民法典合同编买卖合同多重买卖房产买卖

目录不动产多重买卖 1一房二卖（一卖占有二卖登记） 1一房二卖（一卖登记二卖占有） 2一房二卖（两次买卖均未登记） 2商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理 3动产的一物二卖 4商品房买卖 5认购书和认购金 5注意事项 5履约定金和立约定金 6惩罚性赔偿 6面积误差 7商品房买卖合同司法解释 7不动产多重买卖原所有权人一卖二卖不动产归属对另一方出卖方协议/占有预告登记第二买受人违约责任出卖方已交付登记属于无权处分第一买受人缔约过错责任出卖方协议协议出卖方。考察两买受人的登记祈求权的优先次序违约责任一房二卖（一卖占有二卖登记）在一房二卖中，出卖人先后与两个不一样的买受人签订协议后，对后买受人履行了协议义务，办理了房产过户登记手续的情形。（1）两个房屋买卖协议均属有效。（2）但因成立在后的协议已经履行完毕，该协议中的买受人已实际获得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的祈求权性质是不一样的：后买受人享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权祈求权。前买受人享有的是基于房屋买卖协议产生的债权祈求权，该债权祈求权系一种对出卖人的祈求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物自身无直接支配及排他的效力。虽然前买受人已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经通过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。根据《协议法》第一百一十条第(一)项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者实际上不能履行状况下，买受人不得规定履行。出卖人违反此种义务，即应承担对应的法律后果。也就是说，协议的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，协议上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《协议法》第一百零七条当事人一方不履行协议义务或者履行协议义务不符合约定的，应当承担继续履行、采用补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。问题：有关前买受人债务不履行的损害赔偿范围与否包括可期待利益？实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所败北益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。一房二卖（一卖登记二卖占有）在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖协议。由于房屋产权已通过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。属于无权处分行为。有关无权处分制度，《协议法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人签订协议后获得处分权的，该协议有效。对该条作反对解释，即权利人不追认且处分人事后也未获得处分权的，协议即无效。因无权处分并最终导致协议无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔偿（缔约过错责任）。一房二卖（两次买卖均未登记）在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未获得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护措施保护自己的权益。两次买卖形成的债权不分先后，系处在平等地位，并无位序关系。两个买受人行使登记祈求权的优先权的比较：转移产权证的先祈求登记的没有以上情形，两份协议均有履行期的，履行期届至日先到期的没有以上情形，两份协议中有一份没有约定履行期，没约定的可以随时规定，则【没有约定履行期的】优先于【有约定履行期的】没有以上情形，均没有履行期的，看协议成立时间的先后详细解读：(1)出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的重要指如下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介企业就特定协议委托其办理产权过户手续的;已经在登记机关办理产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的协议，该协议的履行就此优先于另一协议。(2)二次买卖行为均不存在登记的意思表达情形下，应当审查买受人行使祈求权时间上的先后房屋买卖协议买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记祈求权。由于就买受人而言，其目的是欲获得房屋所有权，而获得协议标得物所有权的惟一途径为移转登记的完毕。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先获得登记申请权，谁就有优先的效果。故就两个协议的履行而言，首先应当以祈求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使祈求权方的行使登记祈求权的优先权。同步祈求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的协议的买受人行使登记祈求权的优先权;其中一协议约定了履行期限，另一协议没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限的协议的买受人得随时祈求履行协议，可确认没有约定履行期限的协议的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的，原则上认为两协议的买受人自协议成立时起即享有行使登记申请权，但签订在先的协议的买受人获得的行使登记申请权的时间在前，宜以签订协议的先后，来确定其获得房产权利行使的先后，即保护签订在先的协议。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记祈求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一协议，督促其及时办理登记手续。商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理征收拆迁安顿中的一房二卖在一房二卖中所卖的房屋若是被拆迁房屋，被拆迁人对赔偿安顿房屋的优先权【特种债权】所有权调换，拆一还一，后开发商二卖第三人。第三人获得所有权之前，被拆迁人可以获得登记优先权【特种债权】。第三人已通过户，被拆迁人只能向开发商规定违约责任。最高人民法院《商品房买卖协议纠纷解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订拆迁赔偿安顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以赔偿安顿，假如拆迁人将该赔偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人祈求优先获得赔偿安顿房屋的，应予支持。被拆迁人祈求解除拆迁赔偿安顿协议的，按照本解释第八条的规定处理。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订的拆迁赔偿安顿协议，实际上包括两方面的内容：一是拆迁人与被拆迁人就房屋的拆迁事项到达协议;二是就赔偿的房屋问题到达协议。假如用于产权调换的房屋属于商品房的，实际上在拆迁人与被拆迁人之间形成了商品房买卖关系，应当合用房屋买卖的一般规则。并且由于买卖协议的标的物-拆迁安顿用房的特殊性，该债权的性质为特种债权，具有物权的优先效力，该效力可以对抗第三人。于是，被拆迁人享有祈求优先获得赔偿安顿房屋的权利。在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋签订买卖协议，仍与出卖人就该房屋签订买卖协议的处理。协议目的，也许性有二：（1）只为获得标的物，与前协议形成竞争关系，不合用恶意串通、损害第三人利益，不能祈求协议无效。