济南宇众项目可行性报告

第一章:市场研究与分析第三章:工程可行性解决分析第四章：华策销售设计目录Contents第二章:地块研究第一章:市场研究与分析一:宏观市场分析二:区域市场分析一:宏观市场分析一、济南未来两年的规划投资建设中疏北跨1、北园小清河治理：总投资94亿2、北园综合治理及BRT：总投资44个亿3、洛口片区改造:(济南最大旧村改造)总投资：300亿南控西进1、西客站：总投资15亿2、物流中心：总投资110个亿东拓1、奥体中心建设：总投资30亿2、政务中心东迁：总投资40个亿3、唐冶新城：与美国合作用总投资100多亿10年来的GDP走势固定资产投资走势固定资产走势06年前呈上升走势，07年有所下降；主要原因是06粘土地方两过大，07年重新规划土地放量；固定资产投资走势济南GDP走势平稳上升；一:宏观市场分析一:宏观市场分析一:宏观市场分析一:宏观市场分析一:宏观市场分析1、从1月至12月的土地挂牌情况来看，总共挂牌土地73宗次，实际挂牌土地65宗，总供给量为4356332.6平方米。2、作为东部开展方向的历下区住宅市场总放量为：3730121.472平米；3、小面积地块占比例较大，未来市场以中小规模楼盘为主;4、07年1月份～12月份，挂牌土地以小面积地块为主，共39宗，占总挂牌数量的60％，10万平方米以下的地块占到了总挂牌量的85％，从这一点可以预测未来房地产市场将以中小规模的楼盘为主。5、07年在住宅供给量不断减少的情况下，住宅销售量却不断增加，综合以上分析：整个东部市场作为济南新城的规划方向承载着解决城市居住人口居住的重任，市场前景非常乐观；一:宏观市场分析07年济南房地产价格走势：价格走势分析：一:宏观市场分析价格走势分析：建筑形态分析：一:宏观市场分析房型比例：一:宏观市场分析07年以来开盘工程产品分析：1、建筑形态分析2007年，新开盘工程38个，其产品以复合型住宅小区为主，占到了总开盘量的38.5％。纯多层、小高层、高层工程数量相差不多，分别为7个、8个和7个。纯低层工程只有一个，来自于国华东方美郡。2、今年新开盘工程推出的房源以两房产品为主，占了总推量的44％。一:宏观市场分析济南主城区济南新城区二:区域市场分析区域市场地图：地块处于济南市历下区华信路与轻骑路交界处附近，紧邻老城区，处于新老城交界处，并靠近老城区，周边大型住宅社区众多，生活气氛浓厚，配套齐全。本案开盘时间2005年5月13日

绿化率：40%开发商：山东中齐房地产开发有限公司主力房型面积配比项目地址：历城区花园路80—1号（花园路与七里河路交叉口）两房一厅一卫72㎡—116㎡49%锦绣泉城三期由5栋高层、13栋小高层组成，户型有两房、三房、四房以及复式，主力房型为两房一厅一卫锦绣泉城目前均价6700元/平米建面：22万平米容积率：2.30装标：厨卫简装锦绣泉城价位变化情况：

开盘时间待定

开发商：山东三威置业有限公司主力房型面积配比项目地址：历城区留学人员创业园南邻两房两厅一厨一卫90㎡—100㎡47.06%6栋住宅+1栋高层办公楼+1个五星级酒店+1个Shopping-Mall+1个酒店式公寓,住宅共2000套，在售1号、5号楼，共计房源561套大地锐城目前均价7000元/平米占地：100亩容积率：不详绿化率：不详装标：精装修，木地板、厨具、卫生洁具等等大地锐城价位变化情况：开盘时间2007年6月17日

开发商：山东帝苑置业有限公司主力房型面积配比项目地址：工业南路102号两房两厅一卫80㎡—90㎡75%4栋多层+2栋小高层+1栋写字楼+沿街商铺东领鉴筑目前均价6500元/平米建面：5.1万㎡容积率：1.5绿化率：36%装标：厨卫简装东领鉴筑价位变化情况：开盘时间2007年12月22日

