项目总体策划运营方案

怀集项目总体策划运行方案泛亚怡高商业机构项目总体策划运营方案第1页项目定位第一部分项目总体策划运营方案第2页当地消费市场分析项目所处怀集镇为怀集消费中心人们消费多以日常消费为主服装类产品在当地占据主导消费位置当地产业以矿业为主化学产业以及汽车配件产业为支撑当地旅游也占据了一定消费市场外来消费不是很旺盛，主要以当地消费为主当地娱乐业态主要以洗脚、k歌、健身等为主，缺乏时尚娱乐特色怀集属于三线城镇，消费品类单一项目位置周围以政府机构、学校等单位为主，消费偏向中高端高速公路是未来发展风向标，外来消费有放大趋势项目总体策划运营方案第3页依据以上当地市场扫描，我们需要处理几个问题我们怎样确保我们选择经营业态及项目定位，充分保有当地市场容量，以预防项目开业后难以支撑（可行性研究汇报略）项目总体策划运营方案第4页我们怎样能够使得项目开业在当地取得轰动开场效果，怎样确保“开业大吉”。没有一个客流旺盛开业，可预见运行结果将注定是一败涂地！！项目总体策划运营方案第5页怎样最短时间内实现养铺期过渡到旺场期，使租金在短时间内实现突破增加？项目总体策划运营方案第6页怎样实现项目定位及业态前瞻性，符合未来十年怀集消费趋势，掌握未来怀集消费业态先机，以充分确保项目标生命力和运行活力？项目总体策划运营方案第7页业态属性提炼有利于提升项目档次，即项目标旗舰业态含有相当消费粘性，以确保充分回客率保有当地最大容量市场业态即日常消费在相当一段时间内保持其市场活力符合个层次人群消费特征超越怀集现有业态档次最含有吸客力业态能够支撑较高租金动态、时尚适当超前项目总体策划运营方案第8页那我们要是什么？项目总体策划运营方案第9页香港城HONGKONGCITY项目总体策划运营方案第10页为何是香港城？项目总体策划运营方案第11页香港本身就是一个“吃喝玩乐”地方，与项目标属性契合香港是世界时尚消费中心，代表了世界最前端消费时尚香港是珠三角人群向往消费天堂香港在高端消费方面含有天然魔力”香港城“三个字本身就代表了顶级档次，聚集了最新鲜消费香港是一个“不夜城”，在娱乐方面含有强大磁性以“香港城”定位占据怀集当地消费制高点能够打造成当地消费地标商业群，不但以当地消费为主，而且辐射周围外来消费劲，“没到过香港城，等于没到过怀集”形象十分鲜明，不像“世界城”“国际城”那么空泛香港元素十分丰富，能够作为融合桥梁项目总体策划运营方案第12页那么我们是不是走顶级路线或者奢侈品路线？或者遵照成功人士“只选贵，不选正确”这么消费法则，完全走富豪人群业态定位呢?或者我们只卖香港“贵嘢”或者奢侈品呢？项目总体策划运营方案第13页这么做是在走钢丝!!这么做非常地冒险!!!!项目总体策划运营方案第14页所以我们战略目标是：借助高端形象，做中端时尚百货，辐射高端人群。并视市场情况，逐步调整业态组合，使之逐步锁定主流高端人群。

举个例子：首先提升心理价位，然后中端出货。比如飞驰汽车是奢华代表，30万左右飞驰E系列销售非常火爆，为何?因为在人们心目中飞驰汽车应该是百万左右奢侈品，是那些身价千万富豪座驾，这个时候突然30万就能够买辆原来向往不过消费不起飞驰车，那些原来身价一两百万用户必定趋之若鹜。这是经典营销学上“提升心理价位”战略。项目总体策划运营方案第15页我们策略目标是：

让中端消费者天天都来消费，让有钱人经常来消费，让低端消费者偶然“下决心”来消费项目总体策划运营方案第16页一是当地高端消费没有聚合，没有在本项目形成一个聚焦点，当地高端消费劲不可能在短时间内被煽动起来，需要一个比较长市场培育期使当地高端消费劲活跃起来并锁定本项目。二是我企业独创“业态测试”工具告诉我们，任何一个高端商业打造都不是一帆风顺，必须从最广大基础人群做起，即“自下而上”。项目总体策划运营方案第17页我们服务很多开发商一开始都喊着“要做顶级项目”“要做地标项目”，而我们作为独立咨询机构，面对这么发展商马上“泼冷水”首先让大家都清醒，因为我们一样见过很多发展商所以而一败涂地，我们需要是冷静市场分析，踏实定位思索和务实运行准备项目总体策划运营方案第18页我们要做是：一、借势做市。