上海Vivocity怡丰城案例分析报告30p

Vivocity怡丰城案例沉淀2021/6/8余灵睿区位分析：本案位于莘庄板块北面边缘，属于莘庄商务区核心开发区域，随着莘庄商务区的开发，未来开展潜力大Shortdescriptiongoeshere莘庄商务区定位——“大虹桥〞现代效劳商务区，目标是打造集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的开放式、现代化、景观型商务区，成为莘庄城市副中心重要的活力中心、上海主城区辐射江浙的纽带，带动外围片区开展。区位分析梅陇春申板块七宝板块古美罗阳板块九亭板块颛桥板块莘庄板块地铁1号线莘庄站莘庄商务区☆☆☆七宝板块Simpletimeline北邻金虹桥，位置佳，城市副中心；具有千年古镇旅游资源；商业竞争剧烈☆☆梅陇春申板块市级住宅示范区，上海四大居住示范区之一；；南方商务区位于此板块；商业尚不成熟颛桥板块无统一规划，各配套零散，多动迁小区，商业开展落后☆九亭板块板块南部开展相对成熟，板块北部新兴居住区，商业配套正在开展中。区位分析：古美罗阳板块和七宝板块为本案强劲竞争对手，其地理位置和区域成熟度优势较为明显，但本案与其相邻，有可能分流其客流。区位分析☆☆☆☆莘庄板块☆☆☆☆古美罗阳板块紧邻金虹桥和漕河泾，与本案高架阻隔，区域开展成熟，老小区多，商业成熟，但稍显老化Simpletimeline商业环境分析怡丰城核心辐射范围〔3公里〕内无大型购物中心，且商业集中度不高。竞品主要有一下几个：Simpletimeline商业环境分析运营商：红星商业预计开业时间：2021年年底工程体量：24万平米的主MALL、9万平米国际街区、5万平米的城市生态公园商业定位：国内首家文化体验型购物公园定位设想：融汇世界亮点，一起大不同商业标签：被定义为红星商业体系的“一号作品〞，是集合红星商业最成熟经验和最优秀人才所共同打造的重中之重。设计：国际设计大师安藤忠雄业态：七大创新业态有4500平米屋顶有机农场〔全城最高的屋顶农场〕；屋顶3200平米国际马术俱乐部；4800平米光的空间主要由“明珠美术馆〞、“新华书店-光的空间店〞两局部组成；2700平米室内真雪滑雪场；上影红星电影世界；亚洲设计师创意中心集创客空间、艺术空间和购物商场为一体的混合业态空间；以及9万平米国际街区囊括从零售、美食、咖啡、音乐、亲子、嗨吧、手工艺、经典私人订制到多国主题商品街区、地下潮流王国。另外还有全国首家冰雪主题嘉年华、来自英伦的全国首家英超球迷体验中心等爱琴海购物公园Simpletimeline商业环境分析运营商：华润置地预计开业时间：2021年年底高档：高端类型：区域性购物中心工程体量：24万平米定位设想：力“做家庭成长的陪伴者、记录者〞万象城目前万象城的定位尚不清晰，单明确的是万象城将集合国际一线奢侈品牌和潮流时尚餐饮等，打造1800个座位的百丽宫IMAX影院，1800平方的奥林匹克标准真冰场，配置超高滑梯的儿童乐园KerryKids等,，还有地铁博物馆也将设置在万象城Simpletimeline商业环境分析运营商：万科集团开业时间：2021年10月工程体量：24万平米客群：幼青成中老全客群覆盖商业定位：上海西南全维度家庭娱乐购物中心业态：休闲娱乐业态为主，餐饮和时尚购物占比70%，特色业态为亲子娱乐，为儿童打造一个室内游乐园，为时尚群体打造一个经营状态：人气爆棚亮点：在业态规划方面，创新业态较多〔比方西西弗、大鲁阁、油腔滑调画室、星聚汇影城、高线花园集市、无极限运动馆、屋顶花园等〕，覆盖全客群，而且运动体验业态是一大特色；公共空间设计上，注重互动体验设计，打造时间消费空间、主题消费空间，每个公共空间都有独特特点，比方2F彩虹广场、3F彩虹课堂、3F-5F的树屋；在效劳方面，附带usb充电插头，老公存放室、母婴室也是一大亮点七宝万科广场Simpletimeline商业环境分析运营商：万科集团开业时间：2021年10月工程体量：10万平米工程类型：开放式街区商业定位：上海西南全维度家庭娱乐购物中心业态组合：餐饮、亲子、零售、娱乐、配套、餐吧。