房地产物业管理调研报告与房地产置业顾问工作总结汇编0

第第页房地产物业管理调研报告一、基本情况

（一）全州物业管理概况。目前，全州物业服务企业有63家，其中一级资质1家（有托管项目外地备案企业的“**江绿城物业”），二级资质1家（本地的企业特变物业），三级（含暂定）资质61家。从业人员4630人，物业服务总面积1178.38万平方米，有住宅、商业、工厂、医院等物业类型。XX年之前建设的住宅小区物业管理费为10-15元/户•月,XX年至今新建住宅小区物业管理费为0.30-0.50元/平方米•月，高层为0.80-1.50元/平方米•月。物业服务存在的主要形式包括：开发企业和下属物业服务企业“父与子”的托管、专业服务企业的委托管理、大企业或国有企业的下属物业服务企业自管（如玛电物业公司和特变物业公司）及业主自治管理。（三）物业管理新体制建设情况。我州于XX年建立“将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制，突破了行业管理的局限，将管理重心下沉到街道及社区，明确街道、社区负责物业管理的日常监管职责，由行业主管部门单枪匹马管理的体制转变为与基层组织齐抓共管的新体制，从而基本解决了物业管理与社区建设重复管理的问题。物业服务与社区管理结合的平台建设调动了各部门积极性，通过整合相关资源，开展“卫生进小区、文化进小区、物业管理进小区、城市居民进小区、规划进小区及法制进社区”的“六进”活动，提高了业主对加强小区物管工作的认同感和齐抓共管的积极性。二、存在的问题

近年来，我州物业管理工作取得了较显著的成效，但目前还存在着诸多问题，需要认真研究解决。厅

买松（哗一岸）诸物坝业芹管检理蹲认帝识英不终到忠位拣。需物晃业体管涨理三是恰一体个提复莫杂箱的峰社尿会柳系待统吗工辽程绳，午不涉是仁靠家哪叠一摘个烛部缝门循就丢能倾解烤决零好律的别，窃需记要变政便府补相微关停职秤能扑部楼门园、店业及主捉、水物金服环企剖业狐等滋共教同滩配姐合环，册相娃互祖协停作刚。拉在逢物鲁业明管债理鄙发重展签过厘程谋中年，暖认枪识翠不禾到抖位久的买现胡象宫依妙然凳存这在营。献主雷要宜表唉现疗有镇：勿一币是轿一鞋些个县醋市轻的法有走关不街耻道控（兵社蜡区兄）票对娃物押业互管殊理认重恩心逗下现移主体枝制格认牢识绵有道偏滥差石。埋一售些桑县励市埋的腥社住区吉居傲委扒会锁对仍其勤参泄与床物感业藏管徐理袭的规重绢要肆意堵义脚缺冷乏舟认富识犹。石《闲关眨于井进古一帮步瓜加洋强确*本*拥市针物准业唱管垫理竟工取作雷实哈施察意钻见悄》逝（束昌摸市慰政勉办扇发私【耍X驱X韵】吐7漠6粪号佣）赔中灰也嘉明卧确顷规简定差：绘各蓬街险道汽办池事亮处熔、农社速区双要鞠把朵物誉业语管冻理休纳糕入惹社城区隶建驴设脑工问作锁中蝇，塑指篇导陪并帝监栋督语业箩主敬委骆员扛会狠工久作槽，沃根讨据理需董要演，业社槽区释居脖委声会虾负悄责物人签可岛受扇聘叨于描业供主绞大励会哑并息担借任劈业首主邪委歉员攀会脑职博务祸，傲从软而容形笨成失社盲区纺、姻行刮业伤主委管样部宋门秒、戴业推主槐委搁员访会微及坐物装业尾服鞋务舒企趁业庄“吼四狼位拐一避体外”程的揭管岂理虏模捕式死。封物应业赶管效理周新恒体刷制垫在贪*吃*敬市揪的秀实衡践猪证获明姜，毅实虚行杜“填条类块继结键合那，隐以聋块暑为互主通，离将绿物南业动管惕理蜡纳竖入辉社掌区工建充设娱统证一搞管而理装”且的堆体解制裙是垫科辈学台的云，私是宅切欢实什可织行羊的觉。峰二扛是验业下主摘履监行杯义宵务臭意弦识劈淡隐薄傍。秃由司于笼业锤主蜡自爹治嫩自步律刻能肉力旺与畜物桑业文管药理泼市扁场新化绸要险求御不型相棉适勺应旋，尺因荣不井交蝇物穷管爆费遗以春及赏抵占制铜物晌管渗费端调导整盗的呢矛仍盾福屡掘屡剪发燕生乌。畅如株*慕*该市揭光那明敌苑直小释区抹因胳业鹊主禽自验行晕管赵理尺失仇败肢后烤，头通税过壤招树投武标测选婆聘织新插的钻物招管牧企蔑业言，袭物姜业康服方务窗费舒中政标充价养为虑0进.听3猜0咬元晴/策平贸方弓米记•毁月拨，认但记少烟数显人敌提子出方种饺种轰理蔽由惰不训愿孩交份纳庙，利导赶致尺物段管派企织业零撤穴出永，硬搞吐得绿小贴区弟物题管盯工驰作专难童以禁正裳常臂开息展漠，拢只默好秩暂饲由堂街拣道手物暖业邮服这务冬中轻心秀代责管璃。传三酿是巨相资当匆一狮部茎分友物朽管粗企值业伟服虫务孤质注量难不果高午。玩有程些拾物栗业厦服灰务惊企筹业流不犯能弯按性照梅物蓝业岩服企务钉合龟同虑履欧行宵约拒定机，该缺观乏充内慨部世质蜡量炸检奇查喷机贸制仰，圣尤绢其旦在沸低字收翁费瞧率随或船低砖服革务茂标嗽准柄情报况去下暴低谋质盼服碰务如，驾结钩果差导露致衡与替业族主部之往间骄的艘矛渐盾值频责发索。姐

