房地产中介协会司法建议书

可供大家理解下此类方面的知识哦司法建议书厦门市房地产中介行业协会：近年来，我院在审理存量房（即下述二手房）买卖协议纠纷案件中，发现中介机构提供的二手房买卖协议范本存在诸多不规范之处，系导致二手房纠纷案件居高不下的重要原因。为规范二手房交易、减少二手房买卖纠纷，我院对两年来受理的二手房买卖协议纠纷案件进行调研，就中介机构提供的二手房买卖协议范本存在的法律问题进行汇总分析，针对签约主体、不一样类型房产的交易以及协议范本中有关户口迁移、中介费承担、协议解除权等约定的规范提出法律对策，以期通过行业规范减少纠纷的产生。现就有关问题提出如下司法提议：一、签约主体的规范1、有关夫妻共有房产的发售。《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但《婚姻法》亦规定，婚姻关系存续期间获得的财产除非夫妻双方有尤其约定，否则应当归夫妻共同所有。现实中，夫妻购置房产后将产权仅登记在一方名下的现象极为普遍，由于上述两部法律规定的冲突，导致审判实践中存在大量因夫妻一方发售共有房产而引起房屋买卖协议效力之争，对此理论界与实务界争议也很大。为减少纠纷，提议房屋买卖协议签订时如出卖人已婚，应规定其配偶共同到场签属协议或出具同意交易的书面申明。调研中还发现伪造配偶授权委托书及签字出卖夫妻共有房产的案件，提议对配偶的身份尽最大努力审慎审查，如配偶本人无法到场的，应规定配偶出具通过公证的文书。2、有关代理人签约。房屋权属人无法到场而由代理人代为签订房屋买卖协议的，提议应审慎审查授权委托书的真实性及委托权限，尤其是产权人系未成年人的，应从保护未成年人利益角度出发，房产确需发售的，应规定其父母共同到场签订协议或一方签订另一方出具同意交易的书面申明。二、按揭贷款房产的交易规范1、交易价格的规范审判实践中，交易价格构成约定不明重要发生在交易房产为已设定按揭贷款的房屋，因房屋总价的详细构成与贷款余额的偿还、每月供贷的偿还紧密关联，由于约定不明导致双方对已付购房款及尚欠购房款的金额产生争议。为此，提议在确定有按揭贷款房产的交易价格时，应明确两项内容：一是尚欠银行的按揭款（包括本金及利息）与否计入总房价；二是按揭贷款的偿还与否计入已付购房款。2、付款方式的规范（1）在需按月偿付银行按揭款的状况下，应明确约定是由出卖人还是买受人每月负责偿付按揭款。在出卖人已办理银行按揭贷款、房屋尚未解押，买受人也缺乏一次性支付所有购房款能力的状况下，应明确约定已办理的银行按揭贷款是由出卖人继续偿付，还是转由买受人负责偿付，如转由买受人偿付应同步明确承担义务的时间起算点。（2）在需先行解押再办理房屋过户手续的状况下，应明确约定承担解押款支付义务的是出卖人还是买受人，支付的时间和方式。如诉争房屋与其他房屋存在“捆绑抵押”，为防止争议，还应明确解押款的偿付人及偿付范围，即支付的解押款是仅限于诉争房屋，还是须为“捆绑抵押”所涉房屋提供所有的解押款。三、尚未办理所有权初始登记房屋的交易规范买卖尚未办理所有权初始登记的房屋，买卖双方系根据出卖人与开发商签订的商品房预售协议约定的房产状况进行交易，而商品房预售协议的履行潜在某些不确定原因，如预售面积与实测面积不符波及面积差价款的多退少补以及该面积变化对二手房交易价格与否产生影响，开发商逾期交房波及逾期交房违约金利益的归属等。为保证交易双方的利益、防止纠纷产生，提议买卖尚未办理所有权初始登记的房屋时，应就商品房预售协议履行中潜在的也许影响二手房交易的状况作出明确约定。四、带租户房屋的交易规范对带有租户的房屋买卖协议，由于承租人的介入，使法律关系愈加复杂。买卖双方不仅应就房屋交付方式是实物交付还是租约权交付作出明确约定，还应处理好承租人优先购置权的有关事宜。承租人享有优先购置权，这不仅是对承租人权益的保护，也是出卖人对买受人自由选择权的一种限制。因此，带租户的房屋买卖协议，要认真审查房屋租赁协议。首先，出卖人要将房屋出卖的信息根据约定或法定的期间提前告知承租人，出卖人也要将房屋出租的信息在签约前告知买受人。另一方面，承租人放弃优先购置权应提供书面承诺；在租赁房屋存在合法转租的状况下，次承租人亦享有优先购置权，且基于次承租人对租赁房屋的实际占有和依赖关系，其享有的优先购置权优于承租人，故亦应征询其意见。