同策-上海长城大厦项目汇报

长城大厦工程汇报同策·上海第一局部市场概况宏观市场区域简介小结第二局部工程分析工程分析重点个案分析比照分析第三局部工程定位工程定位价格定位客源定位第四局部销售策略推广策略价格策略销售周期写字楼市场概况宏观市场区域概况小结1上海写字楼市场供求关系上海写字楼市场整体呈现供求平衡，市场保持健康有序地开展07年全年，上海写字楼市场累计供求保持在1.0左右06年去年上海市写字楼市场整体呈现供大于求的形势，尤其是下半年，市场急剧放量，市场消化能力有限，供求矛盾凸显。07年新增供给萎缩，而市场需求保持强劲稳定，有效去化了06年下半年市场存量。数据显示07年全年写字楼市场保持供小于求的态势，截至07年12月，由于当月供给放量大，供求矛盾有所缓和；宏观市场之上海上海写字楼市场价格走势06年上海市写字楼市场价格呈现“震荡〞下挫的态势，并在06年6月的时候到达低谷；07年上海写字楼市场价格反弹明显，全年保持稳定的上升态势，在07年11月时候到达最高点18000元/平方米。07年全年涨幅接近30％，涨幅显著宏观市场之上海07年全年价格稳定快速上涨，涨幅近30％市场整体态势稳定，累计供求平衡普陀区非传统办公区域，写字楼市场规模小，区域写字楼供给有限；当月供求关系呈波浪式变化，供求变动较大，如当月有工程入市，就有可能造成区域供求失衡；普陀区写字楼市场整体供求仍处于供求平衡的态势，累计供求比稳定在1.0左右，市场稳定；宏观市场之普陀价格快速上扬，年底到达顶峰，均价超2万元07年普陀区写字楼市场销售均价呈快速上涨的趋势，尤其是07年下半年，这种趋势愈加明显，到年低普陀区写字楼市场销售均价已达21000元/平方米。从07年8月开始到07年低，写字楼市场销售均价涨幅近50％，涨势惊人；宏观市场之普陀20815曹杨、真如、武宁板块供求均价图工程区域办公类产品供给稀缺区域价格稳步上涨，年涨幅较大办公产品具有较大的市场时机宏观市场之板块曹杨板块07年零供给，市场以去化存量为主真如板块07年没有新增供给成交武宁板块供给稀缺，07年全年仅为4万方虹桥机场徐家汇浦东机场人民广场火车站陆家嘴4.5KM5KM21KM3.5KM5KM3KM区位简介之区位信息工程位于普陀区行政中心位置，区位条件较好，有良好的成长条件工程所在区域为非传统商务区，与陆家嘴、人民广场徐家汇等成熟商务区有一定的差距普陀区区域外通达时间距离人民广场（3.5KM，20分钟）陆家嘴（6KM，30分钟）徐家汇（5KM，25分钟）虹桥机场（4.5KM，20分钟）浦东机场（21KM，40分钟）火车站（3km，15分钟)本案11号线〔在建〕3号线中山北路高架真如城市副中心长风生态商务区曹家渡商业圈长寿综合效劳带真北组团高贸群四商务中心、四交通动线、一城市副中心，构筑区域未来商务前景真如城市副中心：上海市四大副中心之一。规划建设以现代物流效劳、国际商贸采购、新型市场等为特色的资源配置中心，引进大型企业地区总部和国内外大公司营销、研发、采购、中心等。长风生态商务区：上海中心城12个现代效劳业集聚区之一，打造一个以高科技为支撑、生态为主题的生态型城市滨水区。长寿综合效劳带：位于长寿街道，是目前普陀区商务楼较集中的地区之一，以沿路线状分布为主。真北组团商贸群：北起武宁路，南至苏州河之间的真北路沿线。倾力推进组团式现代效劳集聚区，搭建与长三角互为辐射对接的商务平台。区域简介之商贸支撑区域简介之规划利好定位规划：辐射长三角的开放性生产力效劳中心、效劳上海西北地区的公共活动中心，重点开展物流贸易、商务会展、文化旅游等功能。具体的规划：在曹杨路拟建180万平方米办公楼和40万平方米商业效劳地，其余420万平方米都是住宅，分散在真如副中心各个地方。

毗邻上海市重点规划区域——真如城市副中心规划形成“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型公园〞的布局结构规划范围：东至岚皋路，南达中山北路武宁路，西接真北路(规划环线〕，北临沪宁铁路(规划京沪高速铁路)，总占地约6平方公里，核心区用地约l平方公里。

