住宅项目前期定位思路

住宅项目前期定位思路现坛象墨一鹊：劳龙义湖抗滟贪澜疏山&金沙地技天春境—悔—不模同拉企发业替、咱紧扣邻倦项足目郊，眼相坦似便指妈标龙湖滟澜山项目地址青浦区嘉松中路6788弄开盘时间2008-10-20净地面积144,495.5㎡总建筑面积144,495.5㎡容积率1.0物业类型住宅、别墅配比程度住宅85.71%、联排4.96%、双拼2.95%、叠加6.41%销售均价住宅：25000-28000元/㎡别墅：28000-31000元/㎡关献键苦词疤：地连中名海值风纳格册建絮筑汤、灰经潜济档型巨别劈燕墅关锐键痒词蔽：A港r固t决D坊e灶c戴o风丘格厅建膊筑或、骨豪饥宅洪、”平性墅”金地天境项目地址青浦嘉松中路6888弄开盘时间2011-06-25净地面积210,228㎡总建筑面积210,228㎡容积率1.0物业定位纯住宅，金地专利产品——”平墅”配比程度100%”平墅”销售均价50000-55000元/㎡一烛线挣之企隔V删S现魂象爱二括：折深肌圳是万霸科拿第样五敬园&万功科听城—霉—同厕一百企序业肠、唉相悼同岁区压位液，1船0分孔钟芳车赛距万科第五园万科城项目地址龙岗梅观高速与布龙公路交汇处龙岗梅观高速与机荷高速交汇处开盘时间2005-07-23（住宅已开发九期）2004-09-20（住宅已开发四期）净地面积232,667㎡397,883.5㎡总建筑面积290,833㎡住宅398,050㎡，商业30,000㎡容积率1.251.10物业类型住宅、别墅、商业住宅、别墅、商业建筑类别联排、叠拼、小高层、高层、商业独栋、联排、双拼、多层、小高层、高层销售报价联排别墅：30000元/㎡（二手房）联排别墅：32000元/㎡（二手房）万科城第五园龙岗区福田区10分钟车行距离深殃圳搭稀今缺舍的饲中酱式催风接格芽建恢筑现验代僵中镇式放文迟化堵社烂区欧客式宾风残格记建蹈筑多赚物塘业欢形塞态经走济摆型融住蜓宅现悲象络三卖：逮深辱圳痕万欺科榆清睬林壶径&万昂科族棠鸦樾—歉—同吨一农企按业哪，能不沃同绿区育位鸦，屠相匆似共定从位万科清林径万科棠樾项目地址龙岗中心城清林径森林公园南侧宝安区林坪大道开盘时间2008-08-092008-12-28净地面积252，629㎡约60万㎡总建筑面积454，733㎡约40万㎡容积率1.800.6物业类型住宅、别墅、商业住宅、别墅建筑类别独栋、双拼、联排、叠加、高层、商业独栋、联排、双拼、多层、高层销售均价高层：18000元/㎡别墅：30000-50000元/㎡别墅：35000-40000元/㎡高拥端恶休鄙闲示度闭假均别太墅捷区度盈假诞养贼生停生首态贡住请区现径代路中阿式德建裳筑欧浴式丈风帜格芒建龟筑棠苍樾清希林半径直沸线侨距招离糟约3密0公催里总环地拖价练：3允5亿砖，0箩6年佩底悄地象王次指士标蔽：我商苍住冶综晚合村用程地束、1范1屋0多爹万两平袖方沟米品、里容屑积腥率2等.鸽0以异内坟位烦置河：铃武萍昌坟中恼北扩路专、缘瑞离然东板湖坊、绘沙午湖佣、娘省组政阵府页都羊有萄一手定颜距等离独项律目鸭特荷点辩：度原斩武吩汉丘机画床构用袖地谷，暴项犹目初从与主腥干航道侍无思入叙口哭可浙进离入速，悉包叔围衔在义周首边秤旧垮房掌中关市移场漂背窃景仅：析周品边失项而目6站5坚0生0元/平卷米扛，握但电都成有亭湖扁景初资蹦源唱甲玻方才背障景酷：傍集垃团茧性糖企蜻业训、爱在动武勤汉惕开侦发诉过召一拍个退项夫目抄但劈燕影覆响疮力时小执，纺未指做呜过修特文大挪规侧模岁项琴目渔项盾目嘉甲竿方烦要前求爽：拖要拴求I号R氏R达尿到2苏5虽%，皂地嘴价误高隆如伪何窝解该决甲粉方结期延望提高阳，香问虎题军这秆么否多例，株该律从玻哪户个即角柏度陆思类考畏？秘如稿何挣一喘步舰步该解肥决羽问笔题概。枯。术。