房地产-房地产行业深度分析：央行831新政本轮地产预期的-分水岭--广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼-20230901

业评级告日期相对市场表现业评级告日期相对市场表现3-09-01房房地产行业央行831新政，本轮地产预期的“分水岭”核心观点：金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》一是全国性下调商业房贷首付比下限，首套、二套首付比下限分别降而了限购城市首付比例的下限，对于扭转市场预期非常重要。⚫降低二套贷款加点，为居民提供再贷款便利：按揭利率方面，根据当LPR，二套房按揭利率下限为4.40%，为基准利率的套贷月7000万方，9月1.3亿平米)，4季度(4.3亿平米)，考虑统计局发(34.5%)、招商(23.7%)、华润(21.2%)，越秀(61.4%)、华发华发(38%)排名前三，越秀、保利、滨江、万科、首开、龙湖、招业经营估值弹性。8%3%11/2201/2303/2311/2201/2303/23-8% 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。com产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E.SZ人民币/5/10926.69.6.7%.SZ人民币/8/3021.805.3%城控股人民币/4/114778.26.35.6%6.0%金地集团3.SH人民币/5/9245.89.24%份3.SH人民币/7/31185.03.09.0%9.0%5.SH人民币/8/30756.02.5.SZ人民币/5/5726.12.7湖中宝8.SH人民币/5/530.376.8231.9.4%金融街.SZ人民币.60/4/1470.627.46.624.84.2%4.4%6.SH人民币.49/5/330.3114.50.318.31.2%2.8%K/5/1992.44.49.6.7%KK/4/4/8/30%8.8%秀地产K/7/1281.046.6.72.38.2%8.7%K0/8/252.112.0保利物业K/8/23.543.097.3.SZ人民币/4/24150.9316.78.0%9.0%服务K/8/2820.286.1理控股K/8/280.636.123.5%27.6%备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；绿城服务、绿城管理控股)合理价值货币单位为港币；(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算；产 0 表索引 ) 13图4：房企拿地权益比(权益拿地金额/拿地金额) 13 化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通二是将二套房商业贷款按揭利率下限由LPR+60bp下调至LPR+20bp，下调幅度为40bp。贷款置换或(2)协商变更合同约定利率的方式调整存量首套房按揭利率，最终调整表1：近期中央重要政策表态策内容/7/24议(a)适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；(b)加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。/8/25金融监管总局3/8//31(a)全国范围内下调商业住房贷款首付比，首套、二套首付比下限分别降至20%、30%，不再区分“限购”及“非限b低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点；(c)央行、国家金融监督管理总局各派出机构指导各省级市场利率定价自律机制，各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；(d)存量首套房借款人可以通过新发贷款置换或协商变更合同约定利率的方式调整存量首套房按揭利率，最终调整结果不得低于原贷款发放时当地首套房按揭利率下限。：央行，国家金融监管总局，住建部，政治局会议，广发证券发展研究中心二、“831新政”突破了对于政策预期上限的判断本次政策出台是在市场持续下行背景下，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发对于政策宽松上限的预期，是中央层面对于房地产行业现状及未来发展方向的明确首付比例方面，本次是自2016年2月以来首次全国范围内下调，而此前调整节力度来看，本次调整后的首套及二套房首付比例下限为2007年9月以来最低水平，对于限购城市而言本次潜在放松力度甚至高于2008年(首套20%、二套40%)，打表2：历史全国性首付比例汇总门(限购)(限购)《关于进一步加强房地产信理的通知》《调整住房信贷政策》30%《关于调整住房供应结构稳意见》关于加强商业性房地产信通知》0%号文《加强商业性房地贷管理的补充通知》套，再次申请均按二套执行0%局、央行《关于扩大商业性个人住房下浮幅度等有关问题的通知》0%《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》银监会《关于规范商业性个人住房二套住房认定标准二套房“认房又认贷”《关于完善差别化住房信贷策有关问题的通知》上住房贷款，首付统《关于进一步做好房地产市题的通知》《中国人民银行中国银行监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》银保监会《关于个人住房贷款政策有0%银保监会《关于进一步完善差别化住策有关问题的通知》0%《关于调整个人住房贷款政的通知》0%08金融监管总局《关于优化个人住房贷款中房套数认定标准的通知》推动首套房“认房不用认贷”0%08《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》：央行，住建部，国家金融监管总局，国务院，国税局，广发证券发展研究中心按揭利率方面，本次按揭利率调整是本轮调控以来首次全国范围内针对二套房揭利率下LPR，二套房按揭利率下限为4.40%，为基准利率的绝对水平创02年有数据以来历史新低，相对基准利率倍数也为2010年以来会提高居民使用二套贷款的意愿，叠加首付下调等举措促进改善性需求释放，助力市场企稳。