最高人民法院《商品房买卖协议纠纷解释》第八条第二项，商品房买卖协议签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以祈求：解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失、祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（2）重要为了损害前买受人的利益。构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一协议无效，并祈求前一协议的实际履行(撤销所有权变更登记)。最高人民法院《商品房买卖协议纠纷解释》第十条在一房二卖中，预售协议登记的，与否具有对抗其他买受人的效力预售协议登记与否具有对抗其他买受人的效力问题，波及该登记与否具有预告登记的效力问题。预告登记，并不导致不动产物权的设置或变动，而只是使登记申请人获得一种祈求未来将要发生物权变动的权利。预告登记重要具有三方面的作用：一是保全债权的实现。由于协议债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并予以公告，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的祈求权得以保全。二是顺位保证的作用。为了防止未来也许发生的因同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的措施，将各项权利按照时间的先后次序予以排列，并按照该次序为每一种物权确定一种实现的次序。三是破产保护作用。预告登记的祈求权不仅可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障祈求权人获得不动产物权，并且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保全祈求权得到实现。但我国民法对预告登记未作系统规定，尤其是对商品房预售登记的效力怎样并不明确。根据《都市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售协议报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记立案。但这只是行政管理部门的一种协议管理措施，其与否具有预告登记效力并未在民法上得到明确。商品房开发商违约的赔偿责任《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以祈求解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 商品房买卖协议签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖协议签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。动产的一物二卖不动产：登记绝对优先，交付、协议、付款都是同等债权。一般动产：先交付（占有）＞先付款（不管与否全款）＞先订协议。特殊动产（交通工具）：交付＞登记＞协议。据此，一方交付，一方登记的，占有一方优先。一般动产（非交通工具）(挖掘机是一般动产，不是交通工具）根据《买卖协议司法解释》的规定，出卖人就同一一般动产签订多重买卖协议，在买卖协议均“有效”的状况下，买受人均规定实际履行协议的：（1）先行受领交付的买受人祈求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人祈求出卖人履行交付标的物等协议义务的，人民法院应予支持；（3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先协议的买受人祈求出卖人履行交付标的物等协议义务的，人民法院应予支持。【解释1】先交付（占有）＞先付款（不管与否全款）＞先订协议。【解释2】一般动产的所有权自“交付”时转移，但法律另有规定的除外。其他买受人，解除协议，追究责任。特殊动产出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产签订多重买卖协议，在买卖协议均“有效”的状况下，买受人均规定实际履行协议的：（1）先行受领交付的买受人祈求出卖人履行办理所有权转移登记手续等协议义务的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人祈求出卖人履行交付标的物等协议义务的，人民法院应予支持；（3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人祈求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；（4）各买受人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先协议的买受人祈求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等协议义务的，人民法院应予支持。【解释1】交付＞登记＞协议。【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。商品房买卖（一手房买卖。出卖方是开发商）认购书和认购金认购书是预约协议还是本约协议？假如具有商品房买卖协议的重要内容，则是本约（商品房买卖协议）。交付的认购金为购房款。假如不是，则是预约协议。认购金是履约定金。预约协议，如不签订本约。一方有责任的，合用定金罚则。不可归责于任何一方的，认购金返还。注意事项注意审核土地使用权与否存在抵押仔细审核开发商应当办理的法定手续和有关证件1、商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项同意、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应尤其注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须互相一致;土地使用权的年限也应尤其关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”①“一照”：即企业法人营业执照。②“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用阐明书。③“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。要先征询清晰交易房屋的税费、贷款的审批程序大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最佳可以熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请可以顺利被同意。1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的企业营业执照及财务报表等材料，可以协助买方贷到但愿的数额。2、假如通过中介企业办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介企业的贷款承诺。注意签订协议步部分条款是可以修改或补充约定的1、协议是双方真实意思表达的体现，一旦确定协议就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方处理争议的根据。2、现实交易中，开发商往往以格式协议为房管部门确定，不能修改为理由将其单方意愿反应在协议中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖协议的时候，对于商品房买卖协议自身是可以进行修改或补充约定的。约定违约责任条款须详细、详细1、商品房买卖协议中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，不过往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额都不多，因此，购房者一定要注意这些细节。2、同步，还应当约定：①规划、设计的变更致使购房者解除购房协议，开发商不仅仅要承担购房款的银行利息，还应承担一定金额的违约金。②由于开发商原因不能办理产权证，购房者规定退房退款时，开发商还应当赔偿退房时房价与签订协议步房价的差额损失。③加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不妥获利,才能从主线上遏制开发商恶意违约。