败榜（狭二辜）祸业溉主谋不释能喊很娃好范的园适菠应俭物桌管揪市慎场史化劫的怖客狱观尤要绪求补。墨X纹X骆年酬之孤前砌实男行炼物爹业垦管翠理文的涂老气小旨区牙，扛多捉为拨自毁建嚼自狼管匹，问收情费统低合、宾服因务钉低篮。劲X懂X伪年街以貌后碌公歇开夜招扬投挎标苦的路新船建排小欧区林，丙物混管侦服被务钩费板虽猫然柱普敬遍步高艰过盖老循小配区据1墓倍待以狂上舱，盲但繁受尼老酷小浅区厨低予收读费债的柄影沸响肝，积收钩费贪标随准到较巾低蛋。串《膏劳物动肉合鲜同隔法删》宾实栋施雄后认，逼按沟规翻范补劳渴动偿用羡工用，舍物孟管商企岔业处应乘当唱为四职匙工券交亩纳彼“渐五拳金紫”彻（需养极老啄金寨、亡医惑疗拒保跌险辣、移失功业寺保明险表、遥工窄伤死保令险消、昼生饺育填保晕险墓）督，蓬物队价盟指利数鸽持煮续鼓高沿位肯增乘长鸽，舍致毅使守物少管默服吼务老成袭本省大荷幅播度绵刚饮性测上头升哀，俘而她业债主浇仍蝶要禾求嫁物观管惩费兴标丹准心不学变恢，辅物附管旦企后业导无呈奈造只年有惨通协过贫降结低撞服董务幻质罪量幻来妨减棒少江亏饱损永，浪这萝种腰现热象远严蛛重江阻脖碍采了胆物但管衫服典务久市竞场杰化割、签专匙业酱化纵的犹发壳展嫂，读如台不土能巾及蔑时驻排艳除娱障踏碍队，青推假进待物贝管亚服武务今市书场炊化铁进泊程租，新物打业舅服膨务盖企欧业蒸将到无企法燕生怖存享，秤必板然发出杏现裂物惠管对企祥业巨炒帐业东主炮的规现莲象杜，泰事吴实虽上县这高样助的冻现茫象母已步经眼在抛发堵生枣。螺如驴不兔超吼前循化透解忠，置将沉会宪带料来县严浙重愈的顷社闯会芒问推题镇。拿

肌

负（驱三豆）蚀业分主片自女治缠能州力慰不趣够矩强听。公《纠物手权立法菊》量颁私布膏实葵施队以校来兵，搁业撤委氏会狂代景表娇业去主朋依燥法废维毒权摊的徐意订识善越宏来妹越寻强膜，钩如商*蹲*计市迈昌叫建币花蓄园获小义区份业捏委淘会斥代夹表兰业输主纱要柜求彼对源小贯区苍物里管汁实每行圾自当治险自货管肠，用但肾是链在验实府行照业傍主昂自铁治庄制南度盾的笔过杨程泉中梦也糖暴提露铃出纪很骆多帝矛误盾廊和全问存题雹。歇一保是菠业抛主青自央治胸的府制布度城还布不嫌够崖健东全鉴。蒜《箩物恋权蚊法岩》皮、膨《谜物堡管岭条碌例要》滔对怎业降主呀自寇治阿的样有廉关劳规耍定汇较丘为穴笼衡统斩，蚂造巷成景现厌在趴业袜主厘自广治醒中糖很磁多毒问柄题提的脱处优理抵无炕法字可钳依渐。院二腥是睛业长主汤自剪治林运督作滤非秘常帝脆遗弱赶，淡小咬区镜业探主免一递方胆面束要辨求达自徐治矿，握另高一耗方柜面下对常小爱区葬出酷现芽的腐问握题奥又渗迁表怒燕于吵业醉委纠会客。辜由苏于炉部牢分重业招主让对堡现念行宰业落委腔会拳工墓作精不引满妙，式未填经馆法打定荷程喝序刚而斯另削行义组往建鸦所触谓满的婶业稿委肝会观，患结营果雾导胡致塘小经区萍业易主偷自质治蛇难旷以湿施芒行椒，槐损同害铲了帅绝筛大避多寨数外业伤主鞋利并益宫。狮三清是采业休主测自腹治萍缺玉乏窝资合金彻支班持毯。罪无耕论剪是听自歉治该选阶举需，衡还浆是辛业榨委科会价日粮常搁运洽作牛都您需居要呆资捆金颗，威但爹现瓶实扇状比况公是续没修有姓固胳定埋经赠费嗓来甜源皱，防业谅委钱会惑主史任朗大谣多棉靠刘无贺偿悉服尼务哭，袍热营心异奉斧献携，挺这药样键长夸期仗下铺去晚必予然即使扬业雀主弱自做治俯制矮度成难睁以怕坚倘持拿。盾

便冲（油四脆）铲物刃管壶有闸关也部州门怖之吃间呀合镰作蒸不露协蔑调项。勉物辫业查管路理送涉朴及舰业适主识与奇业鸣主痒委箱员椒会泥、仆开狠发票企概业御、灭物胶管野企必业举、遮街助道店办蹈、管公睬共您事担业冬单杠位佩等扁多乞方暗关狂系革，硬而烧房闷屋胖质怠量丝、浸拆突改杏墙愿体痕、偷治杨安恒秩断序凯、土绿签化闹管闸理龙、冷二撒次脆供雹水宏、甲环垮境震保岛护驶、织违株章忆搭秧建供、本占民道陕经茅营旁、点便坐民睬服皇务翅中牺心交等恳具抬体奥问城题劲，搞又律涉郑及井到旺房倡管避、荒建层设丸、俘规敞划束、纲城谦管做、泽物萍价番、拌公略安秀、耽环掩保颜、壁林拜业饭、测民盖政膛等斯行把政课主廉管滤部茂门棍。绿由遮于寇物币业滥管仓理鞋公割司哪是旦服签务铜单泥位评，顾没扇有赠执惧法炉权减，链遇幼到院小盗区复业妇主以违革规逢装偷修周、猫违线章禽搭穗建宜时鞭向推相巾关壁部怜门裁反主映仍，及往区往漏得五不声到摊及股时间解胳决骑，钳致惨使非矛淹盾领转嫁嫁牙到帜物秤管格企老业煎身粒上叔，拐从储而闻严罗重少影中响科到怖业雾主滩与蚂物坑业训企仪业筑的园和附谐狠。

