万亩以租代征约1.9万宗37万亩违规扩大或者设立各种工业园区420宗87万亩未批先用先占有11800多宗220万亩立案查处案件2.6万多件（立案率85%）比例下达处罚通知书2.3万多件下达处罚通知书后自我纠正3100多件14%已经执行9500多件41%申请强制执行8300多件36%移送纪检监察机关3700多人党纪和政纪处分2300多人移送司法机关将要追究刑事责任2700多人已追究刑事责任300多人备注：罚款和罚没非法所得接近20亿元；没收地面建筑和撤除非法建筑物2000多万平方米3.5住房保障政策

政策A《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（国务院）（07年08月07日）政策要点1、廉租住房保障范围：07年底前，所有设区的城市要对低保家庭基本做到应保尽保；08年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；08年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。2、廉租住房分配与建设：实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。新建廉租房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。3、确保廉租住房保障资金来源：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。4、济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，套型建筑面积控制在60平方米左右，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。5、加强单位集资合作建房管理、集中成片棚户区的改造、旧住宅区综合整治、多渠道改善农民工居住条件。6、城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。表21.?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?以廉租住房及经济适用住房为政策重点，开启中国住房保障制度建设大门。3.5住房保障政策

政策A《廉租住房保障办法》建设部令第162号(07年11月27日）政策要点1、廉租住房供应：采取划拨方式，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利；主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。单套的建筑面积控制在50平方米以内。2、城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。(本办法自2007年12月1日起施行)政策B《廉租住房保障资金管理办法》财综[2007]64号（07年10月30日）政策要点1、廉租住房保障资金来源：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；中央预算内投资中安排的补助资金；中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠的廉租住房保障资金；其他资金。2、廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，专项开支包括收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支。（本办法自2008年1月1日起实施）政策C《经济适用住房管理办法》（07年11月30日）（建设部等7部委）政策要点1、面向城市低收入住房困难家庭，实行行申请、审核、公示和轮候制度，面积控制在60平方米左右。2、经济适用住房购房人拥有有限产权，购买不满5年，不得直接上市交易；购买满5年，购房人上市转让时，，政府可优先回购，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。3、距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。表22.廉租住房与经济适用住房政策廉租房保障方法、资金管理及经适房管理方法的出台，为具体落实住房保障制度奠定根底。3.5住房保障政策

城市主要内容上海截止2007年底，已有30254户家庭享受了廉租住房保障，其中实物配租407户，租金配租29847户；2008-2012：享受廉租住房制度的家庭数新增10万户左右；新建经济适用住房约2000万平方米、30万套，要确保其新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。北京2007年度：新建：300万平方米两限房、200万平方米经适房、30万平方米廉租房；2008-2010年：保障性住房及“两限”商品住房规划总建设规模约1800万平方米；其中，经济适用住房480万平方米、廉租住房120万平方米、“两限”商品住房1200万平方米。广州近期将推出10个限价房项目,近180万平方米今年面市,占全市商品房供应量两成；深圳2008年：计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米；商品住房占到11.1万套，建筑面积987.5万平方米；保障性住房4.58万套，建筑面积228.4万平方米。重庆2008-2012：房地产领域投资5000亿元，其中1000亿元为政府主导，用于建设面向低收入群体的住房；“十一五”期间，将确保每年经适房不低于130万平方米，按不低于10%的比例配建廉租房；2008年：经济适用房竣工面积为180万平方米，相当于3万套房源（目前符合条件的约有16万户）表23.全国主要城市保障性住房建设廉租房、经适房、两限房，根本形成完整的住房保障体系。3.6相关法律法规

政策A《中华人民共和国物权法》（全国人大常委会）中华人民共和国主席令第六十二号（2007年3月16日）政策要点1、总则：基本原则，物权的设立、变更、转让和消灭，物权的保护等2、所有权：国家所有权和集体所有权、私人所有权，业主的建筑物区分所有权，相邻关系，共有等；3、用益物权：土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，地役权等；4、担保物权：抵押权、质权、留置权等；5、占有；（本法自2007年10月1日起施行）政策B《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》（全国人大常委会）（2007年8月30日）中华人民共和国主席令第七十二号政策要点1、修改内容：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”2、主要目录：总则、房地产开发用地（土地使用权出让、土地使用权划拨）、房地产开发、房地产交易（一般规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构）、房地产权属登记管理、法律责任、附则等。（(自发布之日起实施)表24.?物权法?与?城市房地产管理法?以?物权法?、?城市房地产管理法?为代表，房地产业将由政策调控向法律建设转变。第四局部二零零八年房地产行业政策预测与展望贰零零捌年新一轮政策周期起航4.108年政策基调研判4.208年主要行业政策预期4.308年后行业政策建设展望第四局部二零零八年房地产行业政策预测与展望4.108年政策基调研判

根据中国房地产行业政策10年左右经历一个周期历史经验，在3月份政府换届因素的作用下以及行业开展环境的〔国际、资本、市场等〕变化；预计在2021年下半年前后，房地产行业政策将趋于温和，开始新一轮的政策周期。范围领域说明国际行业环境美国次贷危机所引发的全球性房地产、金融相关行业的持续震荡或衰退态势在短时间内难以改变；从近期美国、欧洲及亚太主要国家或地区的房地产业总体表现来看，低迷的全球楼市后在2008年内将进一步延续。

国内政治环境从中央到地方的政府换届选举，政策将面临调整。市场环境宏观调控效果逐步显现；市场行情开始呈现低迷态势。行业环境股市高位震荡，房地产行业投融资环境恶化；钢材等价格猛涨，投资成本持续增加；部分中小开发企业退出房地产，中介机构倒闭或违规事件时有发生。表1.影响08年政策基调的主要因素4.108年政策基调研判

美国次贷危机全球经济增速放缓导火线

国内外宏观经济环境趋冷，政府政策基调面临重大调整美国次贷危机的影响远超人们的普遍预期；从近期以花旗银行为代表的金融巨头表现及全球股市场的持续低迷表现来看，或许，美国次贷危机，日益全球经济增速放缓导火线，甚至，可能成为全球经济衰退的分界点。全球经济的低迷，必将全面影响“以出口为导向〞的中国的经济增长；如果国内固定资产投资及国内消费不能实现稳定的增速的话，中国经济将面临严峻考验。而从近年的数据与事实来看：房地产行业确实对固定资产投资及国内消费的拉动作用不小。以万科为代表的国内开展商，席卷全国的“降价风暴〞，在大幅降低国人对楼市行情信心指数的同时，也预示：“楼