房地产开发项目成本管理原创

中文摘要当前，房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，致使成本失控日益严重，房地产造价居高不下。一方面严重制约着房地产企业效益的提高，影响企业的发展；另一方面也导致房价急剧攀升，降低房地产的销售。从当今的房地产市场看，做到差异化可能性越来越小，房地产开发企业要想从激烈的市场竞争中脱颖而出，加强成本管理是最好的出路。房地产开发项目的单件性、异质性，决定了房地产开发项目成本管理的复杂性、多样性；同时，企业追求经济效益的本质，又决定了成本管理的重要性。本文站在房地产开发企业的立场上，从房地产开发项目的成本构成入手，针对目前我国房地产企业在开发过程中存在的一些问题，结合项目成本管理的原则，提出从项目策划阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、销售阶段的全过程成本管理。旨在使房地产开发企业充分理解项目成本管理的意义和内容，有的放矢，为房地产开发项目的成功实施提供有益的参考。关键词：房地产，房地产开发，成本管理，成本控制AbstractAtpresent,thewidespreadexistenceofdilutedcostconsciousness,weakeningcostmanagementandthe"threesoftening"phenomenonofcostbehavior’ssofteningincostmanagementofrealestateenterprisesresultinseriousincreasedcostcontrolandthehighcostofrealestate.Ontheonehand,itseriousconstraintsthepromotionofrealestateenterprises’efficiencyandthedevelopmentofrealestateenterprises;onthehand,italsoleadstothesharplyrisingofhousepricesandreducingofthesalesofrealestate.Judgingfromthecurrentrealestatemarket,thepossibilityofbeingdifferentisbecomingmoreandsmaller.Ifrealestatedevelopmentcompanieswanttocometotheforefromthefiercecompetitionofthemarket,thebestwayoutistostrengthencostmanagement.Thesinglepiecesofnatureandheterogeneityofrealestatedevelopmentprojectsdeterminethecomplexityanddiversityofitscostmanagement.Meanwhile,enterprises’snatureofpursuingeconomicbenefits,onthecontrary,determinestheimportanceofcostmanagement.ThispaperviewsfromRealestatedevelopmentcompanies,startedfromtheconstitutionofrealestatedevelopmentprojects,basedonanumberofproblemsintheprocessofdevelopingofourcountry’srealestateenterprisesatpresent,combinedwithprojectcostmanagementprinciples,andraisethewholeprocessofcostmanagementfromtheprojectplanningphase,thedesignphase,biddingphase,theconstructionphase,completionofclearingstageandsalesphase.Itaimsatlettingrealestatedevelopmententerprisesfullyunderstandthesignificanceandcontentofprojectcostmanagement,withtarget,andprovidesausefulreferenceforthesuccessfulimplementationofrealestatedevelopmentprojects.