土地招拍挂制度及地价与房价关系的实证研究

土地招拍挂制度及地价与房价关系的实证研究自国土资源部2002年11号令(规定商业经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让)实施以来，关于招拍挂出让土地是否引起地价上涨、地价与房价关系的争论一直不断。本文以沈阳市2002-2004年间以招拍挂方式出让的住宅用地资料为样本数据，并调查其对应的楼盘价格，对地价与房价关系进行实证分析，探讨地价与房价的关系，测算房地产开发项目利润率，揭示沈阳市房地产行业利润水平。一、我国城市土地出让制度变迁在计划经济体制下，我国实行土地无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度。改革开放后，随着经济体制改革不断深入，土地无偿使用弊端逐渐显现，表现为土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重、产权关系混乱等问题，严重阻碍经济社会发展。上个世纪80年代后期，我国改革城镇国有土地使用制度，实行土地有偿、有限期、可以依法进行土地使用权交易的有偿使用制度。这一制度实施理顺了产权关系，使得国家作为土地所有者，其所有权关系在经济上得到实现，也使得土地资源的资产特性得到体现。在土地有偿使用制度实施初期，土地出让方式主要以协议出让为主，由于缺乏竞争且交易过程不公开，市场秩序不规范，导致出现了价格扭曲、低价出让、国有资产流失、寻租行为普遍等一系列问题。为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定经营性用地(商业、旅游、娱乐和商品住宅用地)必须通过招拍挂方式出让。2004年，国土资源部颁布第71号令(《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》)，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度。实施土地招标、拍卖、挂牌制度是为了规范国有土地使用权出让行为，充分发挥市场机制对土地资源配置的作用，堵住以往协议出让的漏洞，有利于建立一个公开、公平、公正的城市土地市场。二、地价与房价关系及其指标测算1.地价与房价关系。土地是构成房地产的一个生产要素。房价从构成角度看，主要包括地价、建筑成本、税费、利润等。因此，地价是房价的重要组成部分之一。从市场角度看，市场是决定价格的唯一主体。地价、房价均由供求关系决定，土地的供求关系决定地价的高低，房地产的供求关系决定房价的高低。因此，地价和房价的最终表现形式都是市场价格。那么，我们就可以利用市场上已经发生的房价与地价数据及房地产开发过程中的成本构成，分析地价与房价的变化规律、地价占房价的比例及开发利润率等。2.主要指标及计算方法。目前，我国招拍挂出让形式通常分为毛地出让和净地出让，土地交易价格相应分为毛地价和净地价。以沈阳为例，沈阳市毛地出让时政府所收取的是土地使用权出让金，即所有权收益(也称政府纯收益)；净地出让收取的是经过拆迁整理达到“五通”或“七通”一平的土地使用权价格，净地价包含土地出让金、拆迁补偿费用或征地费用。本文利用沈阳市的数据，主要分析实施招拍挂制度以来地价与房价的变化规律、地价占房价比例及开发项目利润率三项指标，其中不同级别的地价、房价采用截面数据，并通过地价指数和房价指数修正到同一时点。由于各出让样点容积率不同，为使地价与房价在价格内涵上相统一，准确反映地价与房价的关系，在计算时采用楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是分摊到单位建筑面积上的土地价格。房价选取出让样点对应的楼盘价格，出让样点对应楼盘均价=∑(第i个楼盘销售均价×第i个楼盘销售面积)／∑第i个楼盘销售面积。房地产开发利润通过房价构成公式计算，利润率=(房价-(土地成本+建筑成本+税费))／(地价+建筑成本+税费)，其中地价、建筑成本、税费构成房地产开发成本，在已知房价、地价、建筑成本、各种税费情况下可以测算出房地产开发项目平均利润串。三、沈阳市地价与房价关系实证分析1.数据来源。