恒大地产集团物业系统办法(完整版)资料

恒大地产集团物业系统办法（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）

恒大地产集团物业系统管理办法恒大地产集团物业系统办法（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）组织架构集团物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。地区物业公司由所属地区公司直接管理。地人事管理地区物各地区物业公司员工年度薪资调整方案经集团物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。地区物业公司定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长(或主持工作一把手)、集团物业管理中心签署意见后，报物业直管副总裁审批。地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，并报集团物业管理中心备案；属地区物业公司领导班子成员的，须报物业直管副总裁审核后再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的还须再报集团董事局主席审批。集团物业管理中心对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。不符合公司入职及提拔晋升条件的经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，再由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。集团各中心对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由直管副总裁审批,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。地区物业公司领导班子的分工调整由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，报集团物业管理中心备案。各地区物业公司之间的人事调动由地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批；与集团系统其他单位之间的人事调动，经物业直管副总裁签署意见后，报集团人力资源中心总经理审核、审查、审批后实施；其中属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，还须再报集团董事局主席审批。凡在集团系统被辞退、开除以及自行离职的人员，各地区物业公司一律不得录用，特殊情况报物业直管副总裁审批；属地区物业公司领导班子成员的，须再报集团分管领导审批；属地区公司领导班子成员的，再由集团人力资源中心汇总、审核，报集团董事局主席审批后实施。物业服务中心负责人、地区物业公司本部部门负责人及以上员工的请假、出差由上一级领导审批，物业服务中心员工的请假、出差由物业服务中心负责人审批，其他员工的请假、出差由部门负责人审批。所有员工国外及香港、澳门、台湾的出差由物业直管副总裁审批。地区物业公司社会保险缴纳方案经集团物业管理中心审核后，报物业直管副总裁审批。地区物业公司住房公积金缴纳方案由集团物业管理中心统一制定，经集团人力资源中心审批后实施。地区物业公司须及时与员工签订劳动合同，其合同版本由集团物业管理中心参照集团劳动合同文本制定，经集团人力资源中心审批后方可使用。集团各中心每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文件均须抄报集团人力资源中心及物业管理中心，人力资源中心及物业管理中心每月全面检查地区物业公司行政人事部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对行政人事部未按文件执行的，当月发现一人次给予行政人事部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。财务资金管理财务管理模式财务由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度。对外提供财务报表须经集团财务中心审批。资金管理模式1、资金由集团统一计划管理，地区物业公司纳入地区公司资金计划申报。财务部门必须严格执行集团资金计划。2、，必须确保资金在到期前2个工作日到账。一旦发生上述情况，集团信息化系统自动生成处分文件并执行。5、地区物业公司内部各公司之间的往来款项及支付集团系统公司款项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。6、地区物业公司申请集团拨付款项的，由集团财务中心审核，2000万元以下（含2000万元）的，报集团财务中心直管副总裁审批；2000万元以上的，须再报集团资金分管领导审批。对外付款审批1、项目日常水、电、暖、煤气费用支出及退各类押金，由物业服务中心负责人审批；社保、公积金金额2万元以下（含2万元）的，由物业服务中心负责人审批；金额30万元以下（含30万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；金额30万元以上的，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。4、无合同、超合同、紧急事项及其他非正常情况的付款，项目单项2000元以下（含2000元）、年度累计1万元以下（含1万元）的，由物业服务中心负责人审批；项目单项2000元以上、2万元以下（含2万元）、年度累计10万元以下（含10万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过上述权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。