呆K埋e蜓y养w群o年r笛d另s偏:偷膨r稠e泊a唐l椒e慰s湿t贱a例t匠e种欧r棒e觉a反l系阿e津s辆t灿a奥t屿e慈辞d罗e尺v康e芬l铁o勿p分m榆e蓝n社t摇c滨o申s榜t访厦m星a齿n边a接g义e钳m胸e济n惯t急羽绸c蕉o莫s己t温惑c卸o勇n篮t随r纯o愤l钞雁引过言触随铺着垫我查国挎国砖民比经玻济歪的怀高缓速勾发柱展蓬，钓以大及慕城洋市葡化原进骨程级的贺加爸快叔，侧房徒地穗产读得拨到走了季迅甲猛浆发抵展精，照房拐价牛不所断甜攀扁升酬，牲使旧得爽老尿百职姓羞对糊房孩价吴颇泼有膝微食词贡。断在拍这董样界的裤社淘会激背坡景辜下僚，惨一隐方诵面及政薄府轻部葡门安出怠台翻了详一译系晨列朴平肆抑轻房痕价兼的润宏爆观词调焰控饲政睛策播；隙另厨一傅方起面龟，恢因沙近殖年棒来痛房肉价迁上往涨透，麦使否开累发喊商滔有生比职较兆可班观证的怕利卫润亲空秧间赶，累行恭业嘉进匙入鱼者根大陪量也增滤加果，廉但胜土瞧地睬作梦为曲不错可惊再合生含的班资口源波不附断捡减构少经，歪使温得竖房途地织产晴开欺发浴企施业君之内间过竞椅争趴更黑趋笛激戒烈纪。宰如支何恩为犬房芝地辞产旁企霉业油求欧得帜生市存违、盖求疤得季发岂展舒已笑成耕为鸟当创前亡摆昨在得房卵地替产京企托业难面截前和一贸个蚀急青需勤解铺决积的润重另要字问浇题膝！修“元省您钱候就旅是绪赚萌钱情”畜，衡谁绝能哀在鸭成糠本呀管仗理罗领断域遣走赖在聚前达面倒，甩谁窃就萍在踢竞秘争叙中般占韵据额优挣势怒。钞在侮当师前构房甜地样产助市宽场矿销送售挂形发势撕趋灵缓写的纷情球况厌下关,胡房樱地鞠产闻开禁发蝴企明业顷要瘦想泡在蹈激待烈于的脑市祖场沉竞肾争闹中仇立暖于双不坦败酬之托地此,踪获泉得丹良陈好垦的蔽经积济放效慰益占，市除欺了摄必突须径提哥供烦具绝备叛超耍前祥设夜计笋理爆念恩、润智却能牢化洒、丢人洒性六化续等凭核沫心杰竞撕争壤力俩的辣房荒源肌外庙；邮谁室能腿在乞项拿目茎开法发攻过瑞程酷中锯，将既帖能寒确爆保尾工父程缎质击量起与钓进抱度部，谁又蓄能众注梨重翻项赖目怕开拴发斩成羊本蛋的枯管鞭理慎，雪控灭制明和兰把姿握搞好梳合驾理束的都造文价漫，蒙从撇而征以喝最果低丢的匙项洞目量成累本辆获菌取胜最竟大距的秘社纺会惨效熔益触和辣经伤济影效芬益碑，舞谁姿就区能壮在厚这载激龄烈浅的泉市晕场扣竞巴争宵中竭获梢取轮主稳动末，涨从忌而扭走犬向化成愁功睡。普事妻实楼上辨，袋从竿企析业恒经塌营谈管胶理外的拿角摄度披来眉看岛，睛不捷管顿利持润婆空告间拐有敬多昆大麻，奥成翠本续管毕理魂都叮是础一售项捉必醉须刊抓殿好挑的腐工荣作厉，涛因碑为在这环是搬企受业教经泪营使理帽念蝴和牧管费理磁水牌平斤的徒重慢要肝体覆现算。拖它贷对杆于察降跃低崭成两本捷、呆提罚高姥市锄场译竞各争列力释、辨加陵快仗产竭品据销咸售轮进驴度浊、始维闷持宅或淘增岁加膀盈钟利作空委间猾、寸做瞎大启做炼强哄企倡业用，湿意肉义龟非滥常凝重红大小。殖加握强输成随本岗费诉用虫的俘管污理束与丽研关究搞、散实旧现脊成猾本啄效亩益质目光标秤，谋已窃成隔为汤房戴地钱产缓行侮业趋非袜常皆重从要施的苍理盏论驴和毅实烘践观问同题匪，月也厉已抽经锅涉且及挎到亏每喜个谁开瓶发展企凤业纹的土生型存节与投发慧展斩。兼从谋某判种纳意待义案上摇讲迹，疼今较后侨房蜡地勿产导开赚发屠企燃业榨间泪的膊竞暴争俩就财是勾在器房薄地蛇产征开液发巡项嫁目卖成捎本别管雨理选水链平火上辰的址竞川争夜。旺房辜地霜产穷在心我绒国塔发涝展素的互时呈间宗不体是愚很搭长测，田尚泄属德于涨一健个壁新容兴梢的爹行渠业毫。推目解前腥，坐国培内听外狱关诵于纱房锅地终产啊开跨发普项速目驼的埋成辨本禾管报理庙方留面忙的瑞书腰籍位并刚不体多滨，代对赏房欲地宴产贯开柴发来项三目罢的坊成待本咳管邻理盲有停零腐星诉的芬研锐究罩，筹但寇尚钩未虏形浅成会完冷善在的腥系睡统嫁理密论瓣。堡例跃如总：钓胡滔信汁彪疾、战张坦健垃在背《城论脏房耕地境产拐开剪发绵的创成群本钉控偶制践》者中仔提络出恢，更成略本坦控膊制黄的慧关边键湖在纹设化计通，队重净点甜在而采罢购昼，剩手挑段毅是野动饼态窜控运制喂；监赵戚艳永玲烟、马张载仕化廉稻在鬼《虎房恩地蜘产照开床发筹项虑目岔的姐成伤本橡管耗理提》啊一岭文秆中焦指腾出存，施决什策索阶纸段助采铸用潜目粪标崇体兰系粘的欢方爹法徒衡全量拔决修策嘴的物成虚败耻与缸否淡，闪规肉划荡设贼计素阶炼段艇运寄用颈并搁行冤工株程冤（谊C主E煌）里的糖设砌计叹思子想剃去奉把沫握伞，枝结有果灯证托明挨房诸地幅产讨项唱目每的治决贞策月和聪规证划跌设式计肚阶奖段互是晴成鬼本草管堆理句的趣关制键舍。毙国枯内咐关艳于轿房浮地弯产禽开候发鉴项车目怀的辅成征本肌管扣理棍理颤论安的轰研谦究掉，眨主遥要蛾是露从猾项骗目踢经链济翻性铁、霉财待务峡管锡理往层阵面灰，还提识出轨的哗经础济任性京措比施俱。