拍卖师资格考试-拍卖通论复习总结

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拍卖通论拍卖师资格考试-拍卖通论复习总结【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）第一章拍卖概论第一节拍卖的概念●怎样理解拍卖：拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。含义：拍卖是一种买卖方式；价格形成方式是通过公开竞价；标的物是特定的物品或财产权利；买受人是最高应价者。内容：拍卖是一种中介效劳性质的交易方式。拍卖是通过公开竞价成交的。拍卖是受到法律严格标准的经济活动。拍卖的特征：●拍卖与商品交易的区别①从交易的当事人来看，拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可。②就交易的性质而言，拍卖的整个过程是在公众的监督之下进行的，当事人受交易规那么及相关法律法规的约束，交易价格是通过群体竞价，有公认的成交标准和方式，法律上称为公卖。③从商品的价格形成上比拟，在拍卖中，被拍卖商品的出售价格，由竞买人通过竞价决定，即由买方定价，卖方即委托人只是对标的物的保存价有决定权，买卖成交的唯一价格是必须到达或超过保存价。④从商品的价格竞争对手来看，在拍卖方式交易中，标的物价格的竞争是在买方即竞买人中间展开的，以出价最高者为胜。⑤从对买方的要求来看，在拍卖交易方式中，竞买人必须向拍卖人公开其真实身份，参与竞买前必须出示身份证明及办理竞买手续。在定向拍卖的情况下，拍卖人还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。⑥从对拍卖人主体资格的要求来看，根据?拍卖法?的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构主持。拍卖与招标投标的区别标的内容上的区别实施机构上的区别行为目的上的区别费用收取上的区别〔是否收取佣金或酬劳可以作为区别拍卖与招标的一个重要标志〕共同点：都属于中介效劳机构；两者在法律上都遵循“公开、公平、公正、老实信用〞的原那么，在操作程序上有相似之处，但拍卖较之招标投标更具透明度和显示公正性。●拍卖的功能表达在哪几个方面价值发现优化资源配置拓展销售降低交易本钱，提高交易效率，减少交易风险●拍卖四项根本原那么的含义是什么：公开原那么：拍卖信息公开发布、拍卖标的公开展示、拍卖活动公开举行公平原那么：民事权利义务平等、民事法律地位平等公正原那么：老实信用原那么第二节拍卖的根底知识●拍卖标的主要有几种类型从物品是否具备物质实体形态的角度划分：有形资产、无形资产从物品可否移动及移动后是否影响其价值功用角度划分：动产、不动产从物品是否可流通及流通范围的广度划分：允许流通物、限制流通物、禁止流通物●拍卖标的应具备哪几个条件在自然属性方面，拍卖标的性质必须特定在经济属性方面，拍卖标的必须具有交换价值在法律属性方面，拍卖标的必须无流通障碍拍卖报价方式●什么是增价拍卖，它的特点是什么又称“英格兰式拍卖〞，它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低到高、依次递增，直到最高价格成交为止。特点：谁叫价谁要约竞价按约定的阶梯顺序进行〔低开高走〕●什么是减价拍卖，它的特点是什么又称“荷兰式拍卖〞，它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖时，报价由高到低、依次递减，直到有人应价，即告拍卖成交。特点：叫价即表示要约降价按约定的阶梯顺序进行●什么是密封式投标拍卖，它的特点是什么所谓密封式拍卖，是指在拍卖中，竞买人在规定时间内按规定将已经填写好的出价载入密封件送到达拍卖行规定地点，拍卖人统一开标后按照“价高者得〞的原那么决定中标人的一种拍买方式。特点：价高者得、时间优先。适用于标的相同且有较大数量，现场拍卖既不好操作也不易于拍出好价位实现物品最大值的拍卖品种。拍卖活动的类型强制拍卖、任意拍卖动产拍卖、不动产拍卖有底价拍卖、无底价拍卖定向拍卖、非定向拍卖一次性拍卖、再拍卖强制拍卖：是指国家有关机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。任意拍卖：是指民事主体自主决定拍卖其所有或具有处分权的特定标的的行为。●强制拍卖与任意拍卖的主要区别是什么二者的主体和性质不同。强制拍卖的主体一方是国家机关，拍卖属于强制执行行为；任意拍卖的主体三方均为民事法律关系当事人，是一种自愿行为。二者的实施和依据不同。强制拍卖必须以生效的法律文书为依据；任意拍卖以委托拍卖合同为依据。二者的原那么和目的不同。强制拍卖贯彻执行国家强制债务人清偿债务的原那么，目的在于清偿债务；而任意拍卖表达财产流转中公平合理的原那么，目的在于将物品换价兑现，与清偿债务不一定有直接关系。定向拍卖：亦称有限制拍卖，是指有竞买附加条件的拍卖。非定向拍卖：称非限制拍卖，是指对竞买人无附加条件的拍卖。定向拍卖与非定向拍卖的区别二者的拍卖标的不同。定向拍卖的标的物往往是依法限制流通的物品或财产权利。二者的竞买资格条件不同。一次性拍卖与再拍卖的区别二者的发生原因不同。一次性拍卖是委托人在正常情况下提起的委托拍卖。再拍卖一是因初次拍卖时无人竞买或竞买达不到底价未能成交而有委托人提起的新的委托拍卖；二是因初次拍卖虽成交但买受人未按时支付价款等导致违约解除合同而由拍卖人提起的再次拍卖。二者的底价不同。二者的拍卖关系不同。一次性拍卖只涉及一人次买受人；再拍卖那么可能涉及二人次以上的买受人。第三节拍卖的起源与开展拍卖行为的出现：古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。拍卖机构的产生：古罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑。拍卖行业的形成：17、18世纪的近代欧洲是世界拍卖史上的第三个里程碑。我国拍卖业历史唐玄宗开元25年，拍卖1874年，鲁意斯摩拍卖公司1986年11月，新中国第一家拍卖行在广州成立1992年8月，国务院办公厅下发了?关于公物处理实行公开拍卖的通知?●简述我国拍卖业几大市场领域公物拍卖文物、艺术品拍卖房地产拍卖破产企业及闲置设备拍卖无形资产拍卖机动车拍卖●简述我国拍卖业的开展趋势中国已经参加WTO，作为效劳行业，拍卖业属于开放的非保护行业，外资进入内地拍卖行业只是时间问题。我国早在1995年已组建成立了中国拍卖行业协会，至今全国绝大多数省市自治区相继成立了协会，10年来全国及地方协会为繁荣中国的拍卖市场、提高拍卖行业的地位和建设现代化拍卖企业方面起了积极的作用。市场细分，专业化分工成为现实。信息化管理。运作本钱加大，收入减少，利润趋于平均化。第二章拍卖法规第一节?拍卖法?及拍卖法律关系?中华人民共和国拍卖法?于1996年7月5日在第八届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，共6章69条，1997年1月1日起实施。●什么是?拍卖法?拍卖法是买卖法的一个分支，总体上隶属于民商法。是以拍卖法律关系为调整对象的法律标准总合。拍卖法的含义拍卖法调整的是拍卖法律关系拍卖法中的标准主要是权利义务标准拍卖法以拍卖规那么为核心拍卖法是相关标准的总合?拍卖法?的原那么拍卖法的原那么是公开、公平、公正和老实信用公开原那么反映了拍卖的开放性形式以及公众参与性，反映了拍卖是最透明的买卖方式；公平原那么表达了拍卖当事人的平等参与性，在任意拍卖中拍卖主体之间的法律地位是平等的，拍卖过程中的竞争应当是平等竞争；公正原那么表现为权利义务的合理性，不允许当事人一方只享有权利不承当义务，权利与义务应自始至终保持平等；老实信用原那么要求当事人在拍卖活动中以诚相见，不允许用欺诈、胁迫或其他任何不正当的方式进行交易。简述拍卖法律关系是什么指由于法律的调整而在拍卖当事人之间形成的特殊的法律关系。拍卖法律关系以拍卖人的权利义务为核心。拍卖法律关系的构成要素：即法律关系的主体、客体、和内容，分别称为主体要素、客体要素和内容要素。简述我国?拍卖法?关于“拍卖人〞的法律规定拍卖人是拍卖法律关系中最主要的主体，其在法律关系中的地位是受委托人、代理人，其行为由被代理人负责。但拍卖人又具有相对独立性，既受制于委托拍卖合同，又受制于拍卖规那么。拍卖人的资格是拍卖法规的主要内容：有一定的注册资金有与从事拍卖业务相适应的固定场所和设施具备法人资格，能够独立承当民事责任有完备的标准、制度有一定数量、具备相应资格的拍卖专业人员符合法律、法规规定的其他条件。拍卖法律关系的终止：指由于一定情形的出现，在拍卖当事人之间的权利义务关系归于消灭。