Ehptjhi项目可行性分析报告模板

且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合酉年七月初七。-----啸之记。可行性分析报告00五年十一月 长沙佳兴岳麓区格林星城工程可行性分析报告 10长沙佳兴10长沙佳兴凌峻〔中国〕名目第一章：总论一、建设工程概况二、工程建设的必要性三、可行性争论编制的依据四、可行性争论结论其次章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场推测四、工程自身因素分析第三章：工程建设条件一、根底理论建设的自然条件二、工程建设的用地条件三、工程用地规划限制条件四、工程建设的市政配套条件第四章：工程开发定位一、工程市场定位二、工程消费群定位三、工程产品定位五、工程社区形象定位六、工程功能定位七、工程价格定位第五章：工程规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、构造设计五、专项设计六、消防设计八、经济技术指标第六章：工程实施进度安排一、工程进度安排的原则二、工程实施的进度安排第七章：工程营销方案筹划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、预备策略五、工程销售收入实现打算第八章：工程总投资估算及资金筹措打算一、工程总投资估算的依据二、工程总投资估算的原则三、工程投资估算及资金筹措打算第九章：工程销售和收入测算一、住宅销售单价确实定二、商铺销售单价确实定三、车位销售单价确实定四、工程总销售收入确实定五、工程住宅定价模拟第十章：工程财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、工程不确定性分析第十一章：工程综合评价结论及风险躲避建议一、工程综合评价结论二、工程风险躲避建议第一章：总论一、建设工程概况1、建设单位根本状况2、工程概况二、工程建设的必要性1〔某城市〕房地产市场的需要2〔某区〕城市建设的需要三、可行性争论编制的依据〔长沙为例〕1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最材料价格信息；4、20015、湖南省建设厅文件湘建价[2002]5786、省定额站建定价[2000]1387、湖南省建设系统行政事业性收费工程表；8、房地产公司某区工程规划设计方案；9、托付方供给的其他有关资料；10、我司近期类似工程有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性争论结论工程财务评价结果如下：财务指标财务指标数值财务净现值盈亏平衡点通过对工程的技术经济分析论证，得出如下结论：1、工程销售市场前景……，建设条件……；2、工程的前期工作……3、工程的各财务指标……；4、工程投资额，投资回收期，经营风险……。其次章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2、居民消费力量，消费意识。3、城市规划促进房地产市场进展。4、区域进展分析二、市房地产市场分析1、房地产供给状况2、长沙房地产需求状况3、长沙房地产价格分析4、住宅市场的户型特点5、住宅市场的竞争态势6、长沙住宅消费者分析7、住宅市场的进展趋势三、一般供给市场推测1、开发商对国家政策变化的预期2、开发商对需求市场的预期四、工程自身因素分析1、工程优劣势分析区域环境分析地段分析地块特征分析开发商实力分析生活配套分析2、工程投资时机分析强有力的消费支持区域规划前景与政策支持咸嘉湖改造利好五、工程市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：工程建设条件一、根底理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性潮湿气候。气候特征是：气候温顺，降水充分，雨热同期，四季清楚。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温17.2℃极端最高气温：40.6极端最低气温：-11.32、雨量年平均降雨量：1389.8年最大降雨量：1959.4年最小降雨量：192.53、湿度年平均相对湿度：80%年最小相对湿度：10%4、季候风年平均风速：2.7m/s最大风速：24m/s5、雪年最大积雪深度：20年最大冻土深度：56、日照1677二、工程建设的用地条件1、工程地块概况2、工程地块地形、地质条件三、工程用地规划限制条件1、工程规划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退红线掌握：北：多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞0.55H，高层退规划路边线＞812＋0.2H。3、间距掌握：建设间距类区：4、建筑高度掌握：四、工程建设的市政配套条件1道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通7、通讯 8、网络第四章：工程开发定位一、工程市场定位二、工程消费群定位三、工程产品定位四、产品风格定位五、工程形象定位六、工程功能定位七、工程价格定位