虏本泪文卸在代借姨鉴拖现筹有甲的松成望本骑管猛理酱理税论稼的立基砖础讲上推，麻主籍要阁从炼技条术兄层渐面谁分猎析绿项毯目翁开效发猫各悠阶窄段歌的嫁成枯本跑管症理辰，咬旨炉在嫁为竖房抗地避产德开雷发旷项郑目殖的日全维过杰程尸成垃本府管祖理尚提嘱供老一耗个剪理拳论材的橡平跪台散。旬1摩巷璃房灶地威产咽开案发鞋项评目靠的躬成恐本溜费深用牲房渐地谱产缘开粘发习项岔目猪的崖成龄本念费耽用鹿的颜构僻成累和贷确降定饭是料进忙行习投址资狡分预析笨的垫主扩要壮依烈据启，丛也斧是就进避行售房棍地米产钟开店发钉项据目舍成蔬本旅管躁理忽的蛮前叛提抵。贺它远主奴要贴包置括星土耐地领费贝用芹、怜前差期诚工白程艇费区、捡建芒筑晴安缸装互工方程衰费股、有基功础秋设球施辰费圈、翠公幕共烤配烈套教设圣施老费踪、题管葬理运费傅用否、老财椅务朋费祸用暗、脂销锣售蛇费茅用控、负税榜费盯、抱其更他拴费温用帐、娘不穿可条预非见收费嘉。能1命.郑1吊篇蔽土刃地头费凤用献土粪地沫费姑用具是炭指祝房欢地肆产敢开僚发爪企暑业尚为亿了再取内得虑项碑目饺用雷地职使替用典权脏，已向蒙国荣家王或播原盯土壮地勾使哗用虚单案位社支前付农的攻费洗用没。相根语据互房练地访产急开先发垦项槐目未取帜得渴土返地统的秋不雪同暴方祝式辅，叶土怎地纳费迟用靠主星要穗有碎以仰下球几漠种窄：劳划轮拨匠或别征体用队土格地绞的络土活地狱征秀用突拆灰迁前费临；捕出馋让器土降地摆的挤出键让届地累价赌款仔；子转敢让灭土据地允的扛土钳地俭转岸让盗费在等抽。根房督地质产研开扛发潜企坑业童取谊得丙土乳地鲜方抬式软有翁三生种口：英协秩议冈出治让通，锋招善标熊出亿让太，碎拍曾卖桑出泰让演。砌主连要按以贞后协两洞种阅方市式孟为哀主触。层随珍着粗国蝶家霞对奉土蛋地甜宏役观滚管旱理径政日策么趋胖紧瓣，替通节过料拍奇卖绝方侍式惩获恳得沃开杯发蜜用屡地售成紧为将大系多辉数患开惩发构商漫获搅取犯开急发冲用连地歉的婶有页效前方椅式由。赞目财前助在借我辆国纳城哨镇扛商握品球房凑住只宅蛮价辣格震构观成宾中货，嫌土集地印费罚用串约乞占控3转0涂%向牲-轿非4叉0诞提%葱，陷并蜓有庄进涉一袭步逆上蔑升禽的汤趋植势棉。嘱1拼.算2见前辅期篇工惹程迈费语前申期挨工筒程疗费险主摔要敬包闸括洪规跃划苗、锦设架计掩、溉项在目曾可芝行姻性伟研表究以、滤水喝文蜡、匹地形质泪、县勘严察钥、明测茅绘精以锈及咽“道三斜通荣一莲平联”有所彼发鱼生妄的伤费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100%95%100%95%75%35%10%25%1/43/41/2竣工设计准备初步设计技术设计施工图设计1施工图设计2施工部分尚余的设计、发包设计招标、发包设计要求改变90%对项目经济性影响的程度建设周期图1建设项目各阶段对项目经济性的影响程度长期以来,房地产开发企业普遍忽视工程建设设计阶段的成本控制,往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段——审核建筑安装工程费,合理结算工程价款。这样做尽管也有效果,但毕竟是亡羊补牢,事倍功半。那么究竟该如何作好设计阶段的成本管理工作呢？4.2.1实行设计招标，择优选择设计单位推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上做好成本节约。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，通过设计招投标来选择优秀的设计单位。在确定设计中标方案后，开发单位仍有必要招集前期、预算、工程、营销等相关部门共同对中标方案再次提出优化意见，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。4.2.2推行限额设计项目前期和设计阶段对建设项目投资具有决定作用。项目前期和设计阶段投资控制的重要作用，反映在建设项目前期工作和设计对投资费用的巨大影响上，这种影响也可以由两个“二八定理”来说明：建设项目规划和设计阶段已经决定了建设项目生命周期内80%的费用；而设计阶段尤其是初步设计阶段已经决定了建设项目80%的投资，如图2所示。设计阶段施工阶段运营阶段时间规划阶段各种因素影响投资变化的能力曲线80%100%20%投资决定曲线实际投资变化曲线影响程度图2建设项目各阶段对投资的影响在实际开发过程中，房地产开发商通常的做法是:将项目委托一家“信得过”的设计单位设计。设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、工程技术要求等因素,却很少或几乎不对项目进行限额设计。限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。从房地产开发公司角度看，限额设计就是利用有限的资金，合理确定工程标准、规模，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量进行设计，并以单位工程为考核单元，事先做好专业内部平衡调整，提出节约投资的措施，力求将造价和工程量控制在限额范围内。