房地产抵押估价报告实例

房地产抵押估价报告项目名称：**市**号**房地产抵押价值评估委托方：***学院估价方：****房地产评估有限公司估价人员：**估价作业日期：2008年12月12日至月日估价报告编号：湘[2002]房产或房地产(估)字第1号夺目怖录洋第愿一互部汁分稍致摇委麻托弯方辅函头第腥二坊部俘分忍暂馅隔敢估演价孕师茅声批明餐第悄三屋部范分激耍让估畜价蒙的糕假请设茶和熄限喷制找条听件瞧第暴四适部服分坚桂辉房拉地林产雀估之价王结免果佛报贴告暖一以、疫委役托柴估园价许方烛二芹、振受通托滴估物价涝方循三傅、厉估诉价屈对踏象蜂四诱、仗估输价蕉目豆的乖五套、届估零价早时竖点判六盗、族价卵值扛定基义电七滩、积估秤价摔依夹据优八渡、通估礼价在原枕则盯九惊、而估通价现方凳法猜十翅、凉估袋价盆结侧果佩十礼一错、努估垄价撕人植员确十分二射、戒估滩价瘦作么业据日均期罗十切三乖、姨估萍价言报思告患应纱用最的揪有学效惧期笋第尿五三部吼分互房庸地蝶产粪估锯价势技贷术素报芳告核一迅、朴个稳别裁因命素馒分削析古二牵、厉区该域暑因输素陆分屠析玻三挤、柿市搞场矿背望景幸分秩析菊四复、揪最仿高袋最六佳丘使辉用拦分耽析惹五慌、步估翁价需方新法说选歼用袜六选、蛋估砖价炸测拿算位过是程慧七峡、丸估颈价踏结佣果锻确视定冬第迈六气部洞分它附柜鸭访件多致遭委渣托脱方层函勉北否京即*朋*柴房日地想产欠开剩发羊有蹈限旦责须任保公票司萍：地受拼贵捉公剥司列委余托役，帮我些公值司羊的券*详*薄等胆2卷名牺房议地亚产亦估冰价佩师携对航贵模公庙司赏位甩于若*首*编省鹿*泥*域市体*僵*姿*减学泄院泊图热书胡馆筛，脑规陆划暂建宇筑些面奔积愉为蓬1章2费5翼4彼3乳.泳2瓜8炒平窃方娱米裤，腰土后地串使骨用论权缺面势积肆1旱6省2屡7验.众0贺4婚平彻方偿米坦房漏地背产漫的坑6营7处年护出哭让完土框地筋使骑用欢权吼和叹商液品及房捐的煎房天屋记所朽有惩权忘在以估姥价湾时搂点殊的谊公摩开报市携场圆价量值续进配行滚评着估虫，脉为改贵商公当司页向局中扎国描民茧生绸银花行彩总矩行损申锻请康办劳理首抵执押驻贷里款凑提塞供犬市脚场蕉价玉值芹参膏考恒。兽估钥价凤人夕员药依目据俯全设国阶人犬大音、稳国奥务溜院鉴、蝶建椅设参部懂、燕国并土兄资个源盲部降、哨北揉京索市店人纸民笔政勇府监等赠部宪门科颁级布叨的愤有帝关抬法其律涨、漏法柱规熟和绝政信策昌文欧件风，盆按余照昨中型华灶人懒民秃共犯和穷国晕国蕉家施标摆准毅《糖房腿地命产单估芬价阿规渣范熄》两（挤G倦B刮/覆T浮5差0意2依9浑1歌-后1桂9津9看9明）慧和得中胜华酸人搅民蛋共期和槽国支行裹业皮标看准查《跟城痰镇伴土贡地代估铸价膛规最程芦》眯（琴G也B扑/忠T欲1显8错5漠0令8爸-慨2冷0考0盏1勿）厅，片遵泽循宜独党立桶、话客宣观箱、盗公住正狐的分原哗则逢，睬经孙过把细谢致轧的潜实蜓地跑勘忙察牧后舰，翁在测分屯析诞全秩部伟现浮有住相捎关毒资愧料鞭的故基垦础割上藏，碰运伏用摘科窝学叙的首估颂价怕方何法痰，况通抖过纺周监密虾准吹确沿的六测围算何，迷得羡出新估壮价材对除象亿在伯估汽价药时丝点考二诊○序○净二亩年封十联二绢月盟十辉八柔日串的胞市英场舅价筋值荷为票:膀单以价恨:靠6彩6博6槽7望元腾/唱平跟方研米剧总伟价唐:躬8吨3际6油2险.昂9虫万捏元扬大筐写牙：帽人惜民舱币陈金陶额纪为=8277妖0市0酬0铺0略公\前*住乏C航H犯I咸N肢E幕S争E立N口U反M津2伸乎捌偏仟雨叁亲佰轰陆怪拾吊贰梢万摩玖戏仟加元哥整内。荐现庆将杨完魔成躬的府估基价梁报伶告分书早包君括每《话房李地核产傻估宝价旱结润果宫报野告务》会及匙《丢房钟地拜产逝估汪价诉技耐术亲报连告体》雹提穷交皂给弦贵劳公泡司银。厕顺泰致磁商亿安席！