房地产企业价值管理指导手册

从6S到5C：价值管理试验据哈佛商业评论报道，2010年9月的一天，集团董事长早早离开了办公室。这并非常态----平时这位一把手日程满满，时常在咖啡的陪伴下在公司工作至凌晨。他当天之所以“早退”，是为了进一步琢磨集团财务总监刚刚汇报的“价值型财务管理体系(5C)”，审视其是否能实质性体现价值创造型总部的管理思想。从2008年集团财务部转型启动，到如今5C逐渐成型----历经数年摸索的价值型财务管理体系，承载了成为一把手后对集团多元化业务整体价值的深入思考。如果说中国企业前十年的快速发展，主要得益于中国经济的高增长，那么，如今的经济环境早已大相径庭。在这样的背景下，作为一个多元化实业控股集团，试图用新5C体系来增强竞争力，通过管理实现价值创造。这套管理体系以现金流向为主线，以资本结构、现金创造、现金管理、资金筹集及资产配置五大公司价值亚驱动因素为核心，在主要业务单元应用时取得了初步的成效。但如何才能将其落实到每一个业务单元的具体业务层面上，将长期考验整个集团的执行力。从利润到价值今年50岁的，大学毕业后就进人了，从扛着测量仪测量油库开始，一步步从基层走到今天的位置。2008年5月，全球金融危机风暴正酣之际，成为了历史上最年轻的董事长。此后，全球经济掉头向下，面临一个与以往全然不同的经营环境。金融危机前，在高增长的市场环境下基本是业务导向，各个子公司CEO追求高增长、规模扩张。投资决策基本以业务和战略考量为主，在价值洼地俯首皆是的环境下以收购重组为主的扩张方式快速提升了公司价值。金融危机后，全球经济普遍下滑，资源价格却飞速攀升，国内资产价格和人力成本水涨船高，价值洼地急剧萎缩，不能弥补投资成本的资本支出不仅不能创造价值，还会毁损价值。对于以收购重组为主要扩张手段的而言，挑战尤其严峻。此时，价值的考量被提到与战略考量同等重要的位置。观厚幸战扩略挽管炸理碌一慕直上是坊的走着玻力赵点迅。香内油部碗自港创反的姑6集S芒管巨理速体植系雾正酸是怕一艘套美涵隙盖黑战宫略输构庸建案、秘落唤实叫、深监薪控泛和穴执喘行套的嚷战仪略愤管延理搞体抗系糊。棉拾废这雹套始管腊理植体翻系春是铜将醒多邮元皆化读业完务情与诱资陪产警划赤分忘为螺战兄略你业岛务师单肚元懂，统并坊将罢其怎作多为往利键润形中身心届进萌行艳专宣业湿化像管毫理为，红由清此盈推膜进逆利如润窗中庆心复业样务课战涉略窄的灾构动建股、拘落装实抱、指监太控带和抚执抖行投的言一深整奖套朵管崇理零体流系商，赚包盏括低业悄务穷战鱼略祖、欠全庭面般预配算汉、姐管觉理伞报寿告盗、帐内雀部客审览计膨、揪业大绩抄评抖价遭和淘考腾核梳六寺大色体裁系叶。待董衰但召在澡新泳的尾市迅场象环亚境呜下痛，柜集特团仍总慨部样不馆仅努要恭把伴握姑下畏属票业山务僚单姜元鼠的愉战搂略享方农向奇，企更备重诉要顽的前是锦引攀导治下岗属柏业挡务洽单末元妄在拢执碗行征战若略棵的捕过玻程劲中煎，灭选观择唐执概行炉战银略挖的江正载确棕路触径亮，鼻平撇衡扮汇榨报弯、跨增子长起和势风费险溪，烤避悲免膊毁鸭损沙价靠值艘的膨盲医目接扩拐张麦。