5、超计划付款报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。费用报销1、地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的费用报销由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；地区物业公司其他人员的日常费用报销由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、因工伤、意外事故、重大疾病等特殊原因须公司在国家规定的赔偿、补偿之外另行补偿的，单笔5万元以下（含5万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；5万元以上、10万元以下（含10万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上、50万元以下（含50万元）的，再报集团人力资源中心审批；超过50万元的，再报集团分管领导审批。上述补偿须报集团物业管理中心备案。3、地区物业公司业务招待费额度原则上按每个项目每年2万元的标准核定，使用由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。此费用不占用地区公司接待费额度，单独列支。业务招待费开支按季考核，年终统算。季度业务招待费超标部分的50%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行扣罚，节约部分顺延计入以后季度考核额度。年终统算累计季度扣罚超过年度统算扣罚金额的部分予以补回，年度节约的，节约部分的30%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行奖励。4、每月1500元以内的车辆使用费由财务部门审核后报销。借款1、地区物业公司部门负责人及以上、物业服务中心部门负责人及以上人员可借支备用金，备用金借支额不得高于借款人工资的2倍，借款人必须在业务处理完毕后十五日内到财务部报销。2、地区超资产报废、处理审批资产的报废、处理，单件原值1万元以下（含1万元）、一批次原值总额10万注册公司、公司收购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报集团董事局主席审批。非融资工作需要，对法人、董事、监事、经营范围及公司章程变更事项，由集团总裁办直管副总裁审批；注册资本变更由集团财务分管领导审批。属于非法人后，报集团物业管理中心总经理集团各中心每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文件均须抄报集团财务中心，财务中心每月全面检查各地区公司财务部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对财务部未按文件执行的，当月发现一人次给予财务部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。采购管理地区物业公司日常所需材料物资采购分为集团统一配送和地区公司自购（含年度采购和应急采购）。2、统一配送的非维保修材料物资购置资产金额2000元以下（含2000元）的，由物业服务中心负责人审批；1万元以下（含1万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；1万元以上、20万元以下（含20万元）的，集团统一配送的材料物资，不允许地区物业公司自购；因特殊情况申请自购的，1万元以下（含1万元）的由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，1万元以上、10万元以下（含10万元）的由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，10万元以上的由物业直管副总裁审批。材料物资的年度采购应急采购审批权限及流程地区物业公司每月5日前，将最新采购工作台账报集团物业管理中心备案。招投标管理招标立项地区物业公司招标立项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。招标权限预算金额30万元以下（含30万元）项目的招标工作由各地区物业公司负责；预算金额30万元以上的项目由地区公司负责或委托地区物业公司负责；议标权限由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，可以议标。预算金额在10万元以下(含10万元)项目的议标由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批;10万元以上、30万元以下（含30万元）的报地区公司主管招投标领导审批；30万元以上、100万元以下（含100万元）的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上的，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批后实施。单位的征召1、地区物业公司负责的招标项目，由地区物业公司运营管理部负责牵头，与其他相关部门组成征召小组。地区公司负责的涉及物业工作的招标项目，地区物业公司加入征召小组。2、征召小组须采用背靠背原则分别通过网上搜集、黄页查询等方式（特殊项目由地区物业公司董事长或主持工作一把手自行决定收集方式）各提供3家以上单位名单，由招标单位主要负责人独立筛选确定拟入选单位，并向入选单位表达初步建立合作关系的愿望，3、征召的有合作意向的单位需进行实地考察的，地区物业公司组织的招标物业公司董事长（或主持工作一把手）或指定专人4、集团物业管理中心建立合作单位库，地区公司或地区物业公司可邀约合作库的相关单位参加投标。