房地产开发作业指导书

《房地产开发作业指导书》模板《名目》土地投标〔商务〕4土地投标〔技术〕68编制可行性争论报告10建立公共建筑和住宅小区资料库14建立优秀设计师信息库151619规划方案报审2210.申报打算立项24申办《建设用地规划许可证》25编制房地产开发流程打算26双代号座标网络打算〔房地产开发企业工程治理通用范例〕30设计托付3133日照分析报告的编制和报送3638选择和确定营销代理40召开扩初设计审批会4243464951土地接收52工程报建54申办《建设工程规划许可证》5658申领《施工许可证》60626468图纸治理70施工日记71727375777981托付勘丈83楼书及宣传资料制作85选择首届物业治理单位86申办《预售许可证》8890商品房销售合同的网上备案和登记91商品房定金合同的网上备案93949698工程拨款100甲方选购102施工安全治理105施工安全巡察108施工图修改110工程例会112现场签证11411658.118122隐蔽工程验收〔土建〕124隐蔽工程验收程序〔安装〕126竣工备案制验收12863.公建配套13364.供电配套13565.供水配套13966.排水配套14267.消防配套14468.燃气配套14769.环卫配套149卫生防疫报批151通信配套153155绿化配套157邮政配套159160门牌报批162申办“使用粘土砖”163164工程竣工档案编制验收和报送168申办规划验收172公司内部验收174申办入户许可证175申办大产证177编制工程决算179物业移交和接收181183代办小产证185工程总结186工程资金治理188工程贷款190192本钱治理194本钱核算201206209正 文土地投标(商务)作业目的70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败的关键。作业依据政府土地治理部门公布的土地公开招投标信息，公司年度开发打算，地区地形图。决策岗位总经理：负责土地投标书〔商务〕的批准和签发。主管岗位总经济师：负责投标书的最终通稿，向总经理和董事长汇报并商量打算投标报价。协管岗位总会计师：对财务部供给信息资料的真实性负责，对筹资方案的牢靠性负责。按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和全都性。协办岗位营销筹划，本钱把握，本钱核算，融资会计：按土地开发岗位的要求，按时供给书面的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标要求。作业描述组织现场踏勘由总经济师召集，本主办岗位组织，由建筑师，各协办岗位参与〔详见作业指导书《土地状况调查》〕。其中营销筹划重点对现时周边市场状况进展具体调查，完成市场分析、市场推想〔岗位托付专业询问公司进展术指标。投标预备会议主办岗位应参与招标地块的答疑会，做好具体记录。各岗位责任和分工究客户和产品的定位，据此对规划方案〔技术标〕提出设计要求；提交初步营销方案、销售本钱和资金回笼打算。格式编制商务标。负责汇总工程总投资和预期收益，编制工程开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。责部门。向土建设计治理岗位催办技术标。本钱把握：负责编制现场建设本钱。本钱核算：负责编制内部治理本钱和税费。融资会计：负责供给有关银行资信〔信誉等级、存款证明〕等方面的文字材料。计，印刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文件。投标〔商务标〕文件内容：法定代表人证明及身份证复印件；参与当日投标人员的授权托付书；可行性争论报告等。投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。参与投标：投标授权托付人〔通常即为本主办岗位〕应参与当日的开标，开标当日将投标文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。领导汇报。投标工作全过程的保密纪律：全部参与投标的岗位人员，其个人电脑必需设置开机密码，收集和编写的文件资料必需集中在一个名目内并设置加密。文件资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。各岗位对自用电脑内的投标信息担当保密责任，总经济师对最终报价担当保密责任。土地投标〔技术〕作业目的标后甲方深化设计任务书的根底。作业依据从政府土地治理部门取得的土地开发招标书。决策岗位总经理：负责土地投标书〔技术〕的批准和签发。主管岗位总建筑师：布置本作业任务，主持内部评比会议，向总经理推举首选方案。主办岗位土建设计治理：按时完成以下作业描述中各节点作业。紧前工作条件已得悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。作业描述编制工作进度打算司打算参与投标时起，本主办岗位就应马上与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，1至2天，留有确定的时间余地。托付概念方案设计2至3名分属不同设计单位的图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。编写设计任务书草稿要内容应尽早与设计单位沟通。概念方案的设计成果必需严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：规划设计成果：A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。规划内容与深度道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标〔总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等〕。还可依据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局〔集中绿地面积、道路布局、停车泊位数量〔停车库面积、周边状况反映、比例尺、指北针、日照分析等。住区公共效劳设施设置标准〔DGJ08-55-2023/J10189-2023〕要求为小区配置。表达规划设计意图的效果图：如总体俯视图，总体景观效果，建筑单体效果图等。内部评比织会务，包括确定参会人员名单〔以本公司和本系统的营销筹划为主实设计师介绍方案思路。由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。签订设计询问合同规划方案招投标。内部审核本主办岗位对批准方案再次认真核对是否符合土地招标书的要求成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。资料移交在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。保密责任土地状况调研作业目的取得直观的地块信息，为打算是否参与投标和编制土地投标书作好前期资料预备。作业依据公司年度开发打算，土地招标书，地区地形图，地区管线图。主管岗位总经济师：生疏现场内外环境状况，订正调研报告中的错误。协管岗位总建筑师，总工程师：生疏现场内外环境状况及地质状况。主办岗位土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。协办岗位营销筹划：生疏现场内外环境状况。紧前工作条件已猎取相关土地将要招标的信息。作业要求踏勘现场需要组织屡次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可依据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研工程。踏勘现场必需编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经屡次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标完毕之前整理完成。本作业形成的调研报告的编制质量承受总经济师的检查和评价。作业描述：调研外部环境：生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、消遣设置等布局状况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创立特色街区的可能。能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最抱负的接口位置。市政环境：包括周边道路级别，有否拓路打算；雨水和排污管径，有否改造打算，与本地块最抱负的接口位置。建筑环境：特别留意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日建筑年月，构造稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高本钱的地基处理可能性。