我国房地产宏观调控政策及其影响

分类号密级UDC编号本科毕业论文(设计)题目我国房地产宏观调控政策及其影响系别专业名称工程管理年级老学春童生叛绳姓肺原名德之学僚波移潮查室怜项号骡握指恢汪导浓征教因池师律乓二土0舰0现8犬送喊年鲜危闹1鱼2障浇月使蚁1盐8族芒日摧摘兰要传:其我采国坦房育地江产苗业疤作窑为如国漆民僚经巨济顶的幕支屈柱亮产幼业迈，配因晕其晨产刷业刑相渐关垄度炉高养，作带木动码性鸣强央，喂与脚金花融伟业引和倡人鹿民定生谊活减联删系笼密父切蜓，觉发多展军态股势螺关祥系爆到塞整矮个架国恼民迫经乡济嗽的梁稳安定贴发哄展海和颠金道融想安日全透。福与穴此锈相格对叙应哥的辨是悔房考地钓产招业犹作带为狡周牌期义性认消留费翅品佣，搜又僵具欲有穿其亏固色有抽的财波侧动全较全大碰和按变剖化漠多黑端域的文自浑身显特集征纷，卧所渔以耍政惭府钓通锁过领宏区观迈调魔控猫政咱策每平黑抑璃或钩减症缓币房予地喊产额周砖期辽波紫动夫带堡来拔的窃不仇利孙影脑响抽，淋防历止趋供衰求比关疼系抢过金大丹波奔动胸。库我害国临房柿地折产转业船经员过杀五赏年绘的或快议速舍发贷展服和桥两汤年惹的使宏博观状调昏控樱，符进开入兵2扰0舅0抚7摆年典的纳房盐地秒产怀市泥场卷和叙房拖地怜产熟企缠业唱的梦整渔体殖主酱客呆观送环始境豆要泡好海于好市煮场聪原罪来献的衔预调期成，抄加北上俊资利本叼市煌场卵的断日蔽益门复届苏污，五人慰民勿币述进曾入挨升渠值算周叔期闪和泛我易国称经京济点的越持牙续垃、宗健膜康食和挎快歉速蝶的月发送展拘，洗房街地轿产颂市符场殊的元预仓期谈开恰始辨回约暖状。涝2色0耻0刚7中年孩金棋融沿市细场丛将析全宪面猎开也放违，龙未效来速房担地水产携市庙场闪除貌了财传顶统璃的庙银帽行溪资蒙金知外碰，曲境趣外符基蚀金换多祖渠垂道绝进刘军膀内颗地阀楼锣市毛，盾外话资瑞银起行育、妻外厉来届资虑金触必他将脸成荷为酸中奔国索房呢地已产墓业刷新提的姿力脆量锻。扶2穗0袜0议7床年警国蹲家王将糕继粱续羡加粗大鱼对你中路小劫户完型蔽、殃中态低项价惑位活商瓦品展房相、蝇经榴济冠适楚用赛房直和伐廉盯租渣房冻的捆土罗地枪供末应励。浇一蚀般发来醋说已,反宏灿观豪调炊控沙就累是塌政确府舟对仅经佛济歼总是量笋的引控村制险,复并也通棋过屠这贯种误总智量胸控恐制徒来拖稳存定贼整普个跌社狂会光经石济燃周吗期匆中易的蝶经发济模上预下径波另动欢。寨对稿国贫家供来成说厕,摘经把济延总幼量返就申是俘G旅D祥P潮增睁长谢速刷度叔、赴失治业恐率挺与唉就萝业慨率疑的口高榴低险、策货腰币过供坑应宏量怀的愧大荐小针、屿利梨率架和涛汇弦率宿的硬调阳整像等考。湖但劳从寻当镜前范政价府帐出娱台扶的速不监少幻关滴于笛房提地萌产渴市沈场窝的架调仙控浓政石策值来招看揉,损基普本幼上答没库有毒走翻出撕那逢种者以律微鸽观视行书政隙方径式佩来阀代鉴替趴宏钩观过调咽控宪的匪窠扒臼浆。锤因扑此耍我陡们票要辅不惨但扭的包完斗善核我民国点房恰地妹产粥宏员观杏调单控昆政畏策挂。光关居键传词揪:沫金垂融减安觉全泉顿装经去济历编致房迟地故产夺递疑宏岩观旅调忍控Abstract:China井'独s租翻r名e掏a窗l肠队e舍s愁t约a压t茅e固摊i玩n船d对u形s罪t鞠r晕y握缴a嚷s扶处a杨厅p咏i断l与l某a盆r浴孤o溜f陡柿t觉h示e坡袭n龙a煌t伟i置o朗n善a文l效作e疫c颤o炼n向o手m韵y彩,早爸b枝e胀c甲a墨u半s沟e扯无o接f钓帜t依h脸e暗i饶r塔税h嗓i斜g果h咽捕d性e政g盛r训e章e停桑o辽f谷蔽i渡n妥d滴u窜s残t毁r惹y罪-杨r吐e废l牵a叮t黎e爱d馆,听裕s帆t仿r唐o辩n涛g卵苍d祝r强i罪v会e挥,杀兄a港n挑d松味t贿h绿e铅箱f仇i凯n枝a压n裙c凉i繁a神l螺塞s企e屡c孙t饥o忠r旬息a袄n罢d灭登p奥e呆o捕p言l盯e礼古l食i笔v席i话n据g垄身i露n年岛c奥l湖o健s械e聋泽c也o挑n拌t慢a饺c谣t劈,吴问t识h驱e妨凯d钢e泄v容e冒l牺o步p控m规e江n忧t施片o暖f卫殊t硬h厦e侍传n扬a铅t心i排o塞n真a捧l婆忌e醋c圆o衡n雷o阻m愚y众雷a钻s候警a瑞鲁w王h龙o亚l克e施迅h础a角s导确a岛冰b牺e辰a烫r岛i肚n用g啊仪o狱n构伯t房h寇e绞去s铁t碎a避b换i拳l茎i盗t粥y犁踩a名n预d判愧d筛e完v碑e享l倍o碗p蜜m葬e庸n础t孙效o米f骄碰f雁i央n炉a奸n蚁c艰i四a贴l浮谅s景e虹c交u贯r勺i禁t宋y里.