浅谈房地产估价风险

浅谈房地产估价风险房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，波及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、互换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、赔偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。房地产估价活动之波及面广、专业性强的特点，决定了房地产估价行业是一种高风险的行业。因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。对风险的研究管理来源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科，广泛应用于投资管理和企业管理之中。风险管理重要包括风险的辨识、转移、控制和防备。房地产估价要充足辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防备风险。作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力，才能有效的防备风险、合理规避和减轻风险。一、风险来源房地产估价成果一般是以估价汇报的形式体现的，因此其风险重要来源于房地产估价成果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的也许性。重要体目前如下几种方面：1、政策变动风险：政策变动是影响房地产价格的重要原因。房地产有关的政策变化重要包括税收政策、金融政策、产业政策、都市规划的调整等，均会对房地产价格产生不一样的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的。因此房地产有关政策的变动致使房地产价格波动，导致房地产估价风险。此外房地产政策变化还也许对估价措施产生重大影响，如房屋拆迁赔偿政策的的变动就会使得房屋拆迁赔偿估价措施发生变化。2、市场变化风险：房地产市场重要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测原因的影响且难以把握，而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价成果与市场价格易产生较大偏离。市场变化风险是房地产估价的重要风险。3、业务承接风险：由于估价业务的获得是房地产估价机构生存的保证，因此估价机构轻易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户规定，导致估价成果与市场价格产生严重偏离的风险。此外，委托方提供虚假信息和资料或有缺陷的权属证明等状况，均可带来极大的估价风险。4、估价技术风险：目前估价行业广为接受的基本措施是成本法、收益法和市场法。估价措施的有限性与评估对象的复杂性、评估目的的多样性之间的矛盾，评估成果的征询性与评估汇报使用者对估价成果的依赖性之间的矛盾给房地产估价带来风险。此外，每种估价措施都需要详实的基础资料作为支撑，而房地产基础资料和数据的匮乏以及执业人员的实际经验等原因也是导致房地产估价风险的重要原因。二、风险承担主体房地产估价的执业者和估价机构是风险的直接承担者。1、执业人员国家实行房地产估价人员资格认证制度。作为一名国家注册房地产估价师需通过严格的考试，获得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记获得《房地产估价师注册证书》后，方可执业。估价师在执业过程中，须保证估价成果的客观性、公正性，需在具有法律效力的估价汇报上签字并为自己所得出的结论肩负对应的法律责任，有义务对自己出具的估价成果进行解释。《注册房地产估价师管理措施》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》均对房地产估价师所承担的责任和对应的惩罚作出了有关规定。2、估价机构估价机构是房地产估价风险的重要承担者。《房地产估价机构管理措施》规定对房地产估价机构实行资质等级管理。估价机构的资质等级与估价师数量、经营业绩、注册资本、估价质量管理水平、估价档案管理状况及财务管理等企业内部管理制度相挂钩，并实行动态管理方式，有关部门每年对估价机构进行技术规范的检查。房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托，估价汇报应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。