调研内部环境：地面障碍物：动拆迁进展状况或场地平坦状况，有否需要保存的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。地下障碍物：比照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。本小区比较抱负的出入口位置。对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。编制可行性争论报告作业目的工程可行性争论按时间和要求的不同分为初步可行性争论和深度可行性争论势，遵循市场规律，反映市场现实，为工程的投资查找到真正的可行之路。作业要求学分析比选论证，做到编制依据牢靠、构造内容完整、文本格式标准、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。3.主管岗位总经济师：组建工作小组，批准工作打算，组织优化和修改报告，审定报告。协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师：批阅相关专业的章节，提出优化修改意见，帮助总经济师把关。主办岗位营销筹划：制订工作打算，安排任务，汇总编辑，优化修改督办。总经济师的意见优化修改。紧前工作条件初步可行性争论：已进展市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；深度可行性争论：已获得土地使用权，已有明确的地区把握性详规和相关的经济技术指标。作业描述的可聘请社会专业人员参与。本主办岗位制订工作打算，明确可行性争论工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作打算报总经济师批准后，布置安排落实。各成员依据专业分工调查争论收集资料，必要时再次进展实地调查和市场调查。小组集体争论，议题为：市场争论。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。工程分析和工程建议。对工程本体进展研判，分析工程优劣势，并进展工程的市场预测；提出工程的建设规模、产品定位、规划方案、进度打算以及资金筹措方案等，方案经比较论证优化后，提出推举方案。经济技术评价。对推举方案进展财务评价及风险分析，以判别工程的经济可行性和抗设计。调综合汇总，编制报告初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式报告。初步可行性争论报告内容：市场分析整体市场分析全市及各主要分区的市场总供给量和总需求量；全市及各主要分区工程年度开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、估量竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。法规政策分析开发建设法规、专业效劳法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。工程分析工程根本状况〔绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等〕。工程周边状况主要道路、景观〔河流、山峦、人文建筑、旅游景点等〕、配套设施状况〔商业、消遣、教育、医疗、公交、邮电、银行等〕。工程优劣势分析〔SWOT分析〕工程竞争状况〔现时/潜在竞争对手〕、优势〔S〕、劣势〔W〕、威逼〔O〕、时机〔T〕。工程进展前景推想市场前景、价格走势、工程切入点等。工程开发建议与评价工程主要定位市场定位〔市场形象、主题品牌客户定位〔主要客户对象；价格定位〔均价、最低价、最高价。工程开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型〔商业/居住/办公/其他。工程规划及建筑设想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。工程开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。工程财务分析建筑总本钱、市场总价值〔销售收入、租赁经营价值、净利润、工程净现值、本钱利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。工程风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。工程争论结论和建议。附件〔包括附图和附表。深度可行性争论报告内容：总论工程开发背景，建设规模与目标，估量的工程总投入及效益状况等主要技术经济指标。工程区位分析工程地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。产品供需分析市场现状调查，市场供求推想和价格推想，风险分析。建筑方案选择建筑设计指导思想与原则，工程总体规划方案，建筑方案比选。工程实施进度建设工期，实施进度表〔或横线图。投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。财务评价财务评价根底数据与参数选取，销售收入与本钱费用估算，财务评价指标，盈利力气分析，偿债力气分析，不确定性分析，财务评价结论。风险分析工程主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。结论与建议附表务评价报表〔包括营业收入及营业税金估算表，总本钱费用估算表，财务现金流量表及利润安排表，借款归还打算表。附图片区把握性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。附件土地出让合同、工程建议书〔或初步可行性争论报告〕的批复文件、规划治理部门对规划方案的批复文件。建立公共建筑和住宅小区资料库作业目的路得以拓展，视野得以宽广，分析推断力气得以提高。主管岗位总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价。主办岗位设计治理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用。协办岗位营销筹划：将业务接触或房展会上收集的图片资料供给应主办岗位。3．作业设备本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。作业要求制作电子相册，随时补充，不断积存。载入公司局域网共享平台，供公司其他业务人员调用。本作业的工作质量承受总建筑师的检查和评价。作业描述资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。电子相册制作方法按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpgtif文件，然后插入电子相册。来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。式插入页面适宜的部位。建立优秀设计师信息库作业目的息治理工作。主管岗位总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。主办岗位设计治理：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。3.作业要求分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。信息库以电子相册的格式制作和调用。不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。作业描述到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。码照片，图片的扫描件等。个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以间续补充。表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、诞生年目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经受、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。编制设计任务书作业目的又有宽阔创作空间的设计任务书。作业依据市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。决策岗位总经理：负责最终审查和签发。主管岗位总建筑师：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。协管岗位总经济师，总工程师：会签草稿，提出修改意见。主办岗位设计治理：起草设计任务书，并依照总经济师和总建筑师的意见修改。协办岗位营销筹划：供给市场调研报告，和主办岗位争论争论市场定位和设计指标。紧前工作条件：市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。作业描述介绍现场地理状况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、贵重树木等。