（五）房屋维修资金归集管理有待加强。近年来，仅**市房管部门为规范维修资金管理，将物业管理中心事企分离，专门负责维修资金管理，实行“核算到幢、记账到户（套）”称，均建丑立统查蒙询毕系信统暮、场使绢用慧公染示裁制瓜度冒、价审森计虏制边度油等忘，遥其移他转各蚕县竟市罢还启未钩分般离淹。循在郊调赞研气中菊我秩们烛也太发胖现姥，创一牧方厦面完房冲屋役维菜修内资牙金犁归甲集剂的客历朱史浩遗截留剧问找题像较烛多忆：另一种是耐目豆前崇许气多棉住狮宅讽小顺区终的狱共橡用帮部穿位拿,马公葱用舱设钉施到、哲设刑备远急认需记维弓修脾养买护锁和吊大要修丰、剑改钳造撇；怜娱驳乐踢休腹闲趣设肤施贼也湿急怀需荣改海善兆、胃增孕加虾，呼而轮这谊些绘小菠区炉没置有祖专课项膀维馅修粮基跌金苹,衔根膛本峰无罢力乡进兽行修旧迈小嘴区赚改撇造妥,阁许禾多哭问葬题慧无娇法鸟解峰决虾，闯造霞成出物坏业馒管伟理锐难乐度酬增督大社,盟业明主质意户见练较召大比。址这史些愉问浇题浸严屑重群影杯响内了具居琴民最的蚊正论常弱生职活饥,夫水但悠解勾决踢这恶些雕问剑题获，桂需负要蓝投扩入踩大室量粘资乒金宋，亩单全靠闷物乞业吃公疑司壁显奴然昏是平勉侍为草其嗓难公。贡二鬼是门房颠屋塌公守共叙部呢位上需筝要诸维惩修游，担资吸金渐如愧不舟能方及可时售落谨实哨，贝极亿易捉引旱发研矛翠盾戴，顶造旷成炊业勺主庆上角访虚。径三障是扶房帖屋魔维丙修简资爪金乒用俊完声后哲，直如孔何菠续梯筹忘尚尺没变有揉具笨体肾办绪法放。雷另咐一业方虚面略，邀也丧还穿存船在业着煤维蓄修悼资旺金董使君用的报惊批岩手茄续离繁若琐际、双资专金霉到所位到时售间壤长敬、亩实越际稻支符取散使季用位难量等疮问溉题概，福应高当吉引敏起涛足案够沾重发视插，重并胶切逆实忠加桃以达解挥决艘。（六）物业公司与开发商的职责界定不明确。由于开发商与物业管理企业的职责界定欠明确，往往会造成某些责任的盲点。在绝大多数小区中，业主大会制度还没有得到真正实现，部分物业企业与开发商间呈现出的是“父与子”关系而非合同关系，与业主之间也没有什么协议。在这种体制下，建管不分、责任不清的情况较为突出。近年来的物业投诉案例，几乎80％以上都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量问题、小区规划问题等等，真正该由物业公司负责的只是很少的一部分。物业管理企业直接面对业主，是第一线投诉对象，往往成为开发商的“替罪羊”。（七）物业前期介入不够。与其说物业前期介入不够还不如说是开发商在项目规划设计时没有对售后服务做充分的考虑。商品房作为特殊的商品，它的售后服务直接影响到开发企业的品牌树立和企业形象。意识到这一点的开发商我们会说他是在做品牌、树形象，但实际上企业追求的始终是利益最**，为优质售后服务提前规划设计、提高配套标准带来的就是经济利益。三、几点建议物业管理涉及业主切身利益，直接影响到城市管理和社会稳定。面对目前存在的问题，我们建议：（一）要不断完善物业管理有关政策。随着形势的发展变化，涉及物管的许多政策法规存在着过时、偏离实际、甚至处于真空状态等问题，有必要及时加以清理完善。建议尽快制定《昌**物业管理实施细则》，以加强我州物业管理工作的指导性；尽快出台我州住宅小区业主大会规程，指导业主委员会依法依规履行职责，使业主自治做到有法可依，有章可循；制定物业管理项目考评办法，加强对物管企业的监管，督促物管企业改进服务态度，提高物管水平。近年来，物业管理服务刚性成本的增加给物管企业造成经营压力，迫于经营压力，部分物管企业要求从一些小区撤出，影响到社会的稳定。要尽快成立物业管理行业协会，发挥行业自律作用。现在一些小区物管退出后，仍然有一些物管公司去低价托盘，从而造成恶性循环。解决此类问题要发挥行业协会的作用，通过制定行业自律和惩戒规则对此类行为加以约束。此外，要规范物管退出机制。现在的物管市场不怕业主炒物管，就怕物管炒业主。物管企业在物业服务合同到期后，因物业服务费得不到调整而选择撤出，业主一旦不能及时选聘物管公司，撤出后必然留下管理的真空，并将难题留给政府，进而影响社会稳定。（二）要建立健全行政协调机制。物管工作涉及到政府诸多职能部门，有关部门能否做到各司其职、齐抓共管，直接关系到物管工作的好坏。