系厉C约o欠r泉r乒e绳s误p手o瞒n览d苏i青n压g扯l五y屿,颜水a遵s逆发t舅h竿e模煎r葛e胳a卸l筋勒e予s限t暴a规t揉e酱漫i乌n挠d全u巾s语t嘴r燃y盐班i换s训调c吹y聋c蜡l袋i防c逐a隙l外穗c险o监n膊s姨u桂m魄e茧r喂锡g跃o顶o梦d育s袍,镇培b脖u跃t痕殊a塞l革s货o绒仅h净a倾s贸芳i游t扎s匆哥i杰n袋h闹e搏r痕e岗n跃t捡星v弓o飘l祥a圈t烦i拢l春i撑t冈y值骡a培n幸d龟蠢a森没g渡r准e不a冻t数e宽r赢河v氏a戴r夜i留e绳t拦y验应o苏f售侨f枣e苗a李t告u恨r须e减s教叨o攀f朋堂t晶h骨e段i耻r肢搬o悬w鹿n坡,亿斤t锦h埋e赠荒g趁o忌v车e捧r甜n餐m最e邻n棍t怕无a锦d激o狼p螺t魔e荐d裹贺m佳a叫c炸r颂o略-靠c缩o械n爷t乘r对o兼l状录p钢o凯l屑i兄c拾i担e何s全捏t木o巡用s筋t烟a艰b顺i候l延i烂z缓e郊慢o西r器孕s扫l切o杏w箭窜d毯o倡w母n副逢t双h峡e倘特r威e泄a提l木宵e哭s腊t央a篮t管e在茶c稳y坐c店l动e扛陕f乓l匙u为c朝t扇u精a桌t接i智o酷n滤s爹畅b脏r厉o叫u喊g园h亮t以怠a在b傍o刘u等t煌满b挂y段驾t内h虑e但话a圣d菜v梅e体r涛s沙e另孝e鹿f剖f位e雄c猴t屯s腰录t梯o组第p彼r屡e删v夜e悼n升t表抖t掉h福e语骄s仰u房p问p宾l僵y胆秋a能n求d挎炊d法e扯m貌a肆n走d寺扣E郑x餐c柴e颈s预s晕i惹v浮e买寄v招o姿l送a健t此i搞l许i站t什y肉.夕A禽f剥t犬e贵r户挖f风i风v醉e悲部y添e远a前r培s房旺o孔f壳策C蹄h若i自n匙a崇'俩s骗枯r皂e锣a旅l勤榆e苦s魄t宽a门t边e鹿鲁i夏n脂d活u榨s巨t村r天y是虑a寺n石d汪煌t己h刺e惨若r化a破p紫i狂d凉球d钞e蛇v陶e赠l杠o蠢p间m津e姑n奇t扣善o表f号复a渔陆t沈w托o册-凳y乖e肾a洒r愉络m僚a熊c陡r宫o叶e趣c询o撕n笋o泽m欺i洋c纸顾r梦e示g赴u疾l参a鼓t慎i继o卵n逐百a睡n扮d予舰c半o扣n革t狡r穿o烈l衡,晕雾i壁n陡推2抛0续0堤7杰玻t伤o或伏e捞n是t哑e糕r非汉t姿h裳e年波r玉e贷a汁l向迫e充s边t融a盼t瘦e填逢m摔a奶r沸k级e千t如导a液n语d旗移r血e裂a品l忌耕e炭s己t前a道t杨e椅甩e箱n傻t芬e黎r艘p央r澡i句s斗e抵s昂飘a散s扁渴a扛仓w寄h朋o那l伏e柿翼s饰u构b曲j阴e暴c捕t辫i冲v臂e感躲a踢n升d朽困o撤b百j着e丛c各t伟i问v焦e某维e项n桥v奖i千r把o烦n戴m遭e管n国t戒境b抓e停t讲t严e蚂r宣喜t报h鸡a条n眯艳t绪h租e裤尖m迫a酷r情k祝e孔t定能h婶a抓d浪洒e席x皮p身e纽c渣t筐e蛇d淘,真丽c眉o平u裹p败l胆e齐d孕奔w痕i朗t屠h灶外t妄h连e守王i健n躺c陆r姑e朝a姨s盼i匠n毫g骨胁r氏e君c承o刮v芝e坚r绒y伍漆o盏f描彼t凝h池e嚷扶c大a搜p疏i惧t虚a锤l尼存m发a患r界k尼e杏t雾,豪宇t绑h用e洒馆y歇u绪a户n慧豪i谱n可t西o谜帅t门h群e腥厨C刺h功i裳n父a哪'获s匹即e臣c并o汗n牲o饥m亿i爽c珍柏r镰i斥s躲e嚷态a愉n超d喷污t砖h至e终园c廉y请c哨l茄e蛾狸o般f卫生s徐u俯s睡t写a韵i银n脱e朽d活,狂宇r抵a嫁p捕i种d寺投a爽n祝d书捏h约e涛a肌l丽t且h漠y抛芳d穿e薯v般e棒l滔o宾p爸m丝e珠n恒t青鹊o蛋f课辈t唉h哗e融绝r舒e络a建l哭呜e跌s繁t汪a才t燥e屑终m区a核r简k戏e刊t敞铸i错s压责e排x资p改e喊c蒙t绕e怎d涂份t静o狠管s链t发a渐r冈t视样w棒a赏r副m喝i寿n寒g奴偶u拔p伏.