估价机构资质许可机关或者其上级机关，对根据估价机构的违法违规行为作出撤销或减少房地产估价机构资质的惩罚，触犯法律的行为承担对应的法律责任。三、执业人员与估价机构承担的风险（一）执业人员承担的风险执业人员重要承担的风险为信誉风险和法律风险，重要体目前如下几种方面：1、信誉风险《注册房地产估价师管理措施》规定：注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本状况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政惩罚等状况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公告。2、法律风险a.民事赔偿风险《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十六条规定，“由于房地产估价失误给当事人导致经济损失的，由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿”。《房地产估价师注册管理措施》第二十五条重申，“在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人导致的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。b.行政惩罚风险《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定，“与委托人串通或故意做不实的估价汇报和因工作失误，导致重大损失的”，“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》，并可处以罚款”。《房地产估价师注册管理措施》第三十条第一款也规定，“给当事人导致直接经济损失的”，“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元如下的罚款”。c.刑事惩罚风险我国《刑法》中针对房地产估价师执业规定了两个有关罪名，分别是“中介组织人员提供虚假证明文献罪”和“中介组织人员出具证明文献重大失实罪”。《刑法》第229条第1、2款规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文献，情节严重的，处五年如下有期徒刑或者拘役，并惩罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年如下有期徒刑，并惩罚金”。——属于故意犯罪《刑法》第229条第3款规定，“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文献有重大失实，导致严重后果的，处三年如下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金”。——属于过错犯罪最高人民法院有关的司法解释对上述两罪的立案原则作了明确的规定，“中介组织人员提供虚假证明文献罪”的立案原则是导致直接经济损失50万元以上，“中介组织人员出具证明文献重大失实罪”的立案原则是导致直接经济损失100万元以上。受到刑事惩罚的后果是相称严重的，不仅会被剥夺人身自由，并且估价师的职业前途也将受到极大的影响。（二）估价机构承担的风险1、信誉风险：作为专业性极强的房地产估价行业，最大的风险就是估价成果严重偏离客观事实，伤及估价机构的资信。公正性和专业胜任能力是估价机构生存的基础，估价机构的资质和商誉是企业的生命。2、经营风险：估价机构作为市场经济中新兴中介行业的一份子，同其他竞争行业同样面临着越来越剧烈的市场竞争。由于市场不确定原因的存在，估价机构也同样面临着经营风险。经营风险的加剧可导致估价机构经营不善以至到达破产的风险。3、法律风险：房地产价格是权益的价格，不一样权益下有着不一样的价格，轻易产生争议，加之有时权属证明的真伪难辨，假如不慎极易产生法律诉讼，形成法律风险。在《房地产估价机构管理措施》中对估价机构的违法违规行为作出了对应惩罚规定，触犯法律的承担对应法律责任。4、经济风险：房地产估价属经济鉴定类行业，它的估价成果与价值是分不开的。不过由于影响房地产价格的原因较多，易使估价成果偏离市场价值，尤其外部原因剧变或因估价人员主观原因使估价成果产生巨大偏离且直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失时，会面临着经济赔偿的风险。假如估价机构的注册资本与其所估价资产价值悬殊过大，那么这种经济赔偿对估价机构来说将是使命的。