拍卖终止的条件人民法院、仲裁机构或者有关行政机关认定委托人对拍卖标的无处分权并书面通知拍卖企业的；拍卖标的被认为是赃物；发生不可抗力或意外事件致使拍卖活动无法进行的；拍卖标的在拍卖前毁损、灭失的；委托人在拍卖会前书面通知拍卖企业终止拍卖的；出现其他依法应当终止的情形的。●拍卖中止的条件没有竞买人参加拍卖的；第三人对拍卖标的所有权或处分权有争议并当场提供有效证明的；委托人在拍卖会前以正当理由书面通知拍卖企业中止拍卖的；发生意外事件致使拍卖活动暂时不能进行的；出现其他依法应当中止的情形的。●拍卖中止与拍卖终止的区别：中止只是暂停拍卖程序，中止情形消除后，拍卖将继续进行；而终止意味永久性地结束拍卖程序。在中止期间，拍卖法律关系继续存在，权利义务依然有效，只是暂时停止执行；而终止意味着法律关系结束，委托人、拍卖人、竞买人相互间的权利义务也就因此相应消失。第二节?中华人民共和国拍卖法??拍卖法?在我国拍卖业开展中的重要作用1、?拍卖法?的公布，极大的促进了拍卖业的开展，为拍卖在社会经济开展和体制改革中发挥积极作用扩大了影响，扫清了障碍，创造了良好环境，确立了法律地位。2、?拍卖法?是拍卖业的根本法。3、?拍卖法?准确的反映了拍卖的客观规律，表达了公开、公平、公正和老实信用的原那么。4、?拍卖法?所标准的拍卖活动，是贯彻?民法通那么?、?民事诉讼法案?、?合同法?、?担保法?、?土地管理法?、?城市房地产管理法?、?文物保护法?等法律的重要途径和手段。●为什么说?拍卖法?是我国拍卖业的根本法?拍卖法?详尽的规定了拍卖当事人的权利义务、拍卖的法定程序、违反?拍卖法?及相关法规的法律责任，成为保护拍卖当事人合法权益、保障拍卖业健康开展、标准开展的强有力的法律武器。●为什么说?拍卖法?准确的反映了拍卖的客观规律，表达了“三公一诚〞原那么?拍卖法?要求，在拍卖过程中，要公开拍卖信息，公开展示拍卖标的，公开举行拍卖会，公开竞价，公开成交；同时，?拍卖法?还要求，委托人不得竞买或者委托他人代为竞买自己的物品或者财产权利，拍卖人不得在自己组织的拍卖活动中参与竞买或者委托他人代为竞买，拍卖人不得拍卖自己所有的财产或者财产权利等等。通过公开拍卖和禁止有可能损害他人利益的行为，实现了公平、公正的交易，贯彻了老实信用的原那么。第三节?拍卖法?涉及的主要法律规那么价高者得规那么：是指通过竞争确定最高应价者作为买主的规定。是最古老的拍卖法律规那么之一。保存价规那么：保存价又称“底价〞指拍卖人可以具以确认拍卖成交的最低价格，保存价规那么是指保存价发挥作用的制度。保存价规那么的原理实质上就是权利制衡机制。保存价规那么的效力范围保存价可以对抗最高应价拍卖人对抗保存价规那么的行为无效瑕疵请求规那么：瑕疵请求权的障碍委托人、拍卖人无过错买受人的过错〔疏忽、误解、不当行为〕声明不保证瑕疵请求权的效力范围谁知晓谁负责拍卖人先行负责禁止参与竞买规那么禁止拍卖人参与竞买禁止委托人参与竞买●为什么禁止拍卖人参与竞买禁止拍卖人参与竞买，是因为拍卖人在拍卖法律关系中的地位决定的。在拍卖法律关系中，拍卖人与委托人之间存在间接代理关系。根据代理制度，在代理人与被代理人之间存在忠诚义务，即代理人不能让自己的个人利益与自己所承当的对被代理人的义务相冲突。具体表现为：其一，代理人不能使自己成为代理行为的相对人，即禁止“自己契约〞；其二，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人签订合同。由于拍卖人在拍卖法律关系中的身份是委托人的代理人，代表卖方；而拍卖人参与竞买时其身份是竞买人，代表买方。其结果是：如果拍卖人自己作为竞买人买下拍卖标的，属于“自我契约〞。我国?拍卖法?第二十二条规定：“拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。〞规定中的禁止是明确的，任何违反都属于违法行为。第三章拍卖实务第一节拍卖的委托●怎样理解拍卖委托及拍卖委托主体：拍卖委托是指由委托人向拍卖人提起拍卖的最初阶段，没有拍卖委托便没有拍卖活动的进行，委托是拍卖的起始和源头。拍卖委托的前提是委托人必须具有委托拍卖的动机和可供委托拍卖的标的，而且该标的必须是委托人具有所有权或处分权的物品或者财产权利。拍卖委托主体是指拍卖委托阶段参与洽谈的双方当事人，即委托人和拍卖人。在通常情况下，委托人一般处于主动的地位，无论是法定拍卖还是任意拍卖，委托人均具有选择拍卖人的自主权。委托人：是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。委托人的权利、责任和义务委托人可以自行办理委托拍卖手续，也可以由其代理人代为办理委托拍卖手续。委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵。委托人有权确定拍卖标的保存价并要求拍卖人保密委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的委托人不得参加自己所委托拍卖标的物的竞买，也不得委托他人代自己参加本人委托拍卖标的物的竞买按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。任意拍卖委托的程序：拍卖意向、寻找拍卖人、当事人双方洽谈、签订委托拍卖合同。法定拍卖委托的程序：委托拍卖函、拍卖人接受委托、签订委托拍卖合同。拍品征集的方式：零距离征集法、公告征集法、开发型征集拍品。●委托拍卖的合同主要有哪些内容委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；拍卖标的的名称、规格、数量、质量；委托人提出的保存价；拍卖的时间、地点；拍卖标的交付或者转移的时间、方式；佣金及其支付的方式、期限；价款的支付方式、期限；违约责任；双方约定的其他事项。第二节拍卖的公告与展示拍卖公揭发布的时间规定1、?拍卖法?规定，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告2、法人股拍卖必须提前10日发布公告?中国证券报??证券时报??上海证券报?3、凡属司法强制拍卖公告时间必须提前15日4、国有土地使用权拍卖公告必须提前20日。拍卖公告的功能：公开信息、招商促销●拍卖公告应包括哪些内容拍卖的时间、地点；拍卖标的；拍卖标的展示时间、地点；参与竞买应当办理的手续；需要公告的其他事项。拍卖标的展示的方式：固定展示方式、巡回展示、资料展示方式如何选择拍卖公告媒体公开发行的媒体是指经国家新闻出版署批准，有一定发行量和一定影响的报纸。拍卖法人股那么必须在国家证监会指定的三家证券类媒体之一发布。拍卖公揭发布的其他媒体主要是指播送电台、电视台等立体媒体。●拍卖资料的内容主要有哪些1、拍卖委托合同或委托拍卖函，人民法院的协助执行通知书，各类委托人的底价确认书等；2、按规定应进行评估的拍卖标的的评估报告，委托人对拍卖标的享有所有权或处分权的证明；3、拍卖公告，包括公告底稿和刊登公告的剪报或复印件；4、拍卖会图录或拍卖目录〔内含拍卖规那么〕；5、竞买登记记录，包括竞买人名单、签名和身份证明复印件；6、拍卖会笔录；7、成交确认书；8、成交价款支付的结算凭证复印件；9、标的物交割的书面材料包括提货单、产权变更的合同文本、相关证照副本复印件等；10、其他应该保存的资料。●拍卖会前应做好哪些准备工作1、落实竞买人2、拍卖会场选择及布置3、资料准备4、费用预算5、人员和设备配置●拍卖结算包括哪些内容1、拍卖人和委托人结算2、拍卖人与买受人结算●如何实现特殊商品的交割特殊商品交割主要指需要办理证照变更、产权过户的标的，这些标的的转移并不意味着其所有权自然也转移到了买受人，只有办理了有关的证照变更、产权过户等手续，买受人才能取得拍卖标的所有权。依据?拍卖法?第五十五条规定：“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关资料，向有关行政管理机关办理手续。〞因此，拍卖成交后，拍卖人出具有关成交证明〔主要是成交确认书〕及其他资料〔如发票、出库清单等〕，委托人、买受人应该持拍卖人出具的上述材料及拍卖标的的财产权利凭证，到有关行政管理机关办理证照变更、产权过户手续。第四章拍卖的筹划第一节拍卖筹划的缘起第二节拍卖筹划的实施拍卖筹划的要点拍卖的筹划要善于抓住适合拍卖的标的的“热点〞与“亮点〞拍卖的筹划在宣传、招商上要有重点突破拍卖的筹划要善于捕捉住难得商机拍卖的筹划贵在变不利为有利●拍卖筹划报告的根本内容拟拍卖的工程分析拟拍卖标的确实定宣传招商的措施善后准备第三节拍卖筹划应注意的问题●拍卖筹划应注意哪些问题筹划的目的在于取得工程，营造气氛，发现买家，确保拍卖成交拍卖筹划要具体到拍卖过程的每一个环节在动态中完善拍卖的筹划拍卖筹划切忌急功近利、草率行事●拍卖筹划报告编写的根本原那么言语简洁2、朴实富有新意3、操作性强第五章强制拍卖第一节强制拍卖的概念、特点和原那么●什么是强制拍卖？