房地产策划模式及流程

房地产策划模式及其流程房地产策划是按一定的模式进行的。所谓“策划模式”，就是使策划人可以照着去做的具体策划样式。在房地产策划发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策划的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划模式，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。目前在市场上主要有以下几种策划模式：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商策划模式。下面分别说明各种策划模式的内容和流程：一、房地产战略策划模式房地产战略策划模式从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路；第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标；第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。房地产战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。房地产战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。房地产战略策划模式流程和内容如下：语1覆、盐大钩势争把锦握日—宽—巡出柜思卖路娇。霜在辫宏商观惑大扭势形把气握羽的员前皇提提下价，宽根优据溉每镜个怎企刑业暑的次不土同熔特看点揉，孙找湖到寄适芹合梢其湾的祥发篮展蓝思服路悲。下大众势击把晶握届包课括宜中贿国冈经越济趋大拍势鼻，记区猜域竿经愚济纽大妈势骡，葬区蹦域嫌市肆场乡需脑求啦大倒势摇，洲区济域膜行燃业叹竞趟争眼大瞧势镰和训区金域趟板犁块哈文掩化月底摸蕴乳。腐奉2菌、红理贸念厦创和新蜂—横—暗出凤定雁位洁。氏思罗路拍确迹定挪后傲，各选纹择仅摆仍脱江同占质然化赢竞玩争浪的翠迷棋局誉，智确华定谜差燃异冰化斗发戴展渔的迁突净破糠点渗，旨总古结腐、季提作取委出陕一砌个飘能窄体祖现基并补统碌帅估企俩业洞或姜产状品寨发躬展报的蓝灵面魂话和躬主菜旋骡律誓。提理游念勤创凑新杰包忆括杯概拥念施创慨新遮、锯预浅见权创课新拿和名整罢合零创魔新煎。饶鞭3秀、假策叨略芳设浅计秃—触—鸟出陈方纳案零。叮量苦身旬定榆造滥，商针私对饲企分业亭特洗点容设唱计荣一皂套售科纹学衔、爆独财创棒、骗有行前巨瞻毙性否的紫，套且笛具捕可国操殃作祖性发的桂对敲策轰方骨案披。赖策别略绣设岭计休包沃括拔项垃目丰总嚷体薄定歪位标，插项携目避理诸念你设疫计叔，芬项蚊目脉功可能沸规娘划御，辩项日目冒运低作萍模搂式刘，塔项必目替经饺营姓思费路趣和残项京目立推厦广辨策屯略泛。送吗4尺、寻资仁源作整剑合狸—鸣—挺出蜂平样台慌。皂帮雅助学企务业婶整赴合钟内丑外舍资在源得，柄包绕括牺整痒合李各雹种饺专怀业佣化悄公呆司猾的愈力岸量茫，抄创袜造猾一缸个煤统丽一愁的尼操盈作如平翁台薯，张让岔各穷种撒力插量嘴发撑挥架应秒有昨的朵作柄用骗。卧资圣源削整增合循包臂括仅企可业双内崭部落资大源则整写合冤，么企六业另外群部萌资偷源搬整沫合减，钱行打业傲内膏部终资饺源箩整挣合善，凉行丈业殿外塑部伪资竞源穴整担合萝。乓娱5木、除动游态雄顾罪问辫—山—卷出倚监汪理牲。态操井作物过奶程厚主乐要岩由维企抛业肺家链完贺成穗，塑策退划亏人允作钢为阀顾镜问坛起她参降谋主作偿用炼。誓顾评问尽监廊理纺包吧括肺项脂目溜重南大满事声件再，脆项补目滨重昂要主环耳节免，贩项雀目多节关奏剪把犁握雾，展项吉目足时趴常余引松爆顾和悉项烫目诸品挨牌骨提敲升童。贤眠斜战州略幅策观划备模烤式英对按策粱划垂人户的巩综脊合飘素蓬质纺要跑求羊很址高懒，信具刘有只哲不理直型井、翠思杨想销型下、秋创披新钥型丧素芒质爪的为策急划文人简才汁能梁容流易叔胜凯任管。液进二桶、够房留地舟产访全损程预策脆划钢模怜式谅全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。哥房本地弄产粘全队程桶策期划创，运简束单竿地董说都就扛是边对替房型地变产愚项断目洗进注行所“全全奋过至程女”饶的喊策单划绵，滨即松从聋项腥目红前飘期企的立市急场吨调干研闸开湿始慨到枝项作目面后池期静的属物浇业述服议务前等蚁各岛个伐方静面伤都抚进夫行杂全特方甘位林策加划渴。桃全局程陪策闲划稳强坏调骗为允投像资浮者幸提告供张标芳本济兼懂治广的曾全医过荐程活策畏划很服途务茶，太每欲个匆环双节沈都钥以似提配升绝项菠目盘的蜂价蒜值帜为捡重绑点劝，题围敬绕棕提呢升宇项歉目式的杨价满值勇来俘运雀用剂各况种云手险段至，怀使厦项泡目老以裤最绍佳奶的笑状怎态血走浮向红市嘉场服。商网馒房谋地炸产交全逐程抹策急划叙模关式西的蜻特况点约是方“勤全质过号程堤策寇划纽服崭务镰”蛇，纯因膝而瞒策叙划荐的徐思视路车、蚂理董念嫁可巷以灰贯卷穿衰于碧整化个主项扛目孕。孩全清程业策载划耀在秘运疗用臭中蜜逐雷渐将形办成命三腰种馒不筒同追的典策秘划航方层向推：扇味斯第风一眨种涨是眯在唯项倍目善接揪手侧后眠，连从落市栋场概调末研吩、袋规甜划吐设存计排、俘建铅筑巴方或案候、容概鲜念腹设缸计刚、懒形摊象不设蒸计球、炸营卧销流策门划烛、清广锤告俭推糠广舌、执销井售语代亭理雁以湾及烤售拒后喉服嘉务则等污一父系图列桨环虾节急都秃参冬与克进辣去莲，简并缺在趁各盆个退专辉业垄上炭具波体绪操旷作贫，霜直诊到泡项沫目淘成吹功拒推悲出钱市深场沈。诉这絮种纤策锁划壤方花向良要伯求束策恼划议人拣员霉素嗽质洽好另、蓄水大平泡高悄、挎技哈术酱全赶面城，冒从粗策屋划咐总耍监哑、职策级划绞主著管币、浆策浩划肯操痰作古的妈各象层况面架人族员锯都吓要社相特互绣协彻调补、樱相魂互霞合腰作慨。柿而妻且寺，帜要歪求躺最集低读层户面愤的功技尊术梳人恢员岔如睁建氧筑牢设点计椒、注广滤告循平蒸面摘、艇销始售宏代贤理伯等育人屠员鄙都茂对许策候划监规理律种全收面双熟膛悉症。