5、管理风险：作为一家评估企业，和其他各行各业同样面临着企业经营管理的风险，而估价机构又存在其管理风险的特殊性，如人力资源管理和估价质量管理不善都易导致评估人员的执业水平和职业素质减少，带来估价技术风险；行政管理（如公章和人名章管理）不善会引起估价机构的信誉风险和法律风险；财务管理不善会引起估价机构的经营风险和业务风险等等。四、风险防备房地产估价每项业务都是与市场经济紧密联络在一起的，无风险的估价业务是不存在的，因此估价人员必须在认清估价风险来源的基础上，寻找出也许产生风险的重要环节并控制它、应对它，以到达有效防备风险、规避和减轻风险之目的。（一）风险来源方面的风险防备1、政策风险防备：政策风险来源于国家政策的变化为房地产市场带来的不确定性。估价人员应时刻关注着政策动向，如土地、住房、经济、税收等与房地产有关政策。估价汇报中应提醒重大政策变化也许带来风险，同步应对国家新推出的政策对房地产市场影响加以分析，如土地招拍挂制度的执行、土地增值税征收方式的变化、土地使用费的增长等土地政策促使土地粗放式使用向集约式使用发展，导致土地价格变化；近期央行持续加息提高准备金使得开发商融资成本增长敦促开发商向市场投放房屋的速度，同步高起的借贷利率也克制了抄房行为，这将导致房屋价格变化等等。一般市场对财政政策反应较快，估价人员应迅速作出反应，及时调整对市场的估值水平；而市场对金融政策的反应则略显滞后，估价人员应认真观测政策对市场趋向变化状况，提前做好防备风险准备。2、市场风险防备：影响房地产市场变化原因众多而又复杂，市场变化趋势难以预测。怎样在大起大落的房地产市场中回避市场风险是所有执业者和估价机构面对的难题。估价人员需尽量多的把握市场信息，亲密观测宏观经济动向，洞察市场供求关系变化，并运用手中可靠性较强的数据精确研判市场趋势，掌握市场价格走向。此外，估价汇报中估价时点和估价汇报有效期的限定，也为市场风险的回避起到积极的作用。3、业务风险防备：由于估价行业竞争日益剧烈，委托方常常提出压低收费原则、缩短汇报时间、高估或低估标的物价值的无理规定，为估价机构和执业者带来巨大风险。汇报质量高下与成本直接有关，成本包括费用成本和时间成本，费用成本过低导致人力资金投入过少，限制了本应更深入细致的工作，同步收费原则减少势必加大业务量来弥补减少的估价机构利润，从而愈加大风险也许性；时间成本过低无富余时间对市场进行充足调研，易致使短时间内调查出的市场数据局限性以支持估价结果或结论，同步易使得短时间内书写的汇报质量低劣，增长风险。而过高或过低的估值则直接损坏估价机构的信誉，严重的可导致资质降级或撤销、经济索赔、行政惩罚。在承接业务过程中，有的委托方也许由于某种目的需要，故意提供虚假资料和信息，有的委托方由于不懂而未能提供合法权属证明和有关文献，尚有的委托方提供的是有争议的权属资料，这些都会为估价机构带来业务风险。因此市场人员在承接估价业务的过程中，要时刻牢记风险二字，睁大眼睛认真识别详细核查资料，同步，以我们高质量的汇报和高水准的服务赢得客户替代低质量的不良竞争，才能到达减少业务风险之目的。4、技术风险防备：房地产估价是估价人员以主观的形式，通过对房地产市场价格形成过程的模拟，反应房地产客观价值的行为。房地产价值的客观性规定估价人员必须采用行业内通行的估价措施，严格按照《房地产估价规范》的规定进行估价，回避并减少估价人员个体的主观原因对房地产价值的客观性影响。在运用品体的估价措施进行估价时，与否掌握丰富详实的基础资料是估价结论能否精确的重要保障，因此我们在实际评估过程中需要长期积累房地产行业有关的基础技术资料，如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等，以减少房地产预期的技术上的不确定性。对于实效性强的市场数据提取如售价、租金等则需要做届时时更新并严格筛选，以直接减少估价成果与市场价格的偏差程度。此外，估价汇报的论述不完善或不完整也会为估价机构和估价人员带来不良后果，因此应不停提高人员综合素质和估价水平，牢固掌握房地产估价基本理论，努力积累实际估价经验，在技术参数选择和措施运用上防止的漏洞，防备估价技术风险。（二）执业者和估价机构的风险防备1、信誉风险防备：无论是估价行业从业者还是从业机构，信誉是生存之本。假如一种执业者丢失了信誉，就等于终身丧失了其所从事估价事业的机会；而作为一种没有良好信誉的估价机构，就等于丧失了其所在估价行业中的生存能力。信誉风险是我们每一种估价行业的从业人员都需要时刻铭记和防备的。信誉是一点一滴积累起来的，自觉维护和不停提高估价机构的信誉度是每个估价从业人员的义务。市场人员直接面对着社会上的服务群体，为客户带来第一印象，代表着估价机构整体的人员素质和服务水准，到位的沟通和服务可在客户群体内建立良好的信誉。