开发商：山东鑫苑置业有限公司主力房型面积配比项目地址：工业南路与开拓路交汇处两房一厅一卫75㎡—94㎡43.6%3栋高层酒店式公寓、7栋小高层住宅、11栋高层住宅组成鑫苑国际城市花园目前均价5340元/平米建面：30万㎡容积率：2.4绿化率：35%装标：厨卫简装开盘时间2007年5月20日

开发商：山东鑫苑置业有限公司主力房型面积配比项目地址：工业南路与开拓路交汇处3栋高层酒店式公寓、7栋小高层住宅、11栋高层住宅组成天业盛世花城目前均价5500元/平米建面：30万㎡容积率：2.4绿化率：35%装标：厨卫简装一房三房43㎡—85㎡120㎡—150㎡58%32%盛世花城价格变化情况：楼盘名称楼盘规模万㎡推盘总量（万㎡）开盘时间在售建筑形态主力户型面积目前销售均价（元/㎡）锦绣泉城22222005.5高层两房、三房6700元/㎡大地锐城————————————高层两房90㎡—100㎡7000元/㎡东领鉴筑5.132007.6.17小高层多层两房两厅一卫复式100㎡—140㎡6500元/㎡鑫苑国际城市花园10102007.12.22小高层高层两房75㎡—94㎡5340元/㎡盛世花城————172007.1.20小高层高层三房146㎡5300元/㎡均价————————————————————6000元/㎡第二章:地块研究地块根本数据地块周边配套地块关联性分析地块SWOT分析1、占地：10亩〔已去退线〕2、容积率：1.6—2.23、建面：13340平米〔假设容积率做到2〕4、土地用途：住宅用地；〔产权70年〕工程根本数据：二、工程配套周边配套二、地块周边配套：三、地块分析1、关联性分析1〕通达性衡量指标理想状态现状评价评分权重总分出入口数量4个出口受面积及地理位置影响，只可以设1个出入口低于正常水平2515到达车站的距离200米约200米达到理想状态5210公交车的数量2条轻骑路为双向六车道快速交通干线，非常方便，数十条公交线路从此经过。达到理想状态5210到达购物场所的距离500米距统一银座超市约500米正常水平4416到达大型购物场所的距离1000米/4站路本案距银座约1500米达到理想状态5420到达银行的距离500米之内3家周围有商行、建行等高于正常水平4312到达医院的距离2000米紧邻七里河诊所达到理想状态5420到达广场的距离800米本案周边无大型广场低于正常水平2420停车位数量1：1本案可设地下停车位满足停车需求正常水平3420合计35143评价：得分35分权重：各权数按消费者及抽样调查统计结果为依据总评分：143分〔总分值165分〕评分标准：到达理想状态=5分高于正常水平=4分正常水平=3分低于正常水平=2分远低于正常水平=1分2〕可视性衡量指标理想状态现状评价评分地块高度略低于道路本案地块平整，略低于轻骑路。正常水平3主要障碍没有遮挡暂无遮挡正常水平3入口视点无遮挡，视觉美观入口紧靠华信路，虽无遮挡，但紧邻省监狱高墙，视野不够开阔正常水平3环境美感无视觉遮挡，环境优美环境较好正常水平3噪音影响程度幽静，远离喧嚣紧邻轻骑路，存在噪音干扰。低于正常水平2合计14评价：得分14分权重：均为5，因为环境的可视性对于住宅来说非常重要总评分：70分〔总分值125分〕通过以上地块现状及关联性分析，本案的总评分为213分〔总分值290〕。一般综合评分203分为优等地块，由此可见本案地块属于优等地块。本工程处于历下区轻骑路与华信路交汇处，向东为济南国际会展中心、国际商务中心和正在建设中的济南奥体中心，往西有洪家楼广场，百花公园，另一方面，随着政府“东拓西进南控北跨中输〞政策的影响和实施，东部已经逐渐聚集了像中齐、天业、鑫苑、中海、海信、丁豪等众多大型房地产开发商；随之出现了锦绣泉城、鑫苑国际城市花园、海信慧园、丁豪蓝调国际等等大型居住社区；伴随二环东路的整修和华信路的改造，整个宇众片区将成为大型居住区；随着市场的开展，该地段的区域价值将会得到进一步的提升。