狭义的强制拍卖与广义的强制拍卖有什么区别？强制拍卖是指有关国家机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。广义的法院强制拍卖，既包括法院在执行程序中进行的强制拍卖，又包括法院在破产等其他程序中进行的强制拍卖；狭义的法院强制拍卖，仅指法院在执行程序中进行的强制拍卖。●强制拍卖有哪些特点国家强制性标的的非自有性〔强制拍卖区别于任意拍卖的一个根本特点〕主体的特定性〔一方必然是法院，另一方必然是拍卖机构〕目的的利他性〔一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益〕权利义务的不对等性〔法院居于主导地位〕●强制拍卖需要遵循哪些根本原那么法院处置权限制原那么：是指在强制拍卖中，法院虽然对拍卖标的依法享有一定的处置权，但为了充分保障执行当事人的合法权益，对法院的处置权应当予以严格限制，该原那么本质上是由强制拍卖标的的非自有性决定的。禁止无保存价拍卖原那么：法院在强制拍卖被执行人财产时，为保障执行当事人的根本财产权利，必须对拍卖标的设定保存价，拍卖机构不得以低于保存价的价格拍卖成交。实行这一原那么是强制拍卖区别于任意拍卖的一个典型标志。法院主导拍卖程序原那么：是指整个强制拍卖过程，包括拍卖程序的启动、进行、中止、终结均由法院决定。强制拍卖与其他拍卖的联系与区别强制拍卖和国有资产拍卖。两者既相互区别，又相互交叉。强制拍卖与法定拍卖。法定拍卖是强制拍卖的上位范畴，它包括的范围很广，除了强制拍卖，还包括公物的拍卖、破产企业的拍卖、国有土地使用权出让的拍卖等。第二节强制拍卖的主体、标的和依据强制拍卖的主体：是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：委托人和拍卖人，即人民法院、商业性拍卖机构，他们的意志和行为决定着强制拍卖活动的启动、进行、中止和终结。强制拍卖的标的：是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产及财产权利。●强制拍卖标的的构成要件是什么：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产，不得为案外人的财产。强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施〔查封、扣押、冻结〕的财产和财产权利。强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。强制拍卖标的的限制法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的。法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。强制拍卖的法律依据我国?民事诉讼法?第二百二十六条规定：“财产被查封、扣押后，执行人员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院可以按照规定交有关单位拍卖或者变卖被查封、扣押的财产。〞?最高人民法院关于人民法院执行工作假设干问题的规定〔试行〕?第46条规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。〞?最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定?〔以下简称?拍卖规定?〕那么是最新出台的关于强制拍卖最为系统和详细的规定，是当前强制拍卖工作的直接依据。第三节强制拍卖的实施过程●强制拍卖实施过程分为哪几个阶段：评估阶段〔双方协商、法院随机确定、公开招标〕做出强制拍卖的决定〔拍卖优先原那么〕确定和委托拍卖机构〔双方协商、法院随机确定、公开招标〕确定拍卖保存价〔禁止无保存价拍卖，保存价不等于评估价，更不能以评估价代替保存价〕拍品展示与拍卖公告〔动产：7日；不动产等：15日〕预交保证金〔5%〕举行拍卖会确认拍卖结果交付拍卖价款与移交拍卖财产〔拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。〕第四节强制拍卖中的几个重要问题关于佣金：累进递减、单向收费。拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%；超过200万元至1000万元的局部，不得超过3%；超过1000万元至5000万元的局部，不得超过2%；超过5000万元至1亿元的局部，不得超过1%；超过1亿元的局部，不得超过0.5%。关于拍卖次数对动产的拍卖以两次为限，两次拍卖仍然流拍又不能以物抵债的，就要解除查封、扣押，将该动产退还被执行人。不动产、其他财产权那么可以拍卖三次，在三次拍卖仍然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，如果仍然未卖出又不能以物抵债，且不适合采取其他措施〔如托管、出租等〕的，就应当解除查封、扣押、冻结，将该不动产或者其他财产权退还被执行人。如果将来该财产升值，可以重新进行查封、扣押、冻结并予以拍卖。关于中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即暂缓拍卖或者中止拍卖，并通知竞买人。暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在15日内通知拍卖机构恢复拍卖。被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求终结拍卖程序的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。关于优先购置权的保护：人民法院提前5日通知优先购置权人于拍卖日到场，通知未到场的视为放弃优先购置权。顺序相同的多个优先购置权同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。关于买受人资格的限制：申请执行人和被执行人都可以参加竞买。被执行人参加竞买必须预交保证金。如果拍卖成交后买受人反悔，可以重新拍卖，但原买受人不得参加重新拍卖。关于拍卖被执行人在有限责任公司的投资权益；按照司法解释的规定，对被执行人在其独资开办的企业法人中拥有的投资权益，人民法院可以直接裁定予以转让，并委托拍卖机构进行拍卖；对被执行人在有限责任公司中被冻结的投资权益或股权，人民法院在征得全体股东过半数同意后可以转让该投资权益或股权，不同意转让的股东应当购置该投资权益或股权，不购置的视为同意转让，法院可以委托拍卖机构予以拍卖。在拍卖竞价中，其他股东有优先购置权。关于拍卖上市公司国有股和社会法人股：应当首先执行其他财产；其他财产缺乏以清偿债务的，方可执行股权；拍卖股权之前，人民法院应当委托具有证券从业资格的资产评估机构对股权价值进行评估。人民法院应当按照评估值确定股权拍卖保存价。国有股权竞买人应当具备依法受让国有股权的条件。〔持有股份数额累计不得超过该上市公司已经发行股份数额的30%，如竞买人累计已到达30%份额仍参与竞买的，须依照?中华人民共和国证券法?的相关规定办理，期间中止拍卖程序。具体为应当向该上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者局部的要约。收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。收购行为完成后的12个月内不得转让。〕关于拍卖成交后出现的执行回转〔通常是执行错误引起而造成的〕执行回转时，已执行的标的物系特定物的，应当退复原物。不能退复原物的，可以折价抵偿。为什么只有委托人〔人民法院〕和拍卖人才是强制拍卖的主体强制拍卖是指有关国家机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。由于法院依法对被执行财产采取了强制执行措施，而使被执行人对自己财产的处分权受到了限制，被执行人不得自主、自由的决定是否拍卖属于自己的财产，是否拍卖的决定权在于法院，不受被执行人意志的左右。同时，拍卖机构依法接受法院的委托展开拍卖程序，法院决定着拍卖程序的全过程。在执行哪些生效法律文书时可以采用强制拍卖判决书、裁决书、调解书、处分决定书以及其他经司法机构确认的债权文书等。标的物上设有担保物权的可否进行强制拍卖/如果可以，价款按怎样的顺序处理可以进行强制拍卖。拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。