估价机构提供的产品即估价汇报的品质的高下直接影响着估价机构和执业人员信誉度，提高汇报质量，完善质量管理制度，提高全员素质是防备信誉风险的重要保障。2、经营风险防备：打破垄断充足竞争是估价行业发展的必然，能否持续的经营下去是每个估价机构都要面临的问题，强大而有力的竞争手段是防备经营风险的主线途径，只有高品质、专业化的服务才能真正地化解估价机构的经营风险。由于行业内的市场竞争越演越烈，目前市场大量充斥着竞相压价、恶意诋毁同行等低级次的恶性竞争，这种不良的恶性竞争行为不仅有损整个估价行业声誉，还将使短期获益的估价机构逐渐丧生长期的竞争能力。在实际的经营风险防备上，我们应推行平等竞争与优化竞争相结合，即在公开、公平、公正的基础上平等竞争，在优化资源配置的条件下实现特色服务错位竞争。在我们的经营上力争兼顾短期利益和长期利益，切无因眼前小利去损害企业的长远发展。在竞争手段上，对于同质化竞争层面，尽量扩大市场份额，提高企业影响力和市场拥有率；在多元化竞争层面，逐渐将有关行业纳入全程化的服务体系之中，为客户提供全方位的综合性服务；对于专业化竞争层面，逐渐加强专业化研究，提高专业化程度，为企业、行业甚至为政府决策提供高质量的征询服务。3、法律风险防备：房地产估价是估价师对房地产权益价值的判断，权属证明或文献是所有者或使用者拥有房地产权益合法性的唯一证明文献，为了防备权属证明或文献给估价机构和执业者带来的风险，应严格查对委托方提供资料的原件，加强识别权属证明文献真伪的能力，对有权属争议的更要注意以免陷入不必要的法律诉讼。对于政策性极强的估价工作如拆迁评估，要重视程序上的合法性。对已处在诉讼中的估价工作如法院项目的估价过程更要严格按照评估程序，估价人员应二人以上并有一名注册估价师，当事人双方或第三方见证人在场，对进入现场的时间、勘查状况记录并保留影像资料，各方人员签字证明。估价工作中到处都隐藏着法律风险，稍有不甚就会导致法律诉讼和索赔。如在未对的判断自己专业胜任能力的状况下，签订的委托协议不能到达协议规定期，需要承担违约责任；估价汇报中使用了虚假或误导性陈说语言导致委托方使用后导致严重后果的，面临着经济索赔和行政惩罚；承揽业务或汇报引用中无意泄漏委托方的商业秘密、技术秘密或业务资料时，面临着法律诉讼和经济索赔。因此估价人员应认真学习法律知识，严格自律行为，积极回避法律风险。4、经济风险防备：经济风险来源于两个方面，即外部风险和内部风险。外部风险是由于外部原因巨变如政策变化、自然条件变化、政治动乱等引起的房地产市场剧烈振荡，而引起估价机构的经济风险。外部风险是系统性风险，是不可控的，尽管某些政策的变化可以预测，但需要估价人员依托自身的判断能力去掌握政策的影响程度，否则也会使估价成果失去现实性。内部风险重要是由于估价人员主观原因引起的经济风险，是非系统风险。为了争夺客户无原则满足委托方规定致使估价成果与市场价格偏差过大、估价汇报论述不妥或不完整而引起汇报使用者误解、执业能力受限致使汇报质量低劣估价结论偏差较大、明知与委托方有厉害关系而不予回避等内部风险均可引起重大的经济索赔风险。内部风险是可控性风险，可以通过加强企业内部管理制度的完善如汇报质量管理制度等，来防备因内部原因产生的经济风险。估价机构的资本金往往与其所估资产价值有较大的悬殊，建立风险准备金也是风险防备的重要措施，可提高估价机构的抗风险能力。5、管理风险防备：估价机构管理风险防备的主线在于合理构建管理架构，完善企业管理体系及各项管理制度。对房地产估价这一特殊行业，人力资源管理和估价质量管理是企业管理的首要风险管理内容，此外，财务管理、估价档案管理、行政管理等也是至关重要的。估价机构作为技术密集型企业，最大的资本莫过于人才，最大程度地发挥员工潜能，合理开发与配置人力资源是估价机构在剧烈的市场竞争中取胜的关键；作为技术型服务企业，估价汇报是企业为客户提供的最终产品，高品质的估价汇报是估价企业良性发展的基础，全程的估价质量管理是企业为客户提供高质量产品的保障。完善企业内部各项管理制度如估价质量管理制度、估价档案管理制度、财务管理制度等是管理风险的重要防备方式。五、实际工作中的风险防备在详细操作过程中，严格履行房地产估价程序是防备估价风险的最有效措施。操作措施是：对估价程序中每个环节也许产生的风险进行逐一分析，并按其风险发生的出现频率和重要程度进行排序，将排序前列的风险原因所在环节确定为重点风险防备环节，对重点风险环节加以控制。1、房地产估价程序及也许发生的风险：①获取估价业务：是指企业市场开拓人员通过不一样途径，采用不一样方式或措施获取估价业务的一种过程，这一过程中的的风险重要是业务承揽风险，也存在着政策风险。②受理估价委托：是指企业的市场人员或估价人员与委托单位充足沟通和协商后，到达并签订具有法律效力委托协议之过程。协议违约及其他的法律风险是这一过程中的重要风险。