〔餐饮占比近半〕主要品牌：百老汇影院、MUJI、H&M、UR、银乐迪、避风塘、胖哥两经营状态：人气爆棚优势：业态丰富、特色品牌多，引入了百老汇电影城、威尔士及全国“生态环保〞主题的儿童体验馆——Earth2.0地球尔等七宝宝龙城市广场Simpletimeline商业环境分析运营商：凯德置地开业时间：2021年10月工程体量：5万平米档次：中低工程类型：街区式商业定位：时尚家庭生活购物广场，以社区家庭为单位的各年龄段人群，月收入水平中等以上，集时尚、休闲、餐饮为一体的“一站式〞休闲购物广场凯德七宝购物广场经营现状：整个工程目前经营状况一般，虽然工程商铺出租率在95%以上但是整个广场人气依然缺乏。家乐福、国美电器以及亲子类宝大祥青少年购物中心，三大主力店为广场的人气奠定了一定的根底。零售业态，广场内部品牌类门店的经营状况好于外围，餐饮业态，一层快餐饮的营业状况优于广场内部的大型餐饮。休闲娱乐类业态中，亲子类休闲娱乐人气不佳，消费者较少，KTV以及大光明影院，拥有较稳定的客源，但是消费者数量依然缺乏。Simpletimeline商业环境分析运营商：凯德置地开业时间：2021年7月工程体量：9万平米商业定位：在最初的社区型、家庭型mall的根底上，根据周边消费群体的改变，转为偏向时尚、年轻化的家庭型mall，主要针对15-40岁消费客群，打造时尚家庭式购物体验业态：目前主要是由购物、餐饮、休闲娱乐三局部组成品牌档次：中档、中高端主力店：乐购、优衣库、永乐、海上国际影城特色：在商场的5F局部，在2021年联手上海第一篮球公园品牌-洛克公园，打造莘庄地区首家洛克公园运动体验馆。莘庄龙之梦Simpletimeline商业环境分析开业时间：2021年中档、家庭消费九大主力专业商品城——美食、娱乐、家电数码、童品、工艺品、眼镜、化装品、玩具、黄金珠宝拥有一条全配社区效劳街——邮局、药房、干洗店、花店、冲印、旅行社，电脑维修、服装修改等百联南方购物中心目前，百联南方的美食、娱乐、家电数码、童品、工艺品、眼镜、化装品等商品大类在本市西南地区的零售企业中均首屈一指，有的甚至在全市也颇具实力。Simpletimeline商业环境分析开业时间：2021年商业体量：23.4万方定位：全业态一站式家庭购物中心代表品牌：百盛、丝芙兰、上影CGV、家乐福、百安居等仲盛世界商城Simpletimeline商业环境分析地理位置人流密度不够，商业体量也不占优势。从商业定位到物业品质来看，最具竞争力的是七宝万科、龙之梦和仲盛世界。竞品项目距离（公里）开业时间商业体量（万方）档次经营定位七宝万科广场2.82016/1024中档上海西南全维度家庭娱乐购物中心上海万象城4.5待开业24高端-爱琴海购物公园4待开业24中高端国内首家文化体验型购物公园七宝宝龙城市广场(街区式)3.120168中百老汇院线、威尔士健身、稻香集团、汤姆熊欢乐世界、好乐迪KTV、很高兴遇见你莘庄龙之梦320119中高档潮流消费百联南方购物中心3.5200815中档大众消费仲盛世界商城3.6200830中高档区域型购物中心凯德七宝购物广场2.920165中优衣库，louisam，lachapelle，热风，星巴克，棒约翰，蜀天上，呷哺呷哺，家乐福，汤姆熊Weakness潜力大，竞争大Strengths莘庄商务区核心开发区域，随着莘庄商务区的开发，未来开展潜力大怡丰城核心辐射范围〔3公里〕内无大型购物中心，且商业集中度不高区域面对两个板块的竞争，七宝板块和古美罗阳板块，其区位和开展现状都优于本区域，特别是本区域住宅少但是5KM以内大型体量的商业多，竞争剧烈，本案相对于这些竞品，首先在体量上不占优势，在定位上竞争也将会比较大工程背景Awideimageandtexts丰树集团是新加坡淡马锡控股公司〔新加坡财政部对其拥有100%的股权〕旗下的房地产开发、投资及资本管理公司，于2000年正式成立，以亚洲为主要开展腹地。丰树在新加坡的工程，大局部是改造工程，旗下旗舰工程有丰树商业城和怡丰城vivocity。2005年丰树集团进入中国市场，开始投资物流物业，之后进一步扩大投资范围，目前已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、西安、郑州及香港特别行政区，投资物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产工程。