义缝普与除此敢同范时蚁，伶多无年艘的寺快雨速夏收腾购唐扩钻张援占划用课了炎大哀量坑资科本撇，循集羽团旨有乔息偏负边债备率刑快挂速轰攀让升前。淘资寇产膝价论格姓攀摧升锐的随同垄时榆，让集含团搂可仿以纱动绣用京的意资贸源扣却奏越换来阻越偏有养限嫌，旬在道两衔方轻面驰的副制任约怜下揪，申价堡值双的层管尤理卖越膀来钞越扬凸蜘显副其玉重廉要撕性发。样如畜何介进坐行察“哀价湿值植”针的脱管寨理岂？据这渣是辫新巨的摩市滋场心环告境辉对糖提恨出勇的胁新的课他题成。俗蜜啄除词了既外昏部碰市鉴场笔环缓境组的雕变评化段，鬼集的团敲内来部戴也朗面愁临偶变叫革摧的岭需某求冶。抽推凯行喇6木S榆后竹，王形哨成友利法润调中首心姻管具理疏模援式党，辅集避团肝总裤部跟相棒当硬于膊一赠个门专选注闪产燕业奴投熟资业的缩P抖E做，朋只挪不厌过箱是泰下枕属爬企伍业您的企长镇线绣控依股舒投认资扎者苦：送集花团宫总电部关负显责壤制纠定校战蜜略沿，耗根服据梯发饺展互战壳略顾和流资彩产玩优晶化节的话要榆求薄，炒决薯定再资旧金爪投爬放桑重果点搅；柿而告下赛属澡的汁利勤润系中咏心注作跌为开资萄产捏的馒经锐营故者碍，帮负辆责教执层行培战晶略无，后主恐要塌关饱注撑如肯何麦在核本甲行含业垫内窜做桑大树做仪强妹，蠢享乐有逮在坝授毁权成范辩围猴内差开扎展店业根务位活春动币所谨需甩要倚的赴经迅营弟管迎理栋权似。但壮唉但煌随榨着粗各拨个飘利避润抖中微心睛资康产丸规辆模塞的添快日速扇扩奋张须，绩上置述口职疲能孔分乏工灿发较生阔了事变许化躲。像以楼投适资抖决曾策铅权替为纳例吉，究在咏利猪润毅中户心销管陡理余模割式冈下再，钳所讽有圾的调投馋资猪权类都叙在脊总石部饮，档利倒润慨中雅心集只岗负肌责桂执世行喷。飘而票随稠着诵各渣个刮利格润险中嗽心谁规汉模锹的鹅急象剧理扩捷张混，饱集怜团验总绘部低不奥可冰能碧再绝大析包凉大固揽显所端有缩的镇投寨资杯决睡策销，性总抛部当授级权正逐漠渐触增茫多秒。决总色部织下冲放彩部写分前决尤策章权沟后起，黄如箱何文保怨证裂下俱属艇业绘务勇单房元翼的誉可辽控鹊性削？堪仙锻受丹到乎对拔标圣企馒业跌通扇用套电妨气变(征G灰E哄)定和晒米昆勒叼(国S杨A例B枪怪M巨i葛l拐l索e搬r茶)纳的尤启向示哲，准2辆0回0泪7肤年汽结毯合卖自凉身岭管板理茧实粗践行，客提族出财以贯价村值凑创画造脚为拿目她标皇，匙打单造粒价贞值努创踏造竞型屡总刑部忌，卫让先总摄部雅发拢挥禾专哲业鸟性僻、笑推洒动哗性衔、拨创嚼新隆性返和剧协凡同营性滴作悠用陈。桶败表在雕的奸构狱想纲中感，给集便团牲总芬部邀与磁下谊属剪业灾务漠单脉元湖之茂间叔的老关柱系舱，兵应尘从耀原雄先径的擦领对导迎和缸控烈制策，风逐沸渐樱转装变钩为聚管烦理坝推蛇动森和舒过闸程攀参满与菊，笨从仓关浙注肌结完果亦转钓向昏关岂注杰过跌程葱，运总圈部妇各凡个遗职拐能朗部离门霜形秘成怠自哪己侵的凉管尾理猴之尸道沿，咽并量将载这辱些梯管表理弟办沈法聚输界送黄到底下班属贪业融务定单快元奖，活以喊管克理锣的殖专背业忘性泽来凯推熄动树下级属浪业认务惑单第元衔的搜经异营俘管芳理廊，锐以友弥戏补荣授议权妥增厅多颗后建总箭部强管踏控锤上喂的扬弱红化顽。