垫塔I兔n峡拜2爱0难0后7症谅t贫h揭e旦辅f辈i嗓n角a至n妙c纤i呼a脉l绒导m图a健r熊k固e锄t漏s轻呀w苦i赶l味l震硬b棉e扔民o担p宁e冠n衡棋t吊o学凉t延h门e葱莲f膝u烤t够u蜓r偷e刘肝r柔e率a瓣l肠妄e兼s舟t榨a重t雨e樱触m文a您r肚k摄e付t驳疗i侧n席次a捷d具d旧i考t边i治o邮n击副t谨o描慌t硬r命a创d寻i鼓t每i伟o椅n较a拘l蚀仪b溜a营n质k意晴f促i舰n墓a礼n欧c寺i行n耐g水,谨抵f盛o仗r袖e牵i缴g霉n怕烘f婆u锯n短d誉s极淋t送h幅r姿o突u伍g习h鹿播v舌a岭r委i诸o辈u羽s车酷c业h案a价n昏n迷e吉l共s冈恋t队o铲召e裤n增t楚e瓣r差漠t诵h岂e兄宪m聋a巧i铲n芹l扶a辉n信d倚亡m共a绳r辱k焰e展t源,随竞f龙o霉r峰e叼i勤g叼n某多b贩a伟n睛k忘s铸,抬紫f胞o静r林e允i吊g企n尽叶c离a偿p榨i景t绝a女l玩习i碎s锄匙b路o翠u逐n茧d日芒t蓄o府法b睬e此c松o疑m锹e垃钻a虫黄n塔e耗w欧樱f煎o阴r洲c腿e扰纳i盐n插历C广h倡i庸n财e纠s台e忆艺r蛮e崇a弯l团篮e愉s利t毯a勺t睛e栗央i乏n罪d降u持s再t办r累y逃.孔I瞒n埋截2孩0缓0辨7逐粘t竭h孙e孙劳c族o粉u燥n棚t号r踏y嫁仅w樱i行l锣l咬拥c遣o镰n拒t昨i兴n奉u驴e灶维t显o雀尾i严n瘦c液r即e绪a冲s宿e左沾i舞n睬v疼e蔽s坦t侄m夫e辈n艇t姐岛i扰n葵椅s领m腿a皇l民l蕉含a座n宰d疮胸m聋e郑d若i膀u滑m搁-顾s乔i梅z汇e宵d偿宁u赞n层i伴t恶s颗,孤镰i苗n三胳l皂o难w存-活c揪o静s趋t独样h破o淹u腹s倒i脊n唤g银,邮详a贼f拒f波o乏r炒d支a冈b锦l蓝e水吃h听o民u侄s夏i乡n糊g洗说a乡n弓d绳叠l饼o略w考-协c丸o妄s托t倚古h娘o汇u眼s夏i递n材g扶捷l姥a惠n恳d能五s补u甜p暗p慎l蜓y婶.坊椅I嗽n美纸g赌e劝n应e积r略a配l调,炮圈m负a语c鲁r吵o科-御e脖c祸o苹n谱o恨m石i崇c挽繁r康e慨g晕u骗l酒a取t县i抛o貌n霉叫i削s镇膝t亡h便e拌渐G朋o哨v间e挪r犁n很m浙e波n眉t厅'师s荡彻t微o浊t来a耻l假另c蹲o卵n务t欺r童o删l篇蠢a尝n轨d忍易t央o翻t述a晌l讯芬c纽o绘n探t谦r算o参l马公o羽f榜兄t翠h处i狂s佳荷t坦o史繁t崭h狡e骑饮s论o段c构i糕a今l字润a闭n餐d星构e缘c斥o袍n奉o易m禾i钟c丧中s否t军a毅b胃i沟l炎i卵t烦y亲哲o桥f班伙t涂h尚e伍闷e度n盆t朋i医r迁e饮墙c逝y绕c斯l摆e遵唉o统f社占e锻c膊o祖n涂o健m促i院c恐触f枪l员u肤c摘t泥u碗a亲t弃i箱o涝n椅s定.靠杀T竟h倦e处惑c踩o瑞u宣n蓝t腔r慰y蚁,损音t歇h垮e呀企e完c赌o阵n抵o广m洒y陷垄i减s悬脉t厘h朋e役怒t促o草t详a丛l碗谁G谢D所P付家g你r榨o根w弹t晓h芽雅r孟a升t勿e薪,柱倘u乓n笼e摩m胡p喝l杜o脏y疯m叨e鼠n打t茂考r市a杆t恳e戒或a期n润d谱爷e男m离p喝l测o熔y划m激e哑n年t倍普r捉a帝t拉e恢,跪羊t伟h混e哭织s向i花z柔e百伪o疑f泪怨t羽h逐e沈许m理o仆n须e苹y擦股s侨u托p庭p文l穷y微,我彻i价n归t假e宪r乖e缩s存t编沈r吓a在t度e拉饼a汉n蹦d驰聚e偿x就c厨h骨a借n紧g欲e美著r竟a冶t故e使萌a浙d缸j垫u狱s叙t油m盆e千n叉t轻s首,老膀a唯n境d末蓝s喝o逃读o莫n辟.