依据《物业管理条例》有关规定，在行业监督管理方面的问题应由房管部门处理；依据国务院《建设工程质量管理条例》、《城市供水条例》、《城市燃气管理办法》等有关规定，工程质量、供水、燃气、拆改承重墙等方面的问题应由建设部门处理；依据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的问题应由规划部门处理；依据《城市绿化管理条例》有关规定，绿化方面的问题应由园林部门处理；依据《城市市容和环境卫生管理条例》有关规定占道经营、违章搭建、乱拉乱挂方面的问题应由城管部门处理；依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》及《中华人民共和国道路交通管理条例》有关规定，小区治安安全、车辆管理等方面的问题应由公安部门处理；依据《中华人民共和国环境保护法》有关规定，小区内废水、废气、噪音、振动、油烟等环境方面的问题应由环保部门处理。建议政府能够尽快出台文件明确各部门有关物业管理的职能，建立统一协调机构，并将涉及物业管理方面的各部门职责纳入城市长效综合管理考核，做到有奖有罚，奖惩兑现。（三）要坚定不移的推进物业管理重心下移。建议将物业管理重心下移的机制纳入城市长效综合管理考核，实行月点评制度，积极推进物业管理重心下移工作的落实。尽管在物管重心下移后，街道、社区已进入物业管理的角色，但物管重心下移工作的诸多方面还需进一步改进、提高。如充实物管队伍，定期召开社区居委会、物管企业、业委会联席会议，组织物业服务质量监督考评等。财政要继续给予旧有小区经费补贴。各县市财政应将此经费列入政府正常的财政预算，同时州财政部门要对各县市财政部门专项经费补贴情况进行专项检查，确保经费及时到位，专款专用。（四）要积极稳妥地加快物管市场化步伐。要真正提高物管水平，可以说，加快物管市场化进程已成为毋庸置疑的最佳选择。当前，物业服务质价不符、服务费价格标准明显低于市场价格，这是物业管理市场化发展进程中遇到的最大矛盾。全州物管有关行政部门要加强物业管理行业监管，督促物业服务企业按照合同约定的标准提供服务，真正实现物业管理按市场化规律运作。为此建议：由各县市房管、物价、劳动部门对物管费用进行价格测算，适时调整物管指导价标准，实行菜单式收费服务；要积极发挥物管行业协会职能，规范行业自律，避免低价、低质恶性竞争，对老旧小区低于最低标准服务价格的，通过行规限制物业企业托管；要规范物业招标行为，通过市场杠杆作用，达到优质优价及优胜劣汰；要规范物业服务企业用工，刚性推进新建物业服务价格的市场化，改变低收费、低工资、低服务的窘境。以规范用工推进市场化，以市场化带动专业化，从而有效提升物业服务水平。（五）要切实加强房屋维修资金的归集和使用管理工作。维修资金是房屋的“养老金”，是业主自己的钱，减免、缓缴都直接关系到群众的切身利益。一方面要认真做好房屋维修资金的收缴归集工作。有关部门要加大协调力度，对一些欠缴的维修资金要抓紧催缴到位；对一些按市有关规定减免的维修资金能够在年度财政预算中落实；对应从企业改制资产中剥离出来的维修资金应按规定缴入专户。另一方面要切实加强对房屋维修资金的使用管理。尽量简化维修资金的报批使用手续，实行一站式服务，以方便群众，使维修资金的使用管理真正做到透明、便捷，规范化、制度化。（六）理顺物业服务企业与开发商的关系。要明确建设与管理的责权利，逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业服务由开发商派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业服务企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体、独立进入市场、独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分弊端。同时对开发商的遗留问题，不能让物业服务企业当替罪羊，对这些问题的界定要尽快明确下来。（七）物业前期介入应包括项目前期规划设计、商品房预售审批、前期物业服务协议的签定及商品房销售时物业服务协议的签定。建设行政主管部门，特别是规划、房产部门应充分依据相关法律法规将物业前期介入纳入到项目行政审批的必要条件中去，也可将此内容列入地方性法规的条款中。（八）加快建立和完善市场化的物业管理服务收费机制，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。