盖奸辣结羞合杯价礼值狡管叙理爹的纵迫并切种性时，鸡财抬务伞部元首抗先乞开蒙启同了那管涂理闲专住业炒化盯的古尝怕试宾。弱2皱0糕0杀8恐年柄要烦求浩集蛋团尘财粉务丑部胶以接“赚价储值钥管徐理乏、狱价陷值光创驱造母”勾为抹核润心桂，君打瓜造吩价休值耕型估的嚼财必务纺管猛理豪体依系捷。旬朗趣转戒型盛启员动蠢，划集通团膏财键务少部凉被必一平拆陈为缴三采，触6哭S邻部件和湖I奉T谢部只被嫌独屋立提出奋来欺，浅分倒别惑成蜓立劝与烘财澡务壶部穷并漫列女的员战话略字管邀理议部报和烛信蝴息竖管丙理枯部弓，跌财醒务彩部轿只讲剩况会宪计熔等乒传锹统些财厉务及职惧能茄。斜刚住参胡与南完轮成倚中功国存华垒源叠集日团岩阶革段钟性稳重岔组亚的虹魏胳斌浑，存又棕担嘉负珍起切集凉团架财叼务采管邀理犯转丸型省的娱任达务稠。鸟五字大扬亚社驱丹动府因丸素劳车验价改值谷取勾代膜利蛮润饱的肾主思导度地贤位杰，紧是栽公刃司闷财院务裁发格展预的盗里显程呆碑廊，饥以轿价稳值淋为龙基绿础魂的宵管抵理例成影为丸近共年杰来壶公诸司供财可务净的完基活本滤理峡念魄。顺近郑年赠来过，降很院多炊企恋业玩意享识兔到食价选值款创弦造跟的短重鼠要励性由，贷开奖始教研总究粱应丸用劳价邪值礼型垒财权务怎管立理衬体胖系促，凉但家成诵功绘者标“茫凤逆毛稀麟碑角品”预。蚊这抚主剑要缎是案由狐于样价垄值小型滤财债务雄管器理边体蓝系四需窗要巡极每高蹈的合实垂施浆条受件涌和费配脆套谅措裙施闻，桃要吓求菊财蹈务厕人籍员那具闸备杯极情高丘的样专跳业存能艺力拔。坟硬哈从宰2蒸0齿0怪9昼年岩开羽始革，待集恋团仆财辜务宣部肯从涉会匙计猫师禁事谋务挣所正、循跨象国简公括司驳等但机吵构胸引过进汁大直量惕专把业慎人炕才圆，箩并缩在查工园作利中宋进纯一孟步坐加扩强梁专副业女素姥质是培娃养恰和跃最素佳佛实踏践刺学重习街，拼目悬前最仅嫩获殃得仓C扇F冬A叔资偏格灶的茎员鸡工鞠就握已朋近翻3裤0棉人铺，且为梅5杯C锻的今出遗台跑打遥下工坚密实招的技基况础堪。结2亏0答1肤1撕年稠9舞月箭，港以柳资肤本莲、壮资撇金榨、长资御产尿管民理牵为中主赛线爹，那以护资哗本怖结情构彼(彻C零a龙p宋i魂t间a话l婆界S采t蹲r耗u尾c番t皂u影r酷e鞠)绳、贤现绩金沟创麦造咳(邪C铺a裤s该h绝槐G拨e嗓n缸e位r浴a衔t事i保o价n陵)肠、蛛现必金盆管轿理峰(寒C棵a公s屠h叫鹅M牢a否n竞a磁g础e宝m殖e亡n踢t黄)诱、核资遥金栗筹企集毕(贼C纹a铲p大i量t为a础l炒形R跌a漠i貌s焦i遗n司g司)甚、抢及皆资悔产炕配作置日(火C侵a踏p脖i楚t买a现l妨种A活l悟l档o伍c碰a洽t历i婶o塑n今)衣为般核临心牢的慰5推C除价惊值滚型孙财号务常管跌理宅体览系莫正恰式脾出筛炉钩(甚图股1弦)物。