谎钱H唇o芹w蔬e跨v飘e朱r规,傅坐t书h芳e否莲c僵u赏r圈r耽e即n痕t宫乎g形o然v能e闹r凉n遥m晒e肚n效t宿置o脸n艺星m即a扛n叨y忍宿o亿f倍苦t谜h肢e奉野r情e育a散l附直e惠s咱t狼a巧t迷e节箱m但a障r拦k毒e虑t集秘r眉e弟g圈u访l卸a辞t狼i疫o云n欲条a虏n淘d帖溪c喇o锹n跃t辰r起o科l库纵p汤o秒l铅i慰c演i删e瓦s妻,唤训b压a难s钳i袄c抱a峡l宪l誉y冷绪n嫩o财t叉球t敲h防e次典k棵i她n稳d淡苍o触f每迹o餐u降t济蛙o棉f课迷t供h承e评包w镜a间y适封t俩o坚食t买h指e凡框e府x星e右c焦u之t再i虽v盈e薯啄i音n铁篮p糕l闸a姿c谷e虫戚o车f低择m陪i帐c冲r跌o苗-法m陆a奸c晓r敬o耳-横c泪o歉n拐t六r策o却l卷接p息a握t芦t树e宋r喜n滨s客.啦帽T声h列e测r赌e波f饲o龄r童e国锦w助e轿骂h惕a去v谷e惊际t未o嘴聪n蝇o全t最厌o另n粉l公y爹据i没m祝p掌r申o烂v那e孝伍o歼u贫r太维c吗o振u哗n谜t蓬r照y胜'遭s查讲m们a俗c稠r谎o苗-惯c箱o涛n葡t满r夏o很l茶悉p非o刺l途i挽c汗y远种i迁n冒渣r绣e促a误l丛章e孟s趣t扮a讽t粘e免.Keywords:FinancialsecurityEconomyRealestateMacro-control目录TOC\h\z\t"标题1,(章标题)"\cHYPERLINK资金问题5HYPERLINK调整结构问题5HYPERLINK存在盲目求大的倾向6HYPERLINK房地产整体方案构思和设计问题概况6HYPERLINK\l"_Toc216964145"3.3.2房地产整体方案构思和设计问题的分析7HYPERLINK\l"_Toc216964146"3.4对商业地产宏观调控的政策分析7HYPERLINK\l"_Toc216964147"3.4.1房地产布局问题8HYPERLINK\l"_Toc216964148"3.4.2房地产结构问题8HYPERLINK\l"_Toc216964149"3.4.3培育房地产是发展的方向8HYPERLINK\l"_Toc216964151"4对未来房地产产业政策发展方向的看法9HYPERLINK\l"_Toc216964152"4.1如何提高住宅土地利用效率9HYPERLINK\l"_Toc216964153"4.2如何推进住宅节约能源政策10HYPERLINK\l"_Toc216964154"4.3要充分考虑城镇化推进过程中所产生的住房要求10HYPERLINK\l"_Toc216964155"4.4要高度重视乡村和小城镇的住房建设问题11HYPERLINK\l"_Toc216964156"结论分析11HYPERLINK\l"_Toc216964157"参考文献13HYPERLINK\l"_Toc216964158"致谢141.引言我国的房地产市场经过20多年的培育，已经成为了我国经济发展的支柱产业，特别是1998年实施房改以来，随着商品住宅建设的快速发展，以住宅为主的房地产业保持持续高速增长，房地产投资年均增长超过20%，年增长额保持在固定资产额的30%左右，直接或间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点。这些成绩的取得，主要得益于的房改政策和所出台的推进措施。自1998年我国政府开始推进房改政策以来，经过推进、培育和发展三个阶段，目前已经趋于成熟，在政策方面主要体现四个方面：一是出台了一些促进房地产市场发展的相关政策，如房改房、合作或集资建房等等，不仅解决大部分城乡市民住房问题，也解决了许多单位职工房源不足的问题；二是给地产商、房地产开发商在土地、金融等方面的优惠政策，如银行贷款、土地议价、宽松的入门条件等，培育了一大批房地产开发企业，使一些企业得到了较快的发展；三是银行为消费者推出了购房按揭和贷款政策，不仅解决了大部消费者购房自有资金不足问题，还改变了大部分人的消费理念，如果没有此政策，就不会有今天这样发达的市场；四是建立了住房公积金制度，为解决中低收入家庭购房提供了条件。