利用“香港城”定位号召力，首先造成众商家对项目标认可，短时间内建立成熟市场形象，从而顺利实现第一步——成功招商。二、在项当前期推广阶段，快速经过“香港城”定位最大范围地锁定区域内中高端消费劲，为项目开业后盈利阶段做最保险铺垫。项目总体策划运营方案第19页能够预见是：“香港城”形象定位，能够将商家资源以及消费者眼球两个最关键点一网通吃项目总体策划运营方案第20页落地问题：假如没法将定位执行，我们会不会让人感觉“挂羊头卖狗肉”，是不是让人以为“香港城”没有一点香港味道？我们怎样将“香港城”做有十足香港味？项目总体策划运营方案第21页两条落地路径一、经过规划，将香港建筑、景观元素充分融入到项目中，使人感觉宛如置身香港，打造购物天堂购物气氛。二、经过商品特色，来塑造属于“香港城”味道，以此来连续打动消费者。项目总体策划运营方案第22页业态设计第二部分项目总体策划运营方案第23页中端时尚特色百货业态定位项目总体策划运营方案第24页百货是当下最具活力业态之一，涵盖购置力最广我们关键竞争力在“百货”这个业态吗？项目总体策划运营方案第25页我们关键竞争力在于“时尚”和“特色”，在于项目标“香港味”那我们选择业态必须符合时尚、特色、香港味调性项目总体策划运营方案第26页要尤其强调是：不论是商家还是消费者都是冲着香港城“香港味”来，我们也是所以而“上下通吃”，所以这是规划和业态形成关键要素项目总体策划运营方案第27页时尚购物作为业态引擎项目总体策划运营方案第28页特色餐饮作为业态牵引项目总体策划运营方案第29页小型娱乐作为升级业态项目总体策划运营方案第30页时尚购物特色餐饮小型娱乐77%12%11%各业态比重项目总体策划运营方案第31页品类细分矩阵面积㎡化装品，珠宝服装、鞋、箱包家居用具电子产品精品饰品休闲餐饮小型娱乐1500400400400700700300红酒雪茄屋150项目总体策划运营方案第32页服装、鞋、箱包名牌衣饰折扣店休闲装、正装、运动装、时尚衣饰如banleo，佐丹奴，真维斯等女装如ELLE,ONLY等1500平米项目总体策划运营方案第33页女装如ELLE,ONLY等，再加一些内衣品牌项目总体策划运营方案第34页如banleo，佐丹奴，真维斯等项目总体策划运营方案第35页家居产品家居产品中特色设计独特茶几、座椅、客厅装饰、灯饰、鞋架、床上用具等为主项目总体策划运营方案第36页创意小家电电饭煲、榨汁机等创意家电门店项目总体策划运营方案第37页电子产品移动营业厅、时尚手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等此部分最能够代表时尚特色项目总体策划运营方案第38页移动营业厅、时尚手机、mp4、数码相机、电子词典、掌上电脑等项目总体策划运营方案第39页饰品饰品作为吸客力较强业态，单位利润也相对比较高各种水晶项链、手链、耳坠、手机挂件、背包挂件、汽车内饰、家庭饰品、办公室饰品等饰品业态覆盖了现代生活最色彩斑斓一部分，是人们放松心态寻找轻松最佳载体，也是最具创意业态之一，最能够驾驭项目标时尚气氛，而且可以最大限度地做出眼球效应，是吸客主力业态之一项目总体策划运营方案第40页以哎呀呀等综合创意、DIY饰品为代表，聚集和吸引女性消费者项目总体策划运营方案第41页特色餐饮以特色餐饮作为业态有效补充，满足用户在购物过程中餐饮需求。有一定档次，面积需求不大时尚特色餐饮，如仙踪林、麦乐鸡、奶茶店等餐饮是吸客能力仅次于购物业态，尤其是特色餐饮吸客能力愈加强大，在这里更能够兼顾三楼商务酒店一部分需求。以特色餐饮作为业态有效补充，不但能够在开业之初快速提升流量，而且能够保持其充沛盈利能力。项目总体策划运营方案第42页YBOX原色，巴克闪冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既时尚美味、又相当特色。面积需求不大，在20-30平米左右。