eva-评估地产的股最强有力的工具原创

EVA——评估地产的股最强有力的工具（原创）什么是EVA？即是英文EconomicValueAdded的缩写，意思就是经济增加值。EVA从资本与成本的角度来评估上市公司的盈利能力，现在已经被广泛地应用于各种类型的公司绩效评估，国内不少上市公司都已经采用了EVA这种管理模式。EVA对个人投资者有什么帮助？个人投资者能够快速学习和掌握EVA评估方法吗？对于地产股来说，EVA是个非常适用的方法。虽然自由现金流折现的方法适用于任何企业，但是，对于国内大部分的地产股现状来说，很难用自由现金流折现的方法进行评估，因为大部分的地产股都处于高速成长期，经营性现金流大部分时候都处于净流出状态。因此，个人投资者很难对一只地产股的自由现金流进行估算——甚至一些专业机构也都很难做出相对准确的估算。但是，EVA却不同了，EVA这个评估工具，主要是从两方面来评估盈利能力：一是投资资本；二是资本成本。为了帮助您更好地理解EVA，我想先打个比方。假如你就是一家房地产公司的老板，你的总部设在广州，你的通常做法是每当拿到一块新的土地，你就设立一个在财务上独立核算的项目公司，你发现这个方法很管用，让你省了许多心思，项目公司的负责人是你任命的，最初的运营资金也是你支出的。你的想法很简单，你出钱请人帮你打工，你坐等收成——你真不亏是个资本家啊。可是，当你的项目公司越来越多的时候，到了年度，大家都赚了很多钱，你却犯愁了。你愁什么呀？原来为的是年度的绩效奖金问题，各个项目公司的负责人都觉得自己应该多拿点奖金，都认为自己做得比别人好。你左思右想，也想不出个办法来——你真不知道到底是谁最能帮你赚钱，因为看起来，所有的项目公司都帮你赚了大把的钱。这该怎么办呢？总不能把奖金平均分配吧。于是，你找来财务总监，你想知道，奖金该如何分配。你的财务总监是个非常能干的经理人，他跟你说，评估这些项目公司的绩效，有个很简单却非常有效的办法。你追问是什么方法？他告诉你，就算两笔账就可以。第一笔账，把所有项目公司花的钱和借的钱都各自算一个数，也排一下队，看谁的数目大；第二笔账，把所有项目公司赚的钱（税后净营业利润）都列一个数，也排一下队。然后，对比这两笔账，第一笔账小于第二笔账的，都给予奖励；反之，则要处罚了。第一笔账比第二笔账小最多的那个，就是年度绩效冠军。你听了财务总监的话后，恍然大悟——其实问题很简单，你不用管那么多因素（诸如谁更卖力气，谁更听你的话，谁更有进取心等），你只需要用“钱”来衡量就可以了，就看谁花的钱借的钱少，但赚的钱却最多——那才是个赚钱能手啊。好了，比方打完了。其实，这个比方可以看成是一个EVA的评估。你作为老板，你选择了最简单明了的办法来衡量项目公司的绩效，你忽略了评估中的很多因素，但是你抓住了最要紧的一点，那就是投入资本、资本成本和产出三者的关系——EVA本质上就是由此决定的。为什么这样说呢？让我们来看看EVA的两个公式：拒第炕一恒个补：盆E愚V瞧A测=律N批O考P拌A长T率-欧T败C铜*斤W呜A摩C烛C导在速这瓦个扒公障式虫中罚，摔N领O猜P玻A甲T勾即吃税绑后塞净围营厕业家利消润线，稻可挑从住利亿润花表萍中你得结到肚。娱N员O嫩P拆A炸T作=甲营惕业揪利押润添-姻所洗得锁税搭，晃这奶个创比必较听容志易资理梨解类。排T悉C登是召总焦资绣本耍，芳一战个伸公济司欢的掩总血资拣本祥等先于点该擦公侧司齐未加清掏偿灾债依务就、谨优伏先怎股区和剃普抚通茶股徒的钟总絮市鼻场杨价抛值逮—械—嗽注课意均，鸟是尘市姓场也价其值晒而亩不密是魂账后面岁价众值捉。联一转般手情驼况伐下回，灰债思务衰和态优永先闭股烤用返账组面壳价滋值觉表其示忘，估普世通鸽股酬用述市拣场凉交自易勺价强格景来痕计谅算竿。寻W袜A挡C原C求则吧是蔬平贵均兆资碰本良成国本兼，坚这赴个绿比桶较躺麻辞烦慨一扔点慰，义先品看支其京计卷算叹公踏式赔：究W质A导C世C本（替平搞均劳资谱本抽成误本惹）拳=冠（撒债筐务禁/肝总命资辆本冲）须*妹债悦务仙成扩本捐*岸（俊1础-签企界业强所黄得醉税熟税面率桐）咐+络（蚂股骨权享/裂总年资知本腐）卸*舟股谈权铲成址本偶在迹这迫个凡公恳式辣中纳，枯可绘以周很柱明僵显爹地半看肺到稍，歪资惹本岂成通本帅主川要厘有肃两还种现形港式桑，去一额种彩是娇债筝务哪成权本姥，立另丰一望种半是聋权请益骨（招股婶权载）照成雾本蝴。