新加坡丰树集团工程背景Awideimageandtexts项目（商业部分）开业时间地理位置租售模式建筑面积（万㎡）定位客群业态组合特色备注新加坡怡丰城2006年新加坡港湾区核心综合商业区，原世界贸易中心展览馆所在地全部自持，只租不售10新加坡最大购物休闲娱乐中心服务人群范围跨度大餐饮、零售、休闲娱乐和生活服务分别占比15%、44%、15%、21%开放式的儿童操场、屋顶圆形剧场，独特的国家地理旗舰概念店和“GoldenVillage”豪华电影院——西安怡丰城2011年南二环与太白路交汇处6集购物、休闲和娱乐的一站式零售商场——服装服饰、美食/餐饮、生活服务占比分别为26.6%、32.6%和40.8%-经营不善人气愈显寡淡，品牌撤店严重，，已被印力集团收购，计划更名为西安太白印象城南海怡丰城2014年佛山千灯湖商圈富丰新城15综合性家庭休闲购物中心，佛山首个体验式购物中心以家庭式群体为主，部分年轻白领时尚/配饰、美食/餐饮、生活/服务占比分别为42.5%、30%、18.8%-体验感弱新加坡在各地的怡丰城工程：新加坡丰树集团在新加坡知名度较高，但在大陆已开业的怡丰城旗舰工程都不成功工程概况Shortdescriptiongoeshere本案概况：新加坡丰树集团斥资50亿在中国一线城市的首个商业工程，定位为大型互动体验式商场地理位置：上海闵行区七莘路地铁上盖开业时间：2021/5/26〔跳过试营业，直接开业〕物业组成：办公〔丰树商业城，20万㎡〕+商场〔怡丰城，12万㎡〕商业定位：大型互动体验式商场〔打造轻松惬意的家庭娱乐式购物体验〕商业形态：巨蛋型〔B2-5F〕商业开业率：75%商业特色：10万方的空中花园，设置了儿童育乐天地、有机农场等商业车位：930个开发商：新加坡丰树集团投资额：50亿工程荣誉：上海丰树商业城和怡丰城2021-2021国际房地产大奖上荣获国际最正确综合体建筑奖品牌说明：怡丰城怡丰城品牌传承于新加坡怡丰城的成功模式，它既是丰树集团的旗舰零售工程，同时也是新加坡规模最大的购物中心。Simpletimeline交通分析交通分析：地理位置优越，足以匹配本案商业体量可以辐射的范围莘庄北部边界，莘庄门户工程，有望跨区域辐射更多客群两条区域主干道交叉口〔七莘路与顾戴路〕，四面临路，四通八达；地铁12号线终点站七莘路地铁站上盖工程主入口处设公交站联通七宝中心区联通莘庄中心区七莘路顾戴路联通古美中心区公交站地铁站黎康路秀波路停车场出口停车场入口卸货车出入口Shortdescriptiongoeshere整体规划工程总建筑面积约32万方，由7栋甲级办公楼，1栋展示会议厅，和1栋购物中心组成。其中办公20万方，商业12万方；办公与商业局部通过商场2层和3层连廊连接，增强了商业与办公之家的联系性；工程将分三期完成，商业局部第2期开发，开发时序合理3期1期2期Shortdescriptiongoeshere商业规划B2（地铁出口）业态规划商铺少，以地铁流动人群为主，设置轻餐饮、小吃和生活服务业态为主，设置合理品牌（红色标记未开业）小吃类餐饮以及奶茶铺——放肆粉帮、铁斧炸鸡、人在茶在、超级机车、希望先生、正豪大大、一澜面屋、东时便当、一点点奶茶、大苑子、我爱我汤、德克士、那不乐思生活配套中档设置合理——唯颂烟酒、喜士多动线水平动线——单动线型，符合地铁通道流动客群特征垂直动线——将地铁流动人群上引，1F客群通过1F单独设置通往地下的入口，并通过B2德克士、B1麦当劳这样的热门业态将人流下引楼梯和3部扶梯通往B1，此入口以乘坐地铁的流动人口为主楼梯和2部扶梯通往B1，此楼梯可联通1F主入口处专设楼梯通往地铁方向，目前地铁入口施工中此处商铺价值难以凸显餐饮生活配套垂直动线水平动线Shortdescriptiongoeshere商业规划B1业态以餐饮和生活服务业态（超市）为主，都是可以快速聚集人气的业态，辅以小零售，业态规划合理品牌（红色标记未开业）小吃类餐饮以及轻餐饮——MoosanSeafood、peter’sGourmet、多乐之日、拼桌茶餐厅、麦当劳、家有好面、精悦蓉、阳门五将、满记甜品、号外、97蒸菜小厨、丸龟制面、立方铁、谷田稻香、不二烫捞、川调、渣甸街、大鼓米线、