房地产开发公司管理人员应该从设计开始就参与进去，主动地影响设计，与设计人员一起对项目的使用功能与费用反复进行比较，通过技术比较、经济分析和效果评价来优化设计，从而控制工程造价。只有推行限额设计，才能在源头上控制住建设成本。4.2.3改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度由于设计单位普遍“经济观念淡薄”，设计人员普遍存在重技术、轻经济的不正确认识，在项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题,设计人员往往从“技术上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强；而项目的成本造价则是概预算人员的事情,与设计人员无关,二者难以结合起来。由于现行的设计收费是按面积或按造价的比例计取，几乎与投资的节约和设计质量的优劣无关，造价的多少,对设计单位的设计费收入并无影响，这使得设计人员缺少了一种约束和限制的动力。导致设计人员对设计方案不认真进行经济分析，而是追求高标准或设计保守，随意加大安全系数，再加上发展商普遍缺乏对设计进行监控的能力,往往使施工图设计保守或不合理,从而造成浪费。例如：在一般设计中,肥梁胖柱、深基础的现象极为普遍。这里面有客观原因,即设计人员由于水平所限,采用了不是最经济的结构形式；也有主观原因,如设计人员为保险起见,往往加大截面,提高混凝土标号,超量配筋等,这些都造成了成本的浪费。工程设计收费办法应引入限额按比例提成机制，签订设计合同时约定激励性的设计费计取方式，如正常情况下按国家规定适当下浮作基本费率支付费用，对设计单位通过优化、限额设计而节省投资，按一定比例给予奖励，如因设计原因引起超额投资，不仅要扣减设计费还要给予经济惩罚。以经济手段促使设计人员主动实行限额设计，由“画了算”转变为“算了画”，增强设计单位为业主控制投资成本的意识。4.2.4抓好设计中的新技术、新材料的应用有人说，房地产已同质化，关键是服务。服务当然是房地产开发一个必然的趋势，但对于房地产已同质化，不敢苟同，经济在发展，生活水平在提高，生活方式在变化，需求自然在变化，房地产永远不可能同质化，那么，如何满足这种变化的需求并创造新的需求，是对房地产产品设计的要求和出发点。在设计过程中研究、掌握并应用新技术、新产品，提高科技含量，以满足市场需要、创造新的需要和创造新的市场，唯其如此才能赢得顾客和市场。4.3招投标阶段项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员在此阶段应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。4.3.1项目招投标招投标工作环节多，房地产开发公司应根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，为招投标储备信息资源。同时应明确招标原则，拟订主要合同洽商条款。首先,加强对标底的审核标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。有条件的单位应尽量自行编制标底，或者同时委托两家造价咨询单位计算工程量并复核，做到准确、完整，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。其次,加强评标管理，提高评标质量评标时要做到报价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审。一般来讲，决标时应选定报价合理的施工队伍，综合考虑施工队伍的资信情况、经济状况、施工能力、建设业绩等其他条件。4.3.2合同签订及管理为加强成本管理,一是将项目工程部作为成本控制中心,加强对经济合同的管理;二是对所有采购合同都遵循“货比三家、择优择廉”的原则,实行比价招标采购,从投标、议标到开标,每个环节都有财务人员参加并进行审查。通过对经济合同实行全面管理,形成约束和制约机制,从而强化对资金运用的管理。在房地产开发项目实施过程中涉及到许多合同。工程施工合同和设备供应合同是合同管理的重点，其中工程质量、承包价格、结算方式、施工工期、材料供应、奖罚措施等条款更是重中之重，签订合同时应把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，保证合同条款的严密性。合同管理对造价控制起着极其重要的作用，工程管理人员要熟悉合同的有关条款，一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履行合同条款，避免发生违约责任。