本研究数据来源于沈阳市2002-2004年招拍挂出让土地资料和市场调查，其中成交土地面积、土地价格、规划控制指标、成交日期等数据来源于沈阳市土地储备交易中心，成交地块对应楼盘及其价格通过市场调查得到，楼盘调查日期为2004年10月；研究范围为沈阳市三环以内区域，在所有出让样点中调查到已开发楼盘103个，其中净地交易样点20个，毛地出让样点83个。2.沈阳市地价与房价年度变化分析。将2002年到2004年10月1日之前成交的地块按出让方式进行统计，测算各年度土地成交单价和楼面地价，并依据当年沈阳市新增商品住宅价格测算楼面地价占房价比例，结果见表1。表1的测算结果表明：沈阳市2002年至2004年实行招拍挂制度期间，所出让的住宅用地无论是通过毛地出让或是净地出让，其成交单价及楼面地价均未上涨，相反在2003年还有下跌。这期间沈阳市商品住宅单位建筑面积土地成本并未增加，地价占房价比例也没有增加。而同期新增商品住宅价格均价却在逐年上涨，这充分说明招拍挂制度并没有导致地价上涨。沈阳市住宅价格上涨，并非是由土地出让实行招拍挂制度所引起。3.不同级别地价与房价关系。将出让样点地价按照成交日期以及沈阳市住宅用地地价指数进行期日修正，统一修正到2004年10月1日的市场交易价格，按照住宅用地级别分别测算平均楼面毛地价和净地价，计算各个级别内楼面地价和对应楼盘均价的比例，测算结果见表2。从统计结果来看，全市范围内出让楼面毛地价为337.03元/平方米，出让毛地对应商品住宅均价为3312元／平方米，楼面毛地价占房价的比例平均为10.18%；全市楼面净地价平均值为1235.6元／平方米，调查楼盘均价为3599元/平方米，楼面地价占房价比例平均值为34.33%。上述数据表明，通过招拍挂出让住宅用地，政府所收取的土地出让金占房屋价格的比例是比较低的，仅占商品房价格的10%。从全市各级别毛地价和净地价还可以看出拆迁整理费用占净地价的三分之二，导致出让净地价占房价比例偏高，这主要是由于沈阳市房屋拆迁补偿标准较高所致。在净地出让中，住宅一级地和二级地净地价所占房价比例较高。主要原因在于高级别区域位于沈阳市中心城区，住宅区位好，土地供应量相对较小，住房需求量大，加之房屋拆迁量较大，拆迁安置费用较其他级别高，导致楼面地价占房价比例较高。测算结果还表明浑南新区楼面地价占房价比例最低，由于这里开发前大部分是农田，房地产开发拆迁量小，土地成本低，并且这一地区是沈阳市重点建设的新城区，近两年房地产价格上涨较快，导致楼面净地价只占房价的18%左右。4.房地产开发项目利润分析。选取沈阳市2002年至2004年期间通过招拍挂出让的20个净地样点，调查这些出让样点的位置、楼盘销售价格、结构、楼层数、容积率、绿化率等指标。依据前述房价构成公式，土地成本就是净地价格，建筑成本组成包括土建成本、前期费用、管理费、市政配套费，沈阳市房屋土建成本见表3。工程前期费用按照土建成本的7%核算，管理费用按照50元/平方米计算，市政配套费为183元/平方米。房地产开发及销售过程中的税费主要包括营业税、城市维护建设费、教育附加税、印花税、所得税，各税种及税率见表4。根据调查到的楼盘价格，按照房屋销售价格的高低对房地产开发项目分类，从房地产价格构成角度测算上述项目的利润率，结果见表5。从测算分析结果可以看出：上述通过招拍挂出让的房地产开发项目利润率较高，达到17.69%，明显高于社会平均利润率水平；项目利润率随着商品住宅价格的提高而增加，中高档项目利润率明显偏高，其中5000元／平方米以上的高档住宅项目利润率比全市平均利润率高出近九个百分点。值得注意的是浑南新区，由于这一区域是沈阳市城市发展规划中的市级行政、文化、商贸中心，近两年房地产价格上涨较快，加之土地取得成本低，楼面净地价只占房价的18%左右，根据沈阳市第八届房交会(2004年9月)统计数据，这一地区商品住宅平均售价在3186元／平方米，经过测算房地产开发项目平均利润率达到38%，远远高于沈阳市其它地区。四、结论1.沈阳市通过招拍挂出让住宅用地所收取的出让金占房价的比例较低，招拍挂制度并没有导致地价上涨，也不是沈阳市房价上涨的原因。这证明了土地交易方式与房价没有关系，无论用招拍挂方式还是协议方式都不能决定房价高低，决定房地产价格的是市场供求关系。事实上，招拍挂制度的实施充分发挥了市场机制对土地资源的基础性配置作用，规范了国有土地使用权出让行为，有助于建立公开、公平、公正的土地市场，是社会主义市场经济发展的必然要求和结果。2.沈阳市房地产开发项目平均利润较高，明显高于社会平均利润水平，其中普通商品住宅利润率与中高档商品住宅利润率相差较大，导致目前房