第一章房地产基本概论全册知识点梳理

第一章房地产基本概论1111港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途111土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土四、房产的分类交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国第二节房地产市场经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和(1)房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，(2)房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者(3)房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权(1)一级市场：(2)二级市场(3)三级市场第三节房地产消费(3)房地产价格水平(4)国家政策(5)城市产业结构a.b.C.C(1)回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择(2)转移风险。是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去。(3)经营项目实行保险。对经营项目实行保险，是经营者转移风险的一种比较好第三节房地产开发经营的可行性研究可行性研究：是现代经营管理活动重要环节和经营管理理可行性研究是在房地产经营管理决策前对经营管理项目进行的综合技术和经济分析(1)机会可行性研究阶段及其任务其主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产的经营企业来说，就是对(2)初步可行性研究阶段其主要任务是根据机会研究阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑(3)终可行性研究阶段是可行性研究的最后一个阶段。其主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以房地产经营管理可行性研究由于包括的内容很多，可以根3、经济效益问题。就是通过房地产经营管理的经济评价，研究是否赢利和赢利第四节商品房预购预售管理第三章建筑学基础知识第一节建筑物的分类第二节房屋构造概述(2)建筑用钢筋的应用 (2)建筑木材的性能与用途1111(3)木材的类别混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破1(6)门和窗：(1)基础的类型础 (2)砖墙的厚度18墙)240mm、(称24墙)365mm、(称37墙)490mm、(称50墙)(3)过梁与圈梁1钢筋混凝土过梁：当洞口较宽(大于1.5M),上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240mm。圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对(1)地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对(2)楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等 钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可直接搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见支模以后，整体现浇而成。其一般跨度为1.7—2.5m,厚度为60—80mm。无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋窗与门(1)窗的作用与类型作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗(2)门(3)楼梯的构造第三节房屋面积计算1、实用面积(净面积):它是建筑面积扣除公8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑积。9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。积。17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。第四节中西建筑风格概述第五节建筑识图第三章房地产交易第一节房地产价格这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于房地产则不能搬到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。A市场价格房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平B理论价格C评估价格房地价格=土地价格+建筑物价格尺合1平方米),台湾采用每坪地价(大约0.303坪和1平方米)。有时土地面积单位C其他权利价格C抵押价格E征用价格C协议价格A基准地价称起叫价格(简称起价),若低于这个价格则可不出售。B期望价C补地价补地价=((增加后的容积率-原容积率)÷原容积率)×原容积率下的地价 素主要有下列七个：(1)购买或出售心态；(2)欣赏趣味(个人偏好);(3)时尚分有第五节房地产交易0.7—0.8;而高层住宅楼的有效面积系数在0.7--0.75左右，低的只1.2%;契税的税率为房屋成交价的3%;印花税为合同售价的1‰;大中城市的土地使用第六节房产相关税费制度土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序，调节五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为200%土地使用税或称城镇土地使用税，是以城镇的国有土地为土地使用税在批准建制的城市和县人民政府所在地的城镇土地使用税实行定额税率(即固定税额),国家规定大、中、小城市每平方米土A大城市(指50万以上至100万人口)每平方米土地的年税额为0.5至10元人民B中等城市(指20万以上至50万人口)每平方米土地的年税额为0.4至8元人民C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。房产税第七节购房贷款(一)按揭(三)住房储蓄贷款上(含一年);或存款达到二万元以上(含二万元),实际存期满半年以上(含半年)。通过住房储蓄申请住房抵押贷款的商品房房源没有什么限制，只要开发商能提供相应的《上海市商品房注册登记表》(现房)或《上海市内销商品房预售许可证》(期房),并同意协办贷款手续和产权抵押手续的，都能通过住房储蓄申请住房抵押贷款。二、选择贷款形式应考虑的问题(一)贷款期长短的选择(二)首期付款额的选择银行规定，购房贷款最高不得超过房价的70%,这意味着必须自备30%的首期付款。如果抵押贷款比例不到30%,则首期付款额会更高。在目前房价较高，收入相对较低的举。(三)房抵押贷款合同的签订第八节房地产保险它属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产主要指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡属于房地产融资保险的一种，是为了保障贷款资金安全而由借款人作相关投保的保范围；(3)保险期限，与贷款期限一致，在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款定保险金额，保险费每年计收一次；(5)被保险人义务；(6)损失赔偿。房地产的名词解释权利)价格；▲房地产的经济特征于房地产的重要组成部分---土地。b)低层住宅为1-3层1多层住宅为4-6层11小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层1116层以上为高层住宅编号名称土结构的建筑物4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的1、常用名词(阴影部分应重点掌握)◆红线图：又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线◆建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。(3)房屋买卖；(4)房屋赠予。2、房子的种类◆安居房指实施国家"安居(或康居)工程"而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家(中央政府或地方政府)以及◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证(大产证)已超过一年的商计算全部建筑面积有哪些?屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8)与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9)建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。11)有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14)依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15)