在强制拍卖中，在何种情况下人民法院有权中止拍卖或撤消拍卖委托人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行情形时，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在15日内通知拍卖机构恢复拍卖。在拍卖开始前，有以下情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托，终结拍卖程序：据以执行的生效法律文书被撤消的；申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；当事人达成了执行和解协议的，不需要拍卖财产的；案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；拍卖机构与竞买人恶意串通的；其他应当撤回拍卖委托的情形。第六章公物拍卖第一节公物拍卖的概念、地位和作用什么是公物及公物拍卖公物主要是?拍卖法?第九条第一款所指的“国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品〞。公物拍卖，是指拍卖企业为了协助国家行政机关和司法机关，将依法罚没、充公的物品通过拍卖变现上缴国库而进行的一种拍卖业务活动。采用拍卖方式处置公物的意义拍卖方式具有很高的透明度，面对群众公开处理，公物处理置于公众监督之下，有利于公物处理制度公开化，有利于防腐倡廉；拍卖的成交规那么是价高者得，竞买人在平等、公正的根底上报价竞争，一般能够实现公物的最大价值，能有效的防止压价收购、低价处理、无偿赠送等不良做法，有利于提高国有资产回收的质量；拍卖提供了一种由中介机构按市场运行规那么、在委托人授权的范围内经营的公物处理机制，这既符合公物处置必须采用市场化手段的原那么，又弥补了有关机构、部门无经营权的问题。公物拍卖的范围：行政机关罚没充公物品、人民法院罚没充公物品●公物拍卖的主体资格是如何确定的公物拍卖的主体资格即拍卖人，按?拍卖法?规定，须由财产所在地省、自治区、直辖市人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行，这是从法律上对公物拍卖人主体资格确实立。实行“动态淘汰制〞，须具备如下条件：依据?拍卖法?、?公司法?成立的拍卖机构；有丰富的拍卖操作经验，没有违法、违规行为；公司有符合规定的国家注册拍卖师及从业人员，员工素质高；公司运营时间两年以上；公司有良好的社会形象及社会信誉；公司有严格的管理制度，运作标准。公物处置实行公开拍卖的作用公物处置实行公开拍卖制度，有利于增加国家财政收入。公物处置实行公开拍卖制度，有利于反腐倡廉，有利于廉政建设。公物处置通过公开拍卖，有利于满足公众的多种需求，合理配置了公共资源。第二节公物拍卖的实施公物拍卖的来源：海关、公安局、工商行政管理局、人民法院、税务局、其他政府执法部门决定没收的、需上缴国库的动产或不动产。公物拍卖的特点公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的一个重大举措。公物的拍卖是国家行政机关或司法机关处分执行程序的重要组成局部，直接关系到所涉案件的审结质量和执行结果。成交是公物拍卖的前提和目的，是拍卖标的物以物的形态转换成货币形态并上缴国库的唯一途径。公物拍卖的标的一般是较为紧俏的物品。公物的拍卖人必须经省、市自治区人民政府和设区的市的人民政府指定。公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取。〔在定向拍卖中，无论成交额多少，拍卖人每笔只能收取不超过人民币20万元的佣金。〕第三节公物拍卖应注意的问题公物拍卖不可省略的三个环节：评估、佣金、招商公物拍卖的法律责任：委托主体的法律责任、拍卖人的法律责任：①民事责任即拍卖人必须将超收局部的佣金还给委托人或买受人；②罚款，处以拍卖佣金1倍以上5倍以下的罚款。公务拍卖市场管理：财务管理、拍卖人的行为管理●为什么说成交是公物拍卖的前提和目的国家行政机关和司法机关没收的物品皆以物的形态客观存在，但其没收的目的是为了充抵罚金、罚款并上缴国库，而国库并非是个巨大的用来堆存物品的仓库。公物的拍卖，就是将公物从物的形态转化成货币形态的一个必不可少的途径。由于公物处理必须通过公开拍卖，所以政府有关部门一旦将公物委托拍卖，其最终目的只能是变现，并无其他处理渠道。不管公物是否畅销，或其底价是否合理，拍卖人都必须为公物进入流通或消费领域做足功夫，力求拍卖成功。如果拍卖未成交，拍卖人可以要求降低保存价再行拍卖，直至拍卖成交。●公物拍卖的佣金应当怎样收取？为什么公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取。?拍卖法?第五十七条规定：“拍卖本法第九条规定的物品成交的，拍卖人可以向买受人收取不超过成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比例的原那么确定。〞拍卖公物，实际上是把国家机关需要处理的财产变为国家的财政收入，国家行政机关和司法机关在拍卖活动中并无利益可言，因此，拍卖人向作为委托人的国家机关收取佣金显然是不适宜的。但鉴于拍卖人是中介机构，其在拍卖的实施过程中需要投入一定的人力、物力和财力，故可向买受人单向收取一定的佣金作为由此所支出的本钱和劳动的回报。向买受人收取不超过拍卖成交价5%的佣金的规定，就表达了这样的精神。●论公物拍卖的法律地位及作用公物处置实行公开拍卖制度，是我国经济体制改革的产物，是开展、完善社会主义市场经济体制的客观需要。由于公物拍卖所得作为国家财政收入将全部上缴国库，因此公物拍卖不同于一般物品或财产权利的拍卖，必须从法律上确立公物拍卖的地位。?拍卖法?第九条规定：“国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖〞。“拍卖由人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品适用前款规定。〞上述规定，确立了公物拍卖的法律地位，明确了公物拍卖的范围和拍卖人。●公物拍卖为什么不能省略评估公物变现后其价款将全部上缴国库，为了防止流失，对公物的价值进行评估，是公物拍卖的前置条件，既不可省略又不能忽略，拍卖前，必须对公物进行评估。评估可以由委托人自行委托评估机构进行，也可以请拍卖人推荐评估机构进行。对公物进行评估的机构必须是依法设立、具有资质的。?拍卖法?第二十八条第二款规定：“拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保存价〞，是对公物评估的最为明确的表述，它说明了公物评估的依据、评估机构的选择及评估的结果。所以，评估是公物拍卖工作十分重要的一环，不但委托人应重视，拍卖企业更应加以重视。●公物拍卖的法律责任有哪些公物拍卖的法律责任：委托主体的法律责任：直接责任人的行政处分：警告、记过、记大过、降职、撤职、辞退、开除等；直接责任人的赔偿责任拍卖人的法律责任：①民事责任即拍卖人必须将超收局部的佣金还给委托人或买受人；②罚款，处以拍卖佣金1倍以上5倍以下的罚款。第七章艺术品拍卖第一节艺术品的概念及特点艺术品是指艺术家创造的有审美价值的艺术载体。个性是艺术劳动形成的风格特征，是艺术成熟的标志。国际规定文物艺术品得下限是:1830年。?佛罗伦萨协定?，1952年，联合国教科文组织、17个国家签署。●艺术品的特性是什么？简述艺术品与文物的相互关系非统一性非实用性非再生性非确定性因情感、财力、眼力和胆量的不同，对同一艺术品人们的看法有差异。人们对艺术品看法的不同，造成了价值的不确定性，而不确定性又造成人们出价时的差异。艺术品与文物是一种互相交叉的关系，它们既有联系又有分别，艺术品不一定是文物，而文物中的一局部却是艺术品。实用性强的东西，人们认知的差距小；审美性强的东西，人们认知的误差大，所以对艺术品的认知很不统一，很难用一种实用标准来定价和交易，这是艺术品之所以适合拍卖的重要理由。●艺术品的价值表现在哪几个方面艺术价值历史价值收藏价值经济价值艺术品的种类西方艺术品的主要种类：油画〔70%〕、珠宝、名人用品中国艺术品的主要种类：书画、瓷器〔官窑瓷器、古代出口瓷、民间精品瓷〕、古董杂件、西画●艺术品拍卖有哪些效应投资效应〔稳定性好、回报率高〕文化投资广告效应第二节艺术品拍卖的实施●艺术品拍卖可以分成几个阶段征集拍品4、图录制作专场〔专题〕拍卖会的组织5、推介和招商拍品终审图拍卖图录是展示也是拍卖活动的总体安排和设计的载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的根底。