6、供气第五章：工程规划设计方案济指标进展阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想2、设计理念3、设计特点二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划2、组团化3、绿化系统规划4、公建配套规划三、建筑设计1、建筑风格2、住宅类型3、户型设计4、小区停车处理四、构造设计五、专项设计1、火灾报警及联动掌握系统2、电视宽带网系统3、保安监控系统4、交通及停车场治理系统1、公共及生活用水处理2、固体垃圾处理3、噪声处理八、经济技术指标1：工程经济技术指标表名称名称指标总用地面积净用地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积住宅其其中商业中配套设施〔不计入容积率〕建筑占地面积总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章：工程实施进度安排一、工程进度安排的原则1、尽量缩短建设工期贷资金，工期长短在肯定程度上打算了利息额的多少，因此，在不影物质资源，这样，工期越长，治理本钱就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效协作，协调推动施工进度。2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金二、工程实施的进度安排工程开发期打算表开发期数开发期数工程名称时间主体建筑工程一期建筑安装工程销售主体建筑工程主体建筑工程二期销售三期建筑安装工程销售工程建设经营期进度表完成整个工程投完成整个工程投建设经营期时间主要工作内容资的比例前期预备工作1一期主体建筑根底工程一期主体建筑工程2064一期销售工作3一期建筑安装工程二期销售工作4二期主体建筑局部工程二期销售工作5三期主体建筑工程三期销售工作三期建筑安装工程6三期销售工作第七章：工程营销方案筹划一、营销卖点二、销售策略。1、开盘期2、强销期3、销售尾期：1、广告域及工程状况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在工程所在区域及工程自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性闻、报纸硬广、户外铺垫。渗透和影响。在宣传内容上，除表达小区的特色处，还应突出了热卖的景象。销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优待促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为工程二期销售打下根底，做好铺垫。此阶段的广告频率相应削减，以降低宣传本钱。2、广告媒体3、人员促销节，统一制定销售说词。销售期间：要求销售人员热忱、急躁、恳切地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本营销思想。另外，承受一些嘉奖方法调动促销人员的乐观性。4、房展会5、精品楼书6、公共关系1、销售中心2、样板房展现3、楼盘正式推出仪式五、工程销售收入实现打算销售金额〔万元〕0销售金额〔万元〕0经营期销售比例〔%〕1023456合计第八章：工程总投资估算及资金筹措打算一、工程总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最材料价格信息；4、20015、湖南省建设厅文件湘建价[2002]5786、省定额站建定价[2000]1387、房地产公司工程规划设计方案；8、我司近期类似工程有关造价资料。二、工程总投资估算的原则1、工程投资估算尽可能反映工程的实际状况；2、工程总投资尽量符合节约和安全的原则；3、工程总投资估算对于无法准确估算的工程在预备中考虑。三、工程投资估算及资金筹措打算1、工程主要经济技术指标工程主要经济技术指标表工程数量单位工程数量单位总用地面积㎡容积率总建筑面积㎡建筑密度地上住宅建筑面积㎡绿地率地上店面建筑面积㎡车位个地上配套设施面积㎡户数户地下建筑面积㎡建筑类型构成表类型类型面积〔㎡〕商铺住宅地下层2、工程开发本钱估算土地本钱前期工程费前期工程费估算表序号1工程规划设计费计算依据计价〔万元〕2可行性争论费/3招投标费4地质、水文勘察费/556三通一平费/建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型商铺合计

面积〔㎡〕 单方造价(元/㎡) 投资总额〔万元〕根底设施建设费：根底设施建设费估算表序号工程计算依据金额〔万元〕1供电工程总用地面积〓元/㎡2供水工程总用地面积〓元/㎡3排水工程总用地面积〓元/㎡4道路工程总用地面积〓元/㎡5绿化工程总用地面积〓元/㎡合计电信、媒气工程总用地面积〓元/㎡公建配套设施费公建配套设施费估算表序号 工程 1会所、幼儿园及治理用房/合计

金额〔万元〕开发期间税费〔公用设施建设费等〕开发期间税费一览表序号序号工程计算依据金额〔万元〕112345678910教育设施配套费物业基金工程监理费总建筑面积〓元/㎡/㎡总户数〓元/户供水管网补偿费〔商业〕/㎡供电用电负荷费〔住宅〕总户数〓元/户供电用电负荷费〔商业〕/㎡其他建安工程费〓不行预见费1～52%。开发本钱1～73、工程开发费用估算治理费用2%。销售费用序号工程计算依据 计价〔万元〕序号工程计算依据 计价〔万元〕1广告宣传及市场推广费销售收入〓2销售代理费销售收入〓0.7%3其他销售费用销售收入〓0.5%合计财务费用财务费用：详见贷款还本付息表开发费用1～34、总本钱费用汇总及分摊表工程的总本钱费用：详见投资本钱费用估算汇总表〔表113：投资本钱费用估算汇总表本钱工程 1、开发本钱〔1〕土地本钱

