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文档简介
三线城市商业地产营销策略首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次:根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法,通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市;而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市;习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市;毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别,其营销策略与推广方式也大相径庭,所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头,最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目,也逐渐形成了自己的一些心得与体会,今日写来与大家交流。目前,三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面:1、做“名片”式住宅项目,制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区,创造一种全新的生活方式,将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15~20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目,大都走上这条路子。2、以商业为主要赢利点。一种表现是:几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积,大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅,里面不动,因为临街能出商业面积。第二种表现是:很多地方出现了大型商业项目,然后分割成“豆腐块”,以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。注意:三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平,一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。屑3罗、鄙规同模袖制律胜耍。耐1龟5化万胀㎡夸的红楼顷盘外放墨到今一巾、败二沟线缎城惩市狡并抽不远起胜眼添,方但跨到省了独三炭、篮四四线裤城去市慨里舒就谋可截算杜是处大嘱盘磁了友。音规胃模仇一廉大虹,阵就藏能祥得闻到劣很饼多组优铜惠潜政该策定,桶就统可劳以稼大定大烫降描低周成覆本毒,吴利镰润互就剩相覆当枝可翠观互了庆。魄敞在吃对吸此拼类书城遍市还的速特泥点如有点了册大窝致矮的竿了慰解罪后欺,深我误们凳对听在轨这泊类累城纺市潮操灵盘富的哨理彩解映如闯下袄。计定首皆先淡,软每丸个踢城柜市僚都魂有所自乏己血的轿独其特趣性缘。寒城针市距发谅展稍情剩况努、暖城起市赚的寒经销济捞特墓点菠和此媒斗介按环柴境孙等亭不骂尽顾相替同疑,水必掌须芦深荷入脱进雕行女市荣场岂摸匪底店,鼓做楚好陈楼亡盘朗角伴色粪定贿位停工返作僻。瓶要氧理颂清解此捐地妻区育的亏楼油市烦发骆展浇脉孕络脾,劈深列入郑理剃解绘楼厉市浊的很发际展堤处撞于王哪凳一致个迹阶躲段助,招了砖解则项倚目如营做销机的脉大耽环送境堆。厉大副环息境鹅是拉项踏目伯发棋展偶的缓基公础够,对只伴有智顺态应开大田环稳境算发授展品趋妻势州的枣项城目朝才杆能酸获寺得彼较铅好喝的烘发超展奶空发间懂。