具体制作时要注意全部拍品的编号顺序，专场与专场之间的连接拍品与拍品之间的连接尤其要考虑拍卖气氛的设计和高潮的安排高价位的重要作品不要集中第三节艺术品拍卖应当注意的问题组建文物艺术品拍卖公司的条件有一定发起人或企业，经过当地拍卖业政府管理部门和文化、文物等专业部门的前置审批。有法律规定的注册资本。〔1000万元〕有合格的专业人才〔5名文博系统副研究员以上职称专业人员〕有经营场地、公司章程以及相关的管理制度。●注意艺术品拍卖市场的区位优势经济兴旺，宽松、和谐的市场环境〔国际上人均GDP一万美元〕丰富的艺术品存量〔上海有中国艺术品的收藏“半壁江山〞的称号〕优越的地理位置和国际化程度高文化传统和人才优势●判断文物艺术品价值的主要因素真与伪是判断艺术品价值的第一因素名家与非名家是判断艺术品价值的第二因素精品与非精品是判断艺术品价值的第三因素少与多是判断艺术品价值的第四因素保存是否完好是判断艺术品价值的第五因素〔真、精、新〕玩赏性强与弱是判断艺术品价值的第六因素●确定文物艺术品价格的主要依据1、要分析艺术品自身的价值，6个方面2、要参考市场的价格行情，过去价格与现时价格、必然性价格与偶然性价格。3、要充分考虑委托人的意愿。●关于文物的法律问题目前国家禁止地下出土文物和国营单位收藏的一级文物进入拍卖市场在拍卖图录制作前，要将全部拍品目录或实物送交省级文物管理部门作行政鉴定。(文物定向拍卖限于国家收藏单位,研究机构竞买)对可出境的文物目前盖出口印鉴〔火漆印〕有两种处理方法。(北京由买受人自己办理;上海有拍卖公司统一办理)对真伪一般不做担保拍卖公司不得自营撤拍〔一般在委托人承诺赔偿损失后，可以撤拍。〕禁止委托人参与竞买对买受人拒付的处理(法院先判付款提货;或者不提货给付赔偿金,成交价的20%)●我国对文物的规定1、具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画。2、与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有纪念意义、教育意义或者史料价值的近现代重要史迹、实物、代表性建筑。3、历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术品。4、历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等。5、反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。文物艺术品得鉴定方法中国:感悟鉴定.鉴定人员比拟注重看,摸,听等直觉手段.一看、二摸、三听。科学鉴定:考证法,比拟法免责声明的作用提醒买家凡艺术品都可能有假，要慎重决定竞买行为；保护拍卖公司因非主观因素拍卖赝品而受到法律惩罚；防止有些买家买了真品也不来提货，以伪品为由悔约。相关法规知识关于书画作品,古玩等的拍卖收入征收个人所得税,税款由拍卖单位负责代扣代缴.依法设立文物拍卖企业,须经所在地的省,自治区,直辖市文物行政部门审批同意后,向国务院文物行政主管部门(国家文物局)申请文物拍卖许可证临时进境文物在境内的滞留期一般不超过十二个月,如有特殊需要,应当办理延期手续,延期不得超过六个月.国家对文物拍卖企业拍卖的珍贵文物拥有优先购置权.文物定级:一般文物,珍贵文物，珍贵文物可移动文物又分一级文物,二级文物,三级文物。文物复制少而精的原那么.易损文物,一级孤品及元代以前(含元代)绘画,不得出国(境)展览.展览方式采取有偿展出的方式,但不采用租赁方式.拍卖企业拍卖文物,应报核准其拍卖的文物行政主管部门备案,接受备案的文物行政主管部门应当依法为其保密,并将该记录保存75年.文物工作贯彻〞保护为主,抢救第一,合理利用,加强管理〞的方针.文物收藏单位之间借用文物的最长期限不得超过三年.文物商店不得从事文物拍卖经营活动,不得设立经营文物拍卖的拍卖企业;经营文物拍卖的拍卖企业不得从事文物购销经营活动,不得设立文物商店.禁止设立中外合资,中外合作和外商独资的文物商店或者经营文物拍卖的拍卖企业.文物行政部门在审核拟拍卖文物时,可以指定国有文物收藏单位优先购置其中的珍贵文物.购置价格由文物收藏单位的代表与文物的委托人协商确定.<文物法>第七十一条:买卖国家禁止买卖的文物或者将禁止出境的文物转让,出租,质押给外国人,尚不构成犯罪的,由县级以上人民政府文物主管部门责令改正,没收违法所得,违法经营额一万元以上的,并处违法经营额二倍以上五倍以下的罚款;违法经营额缺乏一万元的,并处五千元以上二万元以下的罚款.<文物法>第七十二条:未经许可,擅自设立文物商店,经营文物拍卖的拍卖企业,或者擅自从事文物的商业经营活动,尚不构成犯罪的,由工商行政管理部门依法予以制止,没收违法所得和非法经营得文物,违法经营额五万元以上的,并处违法经营额二倍以上五倍以下的罚款;违法经营额缺乏五万元的,并处二万元以上十万元以下的罚款.<文物法>第七十三条:有以下情形之一的,由工商行政管理部门没收违法所得和非法经营得文物,违法经营额五万元以上的,并处违法经营额一倍以上三倍以下的罚款;违法经营额缺乏五万元的,并处五千元以上五万元以下的罚款;情节严重的,由原发证机关撤消许可证书.文物商店从事文物拍卖经营活动的;经营文物拍卖的拍卖企业从事文物购销经营活动的;文物商店销售的文物,拍卖企业拍卖的文物未经审核的;文物收藏单位从事文物的商业经营活动.?著作权法?第四十七条第七款规定制作、出售假冒他人署名的美术作品属于侵权行为，违者承当侵犯著作权的法律责任。第八章房地产拍卖第一节房地产拍卖的概念和特点房地产拍卖是我国拍卖业一项主要业务，具有位置固定性、价值高昂性、涉及产权关系复杂性、政策法规标准性等特点。●什么是房地产房地产是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产拍卖中的房地产是物质实体与房地产权益的综合体。房地产的特征不可移动性与其他类型商品的最大区别。耐用性〔土地使用年限的剩余期限是影响房地产价格的一个因素〕异质性〔差异性、个别性〕高价值性供应有限性投资与消费双重性房地产实体构成的二元性：房地产实体是由纯自然土地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而它是由非劳动产品和劳动产品构成的。房地产的类型根据房地产的用途分：根据房地产开发程度分：生地、毛地、熟地、在建工程工程、建成后物业根据土地权属性质分类：集体土地上的房地产、国有土地上的房地产根据房屋所有权性质分类：国有房产、集体所有房产、私人房产、涉外房产、其他房产房地产市场特征：不可移动性是与其他类型商品的最大区别。地区性供应调节滞后性垄断竞争性投机性仅次于金融市场交易形式多样性交易复杂性受金融市场的强烈影响性市场低效性政府干预性财政金融政策、土地利用政策等房地产市场分类按照房地产用途划分。按照房地产交易标的的内容划分按照房地产进入市场的时间顺序划分。可以划分为一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地使用权给房地产开发公司的土地出让〔批租〕市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场；三级房地产市场是指房地产消费者之间的交易市场。●我国的房地产产权有哪些类型土地所有权〔国有土地所有权、集体土地所有权〕：是指特定土地的所有权人在法律规定的范围内，对于特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干预的权能。其中收益权能和处分权能最为突出。土地使用权〔建设用地使用权、宅基地使用权〕：是指依法占有、使用他人所有的土地，并获得经济利益的权利。建设用地使用权应当在届满前一年申请续期。土地承包经营权〔本集体经济组织成员享有优先权〕地役权：是指为了自己土地的便利利用而使用他人土地的权利，它属于一种为增加自己土地的利用价值而使用〔包括消极使用〕他人土地的用益物权。地役权不得单独转让，不得抵押。房地产抵押权：是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的房地产，于债务人不履行债务时，得就其卖得价金优先受偿的权利。抵押权附属于其所担保的债权，债权消灭的，抵押权也消灭。房屋所有权房地产租赁权房地产共有:是指两个或两个以上得权利主体共同享有同一个房地产所有权得法律状态.共有人可以参加竞买并具有优先购置权。建筑物区分所有权：是指在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，由各区分所有权人对建筑物专有局部所享有的专有所有权，与对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。