俭5让C脱体想系干重蛮点梯关槽注艇公徒司矮价弱值络的驴持悔续践增稼长辆，倚聚叮焦舍公航司爬价溉值洲的总关腊键房驱驻动泥因基素崭，通从使财泉务距视烫角田为矮经外理彻人锡提座供骑价梳值俊管软理唉的舍方夫法杰和注工嫂具震。估金件业尿界糖一群致胀公牲认由，竿公滑司镇价江值距的划三赠大斥基掀本添驱帽动陷因佣素添为亲自序由海现蒜金更流维、乌资献本造成宜本尤和而持秋续袍时陡间勉，仰但脉对马于况关代键迟的东亚傻驱摸动萄因烂素愁即射影墙响溜三祖大饰关暗键装驱魂动看因去素数的独主咏要格变夺量冈，平不绕同曾的须人衡从忍不浩同眯的抛角涂度倾，转提厌出光了稳不西同条的治划挖分淡。茶因汁此梦，拦价杂值炼型傅财傲务扯管来理敲体跃系烧的形要比点葡在腊于赌，诊企节业烫管尚理烛者生需她要蠢根径据忍实稠际永情惕况灾总良结棉出助适讨用枕于流本纱企迎业的的纵亚丑驱零动剪因储素轰。贸资带本剩结盯构云、悬现粗金洒创梢造违、止现糕金骂管赔理设、共资狂金议筹陷集前和壤资售产响配栗置击，痛这才5稍项宇就氏是墓总扣结妄出虽的关一俘套凡适斧用墓的颜亚循驱葵动躺因逗素鼻(售图达2亩)汤。搞艰撇为寻每恼个穗“天C堆”折制梅定贱了斑管核理蚂主滚题宏和尺管帽理恢工葡具致，剩即某通僚过疮管胁理幼工遥具库进趴行样某清几炮个臣方执面悲的棋管面理编，饺从流而还达建到裙每缸个俭“匪C是”示的迈管现理扭要育求绳。性以磨现坊金萍管悄理胁为追例绢，颗它病包恰括器三身个先管樱理熟主组题侄：厅满漫足宣债勺权殖人剥和候股庄东董对俯现匪金好回发报扬的做要掌求判；龙缩随短批现惰金跳周荡期异、吵提扶高饶资记金桑集欧中他度狼；卧确练定轮最母佳架现救金六持凝有辟量俩、彻合踢理暖安爷排登盈六余兄现察金俗。爪其监相煮应黑的佩管户理匆工距具裕包烟括迷6陪项爪：恐现赴金委派躺息刘、喉现康金棍周幼期味管藏理竞、别资勉金灾集影中六管伪理席、齿最鱼佳谈现布金崭持京有前量愿、宋盈咱余肌现枝金腿、划现度金牵预全算场。滚而赤如停何究运腰用甜这展些咬管防理滩工镜具股，宅可门参擦照视指策引络提仍供铅的便具酬体店流阁程太和娱方焰法不。点指窗引竹是贱关描于吓如正何吗运忆用血管橡理铲工掉具形的但详蜻细括说拣明传，才规岸划咏了糕近弱3橡0絮项龟详遵细图的欺指相引裕，降以旺提菌供柳具然有询操野作欧性子的妻具落体暑流求程颤和栋方趋法湿(续图层3炭)亭。伴怜顾在颠5父C冬体辰系演中渐，好价障值遍管常理朗评瞎价搏是引其笑中率的粮关费键要一秩环吹，密只蔑有慈将增评幼价薪激讨励桐与崖价僚值伟管扑理峡挂蚊起检钩爬来忠，党才秤能榨真筋正铜落蕉实舞5欣C朽。归目滚前隶5血C症财询务咽管旦理哲评粒价虹标柴准津和畅考母核得机姨制消正翅在茄制澡定达中亮，伤即以围宇绕罩价用值苦驱择动涨因佩素袄及润其抬变块量妖设彻立莫相液应闸评殃价率指找标觉和询目厨标秒值丸，虫以仆衡贿量局各蝇业椒务油单场元象价艰值扮管后理锡实神施奉成霉效习，子并垃通编过过设碗计顿相但应腥的私激款励冠考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