以上政策的出台，主要起到了三方面的作用：一是推进了房地产市场健康、持续发展；二是改善了城乡居民的住房条件，从1998年城乡居民人均住房面积5平米，提高到今天25多平米，可以说这是一个伟大的成就，另外城市面貌也发生了质的变化，变多了、变大了、变美了，居民的生活更方便了、更舒适了；三是巩固了房地产行业在国民经济发展、在政府和广大市民心中的重要位置，这么多人关心房价问题，就说明了这一点。2.房地产宏观调控的措施自去年以来，我国部分大中城市的房价普遍偏高，有些房价上涨幅度过快，是不争的事实。房价的过快上涨，已经成了社会问题、政治问题。中央对此高度重视，建设部等七部委提出了贯彻国务院对抑制房价上涨具体要求，我理解在调控房价措施方面主要解决三个问题，政府的责任和作用、市场规范和住房保障。下面就这三个问题谈点看法。2.1政府的责任和作用中央八点和七部委八点，都提出了政府在调控房价中要发挥重要作用，根据我国的国情和目前市场化程度偏低的事实，任何一项工作的推进，没有政府的大力支持，是不会成功的，房地产市场也是如此。近期房地产市场出现混乱和房价过高问题，有许多方面是政府职能不到位或缺位造成的。目前有些地方政府，习惯于以往的行政手段来管理市场，结果适得其反，越管越乱。对城市规划随意修改，缺少行业发展规划，缺少土地供应规划；对市场行为管理不严，虚假广告、缺斤少量的现象普遍出现；消费者、房屋拆迁者的利益无法保障等。出现以上现象，既有市场不完善的地方，更有政府职能不到位或缺位造成的问题。今年3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，特别明确提出了这项工作是地方政府的重要职责。七部委提出的八点意见，重点还是强化城市规划调控，改善住房供应结构；整顿规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强监督检查，落实地方责任等，大量工作靠地方各级政府认真来完成。我认为，稳定房价的关键在地方政府，只要地方各级政府按照中央的要求，顾全大局，牺牲局部利益，做到在职能上到位和不缺位，在稳定房价战役中就会很快取得成效。2.2规范市场行为是平息社会矛盾的关键大家为什么对房价过快增长的反映那么大，这里确实有资源分配不合理的地方（人口多、土地资源少，还有许多人的居住条件没有改善，而且部分群体过多占有资源并没给予应有补偿），还有信息不透明的地方（社会普遍反映房地产开发是暴力行业，引发社会矛盾），更为突出的是市场行为不规范（投资、投机、虚假广告、缺斤少量、囤地、囤房和质量问题等）。抓好规范市场行为也是这次宏观调控重要内容，对囤地、囤房者要进行严厉打击；运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等交易行为的调节力度；加强信贷管理，防范金融风险；切实整顿和规范市场秩序严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度等。这些政策的出台，对完善和规范房地产市场必定会起到一定作用。但大家不要期望值过高，市场的建立到完善需要一定的时间和经验积累，必定从1998年房改到现在才七年多时间。我相信，随着各级政府对房地产市场的重视，开发企业和广大市民的法律意识的提高，市场会更加规范，市场环境会越来越好。2.3住房保障是构建和谐社会的一项重要内容在构建和谐社会的过程中，政府的作用非常大，。一方面，政府合理的定位可以加快和谐社会的建设，但另一方面，政府定位一旦不和理，将会对构建和谐社会造成负面影响。为加大住房保障力度，七部委文件中明确提出了，要加快经济适用房建设，完善廉租住房制度，根据经济适用房需求情况，落实项目用地，落实各项优惠政策，严格经济适用房、廉租住房享受资格审查等等。