地区物业公司使用合作单位库单位的，必须经过地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，由地区公司组织的涉及物业工作的招标项目须再报地区公司主管招投标领导审批。5、严禁推荐投标单位，特殊情况的，报集团董事局主席审批。招标文件编写、开标与评标1、招标单位主持编写招标文件，并组织开标与评标2、地3、日常保洁项目的人员定编须在招标前报集团物业管理中心审核，销售区域的保洁人员定编须报集团物业管理中心备案。定标权限1、定标价在集团下发参考价格区间上限内的定标报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、价格直接套用年度协议单价的定标，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。3、其他定标（含年度合同定标），预算金额30万元以下（含30万元）的项目报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；30万元以上、300万元以下（含300万元）的项目报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；300万元以上的项目报集团物业管理中心总经理审批；1000万元以上的项目再报物业直管副总裁审批。补充合同核价权限涉及工程量、单价变化、补充单价的补充合同核价：增加金额2万元以下，且增加金额范围为原合同10%（含10%）以内的，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超出以上权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。地区物业公司在每月5日前，将最新招标工作台帐报集团物业管理中心备案。合同管理及合同履约监督管理集团物业类合同范本由集团物业管理中心、合同管理中心、法律事务中心审核，报物业直管副总裁审批。地区物业公司原则上应当按照集团制定的合同范本签订相关合同。确因实际情况需要对集团范本条款作部分修改形成地区合同范本的，须报物业直管副总裁审批。当地政府及公共企事业单位、保险公司等要求使用其合同文本的，报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。合同签订1、合同由招标单位负责签订，标的2万元以上（含2万元）以及属于年度采购的，必须签订合同。2、物业服务中合同订立审批权限1、所有合同报审前必须完成定标（含谈判结果）审批。2、合同（含年度合同）金额30万元以下（含30万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批合同变更审批权限1、补充合同（含年度补充合同）增加金额10万元以下（含10万元）的报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上的报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；补充合同减少金额的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、同一份合同，既有增加又有减少金额的，按合计后金额确定报批权限。合同管理其他规定1、地区物2、集团公司已签订年度合同、地区物业公司签订项目合同的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。3、与业主委员会签订的《物业服务合同》由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报集团物业管理中心审批。地区物业公司须于每月5日前将上月《合同重要信息台帐》报地区公司合同管理部。合同履约监督地区公司合同管理部对地区物业公司所有经营类合同进行履约监督，督促指导合同履行主要责任部门进行合法有效的维权取证并对检查发现的问题进行整改，发现维权取证不到位的，给予各级相关责任人及责任领导问责、降薪、降职、免职直至开除处分，并报直管副总裁审批执行。法律、品牌事务管理地区物业公司的法律事务工作由地区公司合同管理部统一负责；品牌事务由地区公司品牌部负责。地区物业公司实行法律事务及时报告制度，须将相关法律事务及时上报地区公司合同管理部及集团物业管理中心，由地区公司合同管理部上报集团法律事务中心。地区物业公司实行品牌事务及时报告制度，须将相关品牌事务及时上报地区公司品牌部及集团物业管理中心，由地区公司品牌部上报集团品牌中心。对于因物业管理问题导致的业主纠纷等严重违约情形，地区公司合同管理部对履约资料的有效性、完整性进行审核、检查，如发现关键证据存在缺失或瑕疵，可能对案件结果带来不利影响的，给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分，并由集团法律事务中心报直管副总裁审批后执行,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。对于因物业管理问题导致品牌事件的情形，地区公司品牌部对事件进行核查，给予相关责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分，并由集团品牌中心报直管副总裁审批后执行,涉及降职、免职、辞退等处分的，还须再报物业直管副总裁审批。综合管理物业服务费标准（住宅、商业、公建、停车场等）由地区物业公司核算，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字，经物业直管副总裁审核，报营销直管副总裁审批后执行。物业服务费及滞纳金的减免办法，由集团物业管理中心负责制定，报物业直管副总裁审批后执行。前期介入服务人员、维保修人员人工综合成本参考标准由集团物业管理中心负责制定，经集团财务中心、经营中心审核后，报集团分管领导审批实施。