某房地产项目可行性研究报告

11某房地产工程可行性争论某房地产工程可行性争论一、工程总论〔一〕工程背景工程用地：汀棠公园以东地块说都是区域的“掌上明珠”。〔二〕担当可行性争论的单位*****投资参谋〔三〕争论工作依据及相应的法律、法规编写本工程可行性争论报告。二、工程投资环境和市场争论〔一〕市场宏观背景1.全国投资环境20231-32129113.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投69.1%.全国房地产开发投资增速20231-3月份全国房地产开发和销售状况指标确定量〔%〕房地产开发投资〔亿元〕2129110.4其中：住宅1470513.3办公楼1193-0.1商业营业用房2743-6.5房屋施工面积〔万平方米〕6465561.5其中：住宅4415401.9办公楼308490.3商业营业用房86559-3.3房屋开工面积〔万平方米〕346159.723其中：住宅2553112.2办公楼1105-2.3商业营业用房3441-10.7房屋竣工面积〔万平方米〕20709-10.1其中：住宅14198-14办公楼941-0.2商业营业用房2676-7.2土地购置面积〔万平方米〕38020.5土地成交价款〔亿元〕163420.3商品房销售面积〔万平方米〕300883.6其中：住宅261142.5办公楼754-2.8商业营业用房20239.6商品房销售额〔亿元〕2559710.4其中：住宅2160911.4办公楼1103-8.2商业营业用房22077.9商品房待售面积〔万平方米〕57329-16.7其中：住宅29167-25.4办公楼3637-4商业营业用房14639-8.6房地产开发企业到位资金〔亿36770 3.1〕其中：国内贷款69570.9利用外资16-78.4自筹资金114495.1定金及预收款1113011.2个人按揭贷款5160-6.8元20231-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资状况元投资额〔亿元〕同比增长〔%〕地区全国总计房地产21291住宅14705房地产10.4住宅13.3东部地区12277847011.814.1中部地区444332001519西部地区412227252.96.9东北地区4493101.3-320231-3月份东中西部和东北地区房地产销售状况地区确定数〔万平方米〕同比增长〔%〕确定数〔亿元〕同比增长〔%〕全国总计300883.62559710.4东部地区12491-7.314126-0.9中部地区826414.6531928.2西部地区837612543029东北地区9578.572326.6商品房销售面积商品房销售额20231-312277亿元，同比增长11.8%，增速比1-20.2个百分点；中部地区投资4443亿元，15.0%1.641222.9%0.8449亿元，增长1.3%，1-215.3%商品房销售面积商品房销售额2023年1-3646556万平方米，1.5%1-2月份持平。其中，住宅施工面积4415401.9%346159.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅开工面积25531万平方米，增长12.2%2070910.1%，降幅收窄2个百1419814.0%。20231-33802万平方米，0.5%，1-21.2%1634亿元，增20.3%20.3个百分点。2023-2023年全国房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售状况20231-330088万平方米，同比增长3.6%1-20.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。2559710.4%4.9个百分点。其11.4%8.2%，商业营业用房销7.9%。62023-2023年全国商品房销售面积及销售额增速20231-312491万平方米，同7.3%1-21.814126亿元，0.9%，1-26.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增28.2%3.1837612.0%15430亿元，29.0%1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增26.6%8.6个百分点。20233月末，商品房待售面积573292月末削减1138万平方米。其中，住宅待售面积削减954万平方米，办公楼待售面积增加43203万平方米。7三、房地产开发企业到位资金状况20231-336770亿元，同比增3.1%1-21.7个百分点。其中，国内贷款69570.9%1678.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭51606.8%。2023-2023年全国房地产开发企业本年到位资金增速四、房地产开发景气指数2023年3月份，房地产开发景气指数〔简称“国房景气指数101.5020.16点。82023-2023年国房景气指数走势图五、建商品住宅销售价格变动状况从环比看，建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有5552.10.4从同比看，建商品住宅销售价格下降的城市有10个，上涨的城市有6012.3%2.3%。3.芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设状况全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增长13.9%。市区完298.499.0%。92884.590.9%;房屋开工688.9471.6%;434.61万平方7.8%1873.128.9%;房屋开工面积395.89万平方米，同比增长82.8%;房屋竣工面积206.14万平方米，同比下降39.1%。二、商品房销售状况740.0813.41%;销售金额为429.7316.30%524.1万平方米，17.47%;321.1815.80%。二、工程用地分析及评价该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积11.2567万方，地块1.86.75〔楼面地价3331元平，出让面积112567一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进展弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过。10地块周边楼市分析11周边的住宅工程出售和出租价格数据〔以下数据仅供参考〕1704号宗地地处鸠江区核心位置，周边的小区主要有：淮矿东方蓝海、巨龙城市花园、信达蓝湖郡、宏金金色水岸、华强城颐景湾畔藏湖、赭山春秋、香樟花园、伟星圣地亚哥、伟星城、伟星幸福里等。周边商业主要有银湖中路商圈〔欧尚超市至绿影村一带、星隆国际城、红星美凯龙、长江市场园、伟星星悦广场、万达广场等。地块周边配套设施分析1、交通配套：12192号线中的神山公园站和芜湖火车站……可以说该地块把守城中腹地，起到了连接芜湖东西、南北的重要作用。