思野考换：帆武遵汉辈某婆项具目1项凉目袭定挽位掀之5要浓素被分拍析2项洗目对定障位文之4大命关链键3定婚位岔报们告奥常山见4逻倚辑4定蒙位给报遗告驻常观见浇问逃题P畜A决R悄T1项亿目说定假位葡之5素洽分纲析一嗽个傅住这宅费项外目柳定蛾位钥思当考锯过终程佳：素不谣断撤逼浅定胞和驻耦村合龟的系过有程大牧胆指假雅设市场土地客户项目定位客户定位产品定位形象定位……一二三四五小羡心蚊求优证经济测算土地研究一祥、客土胞地河研私究—闸—要景点组与枯方洞法基堤本后指顽标区营域津环渠境区么域滚配茂套区俗域讽规尝划占龄地浆面祝积容意积宰率四冤至总亡建技筑释面津积限躺高…拘…重括点忘指困标赠：四永至场、凳容乐积稼率火、沙总痰建研雨究嘴意乘义肚：枪产形品群空耍间初鱼步膨确义定营项耕目胁产迅品拥形慈态倍；叶根陪据航地刑块叮价未值庆，占初课步变预再判胁产鞋品秃档朱次资泊源较禀渐赋人四文广环凶境经骡济她、灰治克安…贞…齿.重润点稍指饶标穷：自态然俩、需人渠文梁资予源研怪究煎意猫义畜：患资花源答好分坏研亭判续地家块妄价永值对，孔利泰用肾周膊边晒资农源闪，长指湿导走地份块愉规包划交雷通商摊业纪、帖金菌融教娘育透、蛋文户体医川疗…误…走.重里点女指昏标蹄：商窃业冠、蚊交蓝通研钢究峡意齐义铅：饿成秒熟足度影露响敞地嫁块康价希值般，掀对梦配圈套动的竹需物求萌影督响盏社缝区方规明划怕，膜如笑商公业其沸他研袜究绝方坊法动暂态酱分识析比辞较续分欲析案趴例浓借劫鉴此汤处冻动廊态广分晚析嗓主言要程是旨指戏是身对帮区顿域耻房工地纲产随发煮展毅过挡程据所卖进查行休的旅前园瞻芹性屿分艰析峰，辫其凶特且点杏是芦考内虑销时兼间辟因躲素戏的鸽影火响帐，光把泛板仓块踪蝶发壶展碎变选化沫当亭作演一朝个谣连焦续耽的秆过面程涂来机看念待匪，批可均用固于败预齿测摩未追来辽板概块目价时值篇。此刑处顿比浇较收分宿析甚法昨是桂把窑两彩个桌相途互偿联获系虑的棋指弃标尖或回对氧象耗进吨行镰比酒较汇，揭从寇数摸量您上添展王示闪和穴说江明魄研贷究殿各型对平象乔指军标培水屈平场的酿高触低青，焰发疲展锻速矩度俗的唯快咳慢擦等睛，哭以蜂及甩各壁种梢关倦系蒸是丸否啦协俩调闻。通用过乞寻份找罪类柳似耗区推域仿环屠境浴、杏类抽似盼资按源哥的范成买功虫案茫例充进址行忆借效鉴闲、惰对氏照絮，手汲猛取势经刚验犯或织规厕避盯风哥险公，糊从从而定找肆出基项词目逮的坊机糟会垂点杏。区驳域购规蚊划杀：土浮地集研预究鞋的百重巾点葱内幼容研壮究榨意康义区使域嫩规才划煌预返示父了怠地朋块摄的割未拼来沃价胆值友，悠人灯口顺、奥产产业踢定付位今等堪变捐化绘将廊直球接勾影著响妇区捕域轿经枕济捉、岭人受文竖环弦境原，脚对倚物洞业锤定狡位忧起倡到匆重宜要便制扎约端作逗用研放究腰指半标主仔要劳指您标遮：功判能韵定接位朵、低产华业赌经游济撑结戒构摧、碍人执口区葬域阿各嚼版羡块世功蔑能冬定可位产贿业厌职谣能用而地滑规悔划人妄口混规旱划行更政术地汪位…蕉…区反域册特撞征区黎域闷发掀展仍阶贿段基俗于裤区渡域豪价忍值孟平句台碑的历营却销陌猎生绿区正域凉，篮认组知盲度共低区射域走“梢婴骑儿迎”暮期区露域盈发妹展填迅舌速告，稍拥此有扣一亚定廉区裕域北价昆值区嫁域托高案成鸟熟书度图，旬区班域渐价尖值纽奉已有被柜充往分员认榜可区副域毁“刚少延年声”贫期区份域猎“最成荷年捏”滥期“焰告雹诉吐别索人犬她择会越长副得遭很慰美氧”重哨新抽定哀义其区幕域涉价翻值袄，哲提乓升较形妈象“泰告乞诉左别该人坛她译美虚得校与必众嫁不去同因”基浓于恼区宴域幕价胜值袋，罪重浸新研定胃义益产华品“眯告符诉练别毙人内她盯是爆完社美洒的梁”利胁用记成给熟颂区温域坟价泻值单，垂项曾目知全默方骡位帮打眼造变外给的乌细茫节封放小大区善域史价开值唐平破台老决杏定迷了及项燥目握打博造眨的绢方悦向区疤域盈规男划叹：土玩地遗研贤究盟的豪重嚷点牵内滥容挖湾掘乳区母域尺价晒值退的浸四川种型方翠法资及源堪禀惧赋短分万析处法案仪例萍类笔比容法区拼域较价塞值AB城您市柱功婆能段解祝析灶法D价嫁值羽嫁刚接影法C常怎用嗽于翠大冬规关模甩的挣区蝴域勺项藏目海个口搭海塘甸订溪氧北酒岸蚀改混造配项标目布、熄长梯沙除南党湖卡新改城迹项吉目通携过部解溉构哨城怪市抖，灿基豆于块功欢能待补纵缺/再芳造什的导角殊度慌定派义班区演域葬价刃值驰的锡方模法河悲南疤怡蛛丰购置椒业美郑桂州裁项罗目西喂安筝新膛鸿安基处曲交江辈项彻目福狗州颗三肃盛飞南量香袭湖殃项认目…定…“例幸串福孤的胶烦贪恼蛇”确、坛“逝被食遗析忘匠的丈角贝落周”.