依*川*繁*宿*肌房话地铲产槐评务估轿有成限筛公处司旗热窗茎序防容辛询钢潜河罢纹赞利颗腐眼洪仪喝二蛮○艺○吩八拖年壳十激二慨月高十晚二宫估首价健师秘声油明龟我韵们隐郑责重扣声桂明造：推我感们吹在闯本模估仁价专报押告柔中贡陈孝述泊的哨事乳实政是那真仿实雅的膀和京准刊确凶的广。雾本谨估害价侍报碌告律中版的基分均析售、抵意短见士和林结题论令是呜我蛛们迹自沸己养公纸正同的罗专吊业王分崇析裤、饭意册见伴和文结拌论纱，扯但丸受专到秋本爸估验价穿报肯告黑中晒已求说沾明赤的石假兼设怀和安限变制羞条径件法限由制榴。退我销们颠与岁本叶估伍价谈报稳告畅中姑的赵估时价常对期象年没弄有临任样何蛾利突害猜关亭系忍，置也心与膊有吴关真当件事压人装没香有茶任睛何伸个异人岸利铸害义关斥系再或原偏火见匆。惩我症们荒依享照融中料华碑人想民苍共斜和则国卵国亩家糊标皇准障《嫌房缓地兄产截估求价揉规盲范匀》违进合行哪分仅析舌测枝算姑，走形哥成槐意浑见裂和糠结隙论猎，朴撰沙写奔本盯估楚价领报含告茧。校本捕报沈告史的寨估错价爪人侦员永已殃对厚估通价孔对间象未进绵行焦了答实消地熊查电勘幻。贵除呜参软与乖本胡次他评哭估秒的宿估续价作人畏员抄外攀，滩没旋有禾其仔他孙人贞对普本朵估题价绪报党告筒提尽供愤重冲要牢专让业匙帮玉助玩。呆估禾价芹人核员送：距（聪签罩字超）围估括价巨人专员泥*际*蚕房满地雾产伤估丧价殿师火证陕书韵号用*鹊*插签袖名恒估椅价耍人种员术房失地袍产湿估莫价支师组证太书岁号接签获名昼估颤价嫂的掀假粱设客和漂限狠制雀条占件汤1芝、掠本燥次净估驶价砌以珍估凉价响对助象短能完够隙通稠过藏竣镰工滨验蹈收岸并叙办良理谅产签权桃登跑记侦，贿并泊且盛其增产筋权串在怠*放*劈省殿*通*则市绝国念土男资伶源劝和梦房匙屋泼管劳理呼局半得求到掀确恰认欧为括假根设处前础提袖。吗2塘、城本械次陶估仙价绍是勒以验估覆价臣对完象柳未全进伴行佛抵倡押它，室无妇设顾定闹任蜜何尖他薯项孔权残利捏，挎已余付孩清叨全愿部掉工听程捡款无及兽缴糊纳狗完短毕式相租关搬税密费梦为活假庸设斜前匆提签。损3夺、驴本格次老估哗价玻基书于坚目米前妇及岁未扣来狗的叔社名会否政靠治阔环静境挣和仗房酱地门产辟市匹场东是叫正夺常史、正稳语定掉的捏前稀提连进猾行向估残价帅。疮本盏次壁估煤价出中钻所干涉览及俗的经房沙地吼产叼价虚格状、肤成货本成、惧税逗额结等踢都胸是块根号据纹当蛋前老市禁场骗状铅况美确坏定摔的造，盘均星不邻考则虑涨未倒来高的化变款动鸡。章4易、悠根裁据玻《慧房他地概产哨估醉价炊规霉范凑》究，毁本超报愁告肚的让估绕价慰结膏果眼体扔现叨估阶价企对烟象能在省估斥价炊时贴点岸的狮公升开宾市宋场帖价艇值在。复在辆公时开史市迟场录上瞒，期交腰易馆双稿方偷进舍行质交邮易剂的所目刊的蛙在塔于报最咐大阿限导度骨地告追丢求吨经窄济悔利笋益杜，蛮并赛掌顷握衣必闪要某的岁市嚷场旗信照息内，揉有没较遥充粗裕将的弹时辅间拖进嫁行顾交烘易布，裕交锣易奇双浊方带具询有愈必涛要箩的剑专听业特知扣识酱，丈交外易辆公薯开变且怪不灵具观有州排举它叉性眼。欧5糊、它由南于舍房香地吊产巷的召不牙可诵移荣动暗和聋价奶值蹄较柱大损的么特企性胶，房房嘴地曾产润抵灶押碑期示间蒸可惰能葛遇垂到矮各器类凝商股业州性偏风密险恐，异尤千其咏是佣宏仿观乏经授济宏形冰势汤、侮通冠货写膨悄胀申、拦金昆融宋政壮策页、本法矿律柏法映规穷、崇市信场结供臂求怀等份因蝴素幼的刑变就化圈，清对取所执抵曾押话的熄房沾地坦产纽在术抵旦押贪期派间劈的绢价轰格理变睡动梳影专响偷很汇大础；汪其嗓次汇，苍由株于食地税震透、污战仍争笑及社其瓦它疾不摇能口预塔见制并亦且耽对辞发嚷生彼后案果孝不愚能冤防喜止毫或妙避督免拨的毛不帖可续抗据力陕的常因搅素顺，腾将题造占成琴抵阶押宅的陡房子地荐产峰严士重新损公坏尘或瞒灭分失蚕，烂使裹其易价丈值匙急振剧伴跌锅落筛甚罚至株消浮失妨；敌另提外伶，劫由停于惰房介地趟产设不回易杠变陶现哑的忌特捕点绣，师如差出撑现宗借攀款手人是违中约斜而租引敞发托对崖所忽抵或押植的黄房赚地嫁产起进埋行字短袍期溪强厘制绘处匪分炊时饰，象则表可帖能肤导迹致纪处猾置钓价奇格克远疯远丧低湿于宗其朋正着常胜价盆值续。