地区物业公司须在进驻新项目一个月内与地区公司签署《前期介入物业服务协议》；对新进城市首个项目，须在地区公司及物业分公司注册完成后1个月内与地区公司签署《前期介入物业服务协议》。地区物业公司须在新进城市首个项目开盘3个月前完成相关营业证照的办理；尚未成立地区物业公司的，由地区公司负责在开盘3个月前完成地区物业公司的组建及相关营业证照的办理。集团物业管理中心负责制定系统内物业管理制度、规范、标准等，建立质量管理体系，组织管理评审和指导认证等工作，各地区物业公司必须遵照执行。集团物业管理中心负责制定维保修、销售案场服务品质、物业服务品质、多种经营等考核办法，对地区物业公司进行排名及考核。物业系统员工福利、个别奖励由物业直管副总裁审批后执行。集团物业管理中心统筹开展客户满意度调查，地区物业公司必须配合执行，调查结果纳入考核。解决历史遗留问题预算金额1万元以下（含1万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。地区物业公司在所辖区域发生重大事件时须按照物业系统重大事件报告管理相关规定执行。地区物业公司须按照集团要求进行物业信息化系统建设及管理，并负责物业信息化系统的推广与使用。每年年底，地区物业公司须制定下一年度的年度工作计划及预算，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并报集团物业管理中心备案。地区物业公司负责社区商业、恒大影城的物业管理。社区商业、恒大影城物地区物业公司全面负责开展多种经营工作，广告类、场租类、通讯类多种经营立项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批，其他类别多种经营立项经集团物业管理中心审核后，再报物业直管副总裁审批。地区物业公司全面负责开展物业管理项目市场拓展工作，物业管理项目市场拓展须经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司董事长（或主持工作一把手）签署意见后，报物业直管副总裁审批。上级单位到下级部门检查工作，下级部门不得安排接送、住宿、就餐等事宜，任何人不得安排或接受宴请、旅游观光、健身娱乐和礼品。档案印章管理1、金碧物业证照、行政公章由集团监察室负责保管；各地区物业公司证照、行政公章由地区公司监察分室负责保管，其他物业档案由地区物业公司管理。2、集团物业管理中心负责金碧物业营业执照、物业资质等的变更、年检等，并协助各地区公司在当地注册成立金碧物业地区分公司。地区物业公司营业执照、物业资质等的变更、年检等由地区物业公司负责。附则其本办法自发文之日起执行，如有以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。天马行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632小区物业服务管理方案方案名称小区物业服务管理方案受控状态编号一、目的和职责1．目的为了搞好××小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，特制定本方案。2．指导思想一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把××社区建成安全社区、环保社区、文明社区。3．职责分配（1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。（2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。（3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。二、服务基本要求1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。3．物业公司管理人员、专业操作人员均需按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。5．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6．公司公示24小时服务报修，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、气等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。7．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。9．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到××%以上。10．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。三、服务标准1．房屋维修管理（1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。（2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。（3）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。（4）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（5）保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。（6）按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。（7）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。（8）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。