因此总体来看，工程开展优势明显。1、银行、超市、餐饮、购物中心、娱乐场所等等一应俱全，方便生活；2、轻骑路与华信路交汇处，交通方便；切除与城市开展的重点方向位置；3、区域认同感极高，够烦群体多〔尤其是中小户型〕；4、体量小，操作灵活，利于回笼资金。5、工程周边道路即将改造完毕，未来开展前景非常看好；1、政府“东拓〞政策的大力扶持；本工程更靠近老城区；2、二环东路整修，华信路改造，为未来交通奠定良好根底；3、“省监狱〞将来的搬迁，会对本工程形成有力环境因素；4、整个济南市场大环境呈现良性循环现象，中小户型非常走俏!1、华信路正在改造，目前整体环境不好；2、近邻省监狱，容易形成客户心理顾虑；3、体量小，不易形成居住社区气氛；1、国家政策调控的影响；2、工程往东，3000米之外〔开发区众多楼盘在未来2-5年内会相继推出，潜在威胁较大，可持续性较强〕；优势方面：劣势方面：威胁方面：机遇方面：四、工程优劣势分析：第三章:工程可行性解决分析工程产品建议工程入市时机把握工程价格定位策略工程利润分析工程客户定位一、工程客户定位：任何一个工程定位都离不开对目标客户的了解！我们拿周边工程4各工程的数据作为参考年龄以20-30岁的即将结婚或刚组建家庭的年轻人为主；由少局部是为老年人购房。私企白领一族占主要比例，达33%；其次为大型企业职工，占27%；再次为事业单位，占21%。职业一、工程客户定位：1、客户对于户型的关注占主要比例，达37%。2、其次为地段和装修状况〔局部产品做装修〕，各占19%。关注点一、工程客户定位：置业目的大局部客户用来居住，投资的很少。一、工程客户定位：客户对于一室需求旺盛仅A\B类客户需求总量就到达571组，如果有针对性宣传会更加可观。户型需求〔周边4个工程登记客户1730组〕一、工程客户定位：总价需求总价款接受程度在30万—40万的客户有813祖，这也是我们将来的主要目标客户群。一、工程客户定位：由此可见：旨在周边区域而言我们所面对的目标客户群的体量和总价款接受能力的人群是非常可观的；如果在配合更有针对性地宣传，效果会更加明显。——目标客户特征：1、本区域处于城市开展的主方向，且靠近老城，区域认同感极高，目标客户群可以分散至所有济南的年轻一族〔客户群面积大，支撑度强〕；2、刚参加工作不长时间的年轻白领居多，他们有的要求生活的独立，有的是因为结婚；其次是周边做生意的人群为方便而购房，投资和方便是这局部人购置的主要原因；3、投资客户：此区域为城市开展的重点区域，投资潜力全济南任都众所周知，省直和投资潜力非常可观；4、工程会有一局部老年住房者：大局部为儿女为其购房，主要为了将父母接到济南居住；地平线地下室一层二层三层四层五层六层……..十三层小户型住宅：面积区间在35㎡-55㎡之间原因：1、此地块面积较小，没有大社区的舒适度。是一种过渡性的物业形势。建筑小户型市场抗性较小。2、此地块小户型市场需求极其巨大，如东兴寓城工程47㎡-55㎡户型共231套房源不到三个月即售罄。3、小户型客户追求交通便利的需求可以得到充分的满足！4、此区域目前配套已经非常齐全，可投资性极强；二层级以上产品定位二、产品建议：12-13层级创意亮点：最顶两层是销售难点：〔LOFT公寓：挑高5.8米〕层高5.8米层高2.9米挑高5.8米；楼层夹板预留位置，交房后业主自己做成两层。优势：1：买一层面积就可以使用两层的面积；2：给工程增加了巨大的亮点，非常有利于工程的宣传与销售；3：个性、时尚、舒适、实惠，非常适合目标客户的胃口；4：可以给工程增加较大的利润空间；〔比普通平层价格要高出很多〕5：增加利润的同时可以合理的避税；〔按一层面积交税〕6：单价可以买得更高；〔增加利润〕二、产品建议：亮点一地平线地下室一层二层三层四层五层六层七层底层商业：面积区间为40平米左右原因：1、底层商业可以增加工程的销售额，有助于到达工程的利润最大化；2、华信路改造完毕后，人流旺盛，为作商业提供了根底；3、此工程完全临街且，展示性更强。