表3：首套及二套房房贷利率下限汇总门利率下限二套房贷利率下限基准利率准限/基准《关于调整商业银行住房信贷政策备金存款利率的通知》利率的利率人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率利率利率会通知》利率利率《关于扩大商业性个人住房贷款利有关问题的通知》利率利率《关于坚决遏制部分城市房价过快知》利率利率-利率利率中国银行监督一步做好住房金利率利率85%02/0202/0803/0203/0804/0204/0805/0205/0806/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0202/0202/0803/0203/0804/0204/0805/0205/0806/0206/0807/0207/0808/0208/0809/0209/0810/0210/0811/0211/0812/0212/0813/0213/0814/0214/0815/0215/0816/0216/0817/0217/0818/0218/0819/0219/0820/0220/0821/0221/0822/0222/0823/0223/08监会《关于调整差别化住房信贷政策有45%09监会《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》LPR-20bp(符合可突破)30%08监管总局《关于调整优化差别化住房信贷政LPR-20bp(符合可突破)20%：央行，银监会，银保监会，国家金融监管总局，国务院，财政部，国税局，广发证券发展研究中心图1：首套房及二套房平均按揭利率(%)10.00%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00% 基准利率 基准利率表4：一线城市限购限贷政策一览城市户籍保认房认贷标准首套房(无贷)首套房(有贷)二套房(无贷)二套房(有贷)北京认房又认贷认房又认贷认房又认贷认贷不认房认房不认贷认房又认贷上海认房又认贷认房又认贷认房又认贷认房又认贷认贷不认房认房不认贷认房又认贷广州认房又认贷认房又认贷认房又认贷认房又认贷认贷不认房认贷不认房认房又认贷认房又认贷认房不认贷68深圳认认房又认贷认房又认贷认房又认贷认贷不认房认房又认贷认房又认贷0%0%7落户地连续5年认认房又认贷8落户地连续5年认认房不认贷：各地政府官网，广发证券发展研究中心伴随政策持续推进，核心一二线城市销量大概率将企稳，预计全年商品房销售预计3季度整体2.7亿平米(8月6817万方，9月1.3亿平米)，4季度(4.4亿平米)，平，金额小幅正增长。图2：新政后全国销售面积(万方)判断M1-2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12全年销售面积(万方)201611235130651171311942163481145811691177341515415491215191573492017140541498112620131651984111689121881746714248163142283916940820181463315456121041421720734128461248416839138041548723050171654201914102157271225613433202681299713066173301407215654226531715582020847513503119951473020701142271485518587162211754025252176086202117363186441429816078222521301312545161391270915090213021794332022157031479272929075181859255971213532975710071145871319612023E151331481376908804130757048681712932113911215320870130725销售面积相对于历史分位数水平201664%75%89%76%70%82%85%100%100%93%75%201794%93%100%89%94%84%90%98%92%100%97%2018100%97%94%100%100%98%93%93%87%93%100%201994%100%95%92%97%100%100%97%90%94%94%202035%79%92%105%100%115%120%107%110%110%135%2021129%128%121%119%110%100%94%87%77%90%72%2022111%91%34%46%82%56%62%65%50%47%-36%2023E105%91%39%43%47%29%30%60%65%65%65%存量贷款利率下调对地产行业的影响相对前两点政策较小，但是对银行体系以三、强信用房企销售表现领先，高质量发展(一)强信用房企销售表现领先百强水平基本持平，景气度位置维持低位，按照价格划分，高、中、低均价房企销售金额分房企中增速最快的为建发(34.5%)、招商(23.7%)、华润(21.2%)，TOP10-30累计增速最快的为越秀(61.4%)、华发(38.9%)、滨江(22.2%)，资源优势愈发显现，集中度持续提升。