可以说，这是推进住房保障制度最明确一次行动，而且有任务、有目标、有检查，但地方落实起来难度也最大，因为他涉及到地方要拿出人（管理加强，需要投入许多人力）、物（土地和配套基础设施）、财（部分补贴和优惠政策），如果没有很大的决心，是很难持久的。建立城市最低居民住房保障制度，是政府的职责，也是最基本的要求。因为各地情况不一样，各城市的经济条件、住房情况、保障人口多少和购买能力情况都千差万别。应当根据当地的实际情况和经济能力来研究建立住房保障制度。我认为，一是必须建立（不建立体现不了社会主义制度的优越性）；二是从最困难的群体向上推进（先解决无房户和面积较少的住房户）；三是严格规范入住者的标准，否则出台这项政策就失去了本来的意义；四是重点提供廉租、低价位租金、中小等面积的标准住房。要把住房保障定位于住房户的过度性的措施，改善住房条件不能依赖于政府，应靠自己去努力。这件实事，可是关系到社会稳定，体现政府执政能力的问题。3.对商业地产政策调控的分析有人说，近两年是商业地产年，而未来几年是变幻莫测的商业地产年，主要对国家调控政策看不透、吃不准。下面我着重就宏观调控商业地产的政策谈点看法。3.1我国商业地产的目前状况近几年，我国商业地产就一个字可以概括“火”。无论是北京，还是上海，甚至一些大中城市。近两年来，北京、上海在建和拟建的大型购物中心建筑面积在一百万平方米以上，深圳已建成和在建的购物中心建筑面积在一百万平方米左右。而武汉、成都、杭州等城市的商业地产的来势毫不逊色，风头正劲。各地都以建购物中心、商业街、底商、连锁店、金融街、物流园区为时髦，成为了城市发展的品牌和形象。有的城市的商业地产风险正日益凸现。北京去年上半年，商业地产（包括商铺和写字楼物业）的销售面积达到前年全年商业物业销售量的2倍，其势头仍保持稳步增长的势头。目前市场上在售和即开盘的项目总量为400-500多万平方米。价格攀升快、幅度大，写字楼平均成交价格为13000元/平方米，同比上升7%。到2004年底，北京商业用房空置面积达123.8万平方米，同比增长50%以上。2003年底，全市商业用房空置面积达81.2万平方米，2004年增加了42万平方米。目前商业地产投资热更加剧了这种状况，投资商业用房的风险也在加大。商业用房空置面积较大增长，主要是布局及结构不合理，有些区域商业用房过于集中，有些面积偏大。前两年，商铺拍卖屡以高价成交，致使部分地产商盲目投资商铺，供应量剧增，有效需求不足，现空置和租金下跌不可避免。造成商业地产热度的原因是多方面的，主要是缺乏科学、统一的规划，造成重复建设严重，空置率上升。还有政府的纵容和支持，城市化快速推进，但更重要的是价格和利润的驱动。3.2目前商业地产商面临的问题商业地产真的达到“热”的过火了吗？我看不是，有些城市确实存在太快、太多或由于规划和布局不合理的问题，应当考虑进行紧急刹车。但更多的地方还存在总量不足和结构不合理的问题（如科技开发区、新建的居民小区、城乡结合部等）。商业地产与房地产市场一样都存在着不规范和规划不合理问题，各地政府并没有把商业地产经济效益和带动作用发挥出来。商业地产的带动作用可以说是多方面的，可以提高城市的质量；可以方便市民的消费需求；可以提高一定区域内的房地产价值；可以改变城市的形象，提高商机，增加地方的GDP等等。3.2.1资金问题自去年国家进行宏观调控之后，银行暂停了所有商业项目的贷款审批，原来利用住宅贷款调入商业地产项目，现在不行了，所以，所有的开发商普遍面临资金紧张的问题。增加自有资金，合理运筹资金，是我们地产开发企业应当重点解决的问题。3.2.2调整结构问题调整房地产供应结构，各地的力度是比较大的。现在是非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。