图为天河城分店门店项目总体策划运营方案第43页特色西餐厅，如仙踪林、绿茵阁等，吸引人气，提升档次。如德克士等，满足中等层次消费，带旺现场。作为购物之后良好补充，休闲、聚会等。项目总体策划运营方案第44页精品食品店，糖果店，零食店等，档次高，富有特色，丰富业态。如台湾零食店、优之良品等。项目总体策划运营方案第45页特色娱乐娱乐以洗脚、按摩、美容、发型设计、酒吧为主要品类项目总体策划运营方案第46页项目总体策划运营方案第47页珠宝化装品锁定女性用户业态法宝中高档次化装品，又提升档次，更带来高档品质生活。如雅芳、美凯琳、欧莱雅等。珠宝更是高档购物场所象征，也是填补怀集城市空白。如谢瑞麟、周生生等珠宝品牌项目总体策划运营方案第48页化装品如雅芳、美凯琳、欧莱雅等化装品超市。珠宝如谢瑞麟、周大生等珠宝品牌。项目总体策划运营方案第49页红酒屋、雪茄屋怀集仅此一家，是本项目特色之一。其主要目是做形象、名气。项目总体策划运营方案第50页项目总体策划运营方案第51页每个品类组团设1-2间旗舰特色店，联合规划衬托香港城味道，特色店以外以当地中端产品为主，以此带动整体时尚、特色气氛项目总体策划运营方案第52页建筑规划第三部分项目总体策划运营方案第53页以香港元素托起项目整体高档气氛项目总体策划运营方案第54页香港元素,迪斯尼乐园等小品来营造气氛项目总体策划运营方案第55页香港元素,紫荆花、星光大道、迪斯尼乐园等小品来营造项目总体策划运营方案第56页香港元素,紫荆花，象征项目总体策划运营方案第57页建筑小品项目总体策划运营方案第58页品牌墙，高档象征项目总体策划运营方案第59页特色门头项目总体策划运营方案第60页凸出金属材质项目总体策划运营方案第61页欧式铁花，木质栏项目总体策划运营方案第62页规划标准：依据项目现有体量进行规划，准确设计每种业态面积重视人流疏导，预防形成堵塞和人流稀疏，即预防一边旺一边冷局面产生强调人流向二层牵引力考量人流在不一样时间改变商铺划分整体性商场回环式人流动线布局因为项目体量不大，要以业态混搭来实现品类丰富度，增强客户“逛”情趣项目总体策划运营方案第63页预防出现商业死角重视各业态不一样人群步行速度不一样各业态对开间、进深不一样需求，服装、饰品类对开间要求较高，餐饮和娱乐则可设计进深稍大重视入口人流导向与各业态人流牵引力关系重视垂直业态之间过渡与协调依据各业态在一二层作用不一样分割规划特殊营业时间业态如“沐足”要预留特殊人流通道规划标准：项目总体策划运营方案第64页餐饮服装珠宝手表服装精品屋特色餐饮品牌服装珠宝手表数码产品品牌服装品牌服装饰品饰品数码产品一层业态规划项目总体策划运营方案第65页餐饮服装休闲娱乐红酒屋休闲餐饮家居休闲娱乐红酒屋服装化装品化装品家居饰品饰品休闲娱乐休闲餐饮二层业态规划项目总体策划运营方案第66页项目运营第四部分项目总体策划运营方案第67页开业时间：旺季开业能够最大程度吸引旺季人流，而且能够预留充分时间做人流锁定，1项目总体策划运营方案第68页公关路演：以声势浩大公关活动来带动开业人气2项目总体策划运营方案第69页开业期间商品打折，吸引人流3项目总体策划运营方案第70页全部商家实施开业后3个月免租期，3个月后实施租金折扣，折扣幅度及时间视开业情况而定4项目总体策划运营方案第71页租金形式：固定租金+经营额提点，并视情况进行灵活调整5项目总体策划运营方案第72页商场实施会员制，锁定用户群体分成几类vip客户，专员定时回访，6项目总体策划运营方案第73页项目开业后依据业绩增加情况，进行一定范围内业态筛选7项目总体策划运营方案第74页统一收银，统一管理，统一推广8项目总体策划运营方案第75页香港城各地成功案例第五部分项目总体策划运营方案第76页桐乡“香港城”引投资热潮时下正值严寒冬季，浙江桐乡“香港城”展示厅却门庭若市。自去年12月中旬推出不到一个月，香港城凭借理念新、地段好优势取得了骄人业绩，来自上海、温州、杭州、宁波、温岭投资客，纷纷乘看房车来桐乡投资商铺。项目总体策划运营方案第77页香港城商业中心聚集国际一流精品衣饰、百货