2．公共设施维护管理（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（9）公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次；雨、污水井每半年检查、清掏1次；雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。（10）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。（11）每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。（12）设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。（13）使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。（14）载人电梯日夜24小时正常运行。（15）消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。（16）小区主要道路及停车场交通标志齐全。（17）路灯、楼道灯完好率不低于95%。3．公共秩序管理（1）小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。（2）实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区；危及人身安全处有明显标志。（3）对园区和楼内进行巡视。园区巡视白天3次、夜间4次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录。（4）门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续岗上时间不超过4小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。（5）监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过8小时。监视控制中心各类制度上墙。（6）有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。（7）突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。（8）对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（9）对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。（10）监控中心严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。4．清洁服务（1）在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装化，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。（2）小区道路、广场、停车场等每日清扫两次;门厅、电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次;电梯门、地板及周身每天清扫抹擦1次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次;共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦1次;公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦1次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫1次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦1次；路灯每月抹擦1次。（3）区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（4）二次供水水箱按规定半年清洗1次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。（5）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。5．绿化养护管理（1）雇请专业人员实施绿化养护管理。（2）．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（3）水池定期检查，每周打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。（4）定期清除绿地杂草、杂物。（5）适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（6）适时喷洒药物，预防病虫害。四、服务评估1．定期评估（1）客户服务部经理听取业主/住户意见，并据此制定定期检查计划，会同客户服务部、工程管理部、秩序管理部、环境管理部及质量管理部每月×日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。（2）客户服务部每月对受理的客户投诉和回访记录进行汇总，综合评估业主/住户的满意程度，并根据投诉责任部门投诉次数对相关服务开展部门进行绩效考核。2．临时检查公司总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由客户服务部具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务情况进行临时检查，以评估其服务效果。