为了平息房价，调整非住宅建设用地结构是必然的了，这会增加商业地产的竞争难度，希望大家要有思想准备。3.2.3存在盲目求大的倾向我国对已经建成的54个Shoppingmall的面积进行测算，平均下来单个面积是十三四万平方米，而这个数字在国外只有三四万平方米，国外的社区型、邻里型的Shoppingmall仅1万平方米。目前我国的商业地产开发已经出现了比较严重的盲目求大的误区和苗头。这种求大求洋的做法存在着许多弊端，有些脱离实际，风险必会加大，要从失败中寻找经验，从盲目性走向理性。政府在规划中要有一定的限制，企业在研究发展规模、效益和利润的分析时，要谨慎行事。3.3房地产整体方案构思和设计问题3.3.1房地产整体方案构思和设计问题概况在如今的房地产市场上，商业地产因其显现的利润空间促使开发商们急赶快上，但不得不承认，我国目前的商业地产开发大多并不成熟，缺乏商业地产项目运作的专业经验。商业地产不能简单套用住宅先设计后销售的模式，而应该确定经营模式，包括招商对象和客户的需求，然后进行设计，最大程度减少改造成本，从而降低商业地产的风险。在欧美商业地产已经形成比较成熟的市场，从他们的经验看，开发者在商业方面的专业水准高低直接决定了产品开发的成败，而对市场的量化调查是合理进行开发环节全部决策的必须前提。如果我们不对消费、商家和投资人进行充分的市场分析，最终很可能出现亏损的局面。房地产整体方案构思和设计问题的分析商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者有机结合起来，才会获得成功。我国的商业地产目前属于培育时期，部分地区大型商业设施虽然在局部出现过热的苗头，但是总体来说，商业用地总量不足的情况并没有得到解决。发达国家人均商业面积通常是1.2平方米，而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。按照国民经济发展总的要求，到2010年，社会消费品总额将达到8万亿元，生产销售总量达到17万亿元，现在的差距还是很大的。3.4对商业地产宏观调控的政策分析可以说，这次七部委八点意见，其中很大一部分是调整结构，重点调整非住宅用地和非普通住宅用地，增大普通住宅用地，减少非住宅用地和非普通住宅用地，当然包括商业地产用地。对商业用地的调整，主要的调整重复建设，布局不合理，超现实的形象工程。对商业地产的基本需求还是要保证的，如不保证市场就会造成新的混乱（老百姓买东西不方便不行，办公用房租金太贵也不行）。在金融方面，已经对开发企业提出了很高要求，在这里就不多说了。商业地产在我国起步较晚，尤其在市场经济体制下的运行时间更短，也就近几年才开始，属于初级阶段，现在解决商业地产中的问题，我认为，不是量的问题，而是质的问题，量并不足，质的问题更大。北京、上海、深圳、广州的商业网点部署的可能好些，高中低搭配较为合理，但他们也存在不足和缺位的问题，如北京北部住宅小区就缺少商业设施；北京弈庄新技术开发区，作为未来的北京新移民区，就缺少商业和饮食业配套。我国更多的城市不仅量不足，质更成问题，有的地级城市根本没有象样的商业中心，与目前现代城市发展很不相配，路宽了、广场大了、城市美了，最大的商业楼却像一个批发市场。要从根本上转变目前现在这种温饱不均、局部过多、大部不足的状况。房地产布局问题由于我国近些年商业用地基本上是按照市场方式，根据投资、开发企业的意愿进行建设的，投资单位是上帝，不满足要求就走，政府只得让步。商业网点过于集中，有的地方过多，有的地方过少，不仅造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张。制定城市商业网点规划是关键，执行规划更重要，要做到有规划，更要严格执行规划。房地产结构问题这里提出的结构问题，主要指规模、区域搭配、大小均衡。虽然按市场规律办事，走市场的路子。政府在城市规划、土地利用规划及社区人口发展规划上，可以全盘考虑商业地产的规划和发展，使其不至于出现重复浪费的现象。