房价高涨原因及中国未来房价走势之

房价高涨原因及未来房价走势之探讨摘要：虽然中国经济在不断发展，人民的收入也有了一个阶段性的提高，但房价与收入之比却呈倍数增长，且已经严重背离了其本身的价值。文章主要探讨分析了高房价已经不是大城市的专利，中小城市的房价也跟上了这次房价的上升之风呈急速增长之势；表达了就三、四线城市来说，即使有国家政策的调控，近几年的房价也将有一个质的上升，且拥有国家战略规划的地区价格升势将会更为突出的观点。关键词：房价；政策；汇率；热钱；国家战略中图分类号：[TU-9]1引言针对房价的高升不止，中央政府在10年和11年都出台了一系列调控房价政策，对一些大城市房价上涨的势头确实有了一定的遏制作用。2010年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年相比下跌达40%，而且上海在今年2月份成交量和房价都有下滑，一手商品住宅2月份的成交量为17.2万平方米，而去年12月的高峰期成交量为140万平方米；成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米的高位，回落到2月的2.0946万元/平方米，跌幅达16.5%，天津、南京等二线城市全年成交量也同比下跌超过两成。在广东，深圳市2010年商品住宅成交面积仅为309万平方米，创下十年新低。主要城市房地产市场前景都不容乐观，那么市场上这些钱准备投到哪？首选应该是具有发展潜力的三四线城市及一些城镇。2房价上涨引发的思考捎自贵从嫌中元国策加摧入跪W寇T富O骨以厕来尾，录房殖价欠就希开菊始茄了月疯刺狂育上畅涨器，刘几供乎版到刷了灭0必7扬年夕底强都蛮是肝呈言几猪何乔指勺数概上腊涨仇，惊从锣0哭8俩年被到欲0荐9疲年喜底雕是量处况于驻稳康中絮有寿升幻，止但绣升庸的酷幅俊度假也仗是窜很糊大吊的歼，基从午1恳0朴年招开揉始匠到约现妄在旱除浅了匀有优些翻地乘区隙还主在控稳暑升房之将外视，设有描些镰地回区傅的简房叨价棉似旋乎厉有联遇铅冷逢之命势然，煎但艘以芬海肉南岭这舱些利城犁市恳为签代庸表胁的锐房盟价恭却仁开蜘始嫂暴者涨视，贷这艺归牢咎土于沃中栽央锅：贷“动将假海反南象建于设润成赠为役国渴际事性岭旅粘游秤度庆假飞城赵市奥及旬将流山破西束煤论矿保整海合咏为斧大哗煤睡矿苏”书香的脱政购策碌，触致基使披山姨西骆的厚浙残商筒煤杜老录板泉把排钱喝撤雕出慈而施流击入朝海识南危进购行丸炒沸房使；闲但绞像刑长赴三叶角正地绸区感的居房性价传还暮是艘处稠于震稳橡定琴状晃态纤，静而五南旅京撕在晌1玩0纷年机春秀节烈的硬交辛易氏量唉几究乎持为将零宝，克这学绝帮对茂是前一幸种淡怪莫现坛象湿。寻但见这遥也黎不料必予奇弓怪诸，假细归想派一剧下竿，追0令9饱底惜的延时章候共，践中归央燥政遍府鸽曾邮把近地赚方黄房购价专上夺涨霜离锁谱狸的肯责瞧任浓归挠咎棕于猛地们方亮政剑府每一暴把容手辆，乱而抓且萄现插在笼各阵一离、然二股线路城修市生的隔房液价祸都歼高桥的紫离爹谱伍。纤我非们造可政以鲜发荒现拘在挂1塞1欣年偿春壳节枝前辽后剥包垫括罢北铃京鼻、积上艘海游、雪重虑庆雕、佳南励京为等炼大录城辞市赞的亦房嚷价策政算策案陆诉续往出旅台鹅。罢当宾然禾这冒些胃政柱策兄都蜓将判是宵抑战制提房铺价乔过女快系增卵长旋，纳即乐只百是仅抑素制殃的访是袭过掌快阵增削长猎，彻涨业还梯是衫允寺许塌小赞幅睛增第长堵的茅。中央及地方政府在抑制房价上总是有投鼠忌器的感觉，让我们来了解一下房地产市场的运转情况及房价疯涨的具体原因。“炒房”二字对于现今社会已不陌生，在此我就从“炒房”这里来对房地产市场的火爆现象做一个简单的解释，比如说今天一个建筑公司建完了一栋别墅，这栋别墅造价只有50万。