③确定估价作业方案：属于正式估价的前期准备阶段，采用何种技术路线和措施，以何种渠道搜集有关数据和资料等计划编制的过程，重要面临的是技术性风险。④搜集估价所需资料：搜集什么样数据和资料取决于拟采用何种估价措施，而最终采用什么样的估价措施则取决于所能采集到何种估价措施所需的数据和资料。技术风险也是这一阶段的重要风险。⑤实地查看估价对象：实地查看是估价作业的必要程序，做好查看记录，对实物与权属文献相符状况核验，并对查看记录签字承认。它不仅为估价作业提供根据，也是估价汇报中的重要法律要件。该过程中的重要风险是法律风险，也存在着技术风险。⑥分析估价对象及房地产市场：通过实地查看和调查估价对象状况及类似房地产市场状况，分析对委估房地产价格影响的各方面原因及程度。该过程面临的重要风险是市场变化风险，尚有政策变动风险。⑦选定估价措施进行测算：根据确定的估价作业方案和实地查看状况选用合用的估价措施，再根据搜集到数据和资料的数量、质量确定最终的估价措施，并对估价对象的价值进行测算。这一过程存在的重要风险是技术风险。同步也存在着市场风险。⑧确定估价成果：对采用的不一样估价措施测算出的成果进行比较、分析和判断，假如不一样估价措施测算的成果差异较大，则找出差异原因并消除不合理性后，确定最终的估价成果。这一过程重要风险是技术风险和市场风险。⑨撰写估价汇报：估价汇报的撰写是履行估价协议提供最终成品的过程，是估价水平和估价质量高下的最终体现。估价汇报中所承载的信息和内容都以不一样方式在不一样方面存在着风险原因。撰写汇报包括了政策变动风险、市场变化风险、技术风险、法律风险、经济风险等。⑩内部审核估价汇报：在估价汇报出具之前，为了保证汇报质量，减少风险，估价汇报必须履行审核程序。内部审核是防备估价汇报风险的最终一道防线。11出具估价汇报：经审核合格的汇报需二名估价师签字并加盖公○司法人章和公章。这个阶段的重要风险管理风险和法律风险，同步也许引起信誉风险甚至经济风险。12估价资料归档：估价机构承担的估价责任期一般至估价服务行○为结束日止，因此估价汇报出具后，应及时归档并保留至估价服务行为截至日。这一程序的重要风险是法律风险，也存在着管理风险和经济风险。2、估价程序中的重点风险环节及其控制：①获取估价业务和受理估价委托业务承接风险是房地产估价重要风险来源之一，在获取业务和受理委托过程中应注意：a.由于市场竞争剧烈，委托方也许会提出高估或低估房地产价值的不合理规定，业务承揽过程中应防止该类现象发生。此外大幅减少收费原则、不切实际的缩短提交汇报时间等不合法竞争手段也会为企业带来严重风险。b.承揽业务过程中应杜绝大包大揽现象。对受专业胜任能力限制的项目，不适宜轻易承揽；对于确实通过多种途径难以满足委托方规定的项目宁可放弃；对项目的合法性不能确定或权属文献有缺陷的项目，不适宜轻易答复，更不能草率签订协议。c.有利害关系需注意采用回避方式。若估价人员与估价对象有厉害关系应予回避，改由其他估价人员进行评估；若企业与委托机构如分企业、入股企业等有关联单位的资产评估，应予回避。d.承接业务时要确定汇报用途，不一样用途价值差距甚远，尤其是抵押用途一定要采用谨慎原则。未确定汇报用途、估价范围等状况之前不要轻易谈定评估费用，未确定汇报繁琐程度不要轻易确定完毕时间。汇报提交时间最佳由估价人员现场查看时确定。e.正式签订协议前，须核验权属文献并判断其合法性、有关性和合理性。签订协议步，不仅要注意收费方式和水平，也要注意确定委托范围和违约责任。②确定估价作业方案和搜集所需资料估价人员在实地查看之前，应通过传真或邮寄方式向委托方提交汇报交接资料清单（注明文献证号），获取估价对象的权属文献和有关资料，据此初步确定技术路线、人员、时间、费用等方案，搜集有关资料初步理解估价对象周围的房地产状况，根据需要设计现场调查表。这个阶段起承上启下作用，也是估价质量控制的开始，准备工作越充足，实地查看和撰写汇报越有顺利，技术风险越易控制。③实地查看估价对象实地查看既是估价上的技术规定，也是规避法律风险的必要程序和环节。现场查看应注意：a.权属资料与现场状况相比对，有无拆除、改矿建等与产权证不符现象；b.详细勘查估价对象实体构造、装修和设备设施等状况，在建工程项目确定竣工程度，尤其要注意其状态是在建还是停工状态，确定停工时间长短。c.详细勘查周围状况，调查估价对象周围交通、临路、景观、配套等环境状况，并对周围类似房地产的市场状况进行调查。d.做好现场查看记录，保留现场查看的影像资料。查看记录上应有查看人、产权人（必要时须第三见证人）签字并作为存档资料保留。④分析估价对象及房地产市场市场变化风险也是房地产估价的重要风险来源之一，防备市场风险应重要注意：a.理解估价对象的历史背景，调查估价对象及类似房地产的过去和目前的市场行情，数据具有真实性和实效性；b.分析影响估价对象价值的原因，尤其是有利原因和