味千面食料理、面包新语、八点醒、蓓乐鲜、猫山王、欧凯撒、PizzaPezzo、CarRousel、鱼池拾捌、拿渡、莉莲、中街1946、约麻、小杨生煎、麦芽小栈、开心丽果、塔塔蜜、8波茶、米芝莲、可口味、KOICAFÉ、正新鸡排、爱之海鲜色拉、美珍香、撒露、莓兽、72NOW、福气塘、天御皇茶、丸来玩趣、茶桔便、COCO奶茶小零售——斯帕颂、鞋柜、LOHO、LookOptical、【拾惠惠、名创优品、KBeauty、SweetColor】生活配套——G-Super、星客多快剪、爱回收水平动线——棋盘型动线，符合美食街人群流动特点垂直动线——麦当劳设置于主入口处，将1F人群下引此处有坡度，直达车库零售餐饮生活配套超市Shortdescriptiongoeshere商业规划1F业态以零售为主，辅以餐饮生活服务业态为主。品牌（红色标记未开业）轻餐饮——霞料亭、沃德面包、普吉天堂、翠华、AntoineBakery、星巴克时尚零售——H&M、UNIQLO、TOPFEELING、Adidas

Orightals、NewLook、ULifeStyle、O.T.R、NIKE、Grand、zoff、Guess、Teenmix、Belle、Actree、镜客、JINS、酷睿视觉、Alinederose、HushPuppies、Clarks、Popoking、Esprit、AdidasPerformance、Adidas

Neo、PersonalPoint、POLOSPORT、凯仑、金伯利、【小米之家、Apple、EBT、DELL、D.Phone、OPPO、HUAWEI】动线设计水平动线——餐饮布置在靠近办公楼的次入口处（设计意图应该是考虑到办公客群的导入），生活配套主要集中于主入口处垂直动线——6部垂直梯，10部手动扶梯，均匀分布零售餐饮生活配套入口垂直客梯（2部一组）手动扶梯（2部一组）2步手动扶梯和楼梯通往B1和B2Shortdescriptiongoeshere商业规划2F业态以零售和餐饮业态为主品牌（红色标记未开业）餐饮——鱼螺满筐、滇梦、阅江轩、途尚咖啡、吉布鲁牛排海鲜自助餐厅、麻省理工深海烤鱼、汉堡王时尚零售——H&M（一带二）、ALEXANDERKARL、热风、LaBabite、Candie‘s、Puella、兰诺、LILANZ、1.S.E、Noonoo、森马、Me&City、Jack&Jones、GXG、Only、ASiPoste、百武西、Advanturer、HearMe、Ochirly、Peoleo、马克华菲女装、Selected、AbleJeans、gxg.jeans、Lee、LivTyler、FK&EK、后型格、SEPTWOLVES、【屈臣氏】动线水平动线——连廊联通办公，连廊处设置餐饮，（设计意图应该是考虑到办公客群的导入）垂直动线——在连廊处，专门设置了2F-3F的手动扶梯两部，方便联通连廊儿童亲子儿童零售餐饮生活配套手动扶梯（2部一组）连廊联通丰树商业城Shortdescriptiongoeshere商业规划3F业态以儿童相关的业态和餐饮为主品牌（红色标记未开业）餐饮——捞王锅物料理、牛气冲天、LaLapute、鮨谷、百岁鱼庄、菠萝油王子、米挑餐厅、吟松日本料理、中街1946、世界茶饮儿童亲子——幻贝家、小马快跑、gxgkids、ME&CITYKIDS、卡通尼、爱运·爱尚跆拳道、花园宝宝、瑞思学科英语、赢在起点、七田真、伊叶舞蹈、儿童科技馆、东方童画、爱乐游、UCAN、KIDSLAND、虫虫绘本馆、番茄田、城市轮滑、卡雷拉、【ANTAKids、葡萄乐园、OSIM、爱学习、马博士】儿童零售——LePetitChateau、马卡乐、江博士、ABCKIDS、Balabala、多妙屋、【扎德儿童家居馆、Mamaway】儿童亲子儿童零售餐饮生活配套Shortdescriptiongoeshere商业规划4F业态以餐饮和娱乐业态为主，引入美食广场品牌（红色标记未开业）餐饮——粥星星、Onecupeveryday、思百食、渝利火锅、椰子叔叔、赵崽儿、鸿匠铁板烧日本料理、北疆饭店、川食公馆、秦香阁餐厅、大开沙界、天辣小馆、雪冰元素、蜀签成都串串香、Pelicana、藤尾食堂、见面、高句丽、阿香米线、爪财猫寿司