不得抵押的房地产1、土地使用权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4、所有权、使用权不明或者有争议的房地产；5、依法被查封、扣押、监管的房地产。房地产价格的影响因素一般因素是指对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素〔社会因素、经济因素、政治因素等〕；区域因素是指房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素；个别因素指具体影响房地产价格的微观因素。房地产价格:基准地价:是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业,居住,工业等各类用途,分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年限土地使用权区域平均价格.标定价格:是指在一定时期和一定条件下,能代表不同区位,不同用途地价水平地标志性宗地地价格.楼面地价:是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率.经济适用房价格；是向中、低收入阶层出售的住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成。第二节房地产拍卖的实施●房地产拍卖特征是什么房地产拍卖量多、价值高房地产拍卖法律性、政策性强主要法律有中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法。房地产拍卖复杂、时间长成交后需办理的手续多。●阐述不同权利状况下房地产拍卖条件及交易规那么法律、法规禁止买卖和转让的房地产通常情况下不得拍卖以出让方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规那么按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金,且依法登记并取得土地使用权证(或房地产产权证)按照出让合同约定进行投资开发的,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额25%以上,属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,到达场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的,应当持有房屋所有权证书以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规那么〔后附〕以划拨方式取得建设用地使用权的，在进行房地产拍卖时，应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。有批准权的人民政府决定不办理出让的情况主要有继续划拨、作价出资、入股等几种。对于房改房、经济适用住房上市转让，国家通过法规允许转让，因此转让时无需再分别办理审批手续，只要按规定缴纳土地出让金即可。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额局部核算出让金。以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物拍卖条件和交易规那么承租人支付土地租金，领取国有土地使用证，按规定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以转租、转让或抵押转租分租给底三人的，土地使用权仍由原承租人持有，建立附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同经更名后继续有效。第上建筑附属物等可随之抵押，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。农村集体所用土地建成的房屋拍卖转让条件和交易规那么房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产产权证书集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请,获批准前方可进行拍卖竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人,禁止城镇居民在农村购置宅基地已设定抵押权的房地产拍卖交易规那么、抵押期间,抵押人未经抵押权人同意转让抵押房地产的行为无效.债务履行期届满,债权未受清偿的,抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖,变卖该房地产所得的价款优先受偿;协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤消该协议.抵押权人与抵押人达不成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖,变卖抵押房地产抵押房地产价款超过债权数额局部归抵押人所有,缺乏局部由债务人清偿多个抵押权人时的清偿规定:抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;抵押权未登记的,按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿.建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产.可以一并拍卖但拍卖新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押,但抵押权实现时,依法拍卖该房地产后,应当首先从拍卖所得中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后,抵押权人方可优先受偿.荒山等荒地的土地使用权,实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途.●简述房地产拍卖的程序接受拍卖委托4、房地产拍卖底价确定(主要是房地产估价报告)拍卖房地产标的调查与确认5、发布拍卖公告，组织拍卖接受委托、签订委托拍卖合同6、产权过户第三节房地产拍卖应当注意的问题●房地产拍卖中租赁权的处理:通知参加竞买解除租赁合同买卖不破租赁原那么第四节国有土地使用权的出让拍卖我国实行的是土地所有权和土地使用权相别离的土地使用制度。具体而言,我国城市国有土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的前提下,国家可以通过划拨,出让,租赁,国有土地使用权作价出资或者入股的方式,将国有土地使用权确定给单位或个人使用.国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据?中华人民共和国土地管理法??中华人民共和国城市房地产管理法?等法律法规的有关规定,国有土地使用权出让必须符合:土地利用总体规划城市规划年度建设用地方案政府供地中的国有土地使用权拍卖划拨与作价出资无法拍卖，出让和国有土地租赁可以通过拍卖方式，由市场选择土地使用者。政府供地中的国有土地使用权拍卖的实施市场分析，拟订并公布政府土地使用权出让方案部门协调，确定具体宗地的国有土地使用权拍卖方案拍卖宗地的场地清理、市政配套与勘测编制国有土地使用权拍卖出让文件发布国有土地使用权拍卖出让公告(20日，并在土地有形市场公布)地价评估，科学确定拍卖出让底价和起拍价(假设开发法,市场比拟法)组织现场踏勘，提供拍卖宗地信息咨询竞买申请及竞买资格审查现场拍卖，与买受人签定成交确认书〔只可采用增价拍卖方式〕拍卖结果公布，签订?国有土地使用权出让合同?，颁发?建设用地批准书?协助办理有关土地开发建设的证照支付土地使用权出让金，办理土地登记，领取国有土地使用权证书、取得出让土地使用权●拍卖行应如何确保国有土地使用权出让拍卖的成功〔国有土地使用权拍卖出让应当注意的问题〕营造良好的外部市场环境〔严格限定行政划拨和协议出让国有土地使用权的范围，是实现国有土地使用权拍卖出让的保障〕拍卖宗地的选择必须以市场为中心部门协调，密切配合注重拍卖宗地前期的清理、开发，尽量作到净地拍卖提高业务人员素质，选好拍卖师拍卖会前做好宣传、推介房地产价格类型有哪些房地产价格可以按照用途分为住宅价格、写字楼价格、商业楼价格、工业厂房价格等，还可以分为市场价值、市场价格、总价格、单位价格、课税价格、征用价格、抵押价格、评估价格等。