娃因徒此卷，暂抵扇押瞒权孙人轰在软参奉考绪本块报怠告程结雷果迈确三定浇贷胳款抢时网，痰需泄充仔分犁权捉衡姜抵提押浑期己间走可块能棉出扬现走的伶种碌种规利新弊己。模6歉、叉在愿评态估上估巧价萄对韵象农时好未魄考寺虑布估众价淹对折象双欠映负岛的蠢债烤务践和锈发删生变的姜纠术纷口，彩以好及誉如版果榴估泥价盒对淡象储处参分包时应应饮负抚担你的衣费艳用不和的税骡款泛等苹可忽能育影承响加其幸价宵值搭的着因斯素它。傅7纵、基本昌报评告距附哥件法中袜的踏材籍料迁系脏报讯告河的却重粪要仅组年成锈部研分舟。丙本绣评执估筐报滩告饼中设所赚依扔据迎的滨有酿关遗估白价砌对巩象胃的披政咱府麻批况文蜜均皇为地委呆托戚方滨所愈提姐供俩，愤本职公灯司笑没卷有年接蚂受煮向冈政古府邪有骡关满部侮门这核歇实锈的纱委孕托体，恨其燥真便实益性植由哑委尊托哭方株负漫责桃。范本雷报摩告握是问在赏附钱件闸中耽材命料子真拔实膨、径全允面宗的苗前脱提童下座评钟估抖完识成厘。敌如鉴因膨材壳料喉不凑符献、硬变贤更仓或疯委丈托环方道隐乞瞒常有挑关晶材松料姻，土使蚊评垂估般结万果言产绞生砍偏使差宏，皱委肆托鄙方序应峰对讲其便负凤责阵。忧8葡、毁房翼地衔产雨估迹价优结死果迷具双有跌很俗强鼻的旁时护效菌性容，脆在吨一居定搜条田件叨下携得涂出扯的疫结冤果哥只欢能秃适大用爪于贫特厅定散时边期贩。室因下此寺，派本苦次映的多估晶价罢结称果梨是谋估逐价摧对凶象续在娘估链价宰时穴点失的辞价施格应，屑不塘能浑将醒该识估洞价兵结熄果垫作利为举估灾价关对挤象傻在惭其稻他剪时犯点仇的增价伸格队；敞同衡时画，遭本判估甜价结报倍告电的诉应阻用糕必抢须块在夸本恒报堂告浸所宰确义定消的睁估扎价立报烈告仗应的用扇有蛇效熟期奥内株，海且灭必绪须议基渴于束房聚地晓产栏市缝场园是拢正汪常长稳衡定耳的航前带提示。蒸随洞着摘政页治姥、叹经多济朱、阴社奉会马等炮状招况秘的唇变王化异，叔估续价辫对塔象亮的导价僚格厦或体者民价言值淡可没能黄发教生否很穷大驼变名化陪，龟则出本输估禽价士报细告量将胀失梳去盾其始有绝效惑性役。午9晨、仁鉴粱于往同庸一仙估睛价陕对灯象柿，恋因内估者价延目尿的帅的填不钟同离，规估漏价讯依霞据境以络及瞎采谅用翅的矩价形值临标白准杯会哪有无所团不也同药，凉评锋估垒出怨的牧客洞观烘合嫁理碰价社格嘉或政价步值仓也卡会剂有亲所脖不污同愿。温本的评满估线报滴告院估覆价冶目凳的守是标为技委疯托瓜方济核符实梨估要价滋对旬象湖在庙估范价捞时乡点参的续房威地侦产疗价陵值蚁并易向浑银垦行庄抵养押犹贷餐款纤提悬供骂依阿据如，楼本馒报鉴告亏不勉能荐挪难作那他驰用客，相否采则姥该届房堂地境产弹的救价绸值男应服作押相尘应狐调令整父，舟甚鱼至流重仇估第。棍1肿0电、少本谣报秒告盐专懂为谨委受托秋方部向沉中隙国球建屠设文银狐行奖总陪行摘申省请糊抵年押考贷狮款幸而刚做爆。析除泥按旅规充定厉报纽送危有前关悠政贱府凭部坚门稀和画贷朴款秒银犬行艳作寇为凶办泄理疼抵浪押生登坏记句手册续绒和缺确寄定苦抵碗押税贷葵款旷额狠时霞的恳参塌考晓外欲，仿未菌经乏估唤价毁方个书捞面迷同维意歇，富任寻何躺单散位晋或蜻个脏人摸不算得境将煌本黄估泻价测报雕告亚的循全缠部润或我部滨分沫内趣容勺在闯公坟开耽发做表未的天文久件查、即通仰告槐或粥报演告蚊中丢引会用盯，捐也体不神得鹿以欧任摧何途形者式槽公互开耽发擦表劝。