相关说明编制人员审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分平面细化一提资深度 11 平面细化图审查确认书 12 平面细化图纸 1二、审查要点 31 建筑专业 32 结构专业 43 给排水专业 54 电气专业 65 暖通空调专业 7三、设计指引 81 总则 82 建筑专业 83 结构专业 294 给排水专业 315 电气专业 376 暖通空调专业 43四审查回复 451 意见下发 452 图纸修改 453 图纸归档 45第二部分立面细化一提资深度 461立面审查图审查确认书 462立面细化图纸 46二审查要点 47三设计指引 48四审查回复 48第三部分附图第一部分平面细化一提资深度平面细化图审查确认书1.1平面细化图纸必须附带当地总工室盖章的《平面细化审查确认书》，项目部以收到的确认书为收图依据。《平面细化审查确认书》详见附件1。平面细化图纸2.1平面细化图制作目的：将各工种施工图套在一起，能避免各专业配合不到位而发生的错误，减少日后修改图纸甚至砸掉工程重做的巨大损失，能更好的检查施工图有无出现严重违反集团要求的失误，能保证整套施工图的综合质量，体现外委设计院的综合设计水平。通过严格要求报审平面细化图，能为外委设计院原有的各工种配合工作建立制度保证，通过平面细化图得到更好的表现，避免施工图出现偏差。2.2图纸要求：具体按《平立面细化规定》制作；审核的图纸以邮递方式提交彩色白图。所有来图设计院将设专人登记接收，凡是不符合要求的图纸，一律退回，不予校审。建筑部分：1)要显示家具平面布置2)建筑尺寸标注建筑标高留孔位置打印颜色：建筑黑色，家具及洁具8号灰色结构部分1)平面细化合成图时，对应用上一层梁板结构平面图及同层柱图与本层建筑图进行合成。如首层平面细化图，应用二层梁板布置图、首层柱布置图与首层建筑图进行合成。2)画出梁线，反梁才用实线，且标注反梁面相对标高。3)标注梁截面尺寸。4)板面标高变化时须填充不同图案，且有图例说明板面相对标高。5)标注板厚。6)关系到以下结构专业的处理问题，要求在细化时提出：在结构剪力墙、梁上开洞或穿孔。7）打印颜色为黑色。2.21)要有电气图例、说明（可以用A4附件形式）要有开关、插座、灯具等电气设备的定位。要有电井大样。电气管线不需打印显示。打印颜色为红色（1号色）。给排水部分1)要有给排水、煤气图例（可以用A4附件形式）。要显示排水、煤气立管。显示地漏位置。显示煤气表位置。要有水管井大样。设置消防栓的放置位置。打印颜色为蓝色（5号色）。暖通部分1）要有暖通图例2）显示空调机摆放位置。3）小型中央空调要显示空调管走向以及标高，要表示进、排风口的位置。4）打印颜色为紫色（6号色）。2.3图幅要求：A2图幅2.4图纸内容：1）各层平面细化图每层平面图上要包括建筑、结构平面综合细化图；给排水、电气平面综合细化图；采暖通风平面综合细化图；2）厨、厕综合平衡大样图；2.5出图比例：1）各层平面细化图常用比例1：100、1：1502）厨、厕综合平衡大样图常用比例1：50二、审查要点建筑专业1.1平面图例，说明；平面是否最新，有无落实修改；图签须注明项目名称、分期、栋号及户型编号（栋号及户型编号要与总平面相对应）；原则上每一种户型下的细分户型须单独报审；平面图中定位轴线是否有三道轴线，最外端的轴线定位是否在端部外墙的墙边，中间轴线定位在墙中，总尺寸与下发的平面条件图一致。1.2层高是否按平面设计条件的层高规定,有特殊层高要求的是否按集团要求（如有下沉露台的复式户型的下层层高）。1.3楼梯是否表示层高与楼梯平面尺寸关系；楼梯是否按国家标准设计，满足梯段及平台净高要求，保证不碰头；注意起跑段和中间平台的宽度。1.4电梯是否标注电梯厅宽度，落实电梯井道尺寸是否按下发的设计标准﹑落实门洞留洞尺寸、顶层高度、机房形式和尺寸。1.5首层住户大堂落实大堂入口门廊，大堂入口门，入口处对讲机的位置，大堂开间及层高，大堂内抄表间的位置、设备管井布置，信报箱、液晶电视位置，大堂入电梯厅门洞，大堂是否满足无梁无柱要求，大堂上空设备通过的位置及净空高度是否满足要求1.6公共空间消防栓、管井、检修门、排风百页要配合墙面装修定位。1.7门洞和窗洞落实户内门洞是否与下发设计标准相符，要求标注门洞（尤其入户门洞）尺寸；落实门顶梁高是否影响门洞高度；落实窗洞宽度是否按下发条件图设计，并满足国家规范和节能要求；门垛和窗垛的尺寸是否满足设计要求。1.8户内走道落实是否按条件图和设计标准设计户内入口处及户内走道尺寸。1.9入户电箱、可视对讲位置落实户内入户电箱和可视对讲的位置是否按设计要求和条件图。1.10户内落实梁位和墙位的关系是否按照梁的主次布置原则，是否满足厅和主卧无梁无柱的要求，厅、房有无剪力墙凸出墙面，剪力墙凸角有无处理。户内次要房间的隔墙厚度是否按最经济考虑做薄墙。1.11家具布置落实平面家具布局，电视机柜，客厅沙发，餐桌，房内床，床头柜，衣柜，书房书桌﹑书柜等是否按平面条件图。1.12空调落实空调机选型、位置布置与尺度，审查空调位的尺寸是否满足空调室外机的安装要求，空调预留孔高度及位置。1.13厨房落实厨房平面布置，是否考虑管井﹑操作台设置，考虑冰箱﹑洗菜盆、煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜的放置。1.14卫生间落实沉箱及其排水，管井的设置，洗手台、座厕、淋浴房、化妆镜的布置，落实卫生间地漏,排气做法（考虑有排气道和无排气道）。1.15标高关系落实户内厨房﹑卫生间﹑阳台﹑露台等的结构面标高以及建筑完成面标高关系。(包括:入户花园或空中花园等是否覆土，标高关系；带露台的复式下层房间是否下沉结构板，结构标高与建筑完成面标高关系等)1.16阳台是否明确排水管位置。如有景观露台，景观露台须考虑覆土及给﹑排水（注意景观阳台反梁面有无凸出地面）；工作阳台考虑洗衣机位(包括：洗衣机进﹑出水及电插座),煤气热水器位置,并考虑设煤气表；1.17复式平面层高关系，户内楼梯平面尺寸与踏步关系，带大露台的房间是否做沉箱，露台处结构标高与建筑标高的关系。