所有与工程有关的合同要分门别类，统一存档，便于查找。4.4施工阶段施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。项目施工阶段的成本控制是项目建设全过程成本控制的重要环节。房地产项目采用合同价款的方式较多，合同价款—般以国家或地方统一规定的预算定额、材料预算定额和取费标准为依据。承包方根据开发商提供的工程范围和施工图纸，做出工程报价，最终工程费用按实际完成的质量数量进行结算。所以，阶段的成本控制对项目竣工后的工程决算有重要的影响。施工阶段的成本控制工作主要包括：(1)编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务；(2)熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环境,作为重点控制对象；(3)对经济技术变更进行经济技术比较,并进行预测和分析，严格控制设计变更；(4)详细进行工程计量，复合工程付款账单,严格经费签证；(5)做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据；(6)定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施；(7)及时掌握国家、省、市有关部门的各种定额和收费标准的变化；(8)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。具体而言，必须做好以下几个方面：4.4.1制定严密的合同条款随着我国加入WTO，工程项目的管理也将逐步与国际接轨，实行严格的合同管理，是建设单位的首选课题。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长；于内墙如设备安装预算，不同的品牌型号价格出入很大，如果办公室模糊很容易千万施工过程中“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多学习国外成熟的经验及合同条款。结合施工组织及施工工艺，控制工程成本作为开发单位的预算合同人员应做到“三多”，即“多看、多问、多思考”。“多看”，就要多看工程的施工组织方案、施工工艺流程、现场的实际情况。如施工中常见的基坑全断面锚喷支护，由于受周围建筑物基础情况及治水、地质等开挖实际情况的不确定因素影响，难免有些地方需要加强锚护，同时有些地方也要减少锚筋，甚至在距离坑底一定调试内或毗邻建筑物的局部地方不用锚喷，对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿，但对于减少锚筋及不用锚喷的部分就需要建设单位的细心观察和监督，以便以确凿的证据和充分的理由榔头工程量。“多问”就是对于预算中不常遇到的较边缘的工程问题，或是对自己经验不丰富的问题，不匆忙作定论，要向现场的工程师进行咨询。在项目开发过程中不可避免的市政工程，由于行业的垄断，大多数的造价人员很少遇到这类预算，因此这类问题就更需要多问。“多思考”，不可不论定额仍是目前建设市场确定造价的主要依据，但也应客观地认识到定额不可能囊括市场，由于新工艺、新材料地不断涌现，工程现场的特殊情况都使得子目组价、项目组价，仍为目前造价中不可避免的工作。如在外电源工程中，施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价、防水硅胶以每平方米多少元报价，究竟每座实际有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能组价到施工单位的报价水平，防水硅胶具体用量及操作工艺是什么，能不能组价到每平方米报价，都需要造价人员去推敲、思考。做好市场材料及市场工艺价格的调查，建立寻价体系材料费一般要占建安成本的60%以上，显然材料成本是成本控制的重头戏,合理的材料价格是控制工程造价的基础。房地产公司应配备专业的材料管理人员，除了把好工程用建材质量关外，还应主动去收集建材市场价格信息，做好市场调查。项目开发过程中，建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料均会采用甲方指定或限价方式。首先，企业应系统关注机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。建立起企业自身的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时准确地把握不同地区及不同规格的材料、半成品的价格信息，保证工作人员可随时随地地调用及监督，做到资源共享。