本来想定价65粒万打，百现城在怀有瞒五场个测中驾国喷人狡想击买名这悦栋离别燃墅校，胞开队发离商绞一珠看巩有作五韵个课人秤想框买歉，例说屑明宰这苦别阳墅流确举实快有新市湿场捆，勾所父以荣定叛价疲8胡0棍万淹，仆由挤于摇这虑8暂0僻万棉还府是圆在刷这杯五巩个首中亦国耻人锯经拍济岂承疯受嘱范炊围域之姑内政，讨每骗个唉人转仍稼想够买掀，苏因雅为划买绩这饼房秃是警为策了缓满伟足丑自坊己袋的析住慢房届需涨求饱（宝这告就抵是教硬逝性矮需喂求稿）辽，夏而啊不策是赛炒胡房蛮，贞开展发玉商横一滑看薯，君还捡是哑有级这活么汽多哈人胁想娃买救，故看衫来沈这定房架价猴定滨的鼓有仙点顿低骨呀姻，捕于泛是为又萌编奋了睁一让些愈借脊口跟将轧房掩价焰定剩为吗1索5参0餐万剂。挥此袍时件房腾价碗已脑经蛙超洒出串了给五雪个痛中墙国浩人再的肢购射房悲能僻力伯（罪因溉为坟他勤们欧手沙里愿只贡有失1平0砌0姻万酷）叙，划所掏以瞎他墙们强都浴犹圆豫桥了骡，司开复发志商呢见蚊他公们满有志点匀不擦想触买粱了哥，虎就对开喉始甜做汪起法了对降设价展的导打乌算狂（乱总亦不灶能强让裕建增好年的森别承墅埋在餐那因发露霉驰吧倦）纤。坐然匠而惕就额在葬此享时槐出步现敢了掘一恩个隐香知港乖人排，点这侍家呢伙锋一谅想兰，矩这污别庸墅楚竟堵然懒在抄短国短垒的券半躲年自时咬间络内旺从诸8居0皱万玉上絮涨朋到板1历5掀0己万厘，泪看厦来苦房晚地券产用在惠大探陆善还缸是宝很饰有沸发柏展崭潜颂力斥呀第，沃我握如普果联把览这跑房帅买绵下粱，标说雄不抽定通半岂年我后仪能城涨算到缴2涝5式0壮万滴，奉开构发脾商砌笑皇了府，膛本陆打庄算浸降晨价滑的肚，姥现絮在梨竟环然昂1疤5肠0悉万干卖全出纽了嗓。廉中锅国屈的之商链业惜银详行托发介现贪这徒五并个加中帮国间人负买产不雅起钞房繁，匹如屿果煌贷概款赛给殖他闹们恼自译己缴岂副不箱是千也热可漆以理赚划点哪？潜于光是菊乎赖就诞增荒加铜了浮信汇贷隐业办务栽，累可戚是权社拖会枯上曾没钞有统这保么搅多触钱召来瞧开面信溉贷析业愉务赤怎尽么矿办清？遥这缸事债情纳由贱中糖国肤人姐民持银统行良负浩责灶，某中派国君人疏民掌见在社无会锤上侦的柏钱颈不工够肯流闸通慌，毕所丛以被就勾开银启搏印伍钞极机姑又会印吩了德1勉5垫0睬万杜投涉到对了枪房酬地娱产胃市膏场辞上男。户这致样仓中盘国爪人贵就鹿可慧以韵通愚过纸向量银撒行堤贷臭款玩还违买斯这敬栋绣别径墅旦，虹然录而决由赔于思这叨五奋个毫人门每法个砖人籍现咱在昨都是有挡能欢力撑购鼻房奇了配，蝇这启别怖墅柄价较格屈也扶就泪被看推述到垄了围2恢5左0疤万似这邮个屈价请位怀，哪美遇国贼人进一单看凯中今国养的借房彻地幼产扎市航场倾真屋是谱火垄爆乌，慎炒惧房浆想折不剩赚丸都剥不闹行疏呀帝，耀于队是战从未香飘港劈人麦的显手丽中婶以胆3促0各0屡万舰（迟此叔时也中料国肤人殊通哀过报贷笼款钩手笑中作也菌只肚有裤2糊5墙0想万投）秆的盯价蚕格背将化这犹栋寸别当墅柱买捏了趁。备就图这韵样缠这申栋摆别疾墅纸被唱不兽断钓地局转冈手洞，攀价助格抚不值断检攀苹升饭，腥银举行粘只测得命又约印润了蝶N用个柜1锯5类0惊万开，氧就盾这滨样傻钞恢票灵被州印窑的绩越永来揉越增多陶，桶可苏是外当虽这枣栋外别迹墅怕不默停净的稍被潮转饱手漆时俩，厘大侵家畏并东不缴觉巡得萝市哑场纱上册的手钱参多赏，阻产奖品轨价厕格肯还紧是逐原南来怠的愧那忠样哨。康可苍是迟当邀这坛个藏别挽墅象不磨转丑手言或吵转式手层变免慢快时掏，浪大拣家辆会雪觉财得剖钱冻多佩了夫，题此额时袖如畏果音当葡持鸽有迅别间墅虹的燃人优一艘不宗开着心臣将分别撑墅敞烧蚀了钓，妖那匪就何等疑于旦市借场只上遇凭飞空野多忘出灰N壮多郑个责1蓝5五0与万世来绵，峡怎峰么慨办既，笋央庸行端最棚害修怕免的斩就绒是狠这阶栋国别灿墅美没泉了迷。絮它钟没捧了躲中拢国洁产斯品盛的肯价美格颂就拣会补飞虏涨支，艳就宾会填通棵货织膨贼胀耐。房地产市场之前的火爆已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把别墅烧了，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。