1.18雨水管与冷凝水管表示天面雨水管与各层平面的关系，雨水管的位置须考虑隐蔽，不影响立面效果；落实空调冷凝水管与平面的关系。结构专业2.1细化图平面合成图有无错误，是否用上一层梁板布置图合成。有无反梁，反梁面标高有无标注。沉板及上反板有无图例填充及说明。2.2结构布置梁柱、剪力墙布置及截面是否满足建筑使用要求，是否符合产品标准。梁柱、剪力墙布置及截面是否经济合理。沉板处理是否满足建筑使用要求。板厚取值是否经济合理。给排水专业3.1图例、说明3.2首层住户大堂大堂内如布置有给排水横管时，落实是否按集团要求,在靠墙600mm以内以及梁底400mm以内设置。消火栓的设置不应影响大堂的装修效果。3.3公共电梯间（前室）落实水暖管井是否设置了给排水、消防等立管，是否设置了管井排水地漏、楼层清洁龙头，消火栓、水流指示器（设喷淋时）的设置位置是否合理，自动喷淋喷头（设喷淋时）的位置是否合理。3.4阳台3.4落实是否设置了洗衣机给水龙头、洗衣机排水地漏，是否设置了煤气立管、煤气表、燃气热水器，校核燃气热水器离排水立管和电气插座、煤气表离电气插座的安全距离是否满足相关规范要求。3.4落实是否设置了洗衣机给水龙头、洗衣机排水地漏。3.5花园落实住宅空中花园是否设置了绿化给水龙头（北方寒冷地区除外），考虑排水处理；别墅首层室外需设DN15绿化给水龙头一个，独立别墅根据需要可考虑设两个（北方寒冷地区除外）。3.6卫生间落实卫生间是否设置了地面地漏和淋浴间地漏（洗脸盆水龙头按建筑平面示意的位置），是否设置了淋浴器，给排水管如设置在室内时，是否设置在管井内。3.7厨房落实排水管的位置是否合理（洗菜盆水龙头按建筑平面示意的位置），落实是否设置了直饮水龙头位置（设直饮水时），燃气热水器的位置是否合理（无生活阳台时，燃气热水器设置在厨房）。3.8雨水管与冷凝水管落实雨水管设置的位置是否隐蔽，不影响立面效果，别墅、华府等豪华住宅雨水管应暗装在管井内。落实屋面雨水斗的位置是否合理。落实是否设置了冷凝水管，设置位置是否合理。落实小型中央空调室外机位是否设置了排水设施。电气专业4.1图例、说明：是否有图例、说明，电气设备型号、规格、安装方式、安装高度能否满足《平立面细化规定》要求。4.2别墅毛坯房：户内配电箱、住户智能化系统配线箱是否设置；4.3电梯用电、水泵用电、车库自动卷闸门用电等是否设计到位。是否有预埋花园照明用电、空调主机用电接线盒、管；是否有预埋门廊、阳台、露台的灯具底盒、开关底盒，是否预留离灯具底盒最近室内天花处接线盒，是否预埋其之间的线管；4.3除别墅毛坯房外的其他住宅：插座数量：电源插座、电视、、宽带插座数量能否满足《平立面细化规定》要求；平面布置：电气设备是否定位；厨卫平衡图：有无厨卫平衡图，插座布置与电器设备位置是否相符，厨卫灯开关是否设于厨卫外，卫生间是否有设浴霸及开关，华府主卫是否有设、电视及其电源插座，主卫坐便器是否有设电源插座；阳台：是否有预留洗衣机插座，是否需设热水器插座，插座与煤气管、给排水管、煤气表、热水器等的净距是否满足要求，是否满足除首层从阳台入户的阳台灯开关设在阳台外，其他阳台灯开关设在户内；客厅：插座是否设于沙发后，普通楼盘两房以上户型客厅大于20M2及首层4.45M层高的厅、房，是否有预留高低位两个空调插座，卧室：有条件时床头是否有设插座，床头插座布置是否满足两个最近插座净距为2100，并保证插座不设于衣柜内、床后，主卧床头是否有设报警按钮，主卧带书房时应不设宽带插座，华府项目卧室是否有设双控开关；电井大样：有无电井大样，电井内电气设备是否设计到位，设备布置是否合理，电井大小是否合适；公共部分：首层大堂有无预留液晶屏电源及电视插座；大堂入口处、楼梯间、电梯前室是否设有灯具、开关；大堂、电梯前室是否有强弱电箱；首层有无预留电表间或交接间；暖通空调专业5.1图例、说明5.2首层住户大堂落实夏热冬暖、夏热冬冷地区及除此地区之外的华府楼盘的首层住户大堂是否有设置小型中央空调，空调室内、外机的位置是否合理，冷媒、冷凝水管的走向，冷媒、冷凝水管立管的位置，冷媒、冷凝水管穿梁、墙的套管是否有标注管径、标高、定位。5.3公共电梯间（前室）落实加压送风口的位置是否合理。送风口的尺寸和标高。5.4户内落实分体空调室内机的位置是否合理。5.45.45.5户外5.5.1落实分体空调、小型中央空调室外机位置的大小是否合理，是否有落实加压送风机位置是否合理。三、设计指引总则1.1项目必须依照设计要求进行平、立面细化并报集团设计院审批。1.2未经集团设计院平、立面细化审批的，不得进行施工图设计。1.3各专业平面细化图纸内容：首层平面、标准层平面、天面平面、厨房厕所平衡图。1.4设计单位可提出修改优化建议，但需报集团设计院审批通过。建筑专业2.1层高与标高:出图标高统一设定原则：建筑与结构标高一致。本设计要求及产品标准均采用结构标高系统；即：建筑标高等于结构标高；住宅地面装修层厚度：a.在非地面热辐射采暖设计中：住宅地面装修层厚度统一按65mm考虑；详见下图：（尺寸单位：mm）b.在地面热辐射采暖设计中：住宅地面装修层厚度按当地要求取值。层高取值：常用楼层高度：项目情况常用层高标准层普通住宅3m复式住宅上层露台花园下沉，其下层层高3.2m恒大华府住宅3.5m首层普通住宅4.45m恒大华府住宅4.45m3.5m注：具体以单项工程下发为准。首层住宅层高4.45m时窗洞分隔:示意图(梁高及窗台高以施工图为准)（尺寸单位：mm；标高单位：m）2.1.5首层住宅层高4.45米2.1.6示意图如下：各功能空间的结构面标高及建筑完成面标高关系:部位结构面标高关系建筑完成面标高备注入口大堂0.00电梯间H厅、房H卫生间H-0.40（华府盘）或H-0.35,0.30(普通住宅)H-0.03淋浴位(尽端时)H-0.06厨房H-0.02H-0.02阳台（含厨房出阳台,上盖顶）H-0.05H-0.05入户花园或空中花园露台不做园林覆土按单项规定H-0.05做园林覆土H-0.50～0.80裙楼屋顶与住宅楼面高差0.30（结构高差）≥0.10（建筑高差）如建筑高差＜0.10,设门槛天面屋面与屋面楼梯间出入口高差注：厨房不设地漏，出阳台不设门坎。