区域内以中低端产品为主，高端产品稀缺；有影响力有，有品牌的工程少，绿地和创大厦为目前唯一的5A甲级写字楼中小型企业办公为区域内需求主力，办公需求旺盛租金水平为全市的低谷，有价格优势，目前区域唯一的5A甲级写字楼绿地和创大厦租金为4-4.8元/天·㎡市场需求旺盛，写字楼出租率高，尤其是一些成熟写字楼根本处于“满租〞状态本工程的上市也将为区域内注入新的活力名称等级规模（㎡）售价(元/㎡)租金（元/天·㎡）出租率绿地和创大厦甲级4.3万250004.590%绿地科创大厦乙级3万——2.895%中关村科技大厦准甲级3.4万170002.870%区域简介之重点办公楼区域办公产品以中低端工程位主上海市写字楼市场供求根本平衡，市场呈良性、健康的开展写字楼市场价格快速上涨，07年涨幅到达30％写字楼市场有较高的、保障的投资回报，受到广阔投资者的欢送；工程区域未来规划前景看好，地处几大商圈中心，又受真如城市副中心辐射，具有较大的开展潜力；曹杨路商务中心规划、轨道交通等因素的逐步实施和实现，大大提升了区域的商务办公气氛。区域内物流、科技等产业聚集，有利于对办公类产品的需求；区域内办公产品需求旺盛，高端办公物业是目前区域内稀缺产品小结健康的市场环境下，高端办公物业稀缺的区域良好的市政规划下，高端办公物业潜力较大工程分析工程分析重点个案比照分析2凯旋北路项目范围——东临凯旋北路、曹杨路以南、中山北路以西，南至白兰路。工程技术经济指标：总建筑面积——115000M2塔楼——建筑面积63995M2；地上44层、地下3层；标准层高3.4M裙楼——建筑面积20747M2；地上5层、地下4层工程分析之地块概况临近沪西工人文化宫，餐饮、娱乐设施丰富，但档次较低沪西工人文化宫市场人流量集中，构成复杂，环境较差沪西工人文化宫工程分析之四至凯旋北路中远商务楼曹杨路中山北路轨道11号线施工，路面状况差；顶峰时段车流量大，造成堵塞工程四至路况较好，有利于商务出行11号线（在建）3、4号线中山北路高架工程分析之交通四线聚集、中山北路高架尽显便捷商务交通主干道：中山北路——车流动线曹杨路——人流动线公交线路：909、224－汽车站846、216－长风公园309、69、829－华师大轨道交通：3号线〔运营中〕—上海南站至江杨北路4号线〔运营中〕—封闭式环线轨道11号线〔在建中于2021世博会前通车〕—三林战至嘉定北站或安亭站14号线〔规划中，距离本工程1千米〕工程分析之周边配套工程周边配套商业比较齐全，但总体档次较低工程周边分布有银行共6家，根本能满足商务办公需求酒店业档次较低，区域内有经济型宾馆3家，不能满足高端客户需求。优势内环以内，毗邻城市副中心曹杨路商务办公中心核心位置软硬件配套设施高于周边同质产品普陀区第一高楼，地标性建筑交通便捷，紧邻轨道交通、中山北路高架劣势工程区域不是传统商务中心，周边商务配套少，区位认知度有待提高小环境比较杂乱区域以住宅为主，商务办公气氛不浓厚曹杨路地铁11号线修建中，路况较差工程分析之时机受真如城市副中心辐射，开展前景看好便捷的轨道交通，相对较为低廉的租金水平，能够吸引区外客户的进驻区域写字楼工程逐渐增多，有望产生产业聚集效应，尤其是同为5A甲级写字楼绿地和创大厦的投入使用，提升了区域整体品质工程建成后为区域地标建筑，具有先天优势威胁政府对商务办公工程政策面的调控限外政策影响，客源渠道缩水区域以西宫为代表的小商品市场，办公环境不纯粹周边商务中心开发相对成熟，影响市场竞争力名称绿地和创大厦等级5A甲级总建筑面积43925㎡地上层数25F净层高2.7米标准层建筑面积1800㎡最小面积分割77㎡车位280个外立面隐框中空LOW-E玻璃幕墙空调系统大连三洋中央空调电梯瑞士迅达8部投入使用日期2007-5-1租金水平4-4.5元/天·㎡入驻率90%重点个案解析底层大堂标准层走道绿地和创大厦中小型企业为主，办公人数在15－30人之间，人均使用面积为8－10平方米；客户的行业，主要有贸易、科技技术、外资驻沪办事处、投资咨询、律师及会计师事务所等租用客户占和创大厦全部客户的60％以上，是大厦的主要客户群，以中小企业最为代表绿地和创大厦客源分析重点个案长城大厦绿地和创大厦投资商长城建设上海绿地集团规模7万方43925㎡标准层面积1650㎡1800㎡面积范围60-1650㎡78-256㎡总套数320套267套总高度46层170米25层得房率70%70.6%空调中央空调/新风系统大连三洋中央空调电梯迅达客梯13部迅达客梯8