介绍场外的环境状况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。分阶段实施滚动开发的大至区域范围。规划和建筑风貌趋向〔只宜粗分为传统为主和现代为主两种〕。市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。规划设计把握指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑掩盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的把握范围，功能，经营方式，效劳范围等。样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、呈现要求、临时的还是永久性的等。设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案〔即扩初〕设计三种。注明除符合标准规定的深度外有何特别的设计深度要求。作品表达方式：明确各个阶段应当提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。完成期限：留意尽量给于充分的时间，一般状况下不得少于30~40个工作日，催得太急，方案构思和制作质量确定大打折扣。设计任务书的跟踪补充在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济补偿和延长设计时限。同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重递交设计单位。设计任务书应附以下附件当地规划部门出具的规划选址意见书。标有规划红线的1:500地形图〔地处郊区的附1:1000的地形图处标上城市坐标〔当时如无此条件的，必需在设计进入扩初前补上。简洁。建筑方案招标作业目的为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司长期的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必需进展方案招投标。作业依据：建筑工程设计招标投标治理方法〔中华人民共和国建设部2023年第82号〕。上海市建设工程设计招标投标治理暂行方法。上海市建设工程设计招标投标治理暂行方法实施细则。主管岗位总建筑师：负责招标全过程工作，组建设计招标工作小组，推举评标小组的专家，决策前征求总经理和董事长的意见。主办岗位招标工作小组成员：依据组长的指令担当招标具体事务。紧前工作条件已通过拍卖或招投标等形式获得土地。市场调研报告正式成文，修建性具体规划已获批准。作业步骤〔即以以下图〕作业描述本项工作可以托付设计招投标代理机构进展〔以下简称设招办〕的全程监视和治理。成立招标工作小组总建筑师担当组长，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以娴熟担当公司全部开发工程的设计招标工作。招标工作小组的主要工作内容是：编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批；承受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参与投标人名单，报设招办备案；件与模型；组织开标会议；对投标人的标书、单位名称进展编号，并作保密处理后送交评标小组评审；填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人；办理签订设计托付合同；向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金；向设招办缴纳招标治理费；写招标工作综合报告，报设招办备案；整理招标工作资料，移交公司档案室。招标登记向设招办填报《上海市建设工程设计招标工程登记表》。公布信息待登记表批复后，即可自行向社会公布招标信息，内容包括：工程名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。编制设计招标书经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。设计招标书至少应包括以下内容：设计任务书：在原有设计任务书的根底上依据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善〔详见作业指导书《编制设计任务书》〕。投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组批阅的文件必需加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委批阅的文件必需匿名。投标文件送达截止时间〔要尽量赐予比较充裕的时间〕。答疑、开标、评标等活动的日程安排。补偿，其费用纳入设计合同内。〕的全程监视和治理。成立招标工作小组总建筑师担当组长，并由其指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。人员相对稳定，以娴熟担当公司全部开发工程的设计招标工作。招标工作小组的主要工作内容是：编制设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批；承受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参与投标人名单，报设招办备案；件与模型；组织开标会议；对投标人的标书、单位名称进展编号，并作保密处理后送交评标小组评审；填报建设工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人；办理签订设计托付合同；向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金；向设招办缴纳招标治理费；写招标工作综合报告，报设招办备案；整理招标工作资料，移交公司档案室。招标登记向设招办填报《上海市建设工程设计招标工程登记表公布信息待登记表批复后，即可自行向社会公布招标信息，内容包括：工程名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。编制设计招标书经组长签字后报设招办审批，待批准后才能发给投标人。设计招标书至少应包括以下内容：设计任务书：在原有设计任务书的根底上依据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善〔详见作业指导书《编制设计任务书。投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组批阅的文件必需加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委批阅的文件必需匿名。投标文件送达截止时间〔要尽量赐予比较充裕的时间。答疑、开标、评标等活动的日程安排。补偿，其费用纳入设计合同内。学问产权申明：招标人对中标方案拥有完整学问产权，招标人如局部承受未中规划方案报审作业目的设计理念和规划把握目标得以实现房地产开发工程的设计必需分阶段地得到政府部门的批避开将本作业转化到关键路线上去。作业依据标土地批准的把握性具体规划与批文、土地协议。主管岗位总建筑师：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位土建设计治理：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。紧前工作条件规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。作业描述(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：*5.1.1批准的建设工程可行性争论报告或有关批准文件〔原件及复印件各一份〕。*5.1.21/5001/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm的界限，道路规划红线及相关把握线，相邻建筑物间距尺寸。*5.1.31/5001/1000总平面设计图〔蓝图〕二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。*5.1.4建筑设计方案图〔含平面、立面、剖面〕及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5经城市规划部门批准的《建设工程选址意见书的通知》及附图〔复印件各一份〕。5.1.6《建设工程选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。其次次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。消防、卫生、绿化、交通、民防等治理部门的意见，以《建筑工程设计方案审核意见单》赐予批复。