束房肃地棍产欧估惭价虫结右果旁报微告荷一妥、焦委胀托原估武价念方睛：抢*良*适*步*担房酱地纸产牧开惭发恋有大限术责贝任抖公丢司竟累地承址榴：聪*棕*蜡*亿学闯院喂电说话爪：如联捡系暴人庙：铺*爆*登二羡、临受稿托遣估管价敬方刚：烧北垂京探*婶*偷公榨司叮资双格摄证站书签号酿：筋地解胖外址览：饰北率京参市昨海怖淀词区萝*菊*迎路关*舅号草院蛛*登楼址三来、厚估毛价开对小象煮概咐况垒估甚价搬对述象胖为灯地讲处剑北怪京麻市双海拖淀葬区脉西裹三席、胆四养环纷之炕间得的周西席八羡里肾庄化的呆“洲*豪*听*汤*锋”翻2以#缩住刷宅怖楼董房遍地纳产虚，午包情括的房御屋征和玻土猫地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土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这将从源头上规范北京市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。3.金融做重点各级政府调控和整顿房地产业，不是为了抑制房地产业的发展，而是为了促进房地产业的发展，准确地说是为了房地产业能够健康地、可持续地发展。为了配合这一政策意图，中央充分利用金融政策，下调存款和贷款的利率。2002年2月21日，中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调，5年以下（含5年）由现在的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。2002年2月22日，中国人民银行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54％，五年期以内由5.31％降为4.77％，五年以上由5.58％降为5.04％。2002年7月23日，住房公积金贷款担保业务在北京市正式启动。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要确定估价对象的最佳用途，具体有定性和定量两种分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“从原因推算结论”的技术思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“从结果反算原因”的技术思路。根据本项目的特点，本报告对估价对象最高最佳使用分析采用定性分析的技术思路，具体过程如下：（一）影响因素的选择房地产的最高最佳使用在本质上由其在若干因素上的特性决定的；可以说，某宗房地产的最佳用途是客观存在的，最高最佳使用分析只是把这个客观存在的最高最佳用途揭示出来。因此，最高最佳使用分析首先要选择决定估价对象最佳用途的影响因素。通过本估价机构有关专业人员的反复讨论和咨询有关专家，本报告的两位估价师最后选择下列因素为决定估价对象最佳用途的影响因素：1.估价对象的通达性：衡量的内容包括“公交车线路数、公交车次、机动车拥挤水平、道路瓶颈及障碍”2.估价对象的配套设施：衡量的内容包括“周边商业设施的密度、银行、订票旅行社、酒店和饭馆、菜场、中小学、幼儿园、医院、邮局”3、估价对象的可视性：衡量的内容包括“地点的高度、障碍及建筑的遮蔽、树木的遮挡、从入口处的视点”（二）各影响因素的评价1.影响因素评价方法对影响因素的评价采用权重与作用水平评分相乘的方法，来确定某一因素对估价对象的影响程度。权重的确定按重要性程度打分的方法确定，具体如下：1＝不重要2＝有些重要3＝比较重要4＝非常重要5＝极为重要作用水平评分按如下的方法确定：+2＝作用远远超过正常水平+1＝作用超过平均水平0＝正常水平-1＝作用低于正常水平-2＝作用远远低于正常水平2.估价对象通达性的评价（略）3.估价对象配套设施的评价（略）4.估价对象可视性的评价（略）（三）影响因素评价的结论通过对上述各因素各项目的评价，得出如下的结果估价对象影响因素评价结果表项目重要性得分通达性4+5配套设施5+10可视性3-2结论：由于项目的可视性较差，通达性较好，配套设施好，加上现状设计为住宅用途，因此，估价对象作为商业用途和写字楼用途均不合适，住宅用途为估价对象的最高最佳使用方式。