这将不得不使我们把10年第四季度的物价飞涨与房地产行业联系起来。所以房价猛跌将会严重损害中国的经济体系。3调控房价之利弊现在房价是处于降也对不降也对的境地，降房价将导致通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀。所以我们现在可以做也只能做的事情就是稳定房价。我们通过上文可以发现导致通货膨胀的唯一因素就是市场上的人民币太多了，这才是我们要解决问题的本质，钱多它也是具有相对性的和绝对性的，相对性就是市场上流通的钱相对于社会产品多，解决方法就是增加社会产品。绝对性就是这钱真的是多了，怎么办？那只能钱从哪来就从哪回去。中国人民银行可以提高商业银行的准备金率，这样可以直接导致商业银行的可支配资金减少，进而导致信贷规模缩小，市场上流通的资金减少。第二，商业银行对房贷规模加以限制，并对房贷手续办理手续严格化。通过这种组合拳来使中国经济软着陆，我们看到的一切政令也是这个逻辑，这可以通过近年来政府发布的一系列调控房地产业的措施来证明，也是最好的办法。事物的发展是有其原因所在的，房价上涨亦如此，究其原因的根本是利益的驱动。正如我在上文中所说的为了赚取超额利润的开发商，他们是房价上涨的推手之一，那些通过炒房投资的“香港人”他们也是，当然为了个人形象工程和个人利益的地方政府；然而这些都不是最大动力，最大动力是我上文说的“美国人”——外资。懂点经济学的人都知道，根据价值规律，当商品的价格和价值严重背离时，会有一种趋向正常价格回归的力量抑制价格的上涨。在上文中我们说了，当开发商打算从150万往下降时，香港人以150万买入，当香港人打算以250万卖出时美国人却以300万的高价买入。现在我们就可以显而易见地发现这种规律在中国的房地产业行业不起作用的原因了，即用高价买入来推动市场价格走高—托市。而这个托市的人正是能在房地产业失控时得到巨额利润的人。那么到底这个托市的“有钱人”到底是谁呢？两方面考虑，不是内资就是外资，对于内资我们在此做几点探讨，第一，内资没有那么大的资本，因为房地产市场的资金已经撼动了整个中国的经济，第二，中国的社会体制也不可能让国内的资本动摇国家的经济命脉，第三，国家出台些政策就可以把国内“托市资金”制伏（银行政策，毕竟他们大部分的钱存在国内银行）。那么剩下来就是外资了，当然我们也不能随便就说这是外资干的，我们可以通过数据分析得出结论。先让我们先了解一下中国的外汇储备情况：在2005年是2400多亿美元，而到了2010底时已经达到28473.38亿美元，扩大了10倍多，并且还在迅速的增长，看中国的GDP增幅就知道，外汇储备的增长速度明显大于GDP的增幅。我们知道外汇来源有两种，一种是国家之间的贸易带来的顺差，还有另一部分就是外来投资，所谓的“国际热钱”是外来投资的一部分，而国际热钱的涌入的目的只有一个，就是要取得高额的回报。外国货币在中国是不能用的，所以他们第一步就是将外资换成人民币，外资进入多少就意味着人民币得多发行多少。换成人民币的外资通过房地产炒作，把中国的国价格水平无限制的提高。如果在人民币兑换美元的汇率达到美国预期最高时，国际热钱能把房产成功解套全部变现，那么在中国房地产市场上的所有热钱会一夜之间全部兑换美元逃离。此时中国市场上将会有无尽的人民币，中国将会重蹈民国时期的高通货膨胀，拿着几亿人民币去买个汉堡将不是什么神话。我们可以发现自从2005年中国汇率改革以来，美国不断的通过政治、贸易等手段逼迫人民币升值，而中国政府迟迟不升值或小范围的升值，远远没有达到美国政府的预期，因为政府已经意识到快速升值的危害。所以中国政府会严把汇率关，可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值，升是为了给那些贪婪的外资一点希望，让他们产生一种错觉就是人民币还是会升值的，还是有赚取超额利润的机会的，如果一点不升，那么外资就会集体撤离中国找其他能够获取高额利润的国家或地区的市场。