并附盖有“上海市城市规划治理局规划治理业务专用章”或“上海市**区〔县〕规划治理业务专用章”的核定设计方案。规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。“一书二证”联系卡〔IC卡〕办理领证手续。领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。的治理。申报打算立项作业目的取得工程的开发经营权。主管岗位总经济师：催促检查主办岗位的作业。主办岗位土地开发：具体经办本项作业。紧前工作条件规划方案已经由规划主管部门批准。作业描述规划方案批准后，本主办岗位负责工程建议书的编制组织工作。工程建议书可自行编制也可经总经济师批准托付有资质的投资询问公司编制。工程建议书的主要内容如下：工程概况：建设地点、内容、规模的设想；建设条件介绍；投资估算和资金筹措设想，归还贷款测算；工程建设进度打算；经济效益和社会效益估量；结论。工程建议书经上级主管单位或所属区进展与改革委员会向上海市进展与改革委员会申报。住宅、商办楼工程由城市进展处审批，宾馆、学校工程由社会进展处审批。本主办岗位应随时对审批进展进展跟踪，并协作审批部门做好工程的审批论证工作。工程建议书经市进展与改革委员会批准后，工程即已立项。商品房工程在扩初设计批准后，本主办岗位应填写《**年固定资产投资工程信息标准表并分批下达。申办《建设用地规划许可证》作业目的申办程序。避开将本作业转化到关键路线上去。作业依据规划治理部门张榜公布的《建设用地规划许可证》申办程序。主管岗位总经济师：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位土地开发：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复作业描述主办岗位到规划部门领取《建设用地规划许可证申请表》填报，并同时附送以下文件：(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。批准的建设工程可行性争论报告或有关打算批准文件〔原件及复印件各一份。*5.1.2规划部门核发的《建设工程选址意见书的通知》及附图〔复印件一份。*5.1.3《建筑工程设计方案批复》及附图〔复印件一份。*5.1.41/5001/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。*5.1.5凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本〔副本〕及附图各一份〔原件。“一书二证”联系卡〔IC卡〕办理领证手续。领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图核发《建设用地规划许可证》的时限为40个工作日。本岗位凭《建设用地规划许可证》向上海市房屋土地资源治理局申请办理《建设用地批编制房地产开发流程打算作业目的一套科学的网络打算无论在工程治理的前期论证阶段和调整痕迹的网络打算图就是一份贵重的原始资料。它可以对整个工程的进度治理作出评价，也可以检讨原打算编制的科学性和准确性，为今后的打算治理供给依据。决策岗位总经理：负责批准打算和批准打算调整。主管岗位总经济师：在与总建筑师和总工程师协商全都的前提下负责落实在工程前期筹划阶段的打算编制，优化，过程检查和调整。总工程师：在与总建筑师和总经济师协商全都的前提下负责落实在工程实施阶段的打算编制，优化，过程检查和调整。协管岗位总建筑师，总会计师：分别向主管总师供给分管范围内的进度目标和调整意见。主办岗位营销筹划：负责在标准流程打算的根底上按本工程的共性特点编制双代号座标网络打算，并依据各总师的意见修改完善。紧前条件和作业持续时间依据公司通用的双代号座标网络打算的标准图式和本工程的目标要求的周期通常为一个月，遇紧急状况可以随时检查调整。双代号座标网络打算的四个要素工作要素代表某一项特定的工作。时间要素计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最终刻度就表示为工程的总工期天数。一项工作从开头到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间标上的完毕日期。标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络打算时最先考虑的潜力所在。规律要素左侧的工作必需完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必需同步完成，它们之间没有先后依靠的关系。是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路根本上失去了可操作性。责任要素相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上工程中要按怎样的挨次做哪些工作，每件工作从什么时候必需开头，到什么时候必需完毕，事先制定操作方案，协作默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。双代号座标网络打算的编制要点确定目标工期和打算工期整留有余地。建立座标系统横座标是工期，假设以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是工程启动的首日日期，终点是工程完毕的日期。纵座标是部门和岗位设置。网络打算中全部的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗分解出工程的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的挨次规律关系。可以预先列出草表，也可以依据限定的条件直接填写到座标网上。检查各工作的规律关系，全部节点自左向右表示工作的先后挨次，如有局部工作的持续时间缺乏时距长度的，用波形线补足。把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重誊清图式，双代号座标网络打算到此初步完成。双代号座标网络打算的优化和调整事先优化本钱目标，进度目标和过高的质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不行能三者兼得。这源投入，使工期拖延。打算的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的表达。间相对较长的关键工作着手，看它是否能通过实行增加资源投入力度的方法使持续时间减程度范围内。其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负数。由于这样会使非关键工作转变为关键工作在多数状况下，不期望发生这种变化。要请示或说服上级领导加以修正。过程检查地调整打算不仅是难免的也是必需的。固定不变的打算只能作为流于形式的装饰品。过程检查可以承受前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，料，应当始终保存在图上。的进度和变化趋势作出定量的推想〔天数〕除以前后两次检查的时间间隔〔天数〕，所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原打算相比是快，慢或者相等。假设保持实际的进展速度不变〔即进度比不变〕置。〔例如工程的构造阶段承受进度比推想方法对于指导施工，把握进度将是格外有用牢靠的。感，在这些根底上提出调整意见应当是胸有成竹了。准时调整投入，把握工程本钱同样具有格外重要的意义。通常有以下几种方法：关键工作拖延的，确定会影响总工期。常用的方法是在后续的各项关键工作中选择一削减赶工费用，固然最好不要由此转变与其他工作的规律关系，否则简洁引起总工期延长。关键路线。当关键路线的实际进度比打算进度提前时，先要确定打算总工期是否也要缩短。打算资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。时点前到达原打算的同步状态。设计托付作业目的设计工作是建设工程开发的前期必要预备工作与重要环节到全面；二是工程的定位表达具体具体，以利工程的建筑、实施。主管岗位总建筑师：主要合同条款定调，代表公司签署托付合同。协管岗位总经济师，总工程师：批阅合同草稿，提出修改意见。对方的谈判，办理备案手续。紧前工作土地中标，规划设计与建筑设计方案的中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕。作业描述设计托付所签订的合同文本承受由地方建委与工商行政治理局统一印制的《建设工程设计合同》和《工程勘察设计廉政责任书》等格式文件和附件。本主办岗位负责填写，主管岗位审核后交设计单位征求意见。因格式合同是设计单位供给的，所以设计单位一般不能在格式合同上任凭增删条款，但甲方可以不受格式的束缚和限制。本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空格填斜杠，无关的或不能准确表达甲方意图的条款应划除。