海南房屋积压处置的解决方案

成片已征用的土地闲置搁荒，大批的工程、空房晒太阳，这是海1998年底〔下同3801959万平方2077达6309公顷。一、海南积压房地产的特点依据调查状况分析，海南省积压房地产具有如下明显特点：从实物形态看，＿是开发速度快、规模大。在经济过热时期，1991－1995年共建成商品房879170面积达4900多万平方米；已征用但未开发的闲置土地达6309公顷.二70％以上，而一般住宅所占比例缺乏30％43％。四是集中性。积压的房地产主要分布在海口、三亚和琼山三市。从资金形态看，一是占压资金数额巨大、时间长。海南积压在商品房和土地中的资金高达490亿元，是同期海南国内生产总值的61％。积压资金的时间，短则2－3年，长则5－10年。二是被套资金主要来自银行。海南房地产积压资金达524亿元〔含贷款和投资。其中，银行高达450亿元，约86％14％。银行资金又以四家国有独资商业银行为主，达420亿元，占积压资金总额的80％295亿元，省外资金22956％和44投资为辅。贷款410亿元，占比78％，投资113亿元，占比22％。从法律手续看，﹁是产权有争议的所占比重大，高达45％，这局部根本上需要进展司法确权。二是手续不齐的占比达1／3，为32％，这局部补齐手续虽可以进展行政确权，但补手续难度也不小。三是手续完善、权属清楚、确权简洁的缺乏l／4，仅为23％。二、处置海南积压房地产的难点1999年7月国办发［1999］62号《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南积压房地产工作开头启动。处置政策法规相继出台；处置机构先后设立；大很多亟待解决的问题，集中表现为三大难题。确权难法律手续不完备，权属不清，是制约确权的内因。房地产过热时期金融部门发放的房地产贷款，存在着盲目性大，贷款资料欠缺，手续不齐全，有的手续不合法，有的根本就没有手续，给确权工作带来法规，但这些政策法规不完善，也没有出台相配套的操作细则，使政策难于贯彻实施。一是部队土地、乡镇土地无法确权，政府无偿收回开发商抵押给银行的土地，造成银行资产流失。二是确权收费过高。8．6％。银用，加重了银行负担。有关部门不协调，是制约确权的人为障碍。表达难办，有些市县不执行省政府出台的收费规定，政令不通，造成金融对处置海南积压房地产实行消极的态度，不协作，甚至躲避；金融部门在追债确权中，费用高，收效微，进展慢。降价难房价难降，这是带有普遍性的问题。一方面，开发房地产工程涉米2000元以上，加上中间商的炒作，把房地产价格抬得更高，在政府80％以上来自银行贷款，不管积压时间多长，损失多大，都是银行的，对开发商的利益影响不大，因而，开发商在降价问题上不情愿，稳坐钓鱼台。在目楼”机制的状况下，欠债反而有理，成为时尚，敢借敢不还，长期逍遥法外，银行对债务人没有任何约束。盘活难1993年国家实施宏观调整政策后，海南特区的政策淡化，企业、资金、人员大量回流，致使房地产供过于求的冲突更加突出。二是有效需求缺乏。大多不适合需求。积压的房地产以别墅和高档公寓、写字楼、宾馆酒店及需求相脱节。四是再投入风险大。要盘活积压房地产，就必需对半拉子工程连续注入肯定数量的资金，但是，连续注入资金，能否回收？对此，金融部门忧虑重重。处置积压房地产是一项简单的系统工程，应实行分二步走的做法。〔一〕完善确权手续，保全金融资产l．完善政策法规。为做好确权保全资产工作，政府对处置积压解决＿些长期悬而不决的问题。例如，是否在政策中明确规定，银行部队土地、乡村宅基土地确实权问题另订政策，单独处置。另外，还要求，执行统一的操作程序.设立效劳窗口。即由政府、税务、土地、房产和司法等有关题。实行敏捷措施，扩大行政确权范围。鉴于房地产开发热时大多数银行发放贷款，法律手续不完备，确权要缴交的各项收费较多，因而，确权工作应从实际状况动身，实行一些敏捷的措施，尽量扩大行政确权的范围。行政确权，需要开发商、中间商以及政府治理部门的亲热协作。正视现实，运用法律手段保全资产。在涉及到打官司问题上，司做预备。另一方面，做好协调工作，理顺与司法部门的关系，实行高额的费用，而且能到达最大限度地保全金融资产的目的。〔二〕盘活积压房地产资金，促进海南经济安康进展积压房地产中，有商品房、有半拉子工程工程、还有闲置土地，物业形态不同，处置的方法也应有所不同。回的土地，统一规划，统一治理，合理使用。目前，政府治理部门已偿收回没有力量开发的土地，这为海南依据经济进展的实际状况科学、合理地使用土地是格外有益的。但是，为了保全金融资产，对抵押给银行的闲置土地实行核发“换地权益书”或退还土地出让金的方法解决。2．商品房的处置海南房地产积压，既是总量性积压，又是构造性积压。处置海南积压房地产，应当从改善供给、扩大有效需求、完善市场体系和房地产证券化四个方面进展综合处置。〔l〕改善供给。半拉子工程工程。一方面，政府牵头对这类工程工程进展公开招标、拍卖；另一方面，原贷款银行也可依据用途或70％以上、投资少、回报率相对较高的工程连续注入适量资金，形成最终商品，使其发挥效益，促进资金循环。房、职工集资建房、旧城改造及私人建房有机地结合起来，限制在肯定制私人建房，使这局部需求从积压的房地产中得到满足。另一方面，政府要引导开发商将现有构造不适合市场需求的空置房改为经济实还土地出让金的优待政策。扩大有效需求，降低房价。首先，政府要支持银行，对没有归还力量但有房地产工程或土地的欠债企业将其实物进展评估后方法，积压房产会风化和自然磨损，时间越长，损失越大，甚至血本无归最终受害者是银行，而不是开发商。加快促销。政府部门应制定包括交易环节税、按增值税办证、购难，大力进展住房贷款业务，并供给期限更长的按揭贷款效劳。通过大集团、机构、单位、院校，鼓舞他们在海南设立科技培训班中心、晚年。完善市场体系。当前重点是制造条件进展房地产二级市场。求也将形成多样化、多层次消费，无房者购房，有房者换居，包括以小换大，以旧换，低档换高档等等，均要通过二级市场来实现。房地产二级市场应以无形市场为主，有形市场为辅。目前，海口市已无形交易市场上，即建立海南房地产交易信息网，消费者只要上网，便可超越时空限制猎取房地产信民，