复号地常武饶汉危武鲁重迫项鞋目地嗓业暮西洞丽敲龙赖井押村玻城钱市咽更抄新揉项局目…杀…项期目俩所球在臣区苦域淋缺钳乏籍明决显河的甘优耻势足资猾源肥，聚或师现敬有返的牵资凶源痛无辉法武支籍撑季既营定杀目喘标陕的钞实滴现漂。圣喜莫卷丽肿斯抄、帖星运河誓丹绕堤金魔地扫香蛮蜜公山…加…土鸦地坦研菌究脸初数步助成凯果通毅过克对宪项贿目球宗就地遗的指文标秆分丝式析谜、百区拴域增环吨境烛、脏配蜜套严、决规够划属等斜方俗面畅的席研推究体后沃，粱可透以仅刻陡画除出望项勿目结的股基搬本矿轮仓廓培，宁给缓出哑项沸目血可猎能桐的肉发磨展封方详向：如鸭用介地法面补积寺、喉容提积痕率脑决宣定坡了斥项母目澡的体总姓量骗、弊物食业谷基段本扫形穴态迷；邻而刑区妈域奏规沉划东和讲周猴边们环饶境驳决缠定制了骡地级块葬价缓值滩进完而务影元响被物崇业牢档身次墨定坛位等；初步成果物响业虏形画态物凑业语档通次配厕套厚需种求资围源辅禀迟赋…虎…项罚目宅可房诚能毛的骆发稠展守方荷向:二止、销市臭场疫研任究市场研究市场基本面竞争产品三寺大述研甘究俊重评点事缘瑞实鹅－挎－疫观携点量－缓－石建共议结殊构望化柔分考析1、弄市贫场嚼基旷本歼面悦分友析具宿体监研稠究大内秧容撑如国下或：1旅.宏敢观扣经围济料研旺究2掌.宏称观懂房累地欣产成市虽场研松究3狡.房挖地隆产迅建竭设袋指岛标驰分扎析固印定裹资君产甜投辈资纸与解房况地贺产佳投隆资施妈工堡、第新舰开雨工障及纵竣垦工煤面美积4恢.土堆地恒市波场未研体究供档求太及击价政格分最区牲土羽地某成损交土倡地处成轿交虏价尼格本凡区评域煤土男地瓜成遵交开详世情(含项哗目倡本伸身)5剑.商宵品红房核市恭场街分啊析通（错住植宅膨）商贤品版房粥存/增划量妥分酱析（嘉供革求射分熄析忧）商令品霉房谊销仆售堡额笋与隶销祥售雨面丘积商极品煮房灾销滚售厨价雄格市敌场峰发揭展坟板罗块芝及稿格涨局围分柳析成兔交筒产哑品愁特府征客友户典构怪成半分使析6赖.市扯场骆未斯来盗发怪展晋预金期研纵究眯重随点植：市择场礼特黄点涌：蛾内僚外挑需江、板市觉场俊阶赢段供宿求饱关饱系钓、撤市细场欺结现构(价亿格层、徒产比品记、钥开剖发华商)客牛户端及房诚成圈交屈特思点研树究娘意校义脚：宏秧、联中浙观皱经疑济放及颂房婚地既产摩整疾体粒分浑析严，铃反观映妇房壶地住产粪投藏资书及厅发阶展栗环盗境庭，羽预经测强未亿来芦的竭竞欠争棒格假局覆。通坦过赏研梨究芬判备断盖区杜域慰房恢地霸产茎走废势洪与资开辽发炼风挤险驻，弄找访到仍项群目慈可围能刃的恳目宏标阻市抄场边，菠初先步亏确竹定个发嫁展呀战汗略学。通纽奉过需区虑域门房握地默产营供层求忧关伐系困、絮价津格农、膝产混品竭等脖成高交滔情命况崭分礼析刘，丢对谱产董品饱的浓定绪位娇策扶略浊产酬生叨直栋接见影军响勉。具悔体馒研贱究唐内笑容苗如绢下付：1杏.竞送争波项悄目率基健本零指句标宜对宫比2贫.客愧户觉定酷位3磁.规之模4桶.营既销营妄销浮节姜点扮和列销首售徐情双况核眠心桐卖娘点讲（闻竞隔争拆力路）推壮广仗活乐动推英广很渠棍道成点交没客覆户鼻分轮析5盏.产暮品房察型僚特竖点社煤区战建库筑圾、显规冬划挑特累色景伤观律特怕色配俗套坟情舱况6咽.价依格惰情闯况幅（真含吉各岭期忆价婶格男走朋势版）2、患竞这争紧分盟析研霜究眉重经点铃：产肥品咬定骡位特及约核筝心锋卖熟点客艳户挎定降位扫及乞成匹交球分挤析价快格赠及搜推铜案研超究茂意岗义司：判袋断斗对障手减的风客冰户斩、缴产更品早、昂营时销遇方省式右等涛重支点中信共息嫩，植为阿项源目狂发汉展爬的字导淋向旨提术供跟实饲际舌依积据助，涨增规强亮项偷目迁自滩身共的寇市裹场曲竞秆争猴力宗；分立析定中躲，员应裂着感重污分狱析廉对吉手走的搭成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土地成本676.91335008800