汇经雾济施运欢行刮情翅况狠、黑商原业废兴练旺座程听度微、忙现坡有苹居富住剩环旋境葱考始察然、森建擦筑丘风持格绕考测察略等宴都步是懒研龟究薪区召域财营已销拖大乒环蜘境扣的雾重贿要义问誉题远,储一企般林来昌说参,肾通册过坚以轧上懒的欺专孝项黄研淡究春,稳结歪合丈相指近宣城柳市跃情畅况窄,掘进肚行仿横渡向乡比律较短就绑可红以葡初汗步壤推柱断爷出袖此掠区阁域猎楼捧市省处暮于晨哪础一抽个婚阶贞段侄,学然捆后训根穗据丈发似展掌趋迷势印,毛给俯项燕目谜做荣一菌个蜡合辛适扑的尽角扒色渡定询位刃,烦使拼项铲目闻的标发走展图能妈顺柄合臂市伸场你的吩发芒展以趋岗势许。类毕万竟另楼晨市危领冰军饰者翻和佳跟酿随踩者音是坝两厌种饿截绢然禽不求同月的每操畅盘抽方浊式充。兽嫩其碌次谢,始俗傲话砌说尼一秧方消水航土食养芬一铜方痒人忽,犯必阁须躬详扫实版了默解韵该灶城愉市太的舒风贤俗吉人博情袭和射生战活拖习走性酿,仇(衬比突如蓄当恶地萍有宇什泻么聚名拴胜伤民耗俗甩,联有虽什出么双名畅人未轶凳事蒸,璃人佣们薪对难房从型赔的喘要幻求恨等槽等服,言)善只杀有挨了衰解教了骂这挂些酸,敢才迅能饥准霸确保把盲握锻他捎们绵的华心诞理唱,牲才渗能运制爆定庆出扁切玉实西可必行行的议产冠品件策书略科,辅才凤能盟真声正散打握动奏他缺们动的每心屿。坊这讯一端条墙是严操烘盘复成垦功枕与拘否零的胸先脉决静条估件拒,果它图决环定易了吸以偷后胜整蓄个哗销鞭售稍策慕略估是尊否左能且够般顺控利胡执者行厕,厘是浇否届能滨够纯达棋到土预给期测的碍理冈想菜目切标役。域这阴也键正滋是能许线多库在侄一续二可线郊城蒜市吉做幸得线非仿常佩出缩色蕉的旷代倍理乏公怨司步,鞠为夜什滴么邪在携三宿线锦城驴市对很樱难净立勉足确的书主盲要龟原栗因央。莲就精是尖因证为庄缺蜜乏雪这服方倘面歌的大了吗解抓,目即跃使展去漠了平解虚了碌,查由卧于山时举间刚和君精谷力西的孩关蹲系禁也瞒不京会愧很亚深坑入截。辞而竖后资,山在纽深乎入遥研摸究坐市吩场袍需资求卧特心征伶的报基避础蜻上晚,乓做斗好庆产烤品框优略化辆工铲作锈。塘环第渴三各,违“锈合苏情仁合汇理蔑”片的居传盗播燥途殃径传。谊在校大顿城臭市帜,辈早妖餐张点伯上月你来随肯处炭可屋见采一役人愿,营一辛碗具豆醋浆永,耳一森包酱油衡条登,环一坏份摄报米纸窄的恭组缎合搭场盏景将,窑在不公柿共冤汽厨车闷上柜,辱看扩报女纸飘更劳是岗人饭们弊打消发从时万间珍消朱磨民时佩光兔的吹必蹄然付首语选贪,羡也映就侵是侵说积读迹报尽已秘经瘦成闸为蝶人祝们应的廉一邻种物习冬惯沈,迟成底了捕了选解火信齿息含的产首少选聪途站径饱。世报渔纸尊也笑成哪了饲楼肢盘乌广庭告娃的剧首拜选早媒务体昌。眼但茎在吓三垃线互城旁市斤则滑不侨然露,玩人雷们像并娃没西有丙养碰成汉读帅报俗的武习别惯秩,升报顾纸闹媒清体范在夺这援里捕成链了嗽从来属番性纹和它品傅牌液性尝媒振介办。由推芦广阁工螺作逼要掌充瑞分著考拾虑孔当蔬地夫的毙情首况拳,吧可贞行葡性发要积侧韵重柏考芦虑愤。摇这通是顷一激个续非纸常伙重历要施的墙问落题伸,快许鹿多交策蒜划撒者巨在苏操践作部三董线慕城爷市启楼碎盘朽的璃时俗候白,劈往想往卸根策据盘大摩城涝市喇的偷习娱惯蒜来逐想蛛一独些副大慢创幼意岔和职大透规眯模酬媒拍介悠组浙合恭,站到蠢执葡行咽的霞时王候健发拥现肃根界本如不沿是万那碌么盼一递回粮事眉,亭结证果明往盈往企事石倍转功边半馒、考人怜疲狗财画耗基,护有够的渴甚圾至拼因笑为劫虎侧头鼠蛇休尾功,碎为亡当残地贪人俱所章垢刑病每。宾事泪实愚求鸡是趴的执态却度匆是拒做店策胖划品推卸广奔工找作歇的周前钢提戒,博大年城找市赚有会大扇城止市牢的灵完挑善招推幸广胶环韵境锡,教小滚城匆市幼也拆有范小攻城堤市项推灵广忆的禽优主势优条纺件撇,崭可趣以知说义在夹三垄线纳城劈市陕发跌放标宣赵传感单酒页营和耗树阿立辱视俊觉姜冲棕击主力驼较换强椒的宏户结外李广夹告仪成焰了梁最断行驳之磨有丰效迅的阴信尝息兴传妹播锦途均径逮,缠成三为以直蠢达浊目访标聚客遮户障群方的坑最黄佳摩选骆择拒。特更洽是章节填省羞广姻告凯费赵用算支涛出芽,随创扮造阁广泳告耽效口果雅最育大夹化耀的溜首令选慰。鞭因盗此胀在奶三并线两城胸市足必醋须定根瓣据紧项上目微自久身伟的分特躁点箱和瓜目侵标灯客递户抽群习具医体相情押况找选饺择脂恰峰当百的兽广兽告流投崖放波途持径傻。淹够笑第乘四成,扫广京告嗽创供意支和柏形宵式财。最由仿于旦人含们嗽观兽念柱的同滞亚后阶和候思猜想揪开引放射程接度呜的酷差串异盖,什决赖定茧了能三冠线逆城种市乔人珠们揉对辰广近告誓接杏受猎的全差锤异惜和板认延可繁度鼻。再在困一牢二乔线袖城倚市屋,钢广团告身你盘可捐以骨随姜便若创稿意女,体只滨要挖不平违估反挤广誓告愁法玻。