协议附件须重视1、协议附件是协议的有效构成部分，与协议主文条款具有同样的法律效力。2、常有的协议附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备原则、住宅使用阐明书等，对于补充协议的条款也常常列为协议附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不仅要认真谨慎看待协议主文，对协议的附件应当予以足够的重视。妥善保管商品房的销售广告、宣传资料商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为协议的条款，不过开发商就商品房开发规划范围内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺详细确定。商品房买卖协议的定金问题《商品房销售管理措施》第22条及最高人民法院《有关合用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为签订主协议担保的，给付定金的一方拒绝签订主协议的，无权规定返还定金;收受定金的一方拒绝签订主协议的，应当双倍返还定金。这个条款是对故意不签订的一方的责任认定，假如购房者在签订购房协议中，出现不属于自己责任的状况，例如：在签订《商品房买卖协议》时开发商的手续尚不全;购房者依约定期间去签协议，但由于某些实质性条款未到达一致协议等，导致《商品房买卖协议》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。履约定金和立约定金我国法律规定的定金有两种形式，一种是履约定金，是为保证协议顺利履行而约定的;另一种是立约定金，是为了签订正式协议而约定的。商品房的认购书应当算作预约协议，是消费者与房地产商为了保证正式的《商品房买卖协议》的签订而签订的一种协议。从这个层面上讲，认购书中的定金是一种立约定金(订约定金)。假如由于一方的过错而导致《商品房买卖协议》没有成立的，另一方可以根据定金条款来追究过错方的违约责任。惩罚性赔偿《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以祈求解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 商品房买卖协议签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖协议签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人签订商品房买卖协议步，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤销、解除的，买受人可以祈求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)【预售许可证欺诈】故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;【无证售房，协议无效，自身没有惩罚性赔偿。但无证售房+欺诈=惩罚性赔偿】(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安顿房屋的事实。面积误差面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照协议约定的价格据实结算，买受人祈求解除协议的，不予支持;误差超过3%，可以解除；不解除的：超面积不小于3%的，3%以内部分，买受人补差价，3%以上部分，出卖人承担，归买受人。少面积不小于3%的，3%以内部分，出卖人返还房价款和利息，3%以上部分，双倍返还房价款。司法解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符，协议有约定的，按照约定处理;协议没有约定或者约定不明确的，按照如下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照协议约定的价格据实结算，买受人祈求解除协议的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超过3%，买受人祈求解除协议、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行协议，房屋实际面积不小于协议约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积不不小于协议约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。商品房买卖协议司法解释《最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题的解释》为对的、及时审理商品房买卖协议纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖协议，是指房地产开发企业(如下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的协议。第二条出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售协议，应当认定无效，不过在起诉前获得商品房预售许可证明的，可以认定有效。[2]第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不过出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺详细确定。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保的，假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议，应当按照法律有关定金的规定处理【备注：因给付定金一方的原因的，不退；因收受定金一方原因的，退定金的两倍】;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖协议未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理措施》第十六条规定的商品房买卖协议的重要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖协议。第六条【未按照法律、行政法规规定办理登记立案手续，不是无效的理由，虽然约定这是生效条件，但如一方已经履行重要义务，仍不能作为不生效协议】当事人以商品房预售协议未按照法律、行政法规规定办理登记立案手续为由，祈求确认协议无效的，不予支持。当事人约定以办理登记立案手续为商品房预售协议生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行重要义务，对方接受的除外。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订拆迁赔偿安顿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以赔偿安顿，假如拆迁人将该赔偿安顿房屋另行出卖给第三人，被拆迁人祈求优先获得赔偿安顿房屋的，应予支持。被拆迁人祈求解除拆迁赔偿安顿协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖协议目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以祈求解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一) 商品房买卖协议签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖协议签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人签订商品房买卖协议步，具有下列情形之一，导致协议无效或者被撤销、解除的，买受人可以祈求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁赔偿安顿房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖协议并将房屋交付使用，导致其无法获得房屋为由，祈求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖协议无效的，应予支持。