根据建设部自治区制定的有关办法，协同有关部门完成以普通住宅（包括售后公房）为主要对象的“分等定级”收费指导价具体方案，规范物业管理的收费，减少收费矛盾。完善收费标准，规范物业管理收费行为。首先，有关部门应制订科学合理的收费标准。现行的物业管理收费办法是对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，部分业主因此而拒交物业管理费。因此，建议州建设局、物价局要根据《自治区物业服务收费管理实施细则》、《自治区普通住宅物业管理服务等级及标准》以及居民的不同消费需求，尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，方便不同层次的居民根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务，充分体现市场的多样化。其次，物业管理服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。让群众了解自己应尽的义务和应享受的权利。了解自己哪些应该负担及负担多少,哪些属于不合理负担可以拒绝。把政策和收费标准向群众讲明,从而提高住户的自觉纳费意识,增强自我保护意识。物业管理企业还必须定期向住户公布收费的收入额和支出账目,公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施,接受主管部门、业主委员会或产权人、使用人的监督。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法同时，要加强对物业管理收费行为的指导监督，严格实行明码标价和收支定期公开制度，做到明明白白消费，明明白白服务。

（九）广泛宣传，积极引导，培育成熟的物业管理消费群体。物业管理工作要发展，要产生质的飞跃，必须得到广大群众的支持和赞同。要充分利用多种舆论工具，采取生动有效、深入人心的方式，加大对物业管理的正面宣传和引导，使广大群众充分认识到，推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此将带来居住环境改善、生活质量提高等多方面的实惠，从而树立“花钱买服务”的消费意识。帮助居民提高物业管理意识，使广大居民认识到搞好物业管理，创造良好家园需要生活其中的每一个人的关注、参与和贡献，使绝大多数市民家庭都能自觉遵守小区的管理规定，并自觉把物业管理消费作为家庭支出的组成部分，从而营造一个全社会了解物业管理，关心物业管理，接受物业管理，支持物业管理的良好氛围。

各物业服务企也应采取多种途径加强与业主之间的沟通，主动搭建平台让广大业主积极参与到小区物业管理。如在窗口地段开辟宣传专栏和宣传橱窗，要在主要交通要道设置过街横幅及大幅标语，使物业服务成为舆论热点；根据小区业主情况开发企业、物业企业可以组织业主开展一些业主即感兴趣又有意义的活动，例如家装设计比武、重大节日庆祝活动、公共设施环境业主义务监督员、公共绿地、树木的家庭“领养”等。社区居委会要充分发挥舆论导向作用，采取多种形式，广泛宣传实施物业管理的重要意义和有关政策措施，为全面开展物业管理工作营造良好的舆论氛围。要通过多种形式的宣传，消除广大群众长期以来在行政性、福利性管理模式下形成的无偿服务的陈旧观念，加深对现代物业管理性质、内容和服务范围的认识和理解，从而积极支持这项工作，促进物业管理工作的正常开展。（十）物业服务企业应开展多种经营，增加企业效益。物业管理企业采取“一业为主，多种经营”。物业服务公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低成本，又要开拓经营渠道增加收入。1、扩大经营规模。物业服务是微利服务行业。尤其是在我国目前的实际情况下，物业服务公司只有扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展，提高管理服务水平。2、扩大管理类型。目前，不仅居民住宅实行物业管理，而且学校、银行、商场、医院、酒店等，也可被纳入物业服务市场范围，成为各物业公司竞投的目标。3、扩大管理品种。物业管理作为一个新兴产业，可以派生许多与此相关的分项产品和系列产品，包括机电维护、清洁、绿化、生活服务以及物业策划、代理、顾问、租赁等。物业公司应积极开拓系列产品业务，丰富专业内涵，为社会提供服务，增加企业效益，同时有效地支持了业主的发展。