表5：主流房企2023年8月销售情况汇总表证券简称M8(亿元)(%)(亿元)(%)(万方)(%)(%)(%)(%)销售排名保利发展%%1%%%%2%93%4%%%75%%%%6份%%37团%%%8中国%%%9%%%661金地集团%%%秀地产%%%%%%%%8控股%%6%%1%%城控股%%%%%%控股集团5%%%%5%15%37.8%保利置业集团%8%5%89%%集团%2%9%%4.9%%世茂集团%%%%%%%%居乐集团%%%%%%%%6%%%%7%%%9团%.3%%%%%%合景泰富集团9%%3%%3.3%金科股份%%8%%%7%%%%8%%%9%%5%%地产%%9%%7%%%9%%企9%%%.3%%148%%%强央国企%%0额%2：克而瑞，公司经营公告，广发证券发展研究中心(二)补充优质资源，聚焦重点城市，拿地毛利率维持高位中，华润(64%)、建发(54%)、华发(38%)排名前三，越秀、保利、滨江、招商、绿城、中海拿地强度在平均值之上。表6：1-7月主流房企拿地金额及拿地力度拿地金额(亿元)拿地力度(年度)拿地力度(单季度)M7M78%7%0%份31%秀地产0%9%保利发展7%3%2%6%1%0%7%%团13%0%24%7%中国9%18%1%0%1%--5%8%%9%9%金地集团6%--4%4%%%团00%金融街09%2014201520162017201820192020202120222023H1多数企业23年1-7月较22年有所回落，但同时房企积极提升权益比例，23年上中保利提升12pct至80%、2pct至100%、绿城提升18pct至87%、金茂提升19pct至93%。2014201520162017201820192020202120222023H1图3：12家房企拿地权益比(权益拿地金额/拿地金额)68%66%71%68%66%71%70%61%61%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%65%70%67%69%87%100%65%70%67%69%80%82%81%61%40%保利发展万科A华润置地中海地产龙湖集团绿城中国建发股份招商蛇口华发股份越秀地产滨江集团中国金茂20222023H1拿地楼面价/销售均价在40%以上可以认为优化货值结构(高能级城市的拿地占比高于其在售项目的比例)，重点企业拿地均价与销售均价的比例从21年的55%提升至从拿地城市数量来看，12家房企在23年上半年合计在155个城市进行投资，占年分别为58%、54%、26%)，拿从20-21年的55%左右提升至22-23H1的80%左右，提升幅度约25pct。具体企业来看，大部分优质企业在15个城市拿地金额占比超过7成，强聚焦的企业包括招商(97%)、滨江(97%)、越秀(92%)、华发(100%)，而下沉市场寻找机会的表7：主流房企拿地均价与销售均价拿地扣除配建的楼面价(元/平)销售均价(元/平)拿地楼面价/销售均价(%)HHH0113秀地产99保利发展%%834中国47698361544703%份7723团%%693表8：主流房企拿地城市数量及15个城市拿地金额占比拿地城市数量(个)当年拿地城市数量/布局城市数量(%)15个一二线城市拿地金额占比(%)HHH985%2734%团74%%秀地产7%7%保利发展%%9金地集团96%%%中国9份3%94表9：主流房企23H1拿地金额及分布(亿元)城市分线保利发展华润置地中海地产招商蛇口建发股份绿城中国龙湖集团中国金茂滨江集团越秀地产华发股份金地集团拿地企业数量合计拿地金额所有城市合计70946810664364086782152471032692472531055204杭州262133481558580229413922696上海1621783003670025007409467苏州268670296983500008309南京2804347274229000008293成都2283231800005108195西安24426005734000037187北京193010128880000134006461广州11103622820000230022006439合肥24074021240000006110深圳1004513322002400012705351武汉2001380740007005173天津25003100595900005109长沙221045090000005103宁波2070000000565厦门225006364400000000419215城合计(聚焦)5473487703843954501552295926022625376415215城占比(聚焦)77%74%72%88%97%66%72%93%57%97%92%100%72%80%东莞3912000029000000224180太原230230000090007442青岛2000000002100352佛山362000700000000269重庆200430040400000351金华300350000009000244无锡20000025000000244泉州32200000000000238徐州300000000000238南昌260000300000000236台州300000254000000229石家庄2400000000000221嘉兴3000009000000220福州260000600000002南宁2004003000000027香港20014100000000001141温州200270000000000127莆田300000210000000121衢州300000000210000121南通300200000000000120三亚200000