【如非恶意，就要看优先次序：登记优先，申请登记优先，看履行期，无履行期优先，都没有看协议签订时间】第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房告知，无合法理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房告知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人祈求解除协议和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人祈求解除协议和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内迟延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间导致的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符，协议有约定的，按照约定处理;协议没有约定或者约定不明确的，按照如下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照协议约定的价格据实结算，买受人祈求解除协议的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超过3%，买受人祈求解除协议、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行协议，房屋实际面积不小于协议约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积不不小于协议约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。误差超过3%，可以解除；不解除的：超面积不小于3%的，3%以内部分，买受人补差价，3%以上部分，出卖人承担，归买受人。少面积不小于3%的，3%以内部分，出卖人返还房价款和利息，3%以上部分，双倍返还房价款。第十五条【迟延履行双方三个月为限，解除祈求权一年】根据《协议法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方祈求解除协议的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。第十六条【主张违约金还是损失，如以违约金过高祈求减少，以违约金=损失*（1+30%）为原则（个人理解不知对否）】当事人以约定的违约金过高为由祈求减少的，应当以违约金超过导致的损失30%为原则合适减少;当事人以约定的违约金低于导致的损失为由祈求增长的，应当以违约导致的损失确定违约金数额。第十七条【违约金、损失不明确的】商品房买卖协议没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算措施，违约金数额或者损失赔偿额可以参照如下标精确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标精确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖协议约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖协议的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖协议的标的物为已竣工房屋的，自协议签订之日起90日。协议没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的原则计算。第十九条商品房买卖协议约定或者《都市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人祈求解除协议和赔偿损失的，应予支持。第二十条出卖人与包销人签订商品房包销协议，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照协议约定的包销价格购置，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人祈求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第二十二条对于买受人因商品房买卖协议与出卖人发生的纠纷，人民法院应当告知包销人参与诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。第二十三条商品房买卖协议约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，对方当事人可以祈求解除协议和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能签订商品房担保贷款协议并导致商品房买卖协议不能继续履行的，当事人可以祈求解除协议，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【不可归责的解除协议，要返还本金+利息】第二十四条因商品房买卖协议被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款协议的目的无法实现，当事人祈求解除商品房担保贷款协议的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖协议的当事人一方祈求确认商品房买卖协议无效或者撤销、解除协议的，假如担保权人作为有独立祈求权第三人提出诉讼祈求，应当与商品房担保贷款协议纠纷合并审理;未提出诉讼祈求的，仅处理商品房买卖协议纠纷。担保权人就商品房担保贷款协议纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖协议纠纷合并审理。商品房买卖协议被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款协议也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款协议的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，祈求处分商品房买卖协议项下买受人协议权利的，应当告知出卖人参与诉讼;担保权人同步起诉出卖人时，假如出卖人为商品房担保贷款协议提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款协议的约定偿还贷款，不过已经获得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人祈求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。第二十八条本解释自6月1日起施行。《中华人民共和国都市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖协议发生的纠纷案件《中华人民共和国都市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，合用当时的法律、法规和《最高人民法院〈有关审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。商品房买卖协议无效的几种情形：1、出卖人主体不妥导致的协议无效。包括两种状况：一是，出卖人不具有开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前一种状况重要体现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围；后者重要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有对应的销售资格。如：开发企业在没有到达法定的售房条件下，为处理资金问题，私下销售房屋等等。2、买受人主体不妥导致的协议无效。这种状况重要是买受人没有签订协议的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接偿还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商发售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。假如开发商不能偿还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的