房地产拍卖的全程效劳指的是什么在市场竞争十分剧烈的今天，增加效劳内容、延伸效劳功能，形成与其他企业的差异化竞争的能力，以优质效劳求开展是每个拍卖企业必须做好的一门功课。由于拍卖行熟知房地产拍卖整个办理程序和内容，可以为买受人提供全程且专业的效劳，拍卖公司前期准备工作时已与政府部门和相应机构建立了联系，所以容易帮助买卖双方更快更好的完成交易程序，而且提供完善的效劳也是拍卖机构不可无视的责任和义务。拍卖公告阶段应该注意哪些问题拍卖公告与咨询接待。拍卖公告要准确、精练，要针对不同的房地产拍卖标的、不同的买家对象，用不同的方式在不同的媒体上发布。接待买家时要做到口径一致，答复专业，善于发现拍卖标的的优点。已租赁房地产的拍卖公告。对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通知承租人参加竞买，或解除租赁合同，或者按照买卖不破租赁原那么该租赁行为继续由买受人履行。对于维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。房地产拍卖中确定拍卖底价应考虑的因素是什么确定科学、合理的拍卖底价有利于增强买方的信心，增加拍卖成功的可能性，主要依据为拍卖标的房地产估价报告〔由具有资质和经验的房地产评估机构出具〕对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析；拍卖人的经验委托人的意愿在建工程拍卖应该注意哪些问题房地产在建工程工程的状况需要详细核查：土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部出让金，并经依法登记，取得产权证书计委、规划、土地、施工管理等部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证、建筑工程许可证、施工许可证、预售许可证是否取得等等房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%政府各相关部门的市政配套和根底设施配套的协议，以及配套费用的支付状况；与工程其他参与人的合同和费用支付情况如果在建工程工程有多个债权人，最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜，有利于拍卖的完成在建工程工程是否存在抵押行为在建工程工程是否预售。在建房地产拍卖需要申请和审核拍卖成交后的手续处理●拍卖行应如何积极发挥其在国有土地使用权出让拍卖中的作用<最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>假设干问题的解释>第七十四条抵押物折价或者拍卖,变卖所得的价款,当事人没有约定的,按照以下顺序:实现抵押权的费用;主债权的利息;主债权.最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋,在裁定拍卖,变卖或者抵债后,应当给予被执行人6个月的宽限期.<中华人民共和国土地管理法>中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制全民所有,即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使.任何单位和个人不得侵占,买卖或者以其他形式非法转让土地.土地使用权可以依法转让.国家依法实行国有土地有偿使用制度和有期限使用制度.但是,国家在法律的范围内划拨国有土地使用权的除外.十分珍惜,合理利用土地和切实保护耕地是我国的根本国策.第十二条依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续.土地利用总体规划的规划期限由国务院规定占用土地与开发复恳耕地相平衡第三十七条土地审批后一年以上未开工建设的，缴纳闲置费，为出让金的20﹪以下；连续二年未使用的，由县级以上人民政府无偿收回。第四十五条征收以下土地的,由国务院批准:根本农田;根本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的.<中华人民共和国城市房地产管理法>第三十一条房地产转让,抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,抵押.第三十八条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合以下条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件.第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿.(新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿)国有土地使用权出让,探矿权,采矿权拍卖,竞买人均不得少于3人.第九章破产企业财产拍卖第一节破产企业财产拍卖的概念及特点●什么是破产？破产的法律特征是什么破产，是指债务人因严重亏损不能清偿到期债务的法定状态。法律特征：破产只适用于特定的当事人〔只有具备法人资格的企业才可以作为破产的主体〕破产的根本原因是债务人不能清偿到期债务〔债务人的履行期限已届满、债务人明显缺乏清偿债务的能力〕破产是债权人公平受偿的特殊手段破产应当由人民法院按照破产还债程序认定〔破产实际上就是指破产程序〕●破产的公平清偿是根据各种债权性质的不同，而设定不同的清偿顺序，并对同一清偿顺序的债权确定相同的清偿比例。?企业破产法?的宗旨就是为了维护全体债权人的利益，禁止债务人对债权人的个别清偿，保证和实现清偿的公平性。公平性表达：清偿顺序、清偿比例破产程序是指债务人不能清偿到期债务，法院根据债权人或债务人的申请，成立清算组对债务人的财产进行清算，并依法分配给债权人，从而终结债权债务关系的过程。国有企业法人破产适用?企业破产法?；非国有企业法人破产适用?民事诉讼法?第十九章“企业法人破产还债程序〞破产程序的特征：破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序。破产程序以公平清偿债务为宗旨。破产程序以债务人全部财产为执行客体。破产程序具有诉讼和执行的双重性质。●为什么说破产程序具有不同于民事执行程序的特殊性？首先，破产程序中需要对债务人的所有财产，无论是动产还是不动产，包括其办公用品等进行处理，用债务人全部财产而不是局部财产清偿债务，不允许有剩余财产的存在。其次，债务人一旦进入破产程序，那么意味着受人民法院执行程序的支配。债务人一旦被人民法院宣告破产还债，那么丧失了自己所有的财产管理和处分的权利，由人民法院任免或批准选任财产管理人，负责破产债务人全部财产的管理、变现和分配事务，除非有法律的特别规定，其他任何人和任何机构都不能处分或执行破产人的财产。●破产的主要程序是什么破产的主要程序破产申请的提出(债权人申请宣告债务人破产或者债务人自行申请)破产案件的管辖(债务人住所地人民法院管辖)破产案件的审查与受理(立案通知书)宣告与公告(人民法院报)成立清算组进行破产财产清算〔宣告破产之日起15日内成立，清算方案提交债权人会议通过，报请人民法院裁定批准后执行。〕召开债权人会议〔第一次债权人会议由法院召开.双过半原那么:人数过半,债权额过半〕破产企业的清偿.(优先拨付破产费用后，按顺序清偿：破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、破产企业所欠税款、破产债权)破产程序的终结〔一般由清算组提请人民法院作出最终裁定，并且必须公告。提前终结,分配完毕终结〕宣告企业破产的条件：债务人不能清偿债务，且与债权人不能达成和解协议的。债务人不履行或不能履行和解协议的。债务人财务状况继续恶化，债权人会议申请终结整顿的。债务人的违法行为严重损害债权人利益的。整顿期满，债务人不能按和解协议清偿债务的。破产宣告是指受理案件的人民法院依法审定和宣布债务人破产的诉讼活动，债务人或债权人向人民法院提出破产申请并不一定必然引起破产宣告。破产费用1、破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用；2、破产案件的诉讼费用；3、为债权人的共同利益而支付的其他费用。破产费用优先于所有的破产债权。●什么是破产企业财产？破产企业财产的范围是什么？破产企业财产是指企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的全部财产，以及在破产后至破产程序终结前取得的财产或财产权利。破产企业财产的范围企业在法院宣告其破产时所有的或者经营管理的一切财产或者财产权利，包括动产、不动产、知识产权、股权等。