2、生活配套：优势：鸠江区政府、芜湖火车站、方特欢快世界一期、银湖路商圈、伟星星立方、伟星星悦广场、星隆国际城、汀棠公园、保兴垾公园、赭山公园等众多商业、消遣、休闲配套环伺。3、教育配套：中学、安师大附外城东分校等优质教育资源。4、医疗配套：5公里辐射圈内还有卫生部三级甲等医院弋矶山医院、广济医院、第一人民医院、其次人民医院、市中医院。评价“掌上明珠”三、规划限制条件解，其根本的控规要求如下：A20%；B30％以上；C1.8；D40m。4SWOT优势分析：该区域周边生活配套设施完善；交通便捷，通达度高；劣势分析：四周有火车站高铁站，且有高架桥通过，噪音较大；工程四周的形象不佳，需要进一步改善；周边楼盘众多，房地产市场竞争力大。时机分析：秀丽，自然湿地；是吸引客户的一大优点。该工程由政府支持，为后期的开发建设供给了很大的便捷。该工程用地位于镜湖区，属于芜湖市市中心位置，人流量大，市场资源丰富。威逼分析：压力。周边住户较多，噪音污染相对较大。〔三〕工程用地环境评价园D地块工程规划方案组织初审，汀棠公园D、西至九华山路、南188.8亩，土地用途为居住、商业。方案初审会上，孙跃文区长要求，该地块环境秀丽，规划方案四、市场定位及方案评价〔一〕工程可能的开发方案：可能的开发方案：方案一：以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。工程开发形式为6跃7内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案一的具体设想：１、工程的规划布局工程的规划布局遵循传统民居街、巷、院的围合式格局；２、工程的建筑设计风格；另外，大量承受环保型技术、工艺、产品、设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。３、工程的户型设计6跃7层，每个楼层两户人家，复式层高3.9米，其他３米。充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；面积从百余平米到近三百平米，以平层、错层、跃层、复式等户型进展合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧房，甚至跃层的上层都要照看到生态环境的共享，开间5.1米的宽阔客厅与空中露台相连；通过向上和向下两道1.3米高的楼梯，活泼室内空间。４、工程的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，充分表达人与自然的和谐交融，突出深厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。５、工程的配套动车行驶；篮球场、游泳池等其他健身设施配套；会所；安全、消防系统等；６、物业效劳业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工效劳，老人、幼儿托管效劳，家用器具修理效劳等７、工程的客户定位二次置业的中等收入者以及外来人口方案二：以居住为主的高层电梯公寓12虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想：１、工程的规划布局配套；２、工程的建筑设计面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为12层的单元式框架构造的中档电梯公寓，每层两户；３、工程的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为120m2-200m2的三室两厅和四室三厅的错层、平层为主；每户设置外承受通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，到达空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区；４、工程的环境规划流淌水渠、园艺小品、体育设施、儿童玩耍乐园银杏、榕树、茶花等贵重树组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、安康、别致等特色。家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设置安康通道，满足业主晨练和与家人闲逛的需要。５、工程的配套乒乓球馆、桌球馆、多功能厅、家政效劳中心等多项康体设施的全面配套；每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；每户设有配电箱以及10A〔40A〕或15A(60A)型电表，设计用电负荷标准层为6000W，跃层为8000W，六回路供电方式；每户直播户两门，三个接口，每户电视插座三每户均设internet宽带网络系统接口；每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋性，牢靠性；三表远程抄送系统。６、物业效劳除常规物业效劳外，可导入人性化物管家政的效劳工程，在避开干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工效劳，老人、幼儿托管效劳，家用器具修理效劳等。７、工程的客户定位二次置业的中、高收入者。〔二〕投资估算工程土地本钱测算**万元/亩测算。土地本钱=土地价格×土地面积=**×**=****〔万元〕工程测算开发技术参数方案一：总占地面积**亩建筑面积****m2；绿化率≥**％容积率1.8建筑高度≧**m建筑层数67方案二：**亩建筑面积****m2；≥***％2.*建筑高度≧**m建筑层数**层工程建安本钱估算方案1：工程以5跃6的多层的框架构造，以此为根底估算〔见附表5-1〕2：工程主体为12层的框架构造，以此为根底估算〔见附表5-2〕工程总投资估算1：单位综合本钱为：****元/M2工程总投资为：***〔万元〔见附表5-〕2：单位综合本钱为：****元/M2****〔万元〔见附表5-2〕工程销售收入估算方案1：总建筑面积*****m2 单价*****元/m2工程销售收入=###*#### =####万方案2：总建筑面积***m2 工程销售收入=83200*2500=20800万工程利润与利润率估算1：工程利润=****-****=2404万工程税利润率=工程利润/工程投资总额****%=****/1***100%=**%方案2：工程利润=*****-****=****万工程利润率=工程利润/工程投资总额*100%=****/****=***%6、工程税后利润与利润率分析工程税后利润假设工程税收费用依据工程销售收入的*.7%计算，则1：税收费用=工程销售收入*5.7%=7**.14万工程利润=工程销售收入-工程总投资-税收费用=16**.86万2：税收费用=工程销售收入*5.7%=11**.6万工程税后利润=工程销售收入-工程总投资-税收费用=2473.4万工程税后利润率分析方案1：工程税后利润率=工程税后利润/工程投资总额*100%2：工程税后利润率=工程税后利润/工程投资总额*100%五、方案评估及选取〔一、工程可能的开发方案比较：工程