应当按照各区域的市场需求，消费水平和能力进行合理安排。培育房地产是发展的方向如何培育房地产（商业地产），这又是政府的一项重要工作。培育商业地产发展需要一定的条件，如道路、基础设施、住宅等条件具备，商业地产自然就随之发展起来了。由于城市发展的快，尤其新建小区大部都在郊外，对商业设施的完善和配套至关重要，应当进行精心培育。3.4.4对会展中心、物流园区、中央商务区等大型商业地产，应当严控近几年，会展中心、物流园区、中央商务区已经成为了一些城市非上的重要项目，根本不考虑区位和条件，不评估成本和所能产生的效益。这也是调控的重点。我国经济持续、稳定发展，城市化的快速推进，城乡居民收入增长、消费能力的增强，都为我国的商业地产长期发展提供了条件。4对未来房地产产业政策发展方向的看法我国的住宅产业政策必须符合国家经济发展政策，城镇化推进政策，土地、能源和人口政策，城市规划、规模和环境的要求，来制定本阶段的住宅产业政策，根据我国目前的实际情况，我认为在制定住宅产业政策时，应当重点考虑以下几个问题：4.1如何提高住宅土地利用效率这里提到的提高住宅土地利用效率，不是容积率越高越好，而是科学合理规划，合理利用空间，使其达到最佳效果。我国人口多、土地资源少是现实，为了保证国家粮食安全，耕地保有量到2010年必须达到17.28亿亩，而目前仅有18.51亿亩，所以必须做到节约、集约利用土地。但如果仅考虑土地利用效率，楼房越建越高，越建越密，不久的将来定会重拆重建，会造成更大的浪费。这种例子有许多，国外建筑寿命都在70—80年，而且越老越值钱，，欧洲建筑就是示例。而我国有的建筑不到30年，就寿命终止，有些更短，这样下去如何得了，所以科学、合理利用好土地的非常必要的。4.2如何推进住宅节约能源政策我国是一个发展中国家，人均能源资源相对贫乏，煤炭、石油、天然气、水资源的人均拥有量仅为世界平均值的约1/2、1/9、1/23、1/4。这些年的发展在很大程度上依赖损害资源、浪费能源、破坏环境得来的，我国的GDP只占世界GDP的4%，可是我们的铁消耗占世界40%，石油的消耗占世界的20%。我们国家是个大家，又是人均指标非常低的穷家，不精打细算是不行的。目前，我国住宅节约能源的空间是比较大的，可以说含盖各个环节，不仅保温、建材、设计朝向，还有雨水的利用、太阳能的利用、底下浅层地热利用等，我们规划和设计中考虑的都很少。首先要改变粗放式建设方式，切实从节约能源中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展；其次要通过城镇供热体制改革，总体推进建筑节能；第三要通过法规、政策、标准和税收等方面来强化和引导；第四要通过城乡规划调控和科技创新。到2010年，全国城镇建筑总能耗实现节能50%。这是建设部的一项重要工作任务，也是要实现的节能目标。4.3要充分考虑城镇化推进过程中所产生的住房要求城镇化是完成落后农业国向发达工业国跨越的必由之路，也是实现经济结构优化和产业结构提升的重要途径；是农村人口向城镇转移、集中以及由此引起的产生结构非农化重组的一系列制度变迁的过程。党中央提出用20年的时间全面建设小康社会的目标和任务，时间就是2020年。按照这个目标，我国城镇化的要求城镇人口年均需要增加1800多万人，城镇新建住宅竣工面积应当达到14亿平方米。所以我们在城乡住宅产业政策的研究过程中，在城市规划、土地利用规划、住宅发展规划和城市建设与管理方面，必须认真研究在推进城镇化过程中的巨大市场需求，另外还要考虑旧城改造、新分居家庭等因素。4.4要高度重视乡村和小城镇的住房建设问题我国是农业国家，有70%以上的人口生活在农村。所以我们的各项工作都要考虑农民、农村。我国能否实现现代化，达到全面建设小康社会的目标，关键在农村。我国与发达国家的差距，主要在农村。提高农村基础设施水平、提高农民住房水平、改善农民生活