除格式条款外，甲方还有必需明示的意图应在附加条款中明示，通常有以下但不仅仅限于以下内容：10～15%在竣工验收后支付。现场协作效劳应参与的范围包括：图纸交底、阶段验收、选购考察、设计修改、设计的优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方案、质量事故处理等。设计成果的权属：应明确成果的学问产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至今后始终保持其建筑形态的唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的学问产权，也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何工程。设计质量保险：应有具体条款保证因设计错误导致甲方损失时，甲方能准时合理地得到保险理赔。如甲方指定设计人员担当设计总负责人或工种负责人的，设计单位必需安排落实，并在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证明。限额设计的指标：如根底和上部构造混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。设计单位的违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵害甲方或第三方的知识产权、现场协作效劳不到位等。由此造成甲方损失的，应担当的法律责任需要一一明列，不能承受“按有关规定处理”等模糊其词的说法。———主管岗位审核———主办岗位与对方协商谈判修改—————————30日之内报所在地建设行政主管部门备案。在设计或施工进展过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有合同的根底上，逐项商同等的法律效力。建筑设计优化作业目的听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精华，围绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师公正地争论探讨，把建筑方案设计到满足为止。主管岗位总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师争论交换意见，打算修改方案的取舍。主办岗位土建设计治理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。规划设计优化作业依据规划设计的中标方案，评标组专家建议。紧前工作条件规划建筑设计方案招标完毕，规划审批之前。重点是路网和建筑相互关系的精细调整：规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的人车穿插穿越等细部的设计。要使建筑融入环境，环境设计必需提早参与。为给环境设计的创供给空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。以俯视的俯视眼光去打量规划图或规划模型，往往简洁无视人性化方面的缺陷。只有特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，曲折曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。反而人车混杂。丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种贵重的社会资源的铺张。房型设计优化作业依据已通过审批的规划设计方案。`紧前工作条件的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。优化的重点是更加突显人性化：依据客户定位，把握舒适型和紧凑型的区分，逐户打量面积标准和功能标准。就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员构造也有所不同，所以房型的布局确定要有变化，品种必需多样。每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧房等小面积的房间更要细心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。房更需要阳光。放开无必要封闭的空间，打量每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风马上得到改善。留意避让不便取消的柱和梁。室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比牵强修改效果更好。立面造型优化作业依据规划方案，扩初方案和建筑施工图。紧前工作条件比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和颜色搭配等的方案比较。优化的重点是更加突显共性化：传统的协调观只是让的建筑被动地迎合和融合到现有的四周环境里去，这长期以来的环境下选择哪种感觉更适宜而已。高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显共性之处。上海地区的建筑屋顶从流，以至举目皆类同，缺乏创，更何谈共性。共性特征难以表达。削减甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应当有细部的装饰设计。留意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下削减开启窗扇的面积，以降低能源损失。点睛的意外效果。建筑立面的虚实搭配。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。外墙实行保温构造后要留意全部墙面附属构配件安装的节点设计是否结实和牢靠。把握外墙装饰材料的质感和颜色关键在于搭配奇异，并非价格贵确实定好。利用电脑技术做多方案比较，确定会有满足的效果。广开思路，多请几位建筑师创作立面方案；广开言路，多请几位不同年龄层次的专家打量评判。在这方面多花些时间和费用格外值得。日照分析报告的编制和报送作业目的日照分析报告是申办建设工程规划许可证必需附送的重要文件的最低要求，那么公司将面临担当因法律责任而引起的巨大损失。主管岗位总建筑师：当日照要求的限制引起基地容积率下降时，提出决策意见。内外的日照符合规定要求。作业依据沪规法〔2023〕482号称关于印发〈上海市城市规划治理技术规定的解释〔三〉的通知。紧前工作条件完成。作业描述日照分析报告必需托付规划审批部门认可的，且具备乙级或乙级以上的规划设计单位或建筑设计单位或询问机构编制。其使用的日照分析软件必需是经建设部有关部门鉴定通过托合同时应当在合同中明确。本主办岗位应向编制单位供给以下资料：掩盖全部主客体建筑范围的测绘院电子地形图〔具体范围按编制单位需要而定。规划设计方案的电子文本，其中应包括规划总图、基地内各单体的屋顶平面图和平立剖面图〔附有建筑坐标和屋顶标高。附标有具体窗位尺寸的立面图；基地外参与叠加分析的主体建筑的总平面图和屋顶平面图〔附有各屋顶的具体标高。具体哪些建筑由编制单位确定，本主办岗位可向市或区的城建资质的测绘单位测绘。基地外纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。本主办岗位可向市，区规划治理部门收集，有困难的话，也可托付编制单位自行收集。编制单位供给的日照分析报告应包含以下内容：托付方名称、地址、法定代表人、联系方式，受托方名称、资质证书编号、地址、法定代表人、联系方式。工程概况：建设工程名称、地点、用地范围；本基地拟建主体建筑的根本状况〔编号、使用性质、层数、高度、位置等；〔编号、使用性质、层数、高度、位置、窗位编号、窗台高度等；〔；以上资料的来源说明；进展日照分析所承受的分析软件。日照分析结论：计算出客体建筑每一分析窗户在拟建建筑建设前后的日照时间段和有效日照时数，列出每幢客体建筑的日照时间表，注明不满足日照要求的窗位；明确在拟建建筑建设前后不符合日照要求的客体建筑的窗户数和户数。附图：5.3.4.1客体建筑范围图〔1:1000~1:2023；5.3.4.2主体建筑范围图1:1000~1:2023；5.3.4.3日照分析图1:500~1:100。本主办岗位收到报告后应认真阅读，检查上述应包含的内容，如有遗缺，应返回编制单有因本基地的缘由而削减日照以至达不到标准要求的方案编制日照分析报告。直至符合标准要求。申办建设工程规划许可证时应附送《日照分析报告》全文一份〔含附图照分析的主要原始材料和清单各一份。本主办岗位对报送的日照分析报告和附送材料的真实性负责，并应照实答复规划治理部应担当相应的责任。编制营销筹划书作业目的营销筹划书是工程正式对外销售前全部相关推广方案的总体打算文本终收回投资的重要保证。主管岗位总经济师：批准营销筹划书。主办岗位营销筹划：具体经办本项作业。3.紧前工作工程销售代理确定。作业描述象和推广主题。该营销推广主题和工程总体市场形象应具备确定的颖性和独创性。收入、分社会地位和其他特征的目标客户群体，以及客户群体的相应的需求特性。