通但旬在各三郊线闭城薪市奉你前必昏须棋充脊分骆考逼虑夜人恩们离的切审掀美庄习遇性谊和法接或受户能团力疮。压举改一南个姿简车单膜的做例茫子亡,年在芝思交想撞开滔放季的乒一疑二谊线也城伪市葬适少当惜的炮裸葡露胃那窗是哨美遥,职但拌在张三热线臣城睬市推却掀有拖伤荒风浮俗领。艳这驾就虎是爷人稀们任观习念刻的绕差丛异袜,昂也盘就烧决大定藏了邪人窝们响对株新拴鲜也事赵物须的词接臂受必程磁度喜和第能艺力析。佩为鼠什限么手要廊了冤解候当镇地孤的凶风嫌俗协情道,眠这匪就否是紫原故因郑之态一确,车因秧为翼只鸦有叨这愉样细在扛广挑告挤推鸦广把中贷才踪不完会催犯晶忌项讳觉,池才龟不称会心成乞为璃人破们灰饭居后苍的凯谈攻资米和吩笑湿柄茄。庆磨第露五湿,颤销永售鄙说笨辞世的译地巩方姐性乐。添曾厉经摸有脱一存个杜朋姨友拣向吗我灵抱兼怨紧,家说汪他更以让前旷在起公网司悲是江绝罩对趟的吓销急售荷冠石军阻,引每羞个头月湖成朽交捏几平百守万嘉那政都光是销很农正熊常胃的舞事吓,妻但逝自羊从庆公搂司梨把卷他影调架派谁到堡某低三绿线众城状市手后淡,佣销般售块业敞绩慧还束不点如治公罩司镇从融当必地转招携聘救的进销静售掉人勤员出。乌后押来肚有拨一般次石笔锈者客亲晕眼悲目郑睹台了蔽他举同践客名户百的为谈匹判驻过评程芦,斥终擦于猫明恶白胸了昨其呢中槐的娇原起由变。飘原沃来办是蛛因易为隙他器的调销琴售站说醒辞骡太常专黄业邀了茂,孔当丙客砍户针听别到刊他杰说爬层本高培是眨多月少趴,驱开县间替进奋深街是唉多亮少机时极只纪是庭一闷头掏雾典水盏,盼如订听定天斗书绣,飘根谅本让就拐不模知扯所贺云黑,守起止码绞的图沟体通旺都执不违能挣,霸还动何渐谈流成闲交够。刘反棉观爷,牵另候一尖当捞地头销员售愉人忍员粪,练用荡半抚生奇不漏熟轮夹旬杂泽着箱浓乳重陆本荣地岂方雕言唯的片普伐通袜话酱却鞠能植介饥绍绕的洪头伯头朱是群道邀,晌客爆户撑更谅是铜面须带市微愿笑骨,优听棚的症津离津打有善味率。现所线以俱,叛在寺一众二包线异城胜市叉屡杯试浊不版爽救的盾销悉售瞧说筑辞界,辈在执三倘线稠城插市律必道须扶充但分献结券合大当幼地留的腐实芳际斑情蜂况腿加暂以且改厨进古。没所柴谓饮的圆看惊人桶说视话益,长其阅实羊就研是屑找冠到尽“修共衬同嘉语吵言鼠”役。喇作第涝六瓣,耻良鸡好奔的乳人渠际臭关碌系宝网纪络祥。务由异于见城舅市呜幅传员形的忆狭潮小料,锤小催城辣市光的日人法们动大朽多陷相赔互疲认爬识挺,淡在裤三辰线辉城驻市吉真摆可方谓升抬梯头今不度见葛低章头赌见由,剩城浆东负发疲生用点剪什建么袄事列当牌天赖城贵西裳的胡人滚就银能值马餐上搁知黄道茎。颜所裕以严客铁户剪的徒口纯碑虽也这是瑞决肠定桌项勿目朽销悬售虏好耀坏房的疯关测键盐所婶在饮,到是厘最最好宰的万广送告践方脂式巾,闹良厌好滴的卧人类际席关狱系佣所瞒带矛来煎的斥附走加寨值笛是母不嫌容来低宗估恩和朝忽仪视牵的殿,羊客祸带呆客财就筹是位最柴好庄的骡证罚明浓,堪笔呀者积曾原经治接乡待层过徐一午个扇这柿样宁的啄客仓户诵,妥只老这默一捆个秒客漂户煤就米介霉绍丝了月五洒个给朋耻友先来骆买孩房抽子兼。斑搞袜好色与岸当忽地壮政角府尤和帜主们管死部暖门穷及棚媒挤体窗之惧间盖关段系铺的灯重烂要摧性雁就瞒更赔毋异须捉多海言闹了敢。柴富第洽七朽,狸注冰意信品奔牌完的俗累爽积瞧,朱通沫俗尸讲裁就镇是胁“薄好付名肿声关”卧。蚀一刮般姻来享说鱼,么开系发黑商万在接一夺个斧三壶线张城丛市度做萌出壳一药个痕比能较笑精吓品肢的扰楼辱盘握后吗,富二转次蹲拿待地咳就衬比溉较护容屿易碗了斜,蛙因扎此色要武注压意恨维借护峰开误发议商劳的拐品史牌腥,谁为隐其肯下础一晨个住项皮目筐创迟造辨良拐好傍的通社霸会问环缎境观。婆比及如妨建欧立单客经户摩关竟系仙营映销睁资样源革库御,谁维等护次客哈户晃关培系孟,塑当蜂然匹,曲对限于牺一辛些雷打胳一仔枪纲换存一垒个丹地繁方数的本开刚发咐商午而子言晃,贞虽当然蝴不脱一唇定晕会探听妙得仪进适品懒牌续的践道露理观,宜但娃作晴为下我宿们萝来笋说登,扁必庆须沸尽肝到俗这峡一都份斥责冤任污。梢地蛾产村大绝佬糖潘沫石灿屹健说拍过跃“伍赚继钱盗是歪商体人庙的怒道彩德荒”野,欢我社们马认的为姿:略钱瓣要舅赚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