五、估价方法选用根据估价对象的特点及市场情况，我们决定选取市场比较法和成本法分别进行评估，将两种方法计算结果加权平均后得估价对象最终结果。六、估价测算过程（一）市场比较法的估价测算过程1、估价对象及可比实例基本情况表参考委托方提供的资料数据，公司评估人员到项目现场展开调查，并将调查结果进行整理。通过对近一年内的市场行情进行收集整理分析，挑选出几个案例，并通过现场调查了解，取得比较因素方面的资料，详见下表：估价对象与可比实例因素条件说明表项目估价对象实例A实例B实例C项目名称****北京印象颐源居颐安嘉园销售均价（元/平米）待估820068006500交易时间2002.122002.122002.122002.12交易情况正常正常正常正常区域因素公共设施配套完备程度完备完备完备完备商服配套配套配套配套配套周边环境一般一般好一般交通状况好好好一般个别因素小区规模较小中等大中等入住时间2002.122003.62003.102003.5小区绿化一般较好好较好设施设备完备完备完备完备装修状况初装修精装毛坯房毛坯房2、估价对象及可比实例因素指数确定根据估价对象的实际情况，对以上比较案例进行各项修正，包括交易情况修正，交易时间修正，区域因素修正和个别因素修正。为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：估价对象及可比实例因素指数表比较因素估价对象实例A实例B实例C交易时间100100100100交易情况100100100100区域因素公共设施配套完备程度100100100100商服配套100100100100周边环境100100102100交通状况10010010098个别因素小区规模100102103102入住时间100989698小区绿化100101103101设施设备100100100100装修状况10011597973、可比实例各因素修正系数的确定在确定了各种因素修正指数的基础上，将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：可比实例各因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C交易时间100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素公共设施配套完备程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周边环境100/100100/102100/100交通状况100/100100/100100/98个别因素小区规模100/102100/103100/102入住时间100/98100/96100/98小区绿化100/101100/103100/101设施设备100/100100/100100/100装修状况100/115100/97100/974.可比实例的比准价格从上表可以看出，估价对象与可比实例的交易情况与交易时间相同，因此只需要进行区域因素与个别因素的修正，而不需要进行交易情况修正和交易日期修正；同时，从表中可知，区域因素和个别因素分别由若干个子项目构成。其实，这些子项目对房地产价值的重要性是不同的，即它们的权重不同。估价人员利用特尔菲法，确定区域因素中的“公共设施配套完备程度、商服配套、周边环境、交通情况”等4个子项目的权重分别为：0.3、0.2、0.2、0.3，个别因素中的“小区规模、入住时间、小区绿化、设施设备、装修状况”等5个项目的权重分别是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3个可比实例的比准价