得房本钱〔元/㎡〕小高层住宅 商铺 车位前期工程费建安工程费根底设施费公建配套设施费开发期间税费不行预见费2、开发费用治理费用销售费用财务费用3、合计5、资金筹措、投资打算及借款利息资金筹措与投资打算建设经营期1建设经营期1234562.2借款2.3销售收入再投入序号1工程投资总额合计1.1建设投资1.2贷款利息1.3流淌资金2资金筹措2.1自有资金序号工程名称合计序号工程名称合计建设经营期1234借款还本付息累计第一笔借款 本季应计利息季末还本付息季末借款累计1.2季初借款累计其次笔借款本季借款季末借款累计1.3季初借款累计第三笔借款本季借款本季应计利息季末还本付息季末借款累计借贷汇总季初借款累计本季借款本季借款第九章：工程销售和收入测算一、住宅销售单价确实定1、用市场比较法确定销售价格的上限〔平均价格〕说明两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等估算。的类似房地产加以比较比照，从已发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法比较案例：依据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例。房地产价格影响因素说明表16：房地产价格影响因素说明表工程名称本案123标准均价〔元/㎡〕待估交易时间修正交易状况修正正常正常正常正常区域因 交通较好良好良好良好素 配套较好良好良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好装修不计装修不计装修不计装修不计装修较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚工程规模较大一般一般较小个别因小区绿化良好一般一般一般素小区配套良好一般一般一般建筑构造钢混钢混钢混钢混建成年月期房2004期房2005建筑形态小高层小高层小高层小高层、房地产价格影响因素修正系数表0，以本案的各项影响因素与交易实例进展比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17：17：本工程小高层住宅价格市场比较法系数修正表工程名称本案123标准均价〔元/㎡〕待估交易时间修正0000交易状况修正0000交通0+1+1+1区域因素 配套0+1+1+1环境0000区位0000小计0+2+2+2装修0000进展商实力0000工程规模0-2-2-4个别因素小区绿化小区配套00-2-2-2-2-2-2建筑构造0000建成年月0-20-1建筑形态0000小计0-8-6-9修正后均价计算结果估结果本案价格推测近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等。A、房地产价格走势B、宏观政策影响C、本案的价格推测2、用本钱法确定销售价格的下限3、建议销售单价二、商铺销售单价确实定1、用市场比较法确定销售价格的上限〔平均价格〕本工程商铺价格市场比较法系数修正表工程名称〔元/㎡〕本案待估1234交易时间修正0-2-3-1-2交易状况修正00000区域因素 交通0+15+15+5+15繁华度0+35+25+10+35小计0+50+40+15+50个别因素 层高0-1-1-1-1小计0-1-1-1-1修正后均价商铺平均标准价＝〔a＋b＋c＋d〕〔4=e/平方米本案商铺的价格推测：本案商铺平均价格=现时平均价格〓〔1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响〕=元/平方米。商铺销售单价：㎡3、建议销售单价/㎡。三、车位销售单价确实定四、工程总销售收入确实定2住宅均价为元/㎡，车位均价为万元/个,商铺整体均价为元/㎡,以此计算实际的销售收入。详见销售总收入推测表〔表20〕和销售收入分批按比例推测表〔表2。20：销售总收入推测表工程工程合计可销售面积〔㎡〕〔元/㎡销售收入〔万元〕21：销售收入分批按比例推测表期数期数工程积 〕 /〕〕〔%〕住宅期商铺期商铺期商铺期商铺66期车库车库五、工程住宅定价模拟1、均价确定元/平方米。2、工程中具体单位定价模拟公式Pu＝P〓〔〒〔〒〔〕〓U其中：B值。DSFU〔如单位四周有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等〕确定。3、具体单位定价模拟的参考。该单位的假设条件如下：南向；景观好；既非复式单位也非遗12层小高层中的第9〔比中间基准层高2层；无特别的不良因素干扰。，分别赐予日照系数〔1.5、景观系数〔1、楼层差价F〔1.5%〕一个测算值。则该单位定价为：Pu＝P〓〔〒〒〔〒〔〕〓U＝2700〓〔1＋1.5%〕〓〔1＋1%〕〓〔1＋0〕〓〔1＋2〓1.5%〕〓1＝2851/平方米第十章：工程财务评价一、财务评价技术线路打算。法来确定。销售状况按四批计算并得出总销售收入。在前面的根底上可以进展工程的财务评价。财务评价是由税金、金来源与运用表可看出本工程的贷款归还力量和自身平衡力量。析。从敏感性分析方面可知影响工程经济效益最为敏感的不确定因盈利的临界点，从中表达其抗风险力量的大小。二、财务评价1、税金计算本工程销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表〔22〕22：销售税金及附加表序号 工程销售收入销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产权登记费土地增值税注：

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建设经营期4 5 6①营业税城建税为营业税的教育附加税为营业税的防洪工程维护费按销售收入的 0.18%提取；印花税按销售收入的0.03％提取；产权登记费按销售收入的0.1％提取。总本钱费用+销售税金及附加+开发本钱〓20%〕]〓30%。2、损益表与静态盈利分析工程损益表23：损益表序号工程合计12建设经营期34561销售收入2总本钱费用3土地增值税4销售税金及附加5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可安排利润投资利润率投资利税率资本金利润率3310%提取。评价指标A、投资利润率=〔利润总额/总投资额〕〓100%=21.26%B、投资利税率=〔利税总额/总投资额〕〓100%=28.96%C、资本金利润率=〔利润总额/自有资金〕〓100%=88.72%3、现金流量表与动态盈利分析房地产开发的实际状况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本工程的主要评价指标有：财务内部收益率〔FIRR、财务净现值〔FNPV〕及工程动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表〔表2、自有资金现金流量表〔表2。全部投资现金流量表24：全部投资现金流量表序号序号工程1建设经营期2 3456现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流税前净现金流注：①财务内部收益率〔FIRR〕能反映出工程所占用资金的盈利率，FIRR利力量已满足最低要求。②财务净现值〔FNPV〕是考察工程在计算期内盈利力量