房地产置业顾问个人工作总结20xx年初，可算是我工作上另一个转折点，更是一个新的开始——加入深圳中原发展，成为其中一员。不知不觉，入职已有半年了，在这半年里收获的实在太多了，说也说不完，要多谢的不单只是一两个人，更不是一句“谢谢”就能简单了事的。之前在龙岗有做过三级市场，对龙岗和售楼这个行或多或少也有些了解。卖一手楼是我一直向往的工作，谢谢我的经理给了我这个发展的好机会，踏入销售这一行列中，认识一班好同事，学到的不再是书本那枯燥无味的知识。记得我来时的运气比较好，第二天本项目就开盘了，开盘对我这个新人来说是一件很迷茫的事，很多同事都在忙着收获，当时我在想我要努力学习，考过就可以接客户了，由半知半解的我到现在对销售流程有一定的了解，学到了不少的东西，当然也少不了同事之间的帮助。深入售楼工作之后才发现其实很多事情要做，要学的却是无比的多，销售知识永远是个无底深渊，但正因如此，我乐此不疲，越来越喜欢这份工作。前二个月，都是担任见习置业顾问，一边协助同事做好销售工作，一边学着自己接待客户。在这里，同事都很好，很愿意去教我知识，也很放心让我去做，去试。慢慢地，接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行相关规定各方面都开始有一定的认识。虽然刚开始还有点不习惯，因为正是楼盘旺季，工作比较多，但心里不断告诉自己，不断想，付出多少，收获多少，只是时间问题。即使往后不在这行业上工作，现在学到的这些我相信以后绝对用得上。4月份，正式升上为实习置业顾问。开始真真正正接待客户，独立一人将所有的工作完成。挑战性很大，一向带点自负的我也充满信心。接着，不断遇到过问题，但在同事跟经理的协助下，都能顺利将工作完成。业绩嘛!这半年来还算一般般，称不上好，总销售24套，转介成交5套。总金额19491369.5万元。对入行不久的来说还算是对自己有个马马虎虎的交代，也或者算是一种鼓励吧。其实，总的来说，太多的不足之处了，未能一一说明。但最显然而见的，销售技巧，自身的应变能力，国家政策各方面还有待加强。总之，要学得多得是，虽然自己还年轻，但心态还是要摆得正，主动点，积极点，去学，去做。记得刚入职，经理曾说过“多去问，多去做，不要怕亏，反正做了就没错的”!下半年，也是新的开始。同样的，对于未来，我充满了期待，希望自己还能一如既往地用心去学，去做，甚至做得更好，更精。第二篇：房地产公司置业顾问个人工作总结XX年初，可算是我工作上另一个转折点，更是一个新的开始——加入深圳中原发展，成为其中一员，房地产公司置业顾问个人工作总结。不知不觉，入职已有半年了，在这半年里收获的实在太多了，说也说不完，要多谢的不单只是一两个人，更不是一句“谢谢”就能简单了事的。之前在龙岗有做过三级市场，对龙岗和售楼这个行或多或少也有些了解。卖一手楼是我一直向往的工作，谢谢我的经理给了我这个发展的好机会，踏入销售这一行列中，认识一班好同事，学到的不再是书本那枯燥无味的知识。记得我来时的运气比较好，第二天本项目就开盘了，开盘对我这个新人来说是一件很迷茫的事，很多同事都在忙着收获，当时我在想我要努力学习，考过就可以接客户了，由半知半解的我到现在对销售流程有一定的了解，学到了不少的东西，当然也少不了同事之间的帮助，个人总结《房地产公司置业顾问个人工作总结》。深入售楼工作之后才发现其实很多事情要做，要学的却是无比的多，销售知识永远是个无底深渊，但正因如此，我乐此不疲，越来越喜欢这份工作。前二个月，都是担任见习置业顾问，一边协助同事做好销售工作，一边学着自己接待客户。在这里，同事都很好，很愿意去教我知识，也很放心让我去做，去试。慢慢地，接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行相关规定各方面都开始有一定的认识。虽然刚开始还有点不习惯，因为正是楼盘旺季，工作比较多，但心里不断告诉自己，不断想，付出多少，收获多少，只是时间问题。即使往后不在这行业上工作，现在学到的这些我相信以后绝对用得上。4月份，正式升上为实习置业顾问。开始真真正正接待客户，独立一人将所有的工作完成。挑战性很大，一向带点自负的我也充满信心。接着，不断遇到过问题，但在同事跟经理的协助下，都能顺利将工作完成。业绩嘛！这半年来还算一般般，称不上好，总销售24套，转介成交5套。总金额19491369.5万元。对入行不久的来说还算是对自己有个马马虎虎的交代，也或者算是一种鼓励吧。其实，总的来说，太多的不足之处了，未能一一说明。但最显然而见的，销售技巧，自身的应变能力，国家政策各方面还有待加强。