企业在破产宣告至破产程序终结前取得的财产或者财产权利，包括追讨回来的债权等。依法应由破产企业行使的其他财产权利。破产企业财产的法律特征：破产企业财产必须是破产人的责任财产。所谓责任财产是指财产持有人或占有人得以承当清偿债务责任的财产，原那么上只限于破产人自己享有所有权的财产。责任财产的实质是财产持有人或者占有人有权处分的财产，只有破产人在破产宣告时有权处分的财产才能作为破产企业财产。破产企业财产由清算组占有和支配。●简述破产企业财产与破产财产的联系与区别〔破产企业财产与破产财产有何不同？〕破产企业财产是…破产财产，是指破产企业的全部财产中扣除已作为担保物的财产所剩余的财产，即可以供各个债权人依据债权比例进行分配的财产。依据法律规定，破产宣告前成立的有财产担保的债权，债权人享有就该担保物优先受偿的权利，因此破产企业财产中已作为担保物的财产不属于破产财产，不列入破产财产范围。破产企业财产范围比破产财产范围宽泛。破产企业财产拍卖的实施破产企业财产由清算组占有和支配。清算组负责破产财产的保管、清算、估价、处理、分配破产企业财产拍卖的概念和特征是什么破产企业财产拍卖是指根据法律规定对由人民法院宣告破产、由依法组成的清算组完成破产财产清算的破产企业的财产进行公开拍卖的行为和过程。破产企业财产拍卖的特征：破产企业财产拍卖属于强制拍卖的范畴。破产企业财产拍卖是资源得以重新配置的过程破产企业财产拍卖是资产保值的可靠途径破产企业财产拍卖是维护破产程序中有关各方利益的好方式●破产企业财产拍卖的原那么是什么法定委托人原那么〔清算组〕必须以人民法院生效裁定文书为依据的原那么(民事裁定书,指定成立清算组的文件)拍卖活动依法进行的原那么鼓励整体拍卖的原那么人民法院依法监督的原那么债权人会议在破产企业财产拍卖中享有的监督权利(决定底价,监督拍卖,质询权)●破产企业财产拍卖的实施需要哪些程序：破产企业清算组与有资质的拍卖企业进行接洽，并向其提供人民法院宣告破产裁定书，企业财产评估报告和权属证明。(瑕疵,告知竞买人)拍卖企业与清算组签订?委托拍卖合同?清算组将破产企业财产编制拍卖物品目录，拍卖企业根据拍卖目录逐一核实拍卖企业根据拍卖标的性质与清算组协商确定整体拍卖、分拆拍卖、捆绑拍卖等具体事宜并确定拍卖底价拍卖公告与展示(动产:7日;不动产等:15日)竞买人登记举行拍卖会标的物移交〔未成交的财产，由拍卖企业和清算组协商是否进行第二次拍卖或由清算组收回〕第三节破产企业财产拍卖应注意的问题提醒竞买人防范风险破产企业财产拍卖的限制国有资产拍卖的限制〔评估报告不再经国资委确认，实行备案制〕；土地使用权拍卖的限制〔出让土地经评估后拍；划拨土地补缴出让金；集体土地经行政部门同意后办理手续再行拍卖；租赁土地不能拍卖。〕破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖限制〔禁止流通物：国家收回；限制流通物：必须转让给具备接受资质的竞买人〕成套设备的拍卖限制〔整体出售〕注意防范破产企业财产拍卖中的潜在风险〔如下〕拍卖破产企业怎样防范破产企业财产拍卖中的风险？破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。法律空白会给拍卖操作带来很大不便和潜在的风险。破产企业财拍卖的地方性政策不一致。这些规定总体一致但各具地方特色，这使破产企业拍卖不能在全国范围内流动，使破产企业财产拍卖失去应有的优势。破产企业财产拍卖行为需要进一步标准。协助做好破产企业职工工作。除开上述问题值得重视之外，其他如委托合同签订时双方需约定的事项、各方责权利等的协商、债权人的思想工作及疑虑的解除、拍卖的程序、拍卖会场的秩序维持、对可能出现的问题的处理预案等也是应该加以注意的，只有这样才能确保破产企业财产拍卖的顺利进行。破产企业财产在拍卖前应当说明哪些问题？拍卖的时间、地点，拍卖标的展示的时间、地点以及参加竞买应当办理的手续；明确是破产企业财产拍卖，拍卖企业应对破产企业及其财产作情况说明；拍卖标的为不动产的，要说明有无出租情形；拍卖标的有无使用限制，对于限制流通物，必须由符合国家规定的有专营资格的企业竞买、使用；其他需要说明的问题和瑕疵告之。第十章债权拍卖第一节债权的概念债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人为债权人，负有义务的人为债务人。债的要素包括：债的主体、债的内容、债的客体债的主体是指参与债的关系的双方当事人，即债权人和债务人。债的内容是指债的主体所享有的权利和负担的义务，即债权和债务。债的客体是指债务人依照约定或法律规定应当履行的义务。●债权的含义和特点债权，是指特定的债权人一方有权请求作为特定的债务人的另一方为一定行为或者不为一定行为的权利，债权是和物权相对应的民事权利。物权：是指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权、担保物权，一般拍卖以物权作为标的，包括动产和不动产等。具有排他性和优先性。其所有权为永久性权利。债权的特征：债权是请求权〔债权是一种概括性的权利,不对应特定的物；物权那么与特定物结合在一起，是一种有针对性的权利。〕债权是相对权(义务主体:债务人是特定的)债权具有平等性(各个债权不管设立时间的先后和数额的差异，都具有平等的效力。)债权为有期限权利(期限届满，债权归于消灭。)债权的分类合同之债与法定之债〔以发生的原因分〕按份之债与连带之债可转让之债与不可转让之债(禁止转让之债一般是人身性非常明显的债权,如抚养请求权,抚恤金债权等.还有最高额抵押的主合同债权不得转让。只有可转让之债可以作为拍卖标的。)特定之债与种类之债主债和从债财务之债和劳务之债债权拍卖的概念:是一种特殊形式的债权转让行为债权拍卖的意义吸引民间资本，调动社会力量实现债权资产的价值最大化3、维护社会信誉，树立法治权威金融资产管理公司在性质上是经国务院决定设立的国有独资非银行金融机构，主要经营目标是最大限度保全资产，减少损失。第二节债权拍卖的实施●债权拍卖的特点实现程度具有不确定性〔买受人获得的只是取得物权的手段，有待于通过向债务人主张权利来实现。实现程度首先取决于债务人的财产状况和履行能力，其次受权利时效等因素制约，再次取决于主张权利的时机。〕买受人高收益性与高风险性并存〔主要风险有1、资产调查失误；2、主张权利滞后；3、债务人破产；4、资产难以执行或无法变现。〕交接方式特殊性〔债权交接只涉及到凭证交接和法律文书的签订.〈债权转让协议书〉〈债权转让通知书〉〕债权拍卖的实施鉴别核实债权〔真伪、有效、权利、资格、瑕疵等〕签订委托拍卖协议〔〈债权转让协议书〉、〈债权转让通知书〉〕债权估价及底价确定拍卖推介第三节债权拍买应当注意的问题了解债权瑕疵的特殊性〔并不表现在自然属性方面，而是表达在权利的完整性和有效性方面。〕债权的瑕疵不因债权拍卖或者转让行为而消灭.债权转让通知是债权转让的生效要件〔〈合同法〉第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。〞最稳妥的方式是公证通知，也可以考虑公告通知的形式。〕注意处理好“债权包〞拍卖业务(捆绑式,关联式)注意关于金融资产管理公司的特殊规定(1、通知义务简化；2、最高主债权可以转让；3、诉讼时效证据简化。)●列举债权的常见瑕疵迟延履行合同局部履行合同超过诉讼时效期间超过申请执行期限(双方或者一方当事人为公民的是1年;双方是法人或其他组织的为6个月)保证合同无效或超过保证期间(保证期间内没有主张权利的,保证人不再承当保证责任)抵押、质押没有办理相应的登记手续(抵押、质押合同经过登记后有效)●简述哪些债权属于不可转让的债权?合同法?第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者局部转让给第三人，但有以下情形之一的除外：1、根据合同性质不得转让；2、按照当事人约定不得转让；3、依照法律规定不得转让。〞按债的性质和法律规定禁止转让的债权，一般是人身性非常明显的债权，如抚养请求权、抚恤金债权、劳动保险金债权，以及人身损害赔偿中的赔偿金和精神抚慰金债权等。?拍卖法?第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。〞第七条规定：“法律行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。〞第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承当责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承当连带责任。〞由此可见，债权从其性质上看是一种财产权，而只有可转让之债才可以作为债权拍卖的标的。●如何鉴