需强调一点，政府公布的价格是市场的平均价，详细的价格管理远不能简单停留在这一深度，要进一步利用长期与商家建立起的经济往来关系和社会公开渠道，寻找物美价廉的产品；其次，控制材料的采购单价，企业还应把握大势，在系统价格的基础上，定期绘制主要材料时间——价格曲线图。分析材料的周期变化规律，结合技术曲线的分析及市场经济的运行状况，委托人的通货膨胀或通货收缩状态，研究判断不同地区、不同材料的短期及中斯走向，在参照价格信息的基础上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趋势，将其分析成果应用在开发生产中。4.4.4采用工程量清单形式确定工程造价工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建招标工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位受苦填写单价的一种工程量计价方法。目前市场上常用形式是将脚手架使用费、模板使用费等非实体性消耗费用，以及企业管理费、利润和此部分的税金列于开办费中，一般开办费为总价包干不变，工程量清单中的单价只包含了实体性消耗中的直接费及其税金，此部分价款随工程量的培养而变化。采用工程量清单的形式，对建设单位而言，首先工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水份，堵住漏洞；其次可控制设计变更引起的工程价款的增加，变更培养的工程量，只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化，非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金，仍保持原有水平。总之，采用工程量清单对于建设单位来说是一项既易于操作，又利于成本控制的有效途径。4.4.5施工前做好施工图纸会审设计交底工作，尽量减少在施工中设计变更图纸会审不能走过场，要着重审查图纸中的缺陷，尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。开发商的现场施工管理人员在施工过程中应有预见性，对照施工图纸和施工实际，提前发现问题并在实际施工前解决。4.4.6建立完善的工程变更签证管理制度设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。规范施工签证单的格式和内容要求，应对为何变更、谁主张变更、应由谁承担变更费用等重要信息做出分析和说明。对签证的描述要求客观、准确，施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。4.4.7做好反索赔工作许多房地产开发企业把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因清场不及时妨碍了另一方正常的工作程序，或因泼水等情况损坏了工程成品；使用了非业主指定的新产品等，对此房地产开发企业均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场证人等原始资料。4.5竣工结算阶段结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生错误和漏洞应做好以下工作：4.5.1收集齐全并核对结算审计基础资料工程结算资料一般由施工单位提交，开发公司造价管理人员应与现场工程管理人员共同核对结算资料的真实性、完善性、合法性。要严格控制竣工图的质量，竣工图不仅要监理审图、签字确认，业主现场管理人员也要到现场核对，审查是否按图纸和合同规定完成全部工作，对竣工图签字确认。4.5.2建立二次复核审计制度开发公司应使结算工作处于受监控状态，加强内部制约同时减少工作失误。具体通过结算会议来确定结算方法、人选、结算期限等有关问题，在审计过程中，开发公司要和审计单位多沟通、多协调，以合同为依据，在竣工图的基础结合有关竣工资料，按照有关规定审核工程量是否准确、单价的套用是否合理、费用的计取是否正确。4.5.3项目后评估结算完毕后，造价管理人员要及时将该项目的造价资料按统一的格式归档，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理造价的经验，另一方面分析在控制造价方面的不足，尽可能找出因主观原因而影响全过程造价管理的因素，并加以克服。通过项目后评价不断提高造价控制水平。4.6项目销售阶段这一阶段的成本控制主要是销售费用。销售费用支出的主要部分一般为房地产销售广告费用。一般情况下,房地产销售费用为房地产销售价格的2-4%,费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。控制销