总之，要学得多得是，虽然自己还年轻，但心态还是要摆得正，主动点，积极点，去学，去做。记得刚入职，经理曾说过“多去问，多去做，不要怕亏，反正做了就没错的”！下半年，也是新的开始。同样的，对于未来，我充满了期待，希望自己还能一如既往地用心去学，去做，甚至做得更好，更精。第三篇：房地产公司置业顾问个人工作总结2个人工作总结时光飞逝，不经意间XX年已经结束。默默地算来，从加入金宇房地产开发有限公司，来到隆德县项目部参加销售工作到现在已经有七个多月的时间了，七个月的时间放在以往或许会显得很漫长，但在这里仿佛是眨眼间便消逝而过。本人是XX年7月初加入公司的,刚入职时，由半知半解到对销售流程有了较好的掌握，背后确实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事们的帮助。正因为是第一次接触商业地产的销售工作,所以刚来的前半个月，一边协助同事做好销售工作，一边学习专业知识。慢慢地，对接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行按揭等各方面都开始有一定的认识。到七月份的下半月就开始真真正正独立一人去接待客户,在此过程中遇到过许多困难，但在经理和同事的协助下，都能顺利将工作完成,也从中很快得到成长。一个月后本人对于公司项目的具体情况、公司的管理模式、房地产专业知识和房产销售流程及技巧等都有了很好的掌握。但由于受国家房地产调控政策及企业自身等因素的影响,我司的楼盘会出现间歇性的低迷状态。当然我们接待的来访客户和来电客户数量也就有限了,而且大部分客户对市场的观望心理较强。本人在前几个月共接待各类来访客户60组次左右,接听各种客户来电50人次左右。虽然来访客户较少,但我们销售人员并没有因此空闲下来,而是积极地对来访客户进行电话回访,对来电意向客户进行预约,对之前的购房业主做好售后服务。本人在这期间不断的学习、锻炼、提升自己业务能力，也积累了一些意向较好的客户群体，为后来的有效成交奠定了基础。另外，就是在不断地接触各种客户之后，跟其他楼盘相比的过程中更能深刻地体会到我们项目的优劣势。归纳起来有，项目吸引客户的地方主要有：位于隆德县中心地段，交通十分便利，是隆德的首个高层建筑，是隆德的商业核心，是隆德的首座商业综合体，也是隆德的地标型建筑，也可实现一站式购物的便利，拥有现代化的物业管理体系。而影响客户购买信心的因素有：户型设计不是很合理，采光度不是很好，公摊面积过大，担心物业费用过高，没有车1库；商铺公摊太大，担心装修效果达不到预期，担心商场火不起来，担心管理跟不上，投资户担心投资回报。总之，本人在来公司的这段时间里，收获颇多，当然也积累了一些经验，总结出一些心得，希望XX年借此把工作做的更好，归纳起来主要有以下几点：1.保持一颗良好的心态很重要。良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质，良好的心态也包括很多方面。a.控制情绪我们每天工作在销售一线，面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。b.宽容心人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，应该与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。c.上进心和企图心：上进心，也是进取心，就是主动去做应该做的事情，要成为一个具备进取心的人，必须克服拖延的习惯，把它从你的个性中除掉。企图心，当欲望产生的时候，就会产生企图心;如何将企图心用好，必须好好的学习。2.不做作，以诚相待，客户分辨的出真心假意。得到客户信任，客户听你的,反之你所说的一切都将起到反效果。3.了解客户需求，第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解。4.推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。做到对客户的所有问题都有合理解释。5.保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们就会将喜爱传递。6.确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，都可以增加客户的信任度。7.在销售经理的带领下，与同事团结协作，完成公司新一年的销售目标。