燃这碎两慕种博成籍本攀是登要左依蚁据牙债注权午人亿或动者乏股笛东孝来测确侵定颠的厕。辉如抬果菜债愿权陷人厉要蒜求染的滥最岔低欲资雹本培回兴报卫率赵是搅1轮0霞%闪，煤那廉么软，线这元个侄成章本奔就禁是宽全慨部晌债着务畜的爷1辞0明%穿，轰如糖果槽股慰东版要径求寒的允最爸低摇资忽本耻回蜂报例率汁是圈1繁2箭%拒，勿那厚么井股方权锐成须本条也烛就班是鲜全去部爪股沿东丰权涉益假的代1筛2毁%塘。爪好芬了羞，煌分垂析租完泡了析第乐一摄个摊E厅V杀A宋计垒算稼公飘式专，格我界们榆再杰来苹看绒另午一序个摘E慈V守A址公问式狭：非第叨二茶个累：澡E汪V督A由=送I吉C狼*功（巧R汉O慈I艳C哥-歉W香A捞C怀C慧）忧在渡上热述辣的事E啦V忆A量公翼式杠中旱，年R熄O输I毒C既=涂N两O迟P宾A塑T悟/鱼I番C斥，谢R掉O芬I绘C巩即辆投杏入显资们本艳回浊报罢率酿，杰I管C超即季投滚入成资洋本惕。园这节个盛公恐式返更详容安易践理细解摆，牧E妄V搏A理就饿是禽投似入酱资刮本惹回誉报妄率慢与死资芒本愿成涨本牲两栏者抬的贸差隆值大再趣乘阀以表投匀入脚的子资本本勺值迫。角很很明谊显馆，慨如瓣果衫一苍家爽房怪地数产举开梯发超商肿的惊投阿入闲资怎本好回色报睁率忠低手于摔资菊本娱成凤本乌的概话鸡，近那拢就鸭意蕉味招着躲这练家欢开因发菜商高是瓦“睡一喇文歌不疾值阶”物—闪—夏利抱润柜不披要衡增护长曾还绑好华，币越劣增司长榆越减是汽损菊害柏股杯东熟的祸权填益韵，钳因蛮为总其先利管润军的柴增卡长庸不集足华于慕抵柴消轿其蝶资欺本精成模本电的剪增拦长剩。器这坟样殖的稻开刊发饲商攀是侄不已能洁创也造忙价酿值证的汁，聚是轨没摔有尾E钥V摸A丝可若言浩的菊。咳在前E重V济A哈=艘I测C独*哀（矿R松O架I物C姻-旷W伍A侵C赞C危）堪的压公竖式鞭中拖，丢需梦要用特订别近注闪意途的写是哄正县确婆理梨解悟I郑C胀即盼“已投尖入偶资踪本抱”事。满I泥C层=吹经及营员性膛营下运江资顿本粗+音经冤营歼性叶长撤期顶资梁产船=缸全伴部煎股声东括权贪益霞+面有然息倾负坏债臣-帝非谋核格心闲资博产榨-照超讽额战现俭金立可馆见骗，侮I迅C限指珠的岔并敬非鬼是哈开敲发呈商抖的战所伙有魄资兄产取，白而筹是鬼指蒸那毁些狡核黄心旋经戏营红性唉资块产瞒，翠如浩土因地称、燥部哲分缸现俱金更、犬有块息歉负湖债执和采投浩资敬性驱房贼地哈产厦等熟。席这吩里态，富重布点掀就今是蛛分诊清才楚挂什现么斗是舰“照非困核尝心活资匪产母”尺。亲可惯以寿这脖么格理侦解棍，工“信非钻核容心肝资嚼产况”元主禁要研是议指心“竟应究付退账镜款劣”结，跃当弹然毒，葵还短有批就吓是引那躺些蔽只条是形提际供问给断开椅发斥商粥日凝常恶办照公绵使命用驴的友一这般婆性铲资争产王，春如木办怪公匹室趋里圣的盏电用脑妻、根打里印虫机绩以宽及析一腹些清商搞务喜车誓辆奉等擦。士另柔外配，畏在睬计与算跳I乔C蜓时周，买应斜当哲注氧意鸟的从是升，狡要梅减泄去尊地燃产划商耐的歼超告额拢现群金帮—诵—闪实往际混上久，衰几蚀乎轧没锄有爹地住产皇商庆有捞大乳量牺的露超慕额海现遇金刘，炉所睬以宋也丑几颤乎座可左以读不闲用俭考坐虑迫这茄个刮问搁题筛。若总块体客上亡说延，眯E各V扯A锅估提值社是辣个萝非禁常倘好钉的超方偷法挨，敞特平别坚是顶对撒于璃地眠产收股啊而赛言伞，色有洋了岩E丸V捎A色，核简无直摄就暂是列如隶虎芒添认翼降—洲—抽终退于忍可腹以孔有箩一馋个便方去法滨可育以过代水替么自复由纷现准金瘦流猴折得现削了凡，波大算部吓分蛮的料地炉产怀股劣的尖自得由轧现趟金敌流萍实暮在恐是汉太亏难体估渣算无了懒。宽最理后担，冰我燥觉版得裁运店用志E说V父A曾方歼法惠对窝地姥产窝股寄估不值材时惯，辞应本当乖特同别御注赔意锣的滑一拐点限就赤是什，根一蹲定端是今要得同跨类匹型求的鸣企拉业矮进泥行牲E兵V字A絮对蹈比惩，掌这慰样符才肝更浴有秘实败际漠意碑义炒。巾因逮为诵不细同枯规拥模俩、镜不基同室类宾型祝的嚼地增产开商恢，教其痒E今V探A弄值像并夏不零能鹊代弱表帜其史盈劈利徒能索力贪的隶高不低闯，爸比榆如栽商早业浓地慧产底股章中耻的著“酒陆部家目嘴尚”