一层产品定位二、产品建议：二、产品建议：1号楼二号楼商业部分底层商业局部：1、作为工程最可观的单价销售局部，面积区间作在40平米左右〔销售非常好〕2、作整体连接可增加商业销售面积方案1:二、产品建议：1号楼二号楼商业部分底层商业局部：1、作为工程最可观的单价销售局部，面积区间作在40平米左右〔销售非常好〕2、作整体连接可增加销售面积，〔可以适当超出容积率，没有产权但要后期建设〕解决方法超出容积率局部可以没有产权证，以出租的形式出现(假设我们售价9000元/平米×40平米=36万元)只租不售：单价总价回报率平均租金目前周边沿街租金此部分为纯赚的面积和收益9000元36万十年2.46元3.8元/天/平米方案2:二、产品建议：户型建议(其一):(济南最畅销小户型〕71.14㎡52.71㎡68.92㎡50.92㎡71.36㎡56.43㎡34.08㎡53.81㎡A1A2A3A4A5A6A7A8一梯8户或两梯8户〔公摊会非常低〕：二、产品建议：户型建议(其二):阳台做大一室两厅一卫〔面积：52.71平米〕举例说明：阳台做大：面积为12㎡左右：原因：1、济南政府新规定：阳台只算一半面积：2、12㎡的阳台，后期可以进行封闭作为一是使用；〔使用率极高〕3、这样做可以刺激购置人群；增加销售单价；4、从税率上争取利润；三、工程价格定位策略：根据周边销售均价计算为:6090元/㎡6090元/㎡1、但因工程力量较小，缺乏规模优势,应在销售价格的根底上减50元2、工程组和比较密集应在销售价格的根底上减50元3、工程的户型为一大亮点，可以给工程增加50元；4、工程商业局部可以给工程带来较大利润；5、工程顶层挑高局部可以比均价增加至少1200元；以此计算：工程均价完全可以保证：起码在6030元以上：四、工程入市时机把握:1、随着城市的不断往东开展，更往东部的市场会越来越好；2、大量竞争工程会在1年以后不断推向市场；所以我们建议：一年之内不管我们工程证件全否，我们一定要把我们工程的信息传达出去；1、提前告知，引起注意；2、开始积累客户；〔为短、平、快积累客户资源〕3、一年后此区域的路网、配套会进一步完善，优势会更加明显；项目费用名称单方成本备注土地成本基本情况说明按照地价260万/亩楼面地价：2600000÷667÷2=1949地价1949.002008.07市土地局土地契税58.47土地价格3%土地管理费0.48800元/亩手续费、过户费、注册费0.120.12元/平方米规划设计规划设计2.0023.20规划公司勘察费1.20市勘察院景观环境设计(扩初)2.00市建筑设计公司景观环境施工图2.00市建筑设计公司建筑方案设计7.00市建筑设计公司建筑施工图设计7.00市院市政设计2.00市院五、利润预算：工程交费城市建设配套费216.00471.72市建委人防建设费200.00市人防办劳保统筹费33.80建筑造价2.6%（市劳保统筹办）质检手续费0.91建筑造价0.07%（市质检站）用地定点业务管理费1.53占地面积2.1元/平方米（市规划局）建筑定点管理费2.302.3元/平方米(市规划局)图纸审查费3.57市建委新型墙体材料专项基金8.00采用推广材料可返还（市建委）散装水泥专项基金2.00根据实际可返还（市建委）建筑工程交易服务费0.91建筑造价0.07%(市建设工程交易中心)测量放线费0.70市规划局面积测绘费2.00房屋测绘中心（市房管局）五、利润预算：工程建设房建小高层1300.001300.00按9层