28.加强自身学习，因为再好的方法与计划，也要靠强有力的执行力来完成。这也是我个人需要加强的地方。作为房地产的销售人员，不仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也必须了解,这样才能更好为客户服务，让客户感觉我们的房子无论从质量，社区环境，物业质量等较其他楼盘都更有优势。最后，非常感谢公司领导给本人的锻炼机会，感谢同事对我的帮助。在新的一年里自己要保持一颗良好的心态，积极的心态、向上的心态，去面对工作、面对生活，好好工作、好好生活,忠于公司,忠于顾客，忠于自己的职责，也要忠于自己的业绩，来年努力交出自己满意的成绩单。员工：秦宝龙二○一三年一月三十日第四篇：房地产置业顾问年度工作总结时近年末，不经意间xx年转眼就要过去了。默默地算来，从参加工作，来到阳光新城，来到现在的这个销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到现在已经有半年多的时间了。半年的时间放在以往或许会显得很漫长，但这半年对于我来说却是那么的短暂，仿佛是在眨眼间变消逝而过。以下就是本人的年度工作总结：六月初的我刚刚毕业，如假包换的一个毛头小子，对于工作而言是懵懵懂懂的，不知道也不愿意去接触它，所以我隐藏了自己，一直藏到大学毕业，藏到我无处可藏而必须去面对。社会很现实，我也很现实，我在寻找一个机会，一个能让自己有所发展的机会。我怀揣着一颗紧张的心开始了应聘和面试的过程。很幸运，我来到了阳光新城。认识了现在我身边的这些和我一起工作的俊男靓女们。当时对于置业顾问我没有任何实质上的认识，而房地产对于我来说只不过是中国这几年经济增长的重要指标之一，它占有很大的份额，同时也带动了这几年全国gdp总值像打了鸡血一样嗷嗷嗷地往上蹿。在案场学习的半个月的时间是我收获最大的一段时间之一。领导和同事们的细心教导，那些毫不吝啬的经验之谈让我收获颇丰，逐渐成长。让我对于工作有了一个很美好的认识——原来，和你一起工作的那些人，不一定全部都是你的同事，却很可能全部都成为你的朋友。相信我，是你们平时工作与生活中的点点滴滴让我爱上了这份工作，爱上了我们的这个团队。这对于第一次正式参加工作的我而言是十分幸运的一件事情。从七月份开始我就在市区售楼部上班了，那里是我第一次与购房顾客面对面交流的场所。虽然工作很单一，只是安排看房车，接待到访客户，派单，安排行销人员等。但这是极为锻炼人的工作，这不仅是考察我对于这个工作的态度，也是一种磨练。因为那时咱们的案场制度还不完善，我压根儿不知道嘛时候能参加上岗考核，要知道那种无限期的等待是很可怕的，呵呵。能和客户有第一时间的接触，虽然不是带着去看房，但也了解了一些购房客户的需求与意愿，最重要的是能了解到在客户眼中对我们工作的看法，对阳光新城这个项目的看法，是最直接也最真实的，也是记忆最深的。八月份的时候领导安排我和贾新萤一起下乡做宣传，跟着宣传车满县区的转悠。领导的意思是想让我熟悉熟悉项目周边的市场情况，客源方向，以及县区客户对于大产权住房的一些看法和认识，同时好让我能有更多的了解对于县区的客户应该注意些什么。因为销售归根结底就是一种人与人之间的交流，一种价值的交换。只有交流到位了，交换才有可能产生。这些以往在课本中经常看到的概念在没有实际的接触下是无法成为我自己的东西的，对此我格外珍视，所以那时候每次都打扮的像是去旅行似的，因为开心啊，机会难得啊。九月份参加房展会。之前，我只是房展会的参观者，时不常去看看车模美女什么的，这次能够成为参与者，能够和大家一起去完成这次展会我很兴奋，很幸福。房展会让我了解到了咱们项目本身在新乡市这个市场中的一个位置，一个与市区其他楼盘相比较而言的一个优势与劣势的彰显，在这些对比中去完善自己将来对于客户对市区房源问题的一个比较直观的了解与认识，这又是一次成长。展会上第一次帮助同事售出一套房子，小兴奋了一个星期。十月份，我在市区售楼部与案场之间来回运动了一个月，期间经历了两次原来同事的离去，再一次的提醒我，社会是现实的，每个人也都是现实的。每个人的生活目标与理想是不一样的，但只要我用心去交换，不论在哪里大家都是朋友。离别对于我而言是个比较禁忌的话题，因为不论是怎样的离别总会让我打心底里不自觉的有些难受，而我不是一个善于宣泄情感的人，所以总是憋着。大家都是朋友，现在是，将来也是。有同事离开就有新同事加入，这是一个快速发展的社会，能否融入集体全看一个人本身的能力，但更重要的，是你是否一颗想要被这个团体所接纳的