2.2首层大堂:首层住户大堂入口设室外台阶：宽度宜取350，七层及以上须设置无障碍坡道，坡道净宽应≥1.2m，坡度为1:12。入口平台宽度宜≥2100。室内外高差宜取300或450。住宅首层大堂空调设置标准：住宅首层大堂设置空调的城市或楼盘：夏热冬冷地区夏热冬暖地区夏热冬冷、夏热冬暖地区以外的华府系列楼盘注：根据《民用建筑热工设计规范》全国建筑热工设计分区划分。空调的采用形式：小型中央空调。注：单冷或冷暖由各外地公司总工室根据当地情况确定。主机的摆放要求：a.优先摆放于竖向百页或开口天井内；b.其次摆放于住宅门楼或裙楼顶隐蔽处；c.同时不应对邻近住宅产生较大干扰和影响。首层大堂需预留小型中央空调负荷，其控制开关设在灯具开关附近。高层住宅大堂面积宜≥30平方米。高层大堂长、宽度≥5000,所有在大堂顶部通过的设备管要尽量靠墙600以内及梁底下400以内完成。大堂内无凸柱,顶部不露梁，以保持大堂顶部空间完整；装修吊天花造型处理。大堂入电梯间门洞宽度≥1800mm，高度≥2400mm大堂入口门洞宽（无门套）一般取值2000mm，高度≥2400mm。住宅入户门不得开向大堂。大堂内或外要有住户信报箱的预留位置，优先考虑设在架空层，有条件的考虑信报箱间。住宅首层大堂均设置液晶电视屏，具体设计原则如下：1)双梯并联时：液晶电视屏设置于电梯厅两电梯门的间墙处，召唤箱按钮上方。2)单梯时：液晶电视屏具体位置设置在平面设计条件中下发。3)液晶电视屏底距离地面(建筑完成面)1800mm；土建预留电源、电视信号暗装底盒各一个,两盒水平并排安装，底边距离地面(建筑完成面)1900mm，中心线与电视屏中心线重合，底盒外加白盖板，盖板面开孔出线。设备管井门：首层大堂的设备（水、电）管井门均选用隐型防火门、消防栓门为隐型门。2.3标准层公共部分：住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。七层及以上住宅公共部分须做无障碍设计。结构梁不应突出楼梯间，公共空间部分不露梁。公共空间对入户门的墙体阳角要求做圆角。所有消防通道防火门均选用木质防火门，门扇及门套颜色与入户门相同。所有设备须考虑暗装。管井、检修门、排风百页要配合墙面装修定位。电梯厅消防栓位置要与装修协调考虑(具体做法构造详装修图)位置管井、检修门风井百页消防栓洞底离地高度(mm)150500(或标注“配合装修定位”字样)850(特殊情况至少600)注：电梯厅消防栓安装在隐蔽位置，不得直对户门。1）设备管井防火门原则上按洋房2000元/㎡以下装修标准采用米黄色钢质防火门，洋房2000元/㎡（含2000元/㎡）以上装修标准采用隐型防火门。2）消防栓门按洋房2000元/㎡以下装修标准采用暗藏式明装原配消防栓门，洋房2000元/㎡（含2000元/㎡）以上装修标准采用隐型消防栓门。3）其余所有处于消防楼梯间内的设备管井门均采用米黄色钢质防火门，消防栓则采用藏式明装原配消防栓门。标准层管井、加压送风井、消防栓尺寸：水电管井按最小尺寸设计。标准层公共空间设计要考虑管井、加压送风井、消防栓等的预留位置；具体预留尺寸可参照下表（本表内数据仅供方案设计时参考，具体施工图中，应与设备专业协商，方可确定）：1）消防栓尺寸(宽x高x厚):单栓:650x240x950(mm);双栓:800x240x1050(mm)。2）加压送风井最小面积:3)标准层管井最小尺寸布局示意图详下图:(一梯二户和四户的情况)楼梯按层高要求以最小尺度原则设计。1)楼梯间及楼梯前室:天花：油白色乳胶漆；墙面：油白色乳胶漆；楼地面及平台地面：华府系列及广东地区楼盘铺600×600咖啡色抛光砖；其余楼盘铺300×300防滑耐磨砖；踏步：华府系列及广东地区楼盘铺带防滑条的600宽咖啡色抛光步级砖；其余楼盘铺300宽带防滑条的防滑耐磨步级砖；踢脚线：华府系列及广东楼盘贴100高600宽咖啡色抛光砖；其余楼盘贴100高300宽防滑耐磨砖；2)栏杆及扶手：(具体设计图另详《定型产品-标准做法》)a.华府系列及广东地区楼盘：(1)非剪刀楼梯栏杆做法参国家标准图集99SJ403页22的详图eq\o\ac(○,5)，竖杆为40×20×1.2钢管，横杆为φ15圆钢，木扶手参国家标准图集99SJ403页63的详图eq\o\ac(○,29)且颜色同入户门。外露铁件均红丹打底，面刷黑色调和漆两度。(2)剪刀楼梯扶手做法参国家标准图集99SJ403页68的详图eq\o\ac(○,A)，支架为φ20圆钢，木扶手参国家标准图集99SJ403页63的详图eq\o\ac(○,29)且颜色同入户门。外露铁件均红丹打底，面刷黑色调和漆两度。b.非华府系列及广东地区以外楼盘：(1)非剪刀封闭楼梯栏杆做法参国家标准图集99SJ403页22的详图eq\o\ac(○,5)，竖杆为40×20×1.2钢管，横杆为φ15圆钢，φ75×3钢管扶手。外露铁件均红丹打底，面刷黑色调和漆两度。(2)剪刀楼梯扶手做法参国家标准图集99SJ403页69的详图eq\o\ac(○,8)，扶手为φ60×3钢管，支架为φ25圆钢。外露铁件均红丹打底，面刷黑色调和漆两度。(3)当售楼要使用剪刀楼梯作销售通道时，所使用的楼层采用木扶手，木扶手做法参国家标准图集99SJ403页68的详图eq\o\ac(○,A)，支架为φ20圆钢，木扶手参国家标准图集99SJ403页63的详图eq\o\ac(○,29)且颜色同入户门。外露铁件均红丹打底，面刷黑色调和漆两度。(4)非剪刀非封闭楼梯：见装修设计图。电梯：1)各楼盘电梯技术参数详见《定型产品建筑材料1》（甲供材料）及下发的平面设计条件:2)电梯厅首选自然通风采光电梯间：住宅形式一般情况特殊情况普通住宅华府住宅住宅电梯门正对飘窗台电梯间净宽度(mm)≥2400≥3000≥18003)每单元有两部以上电梯时，通向地下室的应为非消防电梯。4)电梯门所在的墙,尽量不用钢筋混凝土墙，该墙应表示出层指示器预留孔及召唤箱预留位置，详见下图：(具体构造详《产品标准1》(综合分册))单梯做法：双梯并联的做法：三梯并联的做法：节点大样：