那么此时中国的市场上仍然是人民币泛滥，导致严重的通货膨胀。严重影响我国的经济发展。我们在之前说了对付通胀的办法是增加银行的准备金率等，这样可以间接地限制房产转手速度，即房产流动性，而外资的热钱大多是投放在房地产市场的，限制了房产流动性也就限制了资产流动性。房产流通性减弱，资产流动性减弱，那么需要印刷的人民币就减少。就像那个别墅，不流通马上通胀，不涨价流通没问题，可是行不通，外资也不同意。既然是不断的上涨价格，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点，这就是政府的策略。从官方媒体就能看到相关的消息：楼市签约率在下降，即流通性在下降，然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品（如10年第四季度的物价上涨），但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。可预期的是，到完全化解危机之前，会不断地加息和调高准备金率，同时房产流通性会越来越弱。我认为，房地产价格要想回归真实价值，就必须消除经济过热导致的通货膨胀。3柔性调控综上，中国的房地产业不会猛的一声塌陷。政府也不会让他塌陷，那么房价将会持续这样的走势，稳中有升，但升不会离谱。其实可以再深入考虑一下，既然大城市房价不会太升，那么那些海外热钱和一些炒房团的钱将会流入哪些地方，在我看来那些钱将会流入那些中小城市，特别是最近几年中央批准的上升为国家战略的地区—珠江三角洲、长江三角洲、天津滨海新区、福建省海峡西岸经济区、关中—天水经济区、图们江经济区、黄河三角洲、江苏沿海、横琴新区、安徽皖江城市带等，使这些地区的房价将会有较大幅度的提升；但现在各地方政府的相应政策出台是针对那些房价很高的大城市的，一些小城市的房价还是比较低的，就算是再高点也看不出来，更何况房地产业是国民经济的支柱产业，可观的税收不正是那些发展比较缓慢的小城市的政府官员所希望的吗！国家出台的政策以及银行政策是想让房价健全地发展。可是大的政策必然会带有宏观性，而不是“一刀切”，执行上就会导致不确定性。例如今年春节国家出台了“新国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高或上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和实施住房限购措施，并对具体情况作出相应的规定。然而可以发现这有很大的模糊性，因为房价上涨过快、房价过高的城市很难界定。有些中小城市政府很可能觉得自己的房价涨得并不如北京上海涨得那样快、那样高，所以不大愿意主动采取限购令，因为高房价对政府还是有利的：第一，可以拉动GDP，提高自己的业绩；第二，高房价还可以推动地价的走高，带动政府的财政收入。三、四线城市特别上述地区将会在制定房价政策上有所放宽，但那些一线大城市（是国际热钱的乐园，也是房地产市场最火爆的地方）可就没那么轻松了，因为它们的一举一动实在是引人注目，所以现在这些地方政府制定政策也很为难，不希望它猛涨，当然也不希望它价格暴跌，只是为了让它在小范围内波动。既然房价将会被严格的控制在小幅波动范围之内，那么这就使得那些炒房团和国际热钱在大城市以房地产来挣钱将会变得很难，要想盈利，就必须把钱投入到那些欠发达但此时正在快速发展并有巨大发展潜力的地方，特别是那些上升为国家战略的地方。上面已经介绍过，国八条虽然有规定让各个城市政府出台一些限房价的政策，但在笔者看来是特指诸如北京上海这些房价极高的一线城市和二线城市，如果一、二线城市的房价能够被控制住，那么可以预期身处三、四线城市、内陆城市和具有发展潜力