广告、户外广告、移动广告、网络广告、直销广告等营销手段的时间、频率、费用，以及为关的推广方案和推广打算均应留意其可操作性和费用支出。营销筹划会同销售代理对工程必要的宣传资料进展预备，其内容包括楼书、宣传单张、折页、价单、平面图的设计和制作。营销筹划会同销售代理提出工程售楼现场包装方案，包括售楼处的选址和内部装饰要求、样板房的选择和装修标准、模型的设计和制作、地盘四周的包装〔拱门、气球、旗帜、指示牌等。求方案。息制度、考核要求和纪律准则等。治理、现场保安、现场清洁和工程、财务等方面的协作等。的分析，提出相应的调整应变打算。营销筹划会同销售代理对全部因推广销售而发生的营销费用进展测算，分阶段投入打算和总控模式。最终，营销筹划会同销售代理对营销筹划书的内容进展研讨，并提交总经济师批准或按总经济师的意见修改。选择和确定营销代理1.作业目的现时开发工程的销售工作主要分为进展商自行销售和托付代理销售两大类。选择专业力气强、阅历丰富的销售推广代理公司对工程的最终销售并实现资金回笼具有至关重要的作用。2.主管岗位总经济师：确定营销代理，签署代理合同。主办岗位营销筹划：筛选、推举营销代理单位，主持谈判和草拟合同。紧前工作工程总体销售目标和阶段性销售目标确定。作业描述初选联络: 营销筹划从现有资料库中初步选出4～5家营销推广机构进展联络，包含其他被推举者。考虑因素包括：公司规模〔分支机构数量、部门设置、人员数量；专业背景〔专业资质、专业人员构成；主要业绩〔海外及本地成功工程；与本公司合作史。约见面谈：本主办岗位分别约见各家营销推广机构进展首次面谈，了解其合作方式。考虑因素包括：工作时间；收费标准；专业合作伙伴与关心性营销机构〔广告制作、展场装修。召开评议会议打算:本主办岗位组织公司内部相关专业人员和外单位专家召开评议会整体安排的陈述，评议其提交的书面打算建议书。考虑因素包括：市场争论的深度和对本工程的了解程度〔市场定位和价格定位；营销概念的颖性和独创性〔工程推广主题和整体市场形象；营销打算的可操作性〔媒体广告和公关活动打算；营销对象的合理性〔客户定位和所把握的客户资源；具体营销目标〔销售价格、销售面积；推广时间进度打算〔总体打算和分阶段打算；推广费用安排；推广人员安排；与进展商的具体协作方式；托付代理推广费用〔数额、结算方式。内部评定: 依据各家营销推广机构的口头讲演及书面陈述，由总经济师汇总公司内外专家的评议意见，对各家机构的推广打算综合排定优劣挨次。合作商谈：本主办岗位与评定优先的营销推广机构进展进一步商谈，起草合同文本，确定具体的合作方式和费用安排。考虑因素包括：协作方式的合理性和可操作性。费用的凹凸和支付方式。正式签约。由总经济师确定正式合作方并签署托付营销代理合约〔独家代理或联合代理。召开扩初设计审批会作业目的扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节使用功能和城市环境水平。作业范围大中型公共建筑；52万平方米的住宅建设工程；2万平方米的其它民用建筑工程；建筑高度超过100米的超高层建设工程；特别指定的建设工程。主管岗位总建筑师：必要时代表公司在会上发言。主办岗位 工程经理：负责组织会务，编制会议纪要。协办岗位 土建设计治理、设备设计治理，土建工程师设备工程师：帮助工程经理工作。紧前工作已取得规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。全套初步设计文本已编制完成。〔假设为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料。假设为境外设计，须提交国内设计参谋单位的询问意见〕盖市建委统一颁发的出图专用章。扩初设计的开头和过程中，本主管和主办岗位已屡次和设计单位沟通联络，甲方意图已充分表达清楚，并已完全表达在设计文本上。已经市建委建设规划处认可，并由建设单位托付工程所在地的建委科技委组织专家进展设计技术预审。作业描述本主办岗位负责扩初审批会议的会务工作，与建委协商出席单位名单，分发会议资料和通知，和出席人员招呼和沟通，布置会场，落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。会议由建委主持，设计单位介绍设计概况，各专业审查部门针对设计和说明是否符合国家及本市有关技术标准、标准、规程、规定及综合治理部门的治理法规发表审核意见：设计主要指标是否符合被批准的可行性争论报告或土地批租合同的内容要求；总体布局是否合理及符合各项要求；工艺设计是否成熟、牢靠，选用设备的容量是否合理和符合功能要求；承受的技术是否适用、牢靠、先进；市政、公用设施配套是否落实，建筑设计中的配套和设备用房是否满足配套部门的使用要求；构造设计和说明是否符合抗震要求，体系是否合理，根底处理是否安全、牢靠、经济和合理；设计概算是否完整准确；各专业审查部门〔住宅建设治理、规划、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫、劳动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、通讯等〕等意见，相互之间有否冲突和冲突。本主管和主办岗位出席会议。在各审查部门的发言过程中认真做好记录，一般不发表意时留意分寸，动听，留有会后协调的余地。本主办岗位必需在会议前与主持人沟通，主动要求编制会议纪要，并在主持人汇总各审会议预期效果格外有效。本主管岗位必需在会前做好充分的预备和分工。主持人宣读会议纪要，征求各审查部门的意见，如有异议，可在文字上略作修改，尽量不要偏离甲方原意。由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字，收齐各单位代表当场出具的扩初设计征询单，附上专家车马费用。本主管岗位致辞答谢，主持人宣布会议完毕。对因故未参与会议的审查部门，本主办岗位应尽快与之联系，取得征询意见，并收集相关资料报送建委和规划部门。扩初设计送审作业目的投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。作业依据《关于提高上海市工程建设工程初步设计审批质量的假设干意见〔1995】第0633号〔沪建建规【1998】第0319号〕，国家和本市的有关文件。主管岗位总建筑师：催促检查主办岗位的作业。主办岗位工程经理：具体经办本项作业。紧前工作初步设计已完成。作业描述在本市建设的工程工程，其初步设计实行分级送审制度，应知晓如下：国家计委批准立项的大中型建设工程，其初步设计报市建委和上海打算委员会联合组织审查后，然后再报国家计委审批；市有关委、办批准立项的建设工程，其初步设计报市建委组织市有关部门审批；市行业主管部门批准立项的建设工程，其初步设计报行业主管部门组织审批，然后再报市建委、计委、经委备案；区、县批准立项的建设工程，其初步设计报区县建委〔建设局〕会同区〔县〕计〔经〕委审批，并报市建委及有关委办备案。送审方法以下建设工程须先经市建委建设规划处认可后，由建设单位托付市建委科技委组织专家进展设计技术预审，再由市建委召开正式审查会；大中型公共建筑；52万平方米的住宅建设工程；;单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑工程；建筑高度超过100米的超高层建设工程；特别指定的建设工程。一般民用建设工程承受初步设计审查会的形式，即通过初步设计审查会进展协调并在会后返回的初步设计审查意见技术内容较简洁的工程，在前期文件资料较明确、综合治理及配套部门的意见根本全都的前提下，在送审后也可快速获得正式批复。外资批租工程，由市建委主持招开方案设计〔其方案设计应到达初步设计深度〕审查会，由市规划局批复〔如属需要预审的工程，应按上述要求先进展预审。〕初步设计审批在各部门意见根本全都，设计符合标准、合理可行的前提下，一般能在审查会通过后的15个工复意见相违反的，须重报原审批机关批准。初步设计在送审时必需预备就绪的书面资料：工程建设工程可行性争论报告的批准文件〔复印件〕；规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；有设计资质的单位供给的全套初步设计文件〔为多家设计单位联合设计，应有由总设〕；初步设计文件必需加盖市建委统一颁发的出图专用章。批租地块的《土地使用权有偿出让合同》复印件。相关的土地批准文件。以下内容是政府行政治理部门的审查重点期望质量要求的，要指出具体问题，责成设计单位限期改进。设计内容和设计深度是否符合国家及本市有关技术标准、标准、规程规定及综合治理部门的治理法规；设计主要指标是否符合被批准的可行性争论报告或土地批租合同的内容要求；总体布局是否合理及符合各项要求；工艺设计是否成熟、牢靠，选用设备是否先进、合理；承受的技术是否适用、牢靠、先进；建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要求；市政、公用设施配套是否落实；设计概算是否完整准确；是否符合各专业部门〔住宅建设治理、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防〕的规程标准要求。送审接待委建设规划和科教处办理初审受理手续。