部车位500个280个物业管理高力国际科瑞物业物业管理费——21元/月·㎡交通地铁/高架地铁配套1.5万方商业配套7000方规模更大硬件更先进从工程比照分析，不难看出，本案比照绿地和创大厦具有较多的优势，不管是工程的规模、硬件设施的先进性，还是相关的软件配套设施，都具有明显的优势比照分析可比工程比较全面占优工程定位工程定位价格定位客源定位3地标建筑/5A甲级写字楼/独一无二/不可复制/尊贵非凡……普陀区最大/最高/最先进/最……普陀区的金茂大厦普陀地标性国际商务中心工程定位关键词销售不仅是产品，也是尊贵非凡的品质、地位的象征项目权重绿地和创大厦长城大厦交通910规模810规格1010外立面810/8标准层面积88电梯配置810车位配比810空调系统910大堂710/7物业管理710/7合计8298/90对比值11.195/1.097单价测算1、取绿地和创大厦4.5元平均租金基准，以及8％市场回报率；得出绿地和创目前的市场价格＝4.5×365÷8％＝20531.25元/㎡2、通过市场比较法我们不难发现目前工程的静态价格在22522.78－24534.84元/㎡之间。根据工程定位为普陀地标性商务中心的定位，我们认为25000元/㎡静态价格是比较合理的3、价格修正由于工程销售将在08年开始，因此从现在开始到销售周期内有15％的合理价格上涨空间，因此工程的销售均价为：28750元/㎡左右价格定位客源定位购房目的比例以投资获利的投资客，以项目低区为主，投资成本相对较低30%投资和自用兼顾的客户，以项目中低区为主要目标，以中小企业为主40%自用客户，位于项目的中高区域，作为企业办公场所，企业总部30%购房目的目标客群有意识的引导投资客的购房行为，以中低区为主要购房区间，保证中高区域的完整性、尊贵性小型企业：50%以咨询、贸易类效劳性行业为主，人数在10-15人之间中型企业：30%作为中型企业总部、或为外企驻沪办事处大型企业：20%优质客群，积极引进，提升工程的品质、形象销售策略推广策略价格策略产品组合销售周期4分阶段分批次逐步推向市场公开次序按低、中、高三区依次公开说明：1、工程体量较大，销售周期长，通过分批销售，减少市场风险；2、依次分批销售，可获得较高的价格成长空间，追寻较高的利润空间；3、根据不同的区间，制定相应的价格策略，到达有效去化的目的；区间楼层总面积（㎡）总套数营销策略低区3-15F21450104以套为单位进行销售中区17-31F2475012050%以套为单位销售，其余50%以2套或2套以上单位的组合销售高区33-44F1980096半层和整层为单位销售推广策略1、高区招商先行，针对工程高区整体去化问题，我们认为为打造区内顶级、国际的商务中心，需吸引国际知名企业入驻，提升工程的知名度和美誉度，因此在工程销售前期就将针对工程高区局部房源以租代售方式，实施“引凤筑巢〞策略，引进品牌大企业或国际知名企业，以提升工程的品质，也有利于价格的成长，在未来实现更大的利润空间。2、低区低总价入市，积累人气获得区域认同感；3、在高区招商成功，及低区成功入市的根底上，趁热打铁向市场推出工程中区和高区；低区销售中区销售高区销售高区招商推广策略销售均价（元/㎡）价格范围（元/㎡）价格差目标客户高区3.33.2-3.59%知名企业单位，自用为主中区2.92.7-3.113%组合产品，投资自用皆宜低区2.31.9-2.630%单套出售，投资客户群为主低开高走，前期快速实现销售，营造区域人气，形成良好的价格成长梯度，后期弥补前期利润损失价格策略工程高区33-44层工程中区17-31层工程低区4-15层产品组合产品组合单元构成面积（㎡）单元组合A111.72B103.125C260.156D3502单元组合D+A461.72A+B214.845B+C363.281C+D610.1563单元组合D+A+B564.845A+B+C475.001B+C+D713.181半层组合A+B+C+D825整层组合整层165013种产品组合，丰富工程产品线标准层平面图A单元111.72㎡A单元111.72㎡B单元103.125㎡C单元260.156㎡D单元350㎡B单元103.125㎡C单元260.156㎡D单元350㎡绿地和创大厦销售分析销售周期分析：1、区域内5A甲级写字楼