优点人居环境较为优越；总体投入相对较少；c、开发周期较短；

缺点区域内同类物业较多，竞争猛烈；求；c、区域楼盘价位较高，竞争力弱。e、对工程本身的形象起不到提升作用；f、获得的利润小g、不能很好的营造环境方案五

区域内消费人群对电梯公寓的需a. 计和营造上有较大难度；求较大； b. 类物业较多，竞争猛烈；中等收入者对区域的中、高楼盘c. 精力对工程进展包装和宣的认可度大； 传；能够提升工程自身的形象； d.开发周期长，资金投入较大境的设计；可获得更多的利润；财务测算比较：2080017141208001714110844132481648.862473.42040365920230150001000050000〕 〕 〕 〕元 元 元 万 万 万 万〔 〔 〔 入 入 润 润投 收 利 总 售 后 前销 税 税22%21%22%21%15%14%20%方案一方案二15%方案一方案二10%5%0%税前利润率

税后利润率分析：

****〔方案一为****万元，方案二为****万元。２、从利润率看，方案一和方案二相当〔方案一为***％。〔二〕方案选取及建议2则，我们建议本工程承受其次种开发方案。承受这种开发方案具有以下优势：A、小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场简洁。B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。C、开发形式为小高层，土地利用率高。D、简洁营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。E、整个工程的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度削减。效益；而利润率方案二与方案一相当。〔三〕工程定位本工程定位为：通过对上面方案的比较，依据利润较大，风险较12鲜亮的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。六、工程开发进度安排及资金筹措〔一〕开发周期按以上方案本工程从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间18个月。〔二〕开发各阶段的周期安排工作工程工作工程时间〔月〕备注立项报规报建工程外装竣工交验工程产权办理合计〔三〕资金筹措整个工程开发的资金主要来源于三个方面：其中：开发商自有资金****万元；工程土地银行抵押贷款****万元；销售期销售回款*****万元；〔四〕投资使用打算〔6〕七、销售及经营收入推想〔一〕电梯公寓销售收入估算2500元/m2计算：工程销售收入=〔二〕工程销售回款打算〔7〕〔三〕财务内部收益率财务内部收益率。依据现金流量表〔见附表8〕计算可得出本方9.246.7%，按月计算。八、风险分析与回避的手段〔一〕开发风险评测灵敏度的测算对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。〔9〕售利润作为目标至关重要。从表中可以看出,本方案具有确定的抗风险力气，但由于确定利润并不高，故仍具有确定的市场风险。工程盈亏平衡点分析本工程盈亏平衡点=总固定本钱/1-〔单位变动本钱/单位销售价格〕=*******/1-〔300/2500〕=******〔万元〕由此计算可见本工程销售回款到达********万元的***%时，工程到达盈亏平衡，工程总体有