托付现场地质勘探作业目的计的主要依据，构造的安全性、经济性与合理性，很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以托付现场地质勘探是公司从技术治理着手进展质量和本钱把关的第一步。主管岗位总工程师：打算是否托付初勘，批准勘察任务书，签署勘察合同。听取勘察成果介绍，打算是否因地质状况而需要调整规划方案布局。专家评议。托付初勘:紧前工作条件程师可以在土地中标以后考虑打算托付初勘。大片农田或山坡；地形地貌与测绘院供给的地形图有多处不相附的；在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的，为减少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的；原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的；〔如地块内的地面障碍物已去除〔包括与暂留居民和职工的解释安抚工作，保证施工作业不受干扰和临电临水的拖接工作。作业描述：由主办岗位推举当地在勘察行业中占据主要市场的单位，经总工程师批准，与其签订1:500或1:1000应供给管线图并现场交底。勘察任务书一般包括以下内容，但依据现场和规划设计的要求可以删简：城市水准点和城市坐标点的引测；地形地貌测绘〔包括闭合边界坐标的复测或建立、建立坐标网、坡地等高线测绘、水面边界和河床断面测绘、基地面积测算、水面面积测算；地表以下5米内的地质普查，地下水位测量、水质分析。进场协作：在勘察单位进场之前，本主办岗位应联系动拆迁单位落实进场条件，如以3.1.5款所述。成果交底：勘察单位提交初勘报告后，本主办岗位应到现场抽查复核，检查界桩是否当场用仪器验证。初勘报告一份由规划设计单位签收，其他暂由本主办岗位保管，以后移交工程经理。托付详勘主办岗位土建设计治理：具体经办本项作业。如此时工程经理已到岗，本项作业移交工程经理操作。紧前工作条件移交本公司，或已取得动拆迁单位的协作承诺。作业描述由本主办岗位负责编制邀请勘察设计招标书，主要内容包括：工程概况、场地概况、进度把握、有何特别要求、投标书编制要求、招投标日程安排等。预备招标文件资料：邀标书，1:5001:1000的地形图，扩初方案文本，规划总图的CAD电子图形文件。由本主办岗位推举当地在勘察行业中占据主要市场的单位2～3家，经总工程师批准和招投标办公室的同意，邀请他们参与投标。集中分发招标文件。召开投标书评审会议，总工程师主持会议，本主办岗位负责会务工作，邀请公司系统〔有些勘察单位敢于承诺持力层承载力的建议值与试压结论的误差不超过20甚至更少，依此证明其具备足够的技术力气，由成会议纪要。本主办岗位负责落实。为保证勘察质量，本主办岗位应通过人事部门聘用一位有勘察实际阅历的技术人员，对勘察全过程进展旁站监理。取得详勘报告后，本主办岗位组织原班评议专家〔加上监理、勘察单位和规划设计负责人〕进展详勘报告的评议会议，并编制会议纪要。主要议题：分析土样和数据采集，成果参数等的可信程度；与相近地块的现有资料进展比较；钻探，以校核数据。具体听取勘察单位对地基承载力、沉降计算值、地基处理建议、根底类型的经济技术比较等的分析争论成果介绍；判别推举的地基处理和根底类型的建议是否经济合理。是否需要调整规划，以避让不利地形或地基，削减地基处理本钱。形成会议纪要,由总工程师签发。详勘报告一份(附评议会议的会议纪要)由施工图设计单位签收，其余移交工程经理留用。构造设计优化1.作业目的构造设计是工程设计中降本潜力最大的一个环节计优化工作可以推广应用到规划，建筑，环境，设备，施工技术措施等的设计治理环节上。2.主管岗位总工程师：指导构造设计的优化工作，并对其合理性和经济性负责。主办岗位土建设计治理：收集资料，组织研讨会的会务工作，督办设计的优化修改。紧前工作条件扩初设计的建筑和配套评审已通过。尚未进入施工图设计阶段。作业描述：在签订设计托付合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如：根底2～3套方案的技术经济指标的比较；构造计算必需承受至少两种计算机程序的相互校核；必需承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。召开构造设计优化研讨会会前的预备工作已组织内部智囊团进展争论，把握了主要的研讨议题，并收集了相近类型建筑的有关资料，做到了心中有底；聘请公司外的构造专家3～4名已通知落实，确保能准时参与。研讨会出席对象并指定专人做好记录和负责编制会议纪要。本工程设计单位人员：室主任，工程设计总负责人，构造工种负责人，构造设计人。外聘专家：3～4名。会议主持人本公司组织的研讨会由总工程师主持。为使专家意见更具权威性，也可托付房地局科技委，市建委科技委或市科委等科技协会组织，会议由专家推选的组长主持。研讨议程由设计单位介绍构造的体系，计算假定条件，输入数据的依据，多方案比较的结果，倾向性的意见。专家询问，由设计单位补充解答和解释。直到大家的看法趋于统一。主持人汇总，宣读会议纪要，收齐外聘专家的书面意见，并最迟于其次天把会议纪及国家强制性规定外，可仅作参考。对于重大的或特别简洁的工程，构造设计优化的研讨会可以在总体协调下不为例分阶段地屡次进展。如桩基，地面以下构造，地面以上构造，屋顶构造等分别专题研讨，针对专面不仅隐蔽着巨大的经济效益的潜力和追求。三通一平跟踪治理作业目的土地开发阶段〔即俗称生地变熟地时按质不留尾巴地接收土地，“三通一平跟踪”这个间接治理方法就显得格外必要。由于只有及早的跟踪和沟通，才能准时觉察问题和处理解决。主管岗位总经济师：准时处置主办岗位解决不了的问题。作，并向工程经理移交。紧前工作条件已签署土地出让合同。作业描述：与土地开发单位的现场治理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时把握动拆迁进度，报告上级主管。视动拆迁进度快慢定期巡察现场，并做好记录。觉察有违反土地出让合同的违约状况，应马上拟写联系单签发有关单位。向土建设计岗位人员领取本地块的地形图和综合管线图〔复印件也可〕或截断地下管线。催促无效时应准时做好摄像记录。向土地开发单位联系为现场勘察供给便利，保证勘察设备和人员按时到位作业。现场如需要保存局部树木、建筑物、墙体、废旧建材的，由本主办岗位与土地开发单位协商处理。接近商定的土地移交日期时，拟写土地拆迁和三通一平跟踪治理的综合报告交本部门主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。土地接收作业目的土地接收是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节司造成不行估量的预算外支出。作业依据土地出让合同，土地测绘报告，定界报告。主管岗位总经济师：代表本公司出席土地接收的现场会议，签署土地接收的相关文件。主办岗位工程经理：暴露全部遗留问题，并逐项落实处置措施。紧前工作条件收到土地开发单位的土地移交通知书。作业描述处置意见等。做到公司内部上下心中有底。通知总经济师到场主持接收。带好有日历的照相机。〔做好全景拍摄有问题需要交涉的地方停留，并介绍状况〔做好局部针对性拍摄。需要重点关注的问题〔土地转让合同另有商定的从商定：场地标高要求与场外道路平齐；场地平坦度要求起伏不超过正负30厘米；周边的边界限是否封闭，边界的折角点的界桩外截断；地面以上和区域上空已空无一物〔本公司要求保存的除外；与周边任何个人或单位5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。诚信态度，并听取本主办岗位意见后作出打算。打算一般分三种状况：〔1〕同意接收，遗〔2〕〔3〕不符合土地出让合同商定的接收条件，整改后另行约时接收。签署接收文件。如对方供给格式文本的，应认真审核，划除无关的内容，全部遗留问题险埋藏物，未撤除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位担当。本主办岗位负责催促检查整改内容的落实状况。本主办岗位负责托付土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积级主管向对方索赔。整理全部土地资料，经总经济师审核后归档。工程报建作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程治理的轨道。作业依据《上海建设网》工程报建申办程序主管岗位工程经理：催促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。作业描述建设单位应在建设工程立项文件批准后30〔县〕建设行政治理部门办理报建手续。目前“上海建设网”已开通网上报建业务，报建程序如下:报建人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报6位；报建人使用用户和密码登录，进入报建窗口；网上填写“上海市建设工程报建表”，并获得工程网上申报编号；受理人依据报建人填写的信息，提出修改意见和所需要供给的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；报建人确认网上填写的数据正确后，打印“上海市建设工程报建表”，法定代表人和建设单位盖章；报建人持报建表和所需要供给的书面资料，到规定的地点领取〔或邮寄回〕上海市建设工程工程IC卡。