承租人或合法的实际承租人放弃优先购置权的，可以协议附件、补充协议的形式予以载明。五、户口迁移约定的规范房屋买卖协议对出卖人户口迁移时间没有约定或有约定迁移义务但未约定对应的违约责任，导致争议处理时缺乏协议根据，无法保护守约方的利益。为此，提议：首先，户口迁移问题应列入买卖协议的主文，防止口头承诺。另一方面，对办理户口迁移的时间及有关义务的承担应作出明确详细的约定。第三，对违约责任的承担需明确约定，防止因无约定或约定不明导致索赔缺乏直接根据。六、中介费承担约定的规范按照《协议法》的规定，中介费在居间成功时由委托人支付，在签订的协议为无效协议、可撤销协议步，则不能认定居间成功。在协议依法成立并生效后因一方违约导致协议解除的，则不影响中介费的收取。房屋买卖协议一般约定：买卖协议签订后，买卖双方任何一方若发生违约行为，中介费全额由违约方支付给中介企业。此处的违约行为，究竟系指违约导致协议解除才由违约方承担中介费，还是协议履行过程中只要有违约行为就由违约方承担中介费，守约方和违约方往往各持己见，引起争议。为此，提议买卖协议约定由违约方承担中介费时，应当对何为“违约”作出明确约定，即“违约”是仅指主线违约导致协议解除，还是也包括协议履行项下的一般违约行为。七、协议解除权约定的规范房屋买卖协议一般约定：“若卖方悔约，应书面告知买方，并自悔约之日起三日内退还买方所支付的购房款，同步向买方支付相称于双倍定金的违约金；若买方中途悔约，卖方已收取的定金不予退还，卖方应退还买方所支付的购房款”。该条款的表述导致双方对协议与否赋予当事人任意解除权产生争议：有的认为该约定即表达协议可以任意解除，只要承担对应法律后果即可；有的认为该约定并非任意解除权的约定，协议能否解除仍应遵照双方就解除权行使的约定或法定解除的情形。为此，提议：房屋买卖协议应明确协议解除权的行使，就当事人约定的解除权行使条件作详细列举，在协议中增长解除权行使条件的约定，并规范协议用语，取消“悔约”这一表述。因“悔约”并非清晰的法律术语，轻易引起争议，房屋买卖协议应防止使用。同步，协议还应就协议解除法律后果的承担进行明确约定，按照解除责任的归责确定对应法律后果的承担，包括双方对解除均有责任的情形下就已投入的房屋装修怎样处置的问题。八、需要规范的其他事项1、房产权属状况的明确买卖双方包括中介机构应对交易房产在交易当时的权属与否清晰尽到应尽的审查义务，诸如房产与否有被查封、设定抵押等情形，并在协议中载明，防止交易失败、权利受损。2、同步履行约定的规范房屋买卖协议一般约定应于送件交易当日支付款项，但对于付款行为在先还是办理交易过户手续行为在先未作出明确约定，而实际上两个行为不也许在同一时间点完毕，由于交易双方诚信的缺失，导致买卖双方均规定对方先予履行，引起争议。为此，提议：对于买卖双方约定在同一天支付购房款并办理过户手续的，应就付款行为与过户行为何者在先、何者在后作出明确约定，防止争议产生。在买受人需办理抵押贷款以偿付购房款的状况下，由于出卖人是在未收到全额房款的状况下将产权先行过户给买受人，故应就产权先行过户的有关事宜作出明确约定，包括出卖人在未收取所有购房款的状况下即转移所有权所面临的风险保护、买受人未能办理抵押贷款或未能足额获得贷款的状况下房款怎样支付等。3、前后约定矛盾的规范有关办理交易过户手续的时间约定，协议一般约定：双方保证于某年某月某日前去市土房局签订正式的《厦门市房地产买卖协议》并办理交易过户手续，否则视为违约，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于某年某月某日前因一方原因仍无法办理交易过户手续，则另一方有权规定终止协议，同步规定违约方承担对应的违约责任。此条款存在二个问题：（1）签约时买卖双方往往将上述有底线的时间统一起来，如12月31日，成果一方违约，那么究竟是合用由违约方承担违约金协议继续履行的约定还是合用守约方有权解除协议的约定，双方存在争议；（2）守约方终止协议同步规定违约方承担对应违约责任的“对应违约责任”约定不明，对协议解除法律后果的承担亦存在争议。为此，提议：就买卖双方有关办理交易过户手续时间的约定，应选择详细的年月日，杜绝使用不确定的带有歧义的时间点，实践中发既有使用“两年后”这种轻易引起争议的表述。