睁这口种违全细程让策勇划烦方扰向吼难添度绸相爷当涛大颜，悠人仅员暴结伤构置、脏知营识室结龙构仁的芝要瓶求装相贤当舒严客谨扰，误只恭有费极硬少莲数踏有散实辱力肌的缴策题划蜜咨道询摘公柳司愤能挖承槽担泉这午样泳的铅全语程兴策秒划核。后第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，也取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。全程策划模式比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划模式与之交*进行，取长补短。全程策划模式的流程和内容如下：全程策划模式内容如下：1、市场调研分析——对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。2、土地价值研判——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。3、项目定位——通过对项目自身条件及土地价值、市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。4、项目概念规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。5、项目规划设计——根据项目概念规划交由专业的设计机构做项目详细的规划设计。如建筑设计、环境设计、配套设计等。6、项目形象策划——开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。7、项目营销策划——分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。8、项目服务策划——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。9、项目品牌策划——抓住企业和项目培养品牌，延伸品牌的价值，创造可持续发展战略。三、品牌策划模式房地产品牌策划模式的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。品牌策划模式对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势”、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其他类商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌的内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。品牌策划模式流程和内容如下：1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。4、品牌策划推广有四个阶段。一是“人工造雨”阶段；二是“筑池蓄水”阶段；三是“开闸泄流”阶段；四是“持续蓄水”阶段。品牌策划推广的五种方法。（1）、“筑巢引凤”法；（2）、“盆景示范”法；（3）、“借花献佛”法；（4）、“马良神笔”法；（5）、“巨量广告”法。5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。（1）、软性推广工程；（2）、公关活动工程；（3）、卖场包装工程；（4）、口碑工程；（5）、公关危机工程。四、房地产产品策划模式房地产产品策划流程和内容如下：1、产品调研产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。2、项目定位在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3、产品规划设计这是策划的重心，根据目标客户的特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。4、产品细节设计采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。5、产品营销针对量身定做的目标客户推出产品的半成品或成品，包括产品的包装、产品的推广等。6、产品服务这里主要是售后服务，目的是把产品的价值提升和延长。五、发展商策划模式发展商策划作为一种另类策划模式，策划的效果是相当明显的。这里最重要的因素是发展商本人的开发运作水平。从目前情况看，发展商策划模式的运用有越来越广泛的趋向，这是因为现在发展商的知识水平、操作水平比以前更高、更娴熟了。另一方面，此模式可使发展商统率项目全局，避免出现难以与策划人或策划机构沟通、协调之苦。另外，运用发展商策划模式也不是不需要策划人的介入，发展商下属各部门还是有专业策划人协助的，只不过这些策划人所起的作用没有发展商本人那么大而已。运用发展商策划模式可以看出发展商本人真正高超的策划开发水平，如果达不到那么高的水平，借用“外脑”，聘请策划人或策划公司来协助也未尝不可。因为，每个人不管水平多高、能力多强，处理事情都有一定的局限性，何况是高智力的策划思维活动。发展商策划模式可以说是房地产另类策划模式，有人称它为“非策划”模式。倡导这种策划模式首推万科企业的王石先生。他在不同的场合都说过：我不相信策划，我的企业没有策划人。但是，他属下的房地产项目开发没有一个不成功的。另一个推崇此模式的是北京“现代城”的发展商潘石屹先生。他开发的项目也不需要策划人帮忙，自己亲自操作，从项目的市场分析、策划主题确定、设计思想挖掘、目标客户寻找等，无不一手包揽。发展商策划模式之所以存在和产生，有以下几个原因：第一、发展商本人有着很高的房地产开发水平，思想理念超前，对房地产开发的各个环节了如指掌，能从容地驾驭房地产市场的风云变幻。具备这样的高超水平发展商，实际就是高水平的策划人。第二、发展商企业经过多年的房地产开发实践，运作机制完善，开发经验丰富。第三、发展商企业内各部门人才济济，经验丰富，技术娴熟，观念超前