前期工程费用50130000650

市政代征费用1001300001300

建安成本84913350011335

叠加别墅9006000540

退台洋房850200001700

花园洋房7501040007800

商业10002000200

会所25001500375

地下车库9008000720

室外工程以及环境131.8室外道路、照明、社区园林1760

管理费33.8按建安费用的3%计算451

不可预见费58按照以上2-6项的5%计算775

财务费用52.4利率按照6%计算700销售收入34144

叠加别墅320060001920

退台洋房2800200005600

花园洋房240010400024960

商业40002000800

地下车库18008000（60%的销售率）864推广费用按销售收入的2%计算683销售税费按销售收入5.6%计算1912税前利润5778万元税前利润率22.42%5锁1形1徒15藏1呆1蒙11喊0沃2额2泉2二叼阶氏段鼻销捷售眯收摩入3肺4吨1歇43仍4集1齿46絮8雀2委95践1躁2滑25斑1狗2亿21户0艘2失4须3一念阶业段谎销争售堪收谦入1坚1躬9槐9埋91组1炸3劲2撑81虫0故2腥5哭41鲜7霉8茎77站6辽41鹊4方5淋11锄0残9冲91储2瞎8涌48瓦2俭04降0椒06我5伞0累侮计别资迈金神盈摄余6厌7帜11纯0社7抱58昼4部6内71柴0愁2刘3-胡6箩8恢73纠5同1-伏1弹8骂54撞6捐54葵2什0-束2捞5免06喇5那0项埋目另资立金苦平档衡卡情细况7葛0顷0玻02盗0跪0阴0其异他炉融骡资6啦0盼0沉03窄0饲0乓01借0率0锯0银妄行河贷照款捕支球付4点0劈燕0榨05愉0灯0管01挖1徒0链0茶0自闹有腹资宪金订支卫付6费7采11碎0冈7渡58挂4意6凡71茎0多2李3-广6卷8丸7-马6泰6批4属9-啦8捆1胳8统5-悬2苹5件3观5-乎4依5仰8签0-量5骗2锁5复0-美1怀0谣3昆5井07窗0竭07消0诸0财爽务沟费冲用2技8竿62蠢8欠65掉7漆21按9周11完9唉13址8劝22竿8宪72舱8乎75芽7差4销马售梁税脊金2泥2映92膊0抵01汗0珍01池5赢02胃1身93布0复02插0食03丢0谈08没5映95记0镜0营行销举推坏广1然7糕21肤5的01铃0竭05只01嫩5病81社6捏01亚2沈01芽2恳02日5响75被0不忘可裕预隆见摇费1薪0怨01锹0愧08令31薄0基01弃7膊51科0贵01锡0州01庄5排01烤8职31旦0所01美0醉0管馒理梳费1回7合6土85聋0傍03灵0壮05跃0革0室虽