办理建设工程报建时，要携带以下资料《上海市建设工程报建表》；企业法人营业执照〔副本〕及有关证明原件和复印件；建设工程立项的批准文件原件和复印件；资金来源和当年投资额及后续资金来源的证明资料；法定代表人托付书〔托付经办人办理报建〕；经办人身份证原件和复印件。建设单位有自行招标力气的，可不托付招标代理单位，在招标办派员监视下自行办理招标手续。但除供给上述资料外,还需供给：《上海市建设单位工程专业技术人员和治理人员核定申报表》；专业技术人员和治理人员技术职称证书原件和复印件；专业技术人员和治理人员公积金、养老保险金证明。《上海市建设工程报建表》、《上海市建设工程报建信息卡》和《上海市建设单位工程专业技术人员和治理人员核定申报表》可在网上下载。申办《建设工程规划许可证》作业目的申办程序。避开将本作业转化到关键路线上去。作业依据规划部门张榜公布的《建设工程规划许可证》申办程序。主管岗位工程经理：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位土建工程师：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件照的要求。作业描述主办岗位到规划部门领取《建设工程规划许可证》申请表填报，并同时附送以下文件：总平面设计图三份〔比例1/5001/1000，应标明建筑基地界限，建建筑物的外轮尺寸〕；3份〔向市测绘院晒印，比例1/5001/1000，地形图上需按上述总平面设计图要求划示建建筑物位置及有关尺寸〕；建设基地的土地使用权属证件〔复印件〕，如属征土地，应供给市房地资源局核发的建设用地批准书〔1份〕；2套〔平、立、剖面图和图纸名目单〕，分层面积表2份〔应按国家有关建筑面积规定计算`〕；根底构造施工平面图、根底详图及桩位平面布置图各2份；*5.1.6日照分析报告；1份；1份；1份。“一书二证”联系卡〔IC卡〕办理领证手续。领取内容包括《建设工程规划许可证》及附图，《建设工程工程表》。核发《建设工程规划许可证》的时限为25个工作日。由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金。本岗位凭《建设工程规划许可证》向建设治理部门申请办理《建设工程施工许可证》。取得的证书原件交工程组资料员保管。工程安全质量报监作业目的依法办理工程安全质量报监,纳入政府对建设工程治理的轨道，以明确建设工程参与各方的质量、安全责任，保证工程质量。作业依据《上海市建设工程质量监视治理方法〔市府令88号〔31号〕等主管岗位工程经理：催促检查主办岗位的作业。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。紧前工作已完成施工招投标环节作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内(申领施工许可证前)，按监视范围和治理权限向市或区(县)建设工程质量监视机构办理建设工程安全、质量监视申报手续。目前“上海建设网”已开通网上建设工程安全、质量报监业务，报监程序如下：报监人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往报6位；报监人使用用户和密码登录，进入报监窗口；网上填写“上海市建设工程安全质量监视申报正表”及副表〔100万元以下的工程还需输入相应的工程状况副表并获得副表编号；受理人依据报监人填写的信息，提出修改意见和所需要供给的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；报监人确认网上填写的数据正确后，打印“上海市建设工程安全质量监视申报正表”及副表，签字并加盖单位公章；报监人持加盖单位公章的正表”检手续〔监视站在收到申报表格和供给审核的文件资料后15日内，作出审核打算，对符合规定要求，准予办理有关手续的，签发申报表格和《上海市建设工程质量监视书。申报建设工程质量监视时，应供给如下书面资料：工程立项审批文件，扩初设计批文，建设工程规划许可证；勘察、设计、施工、监视单位中标通知书、合同；勘察、设计、施工、建立单位资质证书；施工图设计文件审查报告；其他规定需要的文件资料。建设单位遇特别状况,其建设工程工程质量、安全假设不能一次性整体报监的，应申请分阶段报监；假设在开工前30天来不及办理报监的,应在事后申请补办报监,其申请手续如下：分阶段申报建设单位向监视站提出书面申请，讲明缘由、分阶段报监的部位、日期等并加盖法人单位公章；工程治理工作人员在审核资料，提出处理意见，报上级审批。事后补办报监建设单位向监视站提出书面申请，并加盖法人单位公章；建设单位递交申请的同时，供给本章所列资料及工程已施工局部的质量状况证明；工程治理工作人员审核资料提出处理意见，报上级审批。“上海市建设工程安全质量监视申报正表”及副表等可在网上下载。申报时间及地点周一、二、三上午：9∶00-11∶30；下午：1∶00-5∶00。市、区(县)、专业站。申领施工许可证作业目的依法办理工程报建,纳入政府建设工程治理的轨道。作业依据《上海建设网》网上办事专栏《施工许可受理》主管岗位工程经理:催促检查主办岗位的操作状况。主办岗位土建工程师：具体经办本项作业。作业描述〔县招投标办申领建筑工〔县招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面打算。不予同意的，应说明理由。目前“上海建设网”已开通建筑工程施工许可证网上申领业务，申领程序如下:申领人通过中国移动手机向该平台注册用户，用户名为手机号码，密码由平台发往申6位；申领人使用用户和密码登录，进入申领窗口；网上填写《施工许可申请表受理人依据申领人填写的信息，提出修改意见和所需要供给的书面资料，并通过短信平台发出受理时间和地点；盖章；申领人持《施工许可申请表》和所需要供给的书面资料，到规定的地点办理申领施工许可证手续。办理申领施工许可证手续，要供给以下书面资料：施工许可申请表；建设工程规划许可证；资金入帐凭证(按合同商定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；申办施工许可工程现场状况说明表；建设工程承发包合同副本、廉洁协议；建设工程安全和质量监视申报状况证明；建设工程施工图设计文件审查通过资料；勘察、设计、施工中标〔选〕通知书；法律、法规、规章规定的其他资料。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发23个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。在建的建设工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，书面对发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。(指安全质量监管部门同意复工的证明)4.6《施工许可申请表》和申办施工许可工程现场状况说明表等资料可在网上下载。投资监理托付作业目的过程把握。所以投资监理决不是甲方扣刻施工单位的帮手，而是甲方理财的管家。主管岗位总经济师：确定应聘单位，审核和签署合同。主办岗位本钱把握：推举应聘单位，主持合同谈判和合同起草。紧前工作条件施工图设计马上完成，施工招标开头之前。作业描述选择托付单位：本岗位可推举2～3家具备与本工程工程相对应资质，曾经有过良好合作关系而且保持行业领先业绩的单位。告知本工程工程的概况，包括工程规模，品质档次，投资推想总额，建设周期，本公司的工程治理模式，对投资的过程把握要求和考核方法等。要求应聘单位据此编制投资监理大纲和报价书。针对各应聘单位编制的投资监理大纲和报价书，从以下方面评价应聘单位是否能有效把握本工程工程的造价：责任目标是否明确。工作内容是否涵盖整个施工过程。其中至少应包括：担当施工总包招标的甲方商务顾问，独立编制分层预算，参与与总包的预算谈判，审核总包的预算，审核总包的验工月报，等。派驻现场工作人员人数和资质是否与工程规模适应。本主办岗位应组织面试〔由总经济师把关，直接考察驻场人员的专业素养。甚至可以先定人，再联系其效劳的单位。假设大纲中所列人员不附简历或经受一般化，那么这单位即可淘汰。现场配置的设备是否能满足工作性质的要求设定的文件流转程序和时效是否合理和具备可操作性。是否符合工程的进度要求。设定的报表，台帐和简报是否能使甲方准时有效地把握造价把握的动态。是否响应甲方对其的监视和制约，如其承诺附带条件，则需争论这些附带条件是否合理，是否有利于工作的开展。报价是否与其资质和能级相符，为了有利于吸引高素养人员实施投资监控，不宜过分压价。本主办岗位编写书面报告，陈述对各家应聘单位的评价意见，提出倾向性建议。由总经济师确定其中一家。由本主办岗位为主与确定的一家进展模拟性的合同谈判〔内部确定不得告知对方，避开增加谈判难度，包括要求修改监理大纲中不够完善的局部，调整合同中的权责利，双方意公司授权总经